Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юганскстройсервис" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.10.2013 (судья Козицкая И.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 (судьи Грязникова А.С., Рожков Д.Г., Солодкевич Ю.М.) по делу N А75-4080/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Юганскстройсервис" (610025, город Киров, улица Бородулина, 12, ИНН 8617025271, ОГРН 1078617000802)
к администрации Сургутского района (628408, Тюменская область, город Сургут, улица Энгельса, 10, ИНН 8617011350, ОГРН 1027739123994)
об обязании продлить договор аренды земельного участка.
В заседании приняли участие представители:
от общества с ограниченной ответственностью "Юганскстройсервис": до перерыва в судебном заседании - Баженов К.Ю. по доверенности от 04.04.2014,
после перерыва в судебном заседании - Османова Л.Э. по доверенности от 04.04.2014 б/н.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Юганскстройсервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Сургутского района (далее по тексту - администрация) об обязании продлить договор аренды путем заключения нового договора аренды земельного участка сроком на три года без проведения торгов.
Решением суда от 15.10.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014, исковые требования оставлены без удовлетворения.
ООО "Юганскстройсервис" в поданной кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По утверждению общества, вывод судов об отсутствии права на заключение нового договора аренды без проведения торгов основан на неправильном толковании норм права и неприменении положений статей 8, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, общество считает несоответствующим фактическим обстоятельствам дела вывод судов о ненадлежащем исполнении им обязательств по договору аренды.
Администрация в отзыве высказалась против удовлетворения кассационной жалобы, просила оставить без изменения обжалуемые судебные акты.
В судебном заседании 24.06.2014 представитель общества Баженов К.Ю. поддержал доводы и требования кассационной жалобы, предоставив письменные пояснения с дополнительными доказательствами.
В судебном заседании от 24.06.2014 объявлялся перерыв до 26.06.2014 до 11 часов 00 минут, информация о котором была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После объявленного перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя общества Османовой Л.Э., которая не заявила отвод составу суда, пояснила дополнительные доводы к кассационной жалобе относительно оспариваемых судебных актов, просила приобщить дополнительные доказательства к материалам дела.
В силу положений части 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В этой связи, представленные 26.06.2014 в судебном заседании дополнительные документы, подлежат возврату обществу.
Также суд кассационной инстанции отказывает обществу в приобщении переданных в судебном заседании 24.06.2014 письменных пояснений с дополнительными доказательствами, поскольку не соблюдены требования статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене исходя из следующего.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что по результатам аукциона по продаже права аренды, согласно протоколу от 22.12.2006 N 23, администрация (арендодатель) на основании заключенного договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 6612 предоставила обществу с ограниченной ответственностью "ПСК "Стройинвест" (далее - ООО "ПСК "Стройинвест") в аренду участок земли общей площадью 8,851 га, кадастровый номер 86:03:051702:0097, категория земель: земли поселений, расположенный по адресу: район "Техснаб" в п.г.т. Белый Яр городского поселения Белый Яр, под комплексную застройку в целях жилищного строительства.
Срок действия договора аренды, установленный до 22.12.2010, в последующем был продлен на 11 месяцев на основании договора от 09.02.2011 N 8181.
Затем ООО "ПСК "Стройинвест" по договору о переуступке права аренды от 14.03.2011 передало ООО "Юганскстройсервис" права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 09.02.2011 N 8181.
В соответствии с постановлением администрации от 28.04.2012 N 1450 между администрацией и ООО "Юганскстройсервис" был заключен договор аренды земельного участка от 01.06.2012 N 8887 сроком на 11 месяцев.
Согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок площадью 8,851 га с кадастровым номером 86:03:051702:97 предоставлен в целях использования под комплексную застройку многоэтажными жилыми домами.
Пунктом 4.1.3 договора аренды сторонами согласовано, что по истечении срока действия договора, при условии надлежащего выполнения обязательств по настоящему договору, арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора.
Администрация в феврале 2012 года направила в адрес общества письмо с просьбой заключить договор аренды земельного участка на новый срок в связи с истечением срока действия договора, указав на незавершение комплексной застройки многоэтажными жилыми домами.
Общество 20.03.2013 обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.
Однако администрация письмом от 29.03.2013 N 3222 сообщила обществу об отказе в продлении договора аренды, сославшись на необходимость проведения аукциона на право заключения договора аренды и указав на отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.17, 4.2.18, 4.2.21 договора аренды земельного участка.
Полагая, что арендные отношения подлежат продлению без проведения торгов и, ссылаясь на наличие преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришли к выводу об отсутствии у администрации предусмотренной законом или договором обязанности по заключению договора аренды на новый срок без проведения торгов, установив, что спорный договор аренды заключен в целях использования земельного участка под комплексную застройку многоэтажными жилыми домами.
При этом судами приняты во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Кроме этого, в обоснование отказа в удовлетворении заявленного требования суды указали на непредставление обществом доказательств, свидетельствующих о выполнении договора аренды земельного участка.
Между тем судами при разрешении спора не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Правовой режим земель в период строительства имеет установленные земельным законодательством особенности, в частности, возложение на арендатора определенных обязанностей на период строительства, установление в законе специальных оснований для прекращения договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. Следовательно, законом установлен минимальный срок освоения земельного участка, предоставленного для жилищного строительства (три года), при этом данный срок может быть увеличен договором.
Согласно пункту 1.4 договора аренды стороны установили максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в 11 месяцев с даты заключения договора, который меньше минимального срока, определенного законом.
В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды указали на непредставление доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обществом обязательств по договору аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Кодекса.
Из материалов дела следует, что ООО "Юганскстройсервис" в результате переуступки прав приобрело право аренды земельного участка под комплексную застройку в целях жилищного законодательства, которое являлось предметом проведенного в декабре 2006 года аукциона.
К ООО "Юганскстройсервис", как к новому правообладателю, перешли обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Указанная норма права определяет перечень мероприятий, которые подлежат выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальном сроке жилищного строительства.
Исходя из положений указанных норм права, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; осуществление жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Однако при разрешении спора судами не рассматривались вопросы о выполнении обществом установленных законодательством требований по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.
В силу пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации только арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду в целях строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Учитывая содержание указанных норм права, обоснованность отказа в продлении договора аренды земельного участка на новый срок связана с действиями арендатора по надлежащему использованию земельного участка, направленными на достижение цели договора, а также с возможностью ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Пунктом 4.1.2 договора аренды установлено, что арендатор осуществляет на арендуемом земельном участке строительство, реконструкцию, эксплуатацию или снос зданий, строений, сооружений в порядке, установленном действующим законодательстве.
Из представленной в дело переписки сторон усматривается, что обществом ведется строительство на спорном земельном участке.
Так, администрация в направленном в феврале 2012 года письме с просьбой заключить договор аренды земельного участка на новый срок в связи с истечением срока действия договора указала на незавершение комплексной застройки многоэтажными жилыми домами.
В материалы дела представлено выданное 04.09.2012 обществу разрешение на строительство N RU 86507101-66 жилого 12-этажного дома на земельном участке, расположенном по адресу: район "Техснаб", пгт. Белый Яр, городское поселение Белый Яр, Сургутского района, ХМАО - Югры.
Между тем, при разрешении спора судами не исследовались вопросы осуществления обществом строительства на арендуемом земельном участке, наличия объектов строительства с точки зрения необходимости завершения строительства.
Установление указанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора.
В силу указанных норм права и, принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции считает выводы судов, сделанными при неполном исследовании доказательств и обстоятельств по делу. В этой связи принятые судебные акты не могут быть признаны законными, поэтому подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку для принятия законного решения необходимо исследование и оценка доказательств, установление обстоятельств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду с учетом изложенного предлагается устранить указанные недостатки, исследовать и дать надлежащую оценку представленным доказательствам, доводам сторон, установить существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, в том числе выяснить совершение либо несовершение обществом действий для достижения цели заключенного договора аренды земельного участка, для чего установить действительные обязательства общества по договору аренды земельного участка, осуществляется ли обществом строительство и имеются ли на спорном земельном участке возведенные обществом объекты. По результатам рассмотрения спора суду распределить расходы по государственной пошлине.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.10.2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 по делу N А75-4080/2013 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 03.07.2014 ПО ДЕЛУ N А75-4080/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2014 г. по делу N А75-4080/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Орловой Н.В.
Сириной В.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юганскстройсервис" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.10.2013 (судья Козицкая И.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 (судьи Грязникова А.С., Рожков Д.Г., Солодкевич Ю.М.) по делу N А75-4080/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Юганскстройсервис" (610025, город Киров, улица Бородулина, 12, ИНН 8617025271, ОГРН 1078617000802)
к администрации Сургутского района (628408, Тюменская область, город Сургут, улица Энгельса, 10, ИНН 8617011350, ОГРН 1027739123994)
об обязании продлить договор аренды земельного участка.
В заседании приняли участие представители:
от общества с ограниченной ответственностью "Юганскстройсервис": до перерыва в судебном заседании - Баженов К.Ю. по доверенности от 04.04.2014,
после перерыва в судебном заседании - Османова Л.Э. по доверенности от 04.04.2014 б/н.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Юганскстройсервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Сургутского района (далее по тексту - администрация) об обязании продлить договор аренды путем заключения нового договора аренды земельного участка сроком на три года без проведения торгов.
Решением суда от 15.10.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014, исковые требования оставлены без удовлетворения.
ООО "Юганскстройсервис" в поданной кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По утверждению общества, вывод судов об отсутствии права на заключение нового договора аренды без проведения торгов основан на неправильном толковании норм права и неприменении положений статей 8, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, общество считает несоответствующим фактическим обстоятельствам дела вывод судов о ненадлежащем исполнении им обязательств по договору аренды.
Администрация в отзыве высказалась против удовлетворения кассационной жалобы, просила оставить без изменения обжалуемые судебные акты.
В судебном заседании 24.06.2014 представитель общества Баженов К.Ю. поддержал доводы и требования кассационной жалобы, предоставив письменные пояснения с дополнительными доказательствами.
В судебном заседании от 24.06.2014 объявлялся перерыв до 26.06.2014 до 11 часов 00 минут, информация о котором была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После объявленного перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя общества Османовой Л.Э., которая не заявила отвод составу суда, пояснила дополнительные доводы к кассационной жалобе относительно оспариваемых судебных актов, просила приобщить дополнительные доказательства к материалам дела.
В силу положений части 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В этой связи, представленные 26.06.2014 в судебном заседании дополнительные документы, подлежат возврату обществу.
Также суд кассационной инстанции отказывает обществу в приобщении переданных в судебном заседании 24.06.2014 письменных пояснений с дополнительными доказательствами, поскольку не соблюдены требования статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене исходя из следующего.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что по результатам аукциона по продаже права аренды, согласно протоколу от 22.12.2006 N 23, администрация (арендодатель) на основании заключенного договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 6612 предоставила обществу с ограниченной ответственностью "ПСК "Стройинвест" (далее - ООО "ПСК "Стройинвест") в аренду участок земли общей площадью 8,851 га, кадастровый номер 86:03:051702:0097, категория земель: земли поселений, расположенный по адресу: район "Техснаб" в п.г.т. Белый Яр городского поселения Белый Яр, под комплексную застройку в целях жилищного строительства.
Срок действия договора аренды, установленный до 22.12.2010, в последующем был продлен на 11 месяцев на основании договора от 09.02.2011 N 8181.
Затем ООО "ПСК "Стройинвест" по договору о переуступке права аренды от 14.03.2011 передало ООО "Юганскстройсервис" права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 09.02.2011 N 8181.
В соответствии с постановлением администрации от 28.04.2012 N 1450 между администрацией и ООО "Юганскстройсервис" был заключен договор аренды земельного участка от 01.06.2012 N 8887 сроком на 11 месяцев.
Согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок площадью 8,851 га с кадастровым номером 86:03:051702:97 предоставлен в целях использования под комплексную застройку многоэтажными жилыми домами.
Пунктом 4.1.3 договора аренды сторонами согласовано, что по истечении срока действия договора, при условии надлежащего выполнения обязательств по настоящему договору, арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора.
Администрация в феврале 2012 года направила в адрес общества письмо с просьбой заключить договор аренды земельного участка на новый срок в связи с истечением срока действия договора, указав на незавершение комплексной застройки многоэтажными жилыми домами.
Общество 20.03.2013 обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.
Однако администрация письмом от 29.03.2013 N 3222 сообщила обществу об отказе в продлении договора аренды, сославшись на необходимость проведения аукциона на право заключения договора аренды и указав на отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.17, 4.2.18, 4.2.21 договора аренды земельного участка.
Полагая, что арендные отношения подлежат продлению без проведения торгов и, ссылаясь на наличие преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришли к выводу об отсутствии у администрации предусмотренной законом или договором обязанности по заключению договора аренды на новый срок без проведения торгов, установив, что спорный договор аренды заключен в целях использования земельного участка под комплексную застройку многоэтажными жилыми домами.
При этом судами приняты во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Кроме этого, в обоснование отказа в удовлетворении заявленного требования суды указали на непредставление обществом доказательств, свидетельствующих о выполнении договора аренды земельного участка.
Между тем судами при разрешении спора не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Правовой режим земель в период строительства имеет установленные земельным законодательством особенности, в частности, возложение на арендатора определенных обязанностей на период строительства, установление в законе специальных оснований для прекращения договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. Следовательно, законом установлен минимальный срок освоения земельного участка, предоставленного для жилищного строительства (три года), при этом данный срок может быть увеличен договором.
Согласно пункту 1.4 договора аренды стороны установили максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в 11 месяцев с даты заключения договора, который меньше минимального срока, определенного законом.
В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды указали на непредставление доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обществом обязательств по договору аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Кодекса.
Из материалов дела следует, что ООО "Юганскстройсервис" в результате переуступки прав приобрело право аренды земельного участка под комплексную застройку в целях жилищного законодательства, которое являлось предметом проведенного в декабре 2006 года аукциона.
К ООО "Юганскстройсервис", как к новому правообладателю, перешли обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Указанная норма права определяет перечень мероприятий, которые подлежат выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальном сроке жилищного строительства.
Исходя из положений указанных норм права, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; осуществление жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Однако при разрешении спора судами не рассматривались вопросы о выполнении обществом установленных законодательством требований по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.
В силу пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации только арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду в целях строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Учитывая содержание указанных норм права, обоснованность отказа в продлении договора аренды земельного участка на новый срок связана с действиями арендатора по надлежащему использованию земельного участка, направленными на достижение цели договора, а также с возможностью ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Пунктом 4.1.2 договора аренды установлено, что арендатор осуществляет на арендуемом земельном участке строительство, реконструкцию, эксплуатацию или снос зданий, строений, сооружений в порядке, установленном действующим законодательстве.
Из представленной в дело переписки сторон усматривается, что обществом ведется строительство на спорном земельном участке.
Так, администрация в направленном в феврале 2012 года письме с просьбой заключить договор аренды земельного участка на новый срок в связи с истечением срока действия договора указала на незавершение комплексной застройки многоэтажными жилыми домами.
В материалы дела представлено выданное 04.09.2012 обществу разрешение на строительство N RU 86507101-66 жилого 12-этажного дома на земельном участке, расположенном по адресу: район "Техснаб", пгт. Белый Яр, городское поселение Белый Яр, Сургутского района, ХМАО - Югры.
Между тем, при разрешении спора судами не исследовались вопросы осуществления обществом строительства на арендуемом земельном участке, наличия объектов строительства с точки зрения необходимости завершения строительства.
Установление указанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора.
В силу указанных норм права и, принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции считает выводы судов, сделанными при неполном исследовании доказательств и обстоятельств по делу. В этой связи принятые судебные акты не могут быть признаны законными, поэтому подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку для принятия законного решения необходимо исследование и оценка доказательств, установление обстоятельств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду с учетом изложенного предлагается устранить указанные недостатки, исследовать и дать надлежащую оценку представленным доказательствам, доводам сторон, установить существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, в том числе выяснить совершение либо несовершение обществом действий для достижения цели заключенного договора аренды земельного участка, для чего установить действительные обязательства общества по договору аренды земельного участка, осуществляется ли обществом строительство и имеются ли на спорном земельном участке возведенные обществом объекты. По результатам рассмотрения спора суду распределить расходы по государственной пошлине.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.10.2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 по делу N А75-4080/2013 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)