Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
в отсутствие:
лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2014 (судья Радин С.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)
по делу N А49-763/2013
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Учхоз", Пензенская область, Пензенский район, пос. Мичуринский, (ОГРНЮЛ 1065809000036) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, г. Пенза (ОГРНЮЛ 1105834001844) о признании бездействий незаконным и понуждении к заключению договора,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Учхоз" (далее - ООО "Учхоз", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - ТУ Росимущества в Пензенской области, ответчик) о признании незаконным бездействие, выразившееся в незаключении договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1800 м по направлению на юго-запад от ориентира Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава, расположенного за пределами участка и обязании ответчика принять решение о предоставлении в собственность истца спорного земельного участка; а также обязании заключить договор купли-продажи спорного земельного участка.
Исковые требования основаны на статьях 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статье 64 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013, исковые требования удовлетворены.
Постановлением Федерального Арбитражного Суда Поволжского округа от 19.09.2013 решение суда первой инстанции от 06.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 отменены в части обязания ТУ Росимущества в Пензенской области заключить с ООО "Учхоз" договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1800 м по направлению на юго-запад от ориентира Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава, на условиях проекта договора, направленного в адрес ТУ Росимущества в Пензенской области 24.12.2012, в отмененной части дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2014 исковые требования удовлетворены. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с вышеуказанными судебными актами, ТУ Росимущества в Пензенской области обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, в которой просит судебные акты отменить, принять по делу новое решение, мотивируя это неправильным применением судами норм материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области от 22.05.2008 N 218-р (27.08.2010 реорганизовано в форме преобразования в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области), 23.06.2008 между ТУ Росимущества в Пензенской области (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Учебно-производственное хозяйство Пензенского совхоза-техникума" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 406.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 08.12.2008 в Единый государственный реестр прав внесена запись регистрации от 23.06.2008 N 406 за N 58-58-24/024/2008-405.
22 апреля 2009 года между ТУ Росимущества в Пензенской области (арендодатель), открытым акционерным обществом "Учебно-производственное хозяйство Пензенского совхоза-техникума" (арендатор) и ООО "Учхоз" (новый арендатор) заключен трехсторонний договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 23.06.2008 N 406.
Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора уступки прав и обязанностей арендатор уступает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору от 23.06.2008 N 406 аренды земельного участка площадью 6 849 000 кв. м, находящегося в федеральной собственности.
Согласно пункту 4.1 договора об уступке прав и обязанностей от 22.04.2009 право аренды нового арендатора возникает с момента государственной регистрации перехода права аренды от арендатора новому арендатору в Едином государственном реестре прав.
Договор уступки прав и обязанностей от 22.04.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, о чем 07.07.2009 в Единый государственный реестр прав внесена запись регистрации за N 58-58-24/020/2009-886 (оборотная сторона).
Предметом договора аренды от 23.06.2008 N 406 являлась аренда земельного участка общей площадью 6 849 000 кв. м, относящийся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: примерно 1800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава, имеющий кадастровый номер 58:24:00 00 00:0191, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью, для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1 договора).
Первоначальным арендатором (открытое акционерное общество "Учебно-производственное хозяйство Пензенского совхоза-техникума") указанный земельный участок принят по акту приема-передачи от 23.06.2008.
В соответствии с пунктом 3.1 договора договор заключен на 49 лет по 09.04.2056. Условия договора распространяются на правоотношения сторон с 10.04.2007.
Из материалов дела следует, что в результате произведенных истцом землеустроительных работ площадь земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:191 уточнена, в соответствии с его географическим расположением и фактическим использованием земель. При уточнении границ землепользования площадь земельного участка составляет 6 494 405 кв. м. Из общей площади земельного участка площадью 6 849 000 кв. м были исключены участки земной поверхности, не пригодные для использования по его целевому назначению, то есть сельскохозяйственного назначения (косогоры, овраги, дороги общего пользования).
Данное уточнение внесено в единый кадастр недвижимости, что подтверждается представленной в материалы дела кадастровой выпиской о земельном участке с кадастровым номером 58:24:0000000:191, равнозначного кадастровому номеру 58:24:00 00 00:0191, от 19.11.2012 N 5800/300/12/-110769.
24 декабря 2012 года заявитель обратился к собственнику с предложением (вх. N 5960) о приобретении арендуемого земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:191 площадью 6 494 405 кв. м, в собственность за плату по цене 6 488 000 рублей. Одновременно заявителем направлен проект договора купли-продажи земельного участка и документы, необходимые для заключения договора купли-продажи земельного участка, согласно перечню вложений в почтовое отправление.
Ответчик письмом от 27.12.2012 за исх. N 01/4080 ответил отказом в принятии решения о продаже испрашиваемого истцом земельного участка, указав на то, что не внесены изменения в свидетельство о государственной регистрации права собственности Российской Федерации в отношении площади земельного участка, необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 23.06.2008 N 406. Кроме того, в письме арендодатель указал на необходимость представления отчета об оценке рыночной стоимости испрашиваемого земельного участка, соответствующего стандартам оценки законодательству об оценочной деятельности.
Истец, полагая, что ТУ Росимущества в Пензенской области незаконно уклоняется от заключения договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1 статьи 264 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Из пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, суды должны учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
В соответствии со статьей 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как следует из материалов дела, рассматриваемый спор возник в связи с не достижением между заявителем и ответчиком согласия относительно цены выкупаемого земельного участка.
Согласно части 2 статьи 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 этого Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 данного Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков либо резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В рассматриваемом случае специальным законом, регламентирующим вопросы приватизации земель сельскохозяйственного назначения, является Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (пункт 1 части 1 статьи 1 Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Закона).
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.
В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
В соответствии с абзацем 5 пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам или юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Суд установил, что испрашиваемый ООО "Учхоз" земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, Общество арендует данный участок более трех лет в соответствии с его целевым назначением, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что Общество в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" имеет исключительное право арендатора на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что ответчик совершил незаконное бездействие, выразившееся в неправомерном непринятии решения о предоставлении спорного земельного участка в собственность арендатора и незаключении с ним договора купли-продажи участка, находящегося у арендатора в пользовании. Данное бездействие нарушает права и законные интересы хозяйствующего субъекта в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Указанные выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанции поддержаны арбитражным судом кассационной инстанции и в указанной части решение суда первой и апелляционной инстанций оставлено без изменений.
Согласно положениям пункта 2 статьи 445, статьи 446 ГК РФ, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), то в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Положениями статьи 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В рассматриваемом случае разногласия возникли относительно цены выкупаемого имущества.
В связи с представлением сторонами по делу доказательств, содержащих разные сведения о величине рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, и в целях разрешения возникших между сторонами разногласий по этому вопросу суд первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ при новом рассмотрении дела назначил проведение судебной экспертизы. Судами была дана оценка представленным по делу доказательствам об оценке объекта, в том числе отчету об оценке объекта, представленному ответчиком, и по результатам оценки доказательств в основу принятого судом решения было положено заключение судебной экспертизы.
Бесспорных доказательств, опровергающих достоверность сведений, содержащихся в заключении судебной экспертизы, не представлено.
Ссылка в жалобе на неправомерный выбор судом в качестве экспертного учреждения предложенного обществом автономной некоммерческой организации "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" не свидетельствует о незаконности обжалуемых судебных актов. Суд вправе осуществлять выбор экспертного учреждения по собственному усмотрению. Кроме того, территориальное управление не было лишено права заявить в соответствии с пунктом 3 статьи 82 АПК РФ отвод эксперту.
Доводы кассационной жалобы по существу сводятся к оспариванию выводов, содержащихся в экспертном заключении автономной некоммерческой организации "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" от 11.12.2013 N 1725/16, которому суды дали надлежащую оценку по правилам статьи 71 АПК РФ.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, по приведенным в кассационной жалобе доводам, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 по делу N А49-763/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 17.07.2014 ПО ДЕЛУ N А49-763/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2014 г. по делу N А49-763/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
в отсутствие:
лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2014 (судья Радин С.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)
по делу N А49-763/2013
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Учхоз", Пензенская область, Пензенский район, пос. Мичуринский, (ОГРНЮЛ 1065809000036) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, г. Пенза (ОГРНЮЛ 1105834001844) о признании бездействий незаконным и понуждении к заключению договора,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Учхоз" (далее - ООО "Учхоз", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - ТУ Росимущества в Пензенской области, ответчик) о признании незаконным бездействие, выразившееся в незаключении договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1800 м по направлению на юго-запад от ориентира Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава, расположенного за пределами участка и обязании ответчика принять решение о предоставлении в собственность истца спорного земельного участка; а также обязании заключить договор купли-продажи спорного земельного участка.
Исковые требования основаны на статьях 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статье 64 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 06.03.2013, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013, исковые требования удовлетворены.
Постановлением Федерального Арбитражного Суда Поволжского округа от 19.09.2013 решение суда первой инстанции от 06.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 отменены в части обязания ТУ Росимущества в Пензенской области заключить с ООО "Учхоз" договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 58:24:000000:191 (предыдущий кадастровый номер 58:24:000000:119) площадью 6 494 405 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: примерно в 1800 м по направлению на юго-запад от ориентира Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава, на условиях проекта договора, направленного в адрес ТУ Росимущества в Пензенской области 24.12.2012, в отмененной части дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2014 исковые требования удовлетворены. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с вышеуказанными судебными актами, ТУ Росимущества в Пензенской области обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, в которой просит судебные акты отменить, принять по делу новое решение, мотивируя это неправильным применением судами норм материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области от 22.05.2008 N 218-р (27.08.2010 реорганизовано в форме преобразования в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области), 23.06.2008 между ТУ Росимущества в Пензенской области (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Учебно-производственное хозяйство Пензенского совхоза-техникума" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 406.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 08.12.2008 в Единый государственный реестр прав внесена запись регистрации от 23.06.2008 N 406 за N 58-58-24/024/2008-405.
22 апреля 2009 года между ТУ Росимущества в Пензенской области (арендодатель), открытым акционерным обществом "Учебно-производственное хозяйство Пензенского совхоза-техникума" (арендатор) и ООО "Учхоз" (новый арендатор) заключен трехсторонний договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 23.06.2008 N 406.
Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора уступки прав и обязанностей арендатор уступает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору от 23.06.2008 N 406 аренды земельного участка площадью 6 849 000 кв. м, находящегося в федеральной собственности.
Согласно пункту 4.1 договора об уступке прав и обязанностей от 22.04.2009 право аренды нового арендатора возникает с момента государственной регистрации перехода права аренды от арендатора новому арендатору в Едином государственном реестре прав.
Договор уступки прав и обязанностей от 22.04.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, о чем 07.07.2009 в Единый государственный реестр прав внесена запись регистрации за N 58-58-24/020/2009-886 (оборотная сторона).
Предметом договора аренды от 23.06.2008 N 406 являлась аренда земельного участка общей площадью 6 849 000 кв. м, относящийся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: примерно 1800 м по направлению на юго-запад от ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с. Дубрава, имеющий кадастровый номер 58:24:00 00 00:0191, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью, для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1 договора).
Первоначальным арендатором (открытое акционерное общество "Учебно-производственное хозяйство Пензенского совхоза-техникума") указанный земельный участок принят по акту приема-передачи от 23.06.2008.
В соответствии с пунктом 3.1 договора договор заключен на 49 лет по 09.04.2056. Условия договора распространяются на правоотношения сторон с 10.04.2007.
Из материалов дела следует, что в результате произведенных истцом землеустроительных работ площадь земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:191 уточнена, в соответствии с его географическим расположением и фактическим использованием земель. При уточнении границ землепользования площадь земельного участка составляет 6 494 405 кв. м. Из общей площади земельного участка площадью 6 849 000 кв. м были исключены участки земной поверхности, не пригодные для использования по его целевому назначению, то есть сельскохозяйственного назначения (косогоры, овраги, дороги общего пользования).
Данное уточнение внесено в единый кадастр недвижимости, что подтверждается представленной в материалы дела кадастровой выпиской о земельном участке с кадастровым номером 58:24:0000000:191, равнозначного кадастровому номеру 58:24:00 00 00:0191, от 19.11.2012 N 5800/300/12/-110769.
24 декабря 2012 года заявитель обратился к собственнику с предложением (вх. N 5960) о приобретении арендуемого земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:191 площадью 6 494 405 кв. м, в собственность за плату по цене 6 488 000 рублей. Одновременно заявителем направлен проект договора купли-продажи земельного участка и документы, необходимые для заключения договора купли-продажи земельного участка, согласно перечню вложений в почтовое отправление.
Ответчик письмом от 27.12.2012 за исх. N 01/4080 ответил отказом в принятии решения о продаже испрашиваемого истцом земельного участка, указав на то, что не внесены изменения в свидетельство о государственной регистрации права собственности Российской Федерации в отношении площади земельного участка, необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 23.06.2008 N 406. Кроме того, в письме арендодатель указал на необходимость представления отчета об оценке рыночной стоимости испрашиваемого земельного участка, соответствующего стандартам оценки законодательству об оценочной деятельности.
Истец, полагая, что ТУ Росимущества в Пензенской области незаконно уклоняется от заключения договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1 статьи 264 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Из пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, суды должны учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
В соответствии со статьей 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как следует из материалов дела, рассматриваемый спор возник в связи с не достижением между заявителем и ответчиком согласия относительно цены выкупаемого земельного участка.
Согласно части 2 статьи 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 этого Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 данного Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков либо резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В рассматриваемом случае специальным законом, регламентирующим вопросы приватизации земель сельскохозяйственного назначения, является Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (пункт 1 части 1 статьи 1 Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Закона).
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.
В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
В соответствии с абзацем 5 пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам или юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Суд установил, что испрашиваемый ООО "Учхоз" земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, Общество арендует данный участок более трех лет в соответствии с его целевым назначением, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что Общество в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" имеет исключительное право арендатора на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что ответчик совершил незаконное бездействие, выразившееся в неправомерном непринятии решения о предоставлении спорного земельного участка в собственность арендатора и незаключении с ним договора купли-продажи участка, находящегося у арендатора в пользовании. Данное бездействие нарушает права и законные интересы хозяйствующего субъекта в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Указанные выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанции поддержаны арбитражным судом кассационной инстанции и в указанной части решение суда первой и апелляционной инстанций оставлено без изменений.
Согласно положениям пункта 2 статьи 445, статьи 446 ГК РФ, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), то в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Положениями статьи 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В рассматриваемом случае разногласия возникли относительно цены выкупаемого имущества.
В связи с представлением сторонами по делу доказательств, содержащих разные сведения о величине рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, и в целях разрешения возникших между сторонами разногласий по этому вопросу суд первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ при новом рассмотрении дела назначил проведение судебной экспертизы. Судами была дана оценка представленным по делу доказательствам об оценке объекта, в том числе отчету об оценке объекта, представленному ответчиком, и по результатам оценки доказательств в основу принятого судом решения было положено заключение судебной экспертизы.
Бесспорных доказательств, опровергающих достоверность сведений, содержащихся в заключении судебной экспертизы, не представлено.
Ссылка в жалобе на неправомерный выбор судом в качестве экспертного учреждения предложенного обществом автономной некоммерческой организации "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" не свидетельствует о незаконности обжалуемых судебных актов. Суд вправе осуществлять выбор экспертного учреждения по собственному усмотрению. Кроме того, территориальное управление не было лишено права заявить в соответствии с пунктом 3 статьи 82 АПК РФ отвод эксперту.
Доводы кассационной жалобы по существу сводятся к оспариванию выводов, содержащихся в экспертном заключении автономной некоммерческой организации "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" от 11.12.2013 N 1725/16, которому суды дали надлежащую оценку по правилам статьи 71 АПК РФ.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, по приведенным в кассационной жалобе доводам, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 по делу N А49-763/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)