Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указывает, что он письменно уведомил ответчика о желании заключить договор аренды на новый срок, однако ответчик от заключения договора аренды уклоняется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зайцева Н.А.
Докладчик: Михалева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Москаленко Т.П.
судей Михалевой О.В. и Федосовой Н.Н.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по апелляционной жалобе истца С.Н.В. на решение Советского районного суда г. Липецка от 07 октября 2014 года, которым постановлено:
"Расторгнуть договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и С.Н.В.
Привести земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный в <адрес>, в первоначальное состояние.
Указанное решение является основанием для аннулирования записей регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ., сделанные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В удовлетворении искового заявления С.Н.В. к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о понуждении к заключению договора аренды, отказать".
Заслушав доклад судьи Михалевой О.В., судебная коллегия
установила:
С.Н.В. обратился в суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами был заключен договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов для строительства зданий и сооружений базы материально-технического снабжения со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Истец письменно уведомил ответчика о желании заключить договор аренды на новый срок, однако ответчик от заключения договора аренды уклоняется, ссылаясь на то, что С.Н.В. не было представлено подтверждений использования земельного участка в целях, для которых он предоставлен. Просил понудить ответчика заключить договор долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенный в <адрес>.
Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратилось со встречным иском о признании отсутствующим права собственности С.Н.В. на имущество: контрольно-пропускной пункт, условный номер объекта: N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный в <адрес>; замощение, условный номер объекта: N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в г<адрес>; замощение, условный номер объекта N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в <адрес>; сооружение, назначение ограждение, условный номер объекта N, общей протяженностью <данные изъяты>, расположенное там же; обязать С.Н.В. освободить земельный участок с кадастровым номером N, расположенное в <адрес>, ссылаясь на то, что земельный участок был предоставлен Г. в аренду для строительства зданий и сооружений базы материально-технического снабжения. Впоследствии право аренды передано С.Н.В., который возвел на земельном участке движимые объекты: два замощения, одно и которых изготовлено из песка и шлака, металлического ограждения и вспомогательного объекта - контрольно-пропускного пункта. Объекты возведены на земельном участке, не предназначенном для этих целей.
Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области также заявило требование о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., возложении на С.Н.В. обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный в <адрес>. исковые требования мотивированы тем, что после окончания срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться указанным земельным участком, вследствие чего договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако С.Н.В. в 2013 - 2014 гг. арендную плату по договору не вносит. Согласно п. 5.1.1 арендодатель имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке в случае использования участка не по целевому назначению, а также в случае невнесения арендной платы более одного раза подряд по истечении установленного договором срока платежа. С.Н.В. использует участок не по целевому назначению.
В судебном заседании представитель истца, действующий на основании ордера и доверенности, Д. заявленные истцом С.Н.В. требования поддержал в полном объеме, дополнительно пояснив, что на земельном участке, предоставленном С.Н.В. в аренду для строительства "Зданий и сооружений базы материально-технического снабжения" расположены объекты, соответствующие установленному виду разрешенного использования земельного участка, в соответствии с договором аренды N от ДД.ММ.ГГГГ., что свидетельствует о незаконности отказа Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в заключении со С.Н.В. долгосрочного договора аренды земельного участка. Встречные исковые требования не признал и объяснил, что по договору аренды земельного участка, заключенного с Г., было предусмотрено, что описание целей использования участка может меняться в соответствии с разрешенными и сопутствующими видами использования участка. Изменение целей использования участка, не соответствующее разрешенному и сопутствующим видам использования участка не допускается". На основании этого Г. ДД.ММ.ГГГГ. обратился в администрацию города Липецка для внесения изменения в разрешительную документацию для проектирования и строительства "Открытого склада стройматериалов" вместо "Зданий и сооружений базы материально-технического снабжения". Согласно схемы зонирования г. Липецка с градостроительными документами, в сопутствующие виды деятельности участка входит также строительство баз и складов. ДД.ММ.ГГГГ он получил изменения в АПЗ N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное МУ "Земельные ресурсы г. Липецка" и выданное администрацией г. Липецка. В дальнейшем С.Н.В. и Г. заключили договор купли-продажи проектной документации и результата выполненных работ. По соглашению от ДД.ММ.ГГГГ С.Н.В. получил права и обязанности по договору аренды земельного участка N ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем С.Н.В. было продолжено строительство "Открытого склада строительных материалов". В соответствии со ст. 131 ГК РФ С.Н.В. получил свидетельство о государственной регистрации на недвижимые объекты, расположенные на земельном участке по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ С.Н.В. как собственник недвижимого имущества, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Довод о том, что "Открытый склад строительных материалов" не является недвижимым имуществом, несостоятелен. Возражал против удовлетворения требования о расторжении договора аренды, поскольку в адрес С.Н.В. не направлялось письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств внесению арендной платы после истечения срока действия договора, не был представлен расчет о размере арендной платы, а С.Н.В. самостоятельно рассчитать размер арендной платы не мог. Кроме того, не считают, что договор был пролонгирован на неопределенный срок, поскольку договор аренды заключался для определенной цели - строительства, по достижению определенной сторонами цели, договор следует считать прекращенным.
Представитель ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области М., действующая на основании доверенности, иск, заявленный С.Н.В., не признала по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Встречный иск поддержала, указав в дополнение, что требования о признании отсутствующим право собственности у С.Н.В. на недвижимое имущество: контрольно-пропускной пункт, два замощения и сооружение назначение; ограждение, расположенные в <адрес>, не являются самостоятельными требованиями, а являются одним из обоснований требования о расторжении договора аренды, заключенному между С.Н. и Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области. До настоящего времени задолженность по арендной плате С.Н.В. не погашена.
Представитель третьего лица - Департамента и архитектуры по Липецкой области К., иск, заявленный С.Н.В., не признала, встречный иск поддержала.
Третье лицо Г. иск, инициированный С.Н.В., поддержал, встречный иск не признал, суду пояснил, что в январе ДД.ММ.ГГГГ года он заключил со С.Н.В. договор купли-продажи проектной документации и результата выполненных работ, и, по соглашению от ДД.ММ.ГГГ. передал права и обязанности по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и по п. 1.2 договора. Таким образом, до момента истечения срока действия договора аренды, права и обязанности арендатора по договору аренды были фактически закреплены за С.Н.В.. Строительство склада не меняет назначение земельного участка, что говорит о том, что у С.Н.В. имеется право на заключение долгосрочного договора аренды земельного участка. На склад были получены свидетельство о государственной регистрации недвижимого имущества, объекты склада прочно связаны с землей.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе истец С.Н.В. просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.
Выслушав истца С.Н.В., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя ответчика Управления имущественных и земельных отношений М., третье лицо Г., полагавшего жалобу подлежащей удовлетворению, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.
Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 и п. 3 ч. 1 и ч. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Проанализировав представленные сторонами доказательства с учетом приведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований истца С.Н.В. к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о понуждении заключить договор аренды на новый срок и удовлетворил заявленные встречные исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к С.Н.В. о расторжении договора аренды и признании права отсутствующим.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и Г. был заключен договор аренды земельного участка N, согласно условиям которого Г. в аренду был предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный в районе пересечения трассы <адрес> и ул. <адрес> для строительства зданий и сооружений базы материально-технического снабжения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Срок договора аренды сторонами определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В последующем указанному земельному участку был присвоен адрес -<адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ. между Г. и С.Н.В. заключен договор купли-продажи, по которому С.Н.В. приобрел у Г. разработанную, согласованную в установленном порядке предпроектную и проектную документацию для строительства "открытого склада строительных материалов" в районе пересечения трассы <адрес>; результат выполненных строительных работ на объект "Открытый склад для хранения строительных материалов" в районе пересечения трассы <адрес> в объеме, указанном в акте приема-передачи выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ., утвержденном сторонами.
ДД.ММ.ГГГГ. между С.Н.В. и Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области заключен договор аренды земельного участка N согласно условиям которого, арендатору С.Н.В. был предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный в районе пересечения трассы <адрес> для строительства зданий и сооружений базы материально-технического снабжения. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения. Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установил, что после истечения срока действия договора аренды ДД.ММ.ГГГГ года, при отсутствии возражений со стороны арендодателя - Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, истец С.Н.В. продолжал пользоваться арендованным земельным участком. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, действие указанного договора аренды земельного участка N было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.
Вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных исковых требований Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области о расторжении договора аренды, судебная коллегия также считает правильным, поскольку материалами дела установлено, что С.Н.В. существенно нарушены условия договора аренды земельного участка, а именно, арендатор использует земельный участок не по целевому назначению, не уплачивает арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены в соответствии с назначением имущества.
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
В соответствии с частью 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Таким образом, действующее законодательство не содержит нормы, предусматривающей право на использование предоставленного земельного участка определенной категории не в соответствии с установленным целевым назначением для данной категории.
Подпунктом 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
При этом общий порядок проведения зонирования территорий определяется нормами главы 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Исходя из п. 2 данной статьи применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
На основании п. 3 указанной статьи изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, виды разрешенного использования земельных участков делятся на те, которые самостоятельно определяются землепользователем (основные и условно разрешенные), и те, которые могут определяться землепользователем только дополнительно к основным или условно разрешенным, наряду с ними (вспомогательные виды разрешенного использования).
В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые являются составной частью правил землепользования и застройки.
Таким образом, разрешенное использование земельных участков определяется правилами землепользования и застройки в порядке, установленном градостроительным законодательством и подлежит регулированию нормами законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса РФ и ст. 11 Земельного кодекса РФ вопрос установления правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований отнесен к исключительной компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и земельных отношений.
В правилах землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты, предусматривающие соответствующие виды разрешенного использования земельных участков.
В силу части 2 статьи 85 ЗК РФ, статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Из материалов дела следует, что согласно схеме зонирования г. Липецка с градостроительными регламентами, Правил землепользования и застройки г. Липецка, спорный земельный участок расположен в зоне <данные изъяты>, с функциональным назначением территориальной зоны: предприятия 4 - 5 классов санитарной вредности, основное разрешенное использование земельных участков: промышленные и коммунально-складские предприятия с санитарно-защитной зоной 50 - 100 м, вспомогательные виды использования: предприятия коммунального хозяйства, склады, базы, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, предприятия по обслуживанию транспортных средств, инженерные сооружения, объекты торговли.
Как указывалось выше, предмет договора аренды - земельный участок предоставлен изначально Г., а в последующем С.Н.В. для строительства зданий и сооружений базы материально-технического снабжения, что соответствовало основному виду разрешенного использования.
Из материалов дела следует, что истцом возведены контрольно-пропускной пункт, 2 замощения и ограждение, размещение которых на спорном земельном участке не соответствует основному виду его разрешенного использования.
Доводы истца о том, что в совокупности вышеуказанные объекты образуют единый объект "открытый склад строительных материалов" вышеуказанный вывод не опровергают.
Доводы о том, что размещение вышеуказанных объектов отнесено к вспомогательным видам разрешенного использования спорного земельного участка, не состоятельны, поскольку, как указывалось выше, в силу норм действующего законодательства вспомогательный вид использования допустим только в качестве дополнительного по отношению к основным видам разрешенного использования этого земельного участка (размещение на участке производственных предприятий 4-5 классов вредности), и должно осуществляться совместно с ним. Материалами дела установлено, что в соответствии с основным видом использования (целевым назначением) земельный участок С.Н.В. не использовался.
В силу вышеприведенных правовых положений, арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка. Иное противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Доводы истца С.Н.В. о том, что строительство им осуществлено в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, объект принят в эксплуатацию, осуществлен технический учет и государственная регистрация, не имеют правового значения, поскольку все вышеуказанные действия совершены без уведомления арендодателя и в нарушение целевого использования земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором аренды они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Разрешая спор, суд правильно учел, что действующим Земельным кодексом РФ предусмотрено, что настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Согласно выписке из лицевого счета по уплате арендной платы за землю, С.Н.В. вносил арендную плату до ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на дату вынесения решения, за С.Н.В. числится задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек. Истцом С.Н.В. допущены просрочки уплаты арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год, за <данные изъяты> месяцев ДД.ММ.ГГГГ года.
Принимая во внимание изложенное и учитывая вышеприведенные положения статьи 619 Гражданского кодекса РФ, вывод суда о расторжении договора аренды является законным и обоснованным.
Оценив доводы сторон и представленные по делу доказательства в их совокупности, суд правомерно сделал вывод об отсутствии правовых оснований для понуждения Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к заключению со С.Н.В. договора аренды.
Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области заявлены исковые требования к С.Н.В. о признании отсутствующим права. В отношении данных требований представитель УИЗО Липецкой области пояснил, что считает их как обоснование требования о расторжении договора аренды. Однако, коль скоро УИЗО в установленном порядке от заявленных требований не отказалось, они подлежали разрешению судом.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
По смыслу статьи 12 ГК РФ определение законом способов защиты гражданских прав направлено, на восстановление нарушенного права. В связи с этим содержащийся в статье 12 ГК РФ перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.
УИЗО Липецкой области по настоящему делу избран такой способ защиты, как признание отсутствующим зарегистрированного права на объекты недвижимости: контрольно-пропускной пункт площадью <данные изъяты>кв. м, замощение площадью <данные изъяты> кв. м. замощение площадью <данные изъяты> кв. м, ограждение, общей протяженностью <данные изъяты> кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.
Такой способ оспаривания зарегистрированного права собственности Российской Федерации не противоречит положениям статьи 12 ГК РФ и нормам Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". с учетом разъяснений
Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
По смыслу указанной правовой нормы право собственности на новую вещь приобретается лицом, создавшим ее, при соблюдении двух условий: если вещь создана им для себя, за счет собственных средств, а также, если при создании вещи были соблюдены требования закона и иных правовых актов.
Применительно к вновь создаваемым объектам недвижимости таким требованием является, в частности, предоставление земельного участка в аренду (собственность) под строительство определенного объекта и получение необходимых разрешений и согласований.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другой вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно части 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, законодательно закреплено, что государственная регистрация производится только в отношении недвижимых объектов и заключается, в частности, во внесении их в реестр недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (пункта 2 статьи 130 ГК РФ).
При этом понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.
Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.
Проведение в отношении сооружений и строений вспомогательного значения технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить основанием для автоматического признания его объектом недвижимости.
Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке возведены, согласно техническому паспорту, замощение лит <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, замощение лит <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, контрольно-пропускной пункт площадью <данные изъяты> кв. м лит <данные изъяты>, ограждение протяженностью <данные изъяты> кв. м. Право собственности на каждый объект зарегистрировано за С.Н.В. в ЕГРП - записи регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.
Из заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО "Техническая инспекция г. Липецка" следует, что все вышеуказанные строения являются объектами недвижимости, соответствуют требованиям, предъявляемым к капитальным объектам.
При этом из исследовательской части заключения следует, что эксперты исходили из того, что указанные строения в их взаимосвязи составляют единый объект "открытый склад строительных материалов" с соответствующим функциональным назначением (как предусмотрено проектом), в то время как, согласно произведенной регистрации каждый объект является самостоятельным объектом недвижимости.
Кроме того, при отнесении объекта к недвижимому не могут быть приняты во внимание лишь строительные нормы.
Из материалов дела следует, что все строения возведены на земельном участке, не отведенном для указанных целей. Строение - контрольно-пропускной пункт является вспомогательным строением, выполняет обслуживающую, а не самостоятельную функцию. Замощения и ограждения являются сооружениями также вспомогательного значения.
Учитывая указанные критерии, спорные объекты не могут быть отнесены к самостоятельным объектам недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации.
Следовательно, в рассматриваемом случае регистрация права собственности на контрольно-пропускной пункт площадью <данные изъяты> кв. м, замощение площадью <данные изъяты> кв. м. замощение площадью <данные изъяты> кв. м, ограждение, общей протяженностью <данные изъяты> кв. м, расположенные по адресу: <адрес>, произведена в отсутствие достаточных оснований, подтверждающих законность их возведения и статуса как недвижимого имущества.
Поскольку в связи с расторжением договора аренды, земельный участок подлежат возврату собственнику, свободным от прав третьих лиц, а также с учетом признания отсутствующим у С.Н.В. права на незаконно возведенные объекты, записи регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ. подлежат аннулированию. Принимая во внимание изложенное, в целях недопущения неясностей при исполнении решения, судебная коллегия считает необходимым абзац 3 резолютивной части решения изложить в иной редакции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что аннулирование записи о регистрации права невозможно без оспаривания свидетельства о праве собственности, судебная коллегия находит не состоятельными. Свидетельство о государственной регистрации лишь удостоверяет запись, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и признание его недействительным не влечет недействительность самой государственной регистрации и не порождает никаких последствий. Юридическое значение имеет не само свидетельство, а внесение записи в ЕГРП. Свидетельство, выданное в подтверждение зарегистрированного права, не является ненормативным актом государственного органа, так как не влечет юридических последствий, то есть не устанавливает, не прекращает, не изменяет прав и обязанностей субъектов права, следовательно, нарушать права и законные интересы других лиц не может. В данном случае, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества, оспаривание зарегистрированного права осуществляется путем предъявления иска о признании права отсутствующими.
Доводы апелляционной жалобы истца не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, оспаривание обоснованности выводов суда об установленных обстоятельствах, оценку доказательств и иное толкование норм действующего законодательства, поэтому не могут служить основанием к отмене решения суда.
При разрешении спора суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, нарушений норм процессуального права судом не допущено. Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принятым без нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований к его отмене не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Липецка от 07 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца С.Н.В. - без удовлетворения.
Абзац 3 резолютивной части решения изложить в иной редакции: "Аннулировать записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ; N от ДД.ММ.ГГГГ; N от ДД.ММ.ГГГГ; N от ДД.ММ.ГГГГ."
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3292/2014ГОДА
Требование: О понуждении к заключению договора аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указывает, что он письменно уведомил ответчика о желании заключить договор аренды на новый срок, однако ответчик от заключения договора аренды уклоняется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 декабря 2014 г. по делу N 33-3292/2014года
Судья: Зайцева Н.А.
Докладчик: Михалева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Москаленко Т.П.
судей Михалевой О.В. и Федосовой Н.Н.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по апелляционной жалобе истца С.Н.В. на решение Советского районного суда г. Липецка от 07 октября 2014 года, которым постановлено:
"Расторгнуть договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и С.Н.В.
Привести земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный в <адрес>, в первоначальное состояние.
Указанное решение является основанием для аннулирования записей регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ., сделанные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В удовлетворении искового заявления С.Н.В. к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о понуждении к заключению договора аренды, отказать".
Заслушав доклад судьи Михалевой О.В., судебная коллегия
установила:
С.Н.В. обратился в суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами был заключен договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов для строительства зданий и сооружений базы материально-технического снабжения со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Истец письменно уведомил ответчика о желании заключить договор аренды на новый срок, однако ответчик от заключения договора аренды уклоняется, ссылаясь на то, что С.Н.В. не было представлено подтверждений использования земельного участка в целях, для которых он предоставлен. Просил понудить ответчика заключить договор долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенный в <адрес>.
Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратилось со встречным иском о признании отсутствующим права собственности С.Н.В. на имущество: контрольно-пропускной пункт, условный номер объекта: N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный в <адрес>; замощение, условный номер объекта: N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в г<адрес>; замощение, условный номер объекта N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в <адрес>; сооружение, назначение ограждение, условный номер объекта N, общей протяженностью <данные изъяты>, расположенное там же; обязать С.Н.В. освободить земельный участок с кадастровым номером N, расположенное в <адрес>, ссылаясь на то, что земельный участок был предоставлен Г. в аренду для строительства зданий и сооружений базы материально-технического снабжения. Впоследствии право аренды передано С.Н.В., который возвел на земельном участке движимые объекты: два замощения, одно и которых изготовлено из песка и шлака, металлического ограждения и вспомогательного объекта - контрольно-пропускного пункта. Объекты возведены на земельном участке, не предназначенном для этих целей.
Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области также заявило требование о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., возложении на С.Н.В. обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный в <адрес>. исковые требования мотивированы тем, что после окончания срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться указанным земельным участком, вследствие чего договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако С.Н.В. в 2013 - 2014 гг. арендную плату по договору не вносит. Согласно п. 5.1.1 арендодатель имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке в случае использования участка не по целевому назначению, а также в случае невнесения арендной платы более одного раза подряд по истечении установленного договором срока платежа. С.Н.В. использует участок не по целевому назначению.
В судебном заседании представитель истца, действующий на основании ордера и доверенности, Д. заявленные истцом С.Н.В. требования поддержал в полном объеме, дополнительно пояснив, что на земельном участке, предоставленном С.Н.В. в аренду для строительства "Зданий и сооружений базы материально-технического снабжения" расположены объекты, соответствующие установленному виду разрешенного использования земельного участка, в соответствии с договором аренды N от ДД.ММ.ГГГГ., что свидетельствует о незаконности отказа Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в заключении со С.Н.В. долгосрочного договора аренды земельного участка. Встречные исковые требования не признал и объяснил, что по договору аренды земельного участка, заключенного с Г., было предусмотрено, что описание целей использования участка может меняться в соответствии с разрешенными и сопутствующими видами использования участка. Изменение целей использования участка, не соответствующее разрешенному и сопутствующим видам использования участка не допускается". На основании этого Г. ДД.ММ.ГГГГ. обратился в администрацию города Липецка для внесения изменения в разрешительную документацию для проектирования и строительства "Открытого склада стройматериалов" вместо "Зданий и сооружений базы материально-технического снабжения". Согласно схемы зонирования г. Липецка с градостроительными документами, в сопутствующие виды деятельности участка входит также строительство баз и складов. ДД.ММ.ГГГГ он получил изменения в АПЗ N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное МУ "Земельные ресурсы г. Липецка" и выданное администрацией г. Липецка. В дальнейшем С.Н.В. и Г. заключили договор купли-продажи проектной документации и результата выполненных работ. По соглашению от ДД.ММ.ГГГГ С.Н.В. получил права и обязанности по договору аренды земельного участка N ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем С.Н.В. было продолжено строительство "Открытого склада строительных материалов". В соответствии со ст. 131 ГК РФ С.Н.В. получил свидетельство о государственной регистрации на недвижимые объекты, расположенные на земельном участке по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ С.Н.В. как собственник недвижимого имущества, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Довод о том, что "Открытый склад строительных материалов" не является недвижимым имуществом, несостоятелен. Возражал против удовлетворения требования о расторжении договора аренды, поскольку в адрес С.Н.В. не направлялось письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств внесению арендной платы после истечения срока действия договора, не был представлен расчет о размере арендной платы, а С.Н.В. самостоятельно рассчитать размер арендной платы не мог. Кроме того, не считают, что договор был пролонгирован на неопределенный срок, поскольку договор аренды заключался для определенной цели - строительства, по достижению определенной сторонами цели, договор следует считать прекращенным.
Представитель ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области М., действующая на основании доверенности, иск, заявленный С.Н.В., не признала по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Встречный иск поддержала, указав в дополнение, что требования о признании отсутствующим право собственности у С.Н.В. на недвижимое имущество: контрольно-пропускной пункт, два замощения и сооружение назначение; ограждение, расположенные в <адрес>, не являются самостоятельными требованиями, а являются одним из обоснований требования о расторжении договора аренды, заключенному между С.Н. и Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области. До настоящего времени задолженность по арендной плате С.Н.В. не погашена.
Представитель третьего лица - Департамента и архитектуры по Липецкой области К., иск, заявленный С.Н.В., не признала, встречный иск поддержала.
Третье лицо Г. иск, инициированный С.Н.В., поддержал, встречный иск не признал, суду пояснил, что в январе ДД.ММ.ГГГГ года он заключил со С.Н.В. договор купли-продажи проектной документации и результата выполненных работ, и, по соглашению от ДД.ММ.ГГГ. передал права и обязанности по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и по п. 1.2 договора. Таким образом, до момента истечения срока действия договора аренды, права и обязанности арендатора по договору аренды были фактически закреплены за С.Н.В.. Строительство склада не меняет назначение земельного участка, что говорит о том, что у С.Н.В. имеется право на заключение долгосрочного договора аренды земельного участка. На склад были получены свидетельство о государственной регистрации недвижимого имущества, объекты склада прочно связаны с землей.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе истец С.Н.В. просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.
Выслушав истца С.Н.В., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя ответчика Управления имущественных и земельных отношений М., третье лицо Г., полагавшего жалобу подлежащей удовлетворению, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.
Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 и п. 3 ч. 1 и ч. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Проанализировав представленные сторонами доказательства с учетом приведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований истца С.Н.В. к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о понуждении заключить договор аренды на новый срок и удовлетворил заявленные встречные исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к С.Н.В. о расторжении договора аренды и признании права отсутствующим.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и Г. был заключен договор аренды земельного участка N, согласно условиям которого Г. в аренду был предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный в районе пересечения трассы <адрес> и ул. <адрес> для строительства зданий и сооружений базы материально-технического снабжения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Срок договора аренды сторонами определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В последующем указанному земельному участку был присвоен адрес -<адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ. между Г. и С.Н.В. заключен договор купли-продажи, по которому С.Н.В. приобрел у Г. разработанную, согласованную в установленном порядке предпроектную и проектную документацию для строительства "открытого склада строительных материалов" в районе пересечения трассы <адрес>; результат выполненных строительных работ на объект "Открытый склад для хранения строительных материалов" в районе пересечения трассы <адрес> в объеме, указанном в акте приема-передачи выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ., утвержденном сторонами.
ДД.ММ.ГГГГ. между С.Н.В. и Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области заключен договор аренды земельного участка N согласно условиям которого, арендатору С.Н.В. был предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный в районе пересечения трассы <адрес> для строительства зданий и сооружений базы материально-технического снабжения. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения. Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установил, что после истечения срока действия договора аренды ДД.ММ.ГГГГ года, при отсутствии возражений со стороны арендодателя - Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, истец С.Н.В. продолжал пользоваться арендованным земельным участком. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, действие указанного договора аренды земельного участка N было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.
Вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных исковых требований Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области о расторжении договора аренды, судебная коллегия также считает правильным, поскольку материалами дела установлено, что С.Н.В. существенно нарушены условия договора аренды земельного участка, а именно, арендатор использует земельный участок не по целевому назначению, не уплачивает арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены в соответствии с назначением имущества.
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
В соответствии с частью 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Таким образом, действующее законодательство не содержит нормы, предусматривающей право на использование предоставленного земельного участка определенной категории не в соответствии с установленным целевым назначением для данной категории.
Подпунктом 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
При этом общий порядок проведения зонирования территорий определяется нормами главы 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Исходя из п. 2 данной статьи применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
На основании п. 3 указанной статьи изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, виды разрешенного использования земельных участков делятся на те, которые самостоятельно определяются землепользователем (основные и условно разрешенные), и те, которые могут определяться землепользователем только дополнительно к основным или условно разрешенным, наряду с ними (вспомогательные виды разрешенного использования).
В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые являются составной частью правил землепользования и застройки.
Таким образом, разрешенное использование земельных участков определяется правилами землепользования и застройки в порядке, установленном градостроительным законодательством и подлежит регулированию нормами законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса РФ и ст. 11 Земельного кодекса РФ вопрос установления правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований отнесен к исключительной компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и земельных отношений.
В правилах землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты, предусматривающие соответствующие виды разрешенного использования земельных участков.
В силу части 2 статьи 85 ЗК РФ, статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Из материалов дела следует, что согласно схеме зонирования г. Липецка с градостроительными регламентами, Правил землепользования и застройки г. Липецка, спорный земельный участок расположен в зоне <данные изъяты>, с функциональным назначением территориальной зоны: предприятия 4 - 5 классов санитарной вредности, основное разрешенное использование земельных участков: промышленные и коммунально-складские предприятия с санитарно-защитной зоной 50 - 100 м, вспомогательные виды использования: предприятия коммунального хозяйства, склады, базы, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, предприятия по обслуживанию транспортных средств, инженерные сооружения, объекты торговли.
Как указывалось выше, предмет договора аренды - земельный участок предоставлен изначально Г., а в последующем С.Н.В. для строительства зданий и сооружений базы материально-технического снабжения, что соответствовало основному виду разрешенного использования.
Из материалов дела следует, что истцом возведены контрольно-пропускной пункт, 2 замощения и ограждение, размещение которых на спорном земельном участке не соответствует основному виду его разрешенного использования.
Доводы истца о том, что в совокупности вышеуказанные объекты образуют единый объект "открытый склад строительных материалов" вышеуказанный вывод не опровергают.
Доводы о том, что размещение вышеуказанных объектов отнесено к вспомогательным видам разрешенного использования спорного земельного участка, не состоятельны, поскольку, как указывалось выше, в силу норм действующего законодательства вспомогательный вид использования допустим только в качестве дополнительного по отношению к основным видам разрешенного использования этого земельного участка (размещение на участке производственных предприятий 4-5 классов вредности), и должно осуществляться совместно с ним. Материалами дела установлено, что в соответствии с основным видом использования (целевым назначением) земельный участок С.Н.В. не использовался.
В силу вышеприведенных правовых положений, арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка. Иное противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Доводы истца С.Н.В. о том, что строительство им осуществлено в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, объект принят в эксплуатацию, осуществлен технический учет и государственная регистрация, не имеют правового значения, поскольку все вышеуказанные действия совершены без уведомления арендодателя и в нарушение целевого использования земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором аренды они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Разрешая спор, суд правильно учел, что действующим Земельным кодексом РФ предусмотрено, что настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Согласно выписке из лицевого счета по уплате арендной платы за землю, С.Н.В. вносил арендную плату до ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на дату вынесения решения, за С.Н.В. числится задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек. Истцом С.Н.В. допущены просрочки уплаты арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год, за <данные изъяты> месяцев ДД.ММ.ГГГГ года.
Принимая во внимание изложенное и учитывая вышеприведенные положения статьи 619 Гражданского кодекса РФ, вывод суда о расторжении договора аренды является законным и обоснованным.
Оценив доводы сторон и представленные по делу доказательства в их совокупности, суд правомерно сделал вывод об отсутствии правовых оснований для понуждения Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к заключению со С.Н.В. договора аренды.
Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области заявлены исковые требования к С.Н.В. о признании отсутствующим права. В отношении данных требований представитель УИЗО Липецкой области пояснил, что считает их как обоснование требования о расторжении договора аренды. Однако, коль скоро УИЗО в установленном порядке от заявленных требований не отказалось, они подлежали разрешению судом.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
По смыслу статьи 12 ГК РФ определение законом способов защиты гражданских прав направлено, на восстановление нарушенного права. В связи с этим содержащийся в статье 12 ГК РФ перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.
УИЗО Липецкой области по настоящему делу избран такой способ защиты, как признание отсутствующим зарегистрированного права на объекты недвижимости: контрольно-пропускной пункт площадью <данные изъяты>кв. м, замощение площадью <данные изъяты> кв. м. замощение площадью <данные изъяты> кв. м, ограждение, общей протяженностью <данные изъяты> кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.
Такой способ оспаривания зарегистрированного права собственности Российской Федерации не противоречит положениям статьи 12 ГК РФ и нормам Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". с учетом разъяснений
Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
По смыслу указанной правовой нормы право собственности на новую вещь приобретается лицом, создавшим ее, при соблюдении двух условий: если вещь создана им для себя, за счет собственных средств, а также, если при создании вещи были соблюдены требования закона и иных правовых актов.
Применительно к вновь создаваемым объектам недвижимости таким требованием является, в частности, предоставление земельного участка в аренду (собственность) под строительство определенного объекта и получение необходимых разрешений и согласований.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другой вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно части 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, законодательно закреплено, что государственная регистрация производится только в отношении недвижимых объектов и заключается, в частности, во внесении их в реестр недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (пункта 2 статьи 130 ГК РФ).
При этом понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.
Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.
Проведение в отношении сооружений и строений вспомогательного значения технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить основанием для автоматического признания его объектом недвижимости.
Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке возведены, согласно техническому паспорту, замощение лит <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, замощение лит <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, контрольно-пропускной пункт площадью <данные изъяты> кв. м лит <данные изъяты>, ограждение протяженностью <данные изъяты> кв. м. Право собственности на каждый объект зарегистрировано за С.Н.В. в ЕГРП - записи регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.
Из заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО "Техническая инспекция г. Липецка" следует, что все вышеуказанные строения являются объектами недвижимости, соответствуют требованиям, предъявляемым к капитальным объектам.
При этом из исследовательской части заключения следует, что эксперты исходили из того, что указанные строения в их взаимосвязи составляют единый объект "открытый склад строительных материалов" с соответствующим функциональным назначением (как предусмотрено проектом), в то время как, согласно произведенной регистрации каждый объект является самостоятельным объектом недвижимости.
Кроме того, при отнесении объекта к недвижимому не могут быть приняты во внимание лишь строительные нормы.
Из материалов дела следует, что все строения возведены на земельном участке, не отведенном для указанных целей. Строение - контрольно-пропускной пункт является вспомогательным строением, выполняет обслуживающую, а не самостоятельную функцию. Замощения и ограждения являются сооружениями также вспомогательного значения.
Учитывая указанные критерии, спорные объекты не могут быть отнесены к самостоятельным объектам недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации.
Следовательно, в рассматриваемом случае регистрация права собственности на контрольно-пропускной пункт площадью <данные изъяты> кв. м, замощение площадью <данные изъяты> кв. м. замощение площадью <данные изъяты> кв. м, ограждение, общей протяженностью <данные изъяты> кв. м, расположенные по адресу: <адрес>, произведена в отсутствие достаточных оснований, подтверждающих законность их возведения и статуса как недвижимого имущества.
Поскольку в связи с расторжением договора аренды, земельный участок подлежат возврату собственнику, свободным от прав третьих лиц, а также с учетом признания отсутствующим у С.Н.В. права на незаконно возведенные объекты, записи регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ.; N от ДД.ММ.ГГГГ. подлежат аннулированию. Принимая во внимание изложенное, в целях недопущения неясностей при исполнении решения, судебная коллегия считает необходимым абзац 3 резолютивной части решения изложить в иной редакции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что аннулирование записи о регистрации права невозможно без оспаривания свидетельства о праве собственности, судебная коллегия находит не состоятельными. Свидетельство о государственной регистрации лишь удостоверяет запись, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и признание его недействительным не влечет недействительность самой государственной регистрации и не порождает никаких последствий. Юридическое значение имеет не само свидетельство, а внесение записи в ЕГРП. Свидетельство, выданное в подтверждение зарегистрированного права, не является ненормативным актом государственного органа, так как не влечет юридических последствий, то есть не устанавливает, не прекращает, не изменяет прав и обязанностей субъектов права, следовательно, нарушать права и законные интересы других лиц не может. В данном случае, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества, оспаривание зарегистрированного права осуществляется путем предъявления иска о признании права отсутствующими.
Доводы апелляционной жалобы истца не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, оспаривание обоснованности выводов суда об установленных обстоятельствах, оценку доказательств и иное толкование норм действующего законодательства, поэтому не могут служить основанием к отмене решения суда.
При разрешении спора суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, нарушений норм процессуального права судом не допущено. Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принятым без нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований к его отмене не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Липецка от 07 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца С.Н.В. - без удовлетворения.
Абзац 3 резолютивной части решения изложить в иной редакции: "Аннулировать записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ; N от ДД.ММ.ГГГГ; N от ДД.ММ.ГГГГ; N от ДД.ММ.ГГГГ."
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)