Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2014 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мироновой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3696/2014) индивидуального предпринимателя Гасанова Азада Халыг оглы на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 февраля 2014 года по делу N А81-5055/2013 (судья Чорноба В.В.), принятое по иску Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьск (ОГРН 1028900704392; ИНН 8905017830; место нахождения: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, 29) к индивидуальному предпринимателю Гасанову Азаду Халыг оглы (ОГРНИП 308890512700067; ИНН 890500001160), о расторжении договора, возврате земельного участка, взыскании 654 680 руб. 26 коп.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом, извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
установил:
Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьск (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Гасанову Азаду Халыг оглы (далее - ИП Гасанов А.Х., предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды N 291-10 от 25.06.2010, возврате земельного участка, взыскании 656 994 руб. 43 коп. долга, 114 197 руб. 51 коп. неустойки. Истец просил суд предоставить ему право освободить земельный участок самостоятельно, если ответчик не выполнит решение суда, и за его счет.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.02.2014 по делу N А81-5055/2013 исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка N 291-10 от 25.06.2010, заключенный Департаментом и ИП Гасановым А.Х. расторгнут. Суд обязал предпринимателя в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 89:12:110406:13, общей площадью 808 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Ноябрьск, район микрорайона П-8, ул. Муравленко, и вернуть его Департаменту по акту приема-передачи. Департаменту предоставлено право освободить спорный земельный участок самостоятельно, если ИП Гасанов А.Х. не выполнит решение суда, и за его счет. С ответчика в пользу истца взыскано 656 994 руб. 43 коп. долга, 114 197 руб. 51 коп. неустойки. Этим же решением с ИП Гасанова А.Х. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 22 423 руб. 82 коп.
Возражая против принятого судом первой инстанции решения от 21.02.2014, ИП Гасанов А.Х. в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что уведомления от истца о необходимости погашения долга, о расторжении договора, не получал. По мнению подателя жалобы, истец не имел права в одностороннем порядке изменить размер арендной платы с 01.01.2013, поскольку для такого изменения требуется заключение между сторонами дополнительного соглашения, которое не заключалось. Ссылаясь на положения статей 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ответчик указывает на то, что истец обратился в суд с иском только 30.10.2013, в то время как последняя оплата ответчиком произведена 26.10.2010, что является подтверждением пропуска срока исковой давности Департаментом. Кроме того, ИП Гасанов А.Х. просит учесть его тяжелое материальное положение и применить статью 333 ГК РФ.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда, считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.06.2010 Департамент (арендодатель) и ИП Гасанову А.Х. (арендатор) заключили договор N 291-10 (л.д. 17-21), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 89:12:110406:13 площадью 808 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Ноябрьск, ул. Муравленко, для эксплуатации магазина, арендодатель обязался своевременно вносить арендные платежи.
Передача земельного участка арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по акту приема-передачи (приложение N 1 к настоящему договору).
По акту приема-передачи от 25.06.2010 (приложение N 1 к договору N 291-10, л.д. 22) истец передал ответчику земельный участок кадастровым номером 89:12:110406:13 площадью 808 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Ноябрьск, ул. Муравленко.
В силу пункта 2.1 договора N 291-10 срок аренды участка устанавливается сроком до 06.05.2015.
Согласно пункту 3.1 договора N 291-10 арендатор обязуется вносить арендную плату за земельный участок в размере 122 670 руб. 60 коп. за период с 06.05.2010 до 01.01.2011, согласно расчета арендной платы (приложение N 2 к настоящему договору, л.д. 23).
В соответствии с пунктом 3.2 договора N 291-10 арендная плата вносится ежеквартально равными долями, до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за четвертый квартал - до 10 числа последнего месяца этого квартала. Арендная плата за второй квартал 2010 года производится в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации договора. Размер арендной платы за 2010 год определен в приложении к договору.
Как следует из искового заявления, размер арендной платы по договору N 291-10 за 2010-2013 составляет 687 653 руб. 48 коп.
Как указывает Департамент, арендатором по договору N 291-10 уплачено только 30 659 руб. 05 коп.
30.09.2013 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность по договору аренды N 291-10 (л.д. 11-16).
Департаментом в адрес предпринимателя направлено предложение расторгнуть договор аренды земельного участка N 291-10 (л.д. 28-33).
Поскольку претензия и предложение истца оставлены ИП Гасановым А.Х. без исполнения, Департамент обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований послужило причиной подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Рассматриваемые отношения являются арендными, которые регламентируются нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из части 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Частью 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.
В соответствии с частью 3 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Доводы апелляционной жалобы о том, что арендодатель не имел права в одностороннем порядке изменить размер арендной платы по договору N 291-10, отклоняются судом апелляционной инстанции.
На основании части 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Частью 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Заключенный сторонами договор аренды земельного участка N 291-10 от 25.06.2010 содержит как условия о размере арендной платы, так и о порядке ее внесения и изменения.
Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Пунктом 3.4 договора N 291-10 установлено, что при издании нормативно-правовых актов Российской Федерации, Ямало-Ненецкого автономного округа и органов местного самоуправления, устанавливающих индексацию земельных платежей (базовых ставок земельного налога, базовых ставок арендной платы или коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю), арендная плата подлежит перерасчету, но не более одного раза в год. При этом, арендодатель вправе самостоятельно производить доначисление арендных платежей; арендатор обязался принимать меры по ознакомлению с информацией об изменении размера арендной платы и порядка ее уплаты в средствах массовой информации.
Оценив условия договора аренды от 25.06.2010 N 291/10, суд апелляционной инстанции установил, что спорный договор содержит условие о том, что арендодатель вправе изменять в одностороннем порядке арендную плату.
Фактическое изменение арендной платы в результате изменения муниципальных правовых актов, регулирующих размер платы за пользование земельным участком, не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного условия.
В связи с чем, ответчик должен вносить плату в соответствии с изменившимся размером. При этом подписание дополнительного соглашения к договору не требуется.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Ответчик обязательства по оплате аренды земельного участка в сроки и в размере, установленные договором от 25.06.2010 N 291/10 не исполнил, в связи с чем, у предпринимателя перед арендодателем образовался долг в размере 656 994 руб. 43 коп.
Доводы о пропуске истцом срока исковой давности не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.
На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу части 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно статье 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
Доводы апелляционной жалобы о том, что последняя оплата по договору N 291-10 ответчиком произведена 26.10.2010, опровергаются материалами дела.
26.09.2012 предприниматель перечислил на счет Департамента 30 000 руб. по платежному поручению N 606 (л.д. 91), назначение платежа: арендная плата за земли по договору N 291-10, что свидетельствует о перерыве течения срока исковой давности.
Настоящее исковое заявление подано Департаментом в суд 15.10.2013, то есть в пределах срока, установленного 196 ГК РФ.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Факт пользования предпринимателем в спорный период земельным участком, предоставленным по договору N 291-10, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и ответчиком не оспаривается. Доказательства внесения арендной платы за спорный земельный участок в полном объеме, предпринимателем не представлены.
При таких обстоятельствах, удовлетворив требования Департамента о взыскании с арендатора 656 994 руб. 43 коп. долга по договору N 291-10, суд первой инстанции принял правомерное решение.
Истец просил взыскать с ответчика пени в размере 114 197 руб. 51 коп. за период с 19.08.2010 по 12.02.2014.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
Пунктом 5.2 договора N 291-10 стороны предусмотрели ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки.
Верно установив факт и период просрочки исполнения обязательств со стороны ответчика, являющиеся основаниями для начисления процентов, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании неустойки в заявленном размере.
Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ, не принимаются судом апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку только в случае явной несоразмерности ее размера последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Принимая во внимание, что размер ответственности определяется по соглашению сторон, соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
В соответствии с разъяснениями пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, а ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Ненадлежащее исполнение обязательства ответчиком установлено в ходе судебного разбирательства. Ответчиком завышенный размер ответственности не обоснован, доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представлено.
Стороны, заключая договор N 291-10, действовали исходя из принципа свободы договора, установив согласованный ими размер неустойки, в связи с чем, ссылки ответчика на ее высокий размер сами по себе не могут являться основанием для последующего снижения размера неустойки, взысканной судом. Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства. Согласно принципу осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
По мнению апелляционного суда, предусмотренная договором N 291-10 ответственность в виде уплаты неустойки соразмерна характеру допущенного нарушения при исполнении обязательств по договору.
Таким образом, обстоятельства настоящего дела указывают на отсутствие оснований для применения статьи 333 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в абзаце 4 пункта 1 Постановления N 81 ссылки ответчика на неблагоприятную финансовую ситуацию сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции учтены конкретные обстоятельства возникшего спора, размер взысканной судом неустойки отвечает принципам разумности и соразмерности, решение принято с учетом соблюдения реального баланса интересов сторон.
Довод подателя жалобы о неполучении уведомления от истца о необходимости погашения долга, о расторжении договора, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Пунктом 6.3 договора N 291-10 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор при нарушении арендатором сроков внесения арендных платежей и для этого в суд обращаться не надо. В этом случае, достаточно направления арендодателем арендатору уведомления о расторжении договора с указанием его причины и договор считается расторгнутым по истечении 14 дней с момента получения арендатором вышеуказанного уведомления (пункт 6.4 договора).
Как следует из материалов дела, претензией N 8354/105-101-И от 30.09.2013 истец предупреждал ответчика о необходимости погасить неоднократно просроченную задолженность в течение 5 дней, одновременно уведомлял о возможности обращения в суд с требованием о расторжении договора. Данная претензия ответчиком получена 16.10.2013 (л.д. 94).
Кроме того, 02.10.2013 истец направил ответчику уведомление за N 8380/105-101-И, в котором предлагал расторгнуть договор по причине просрочки платежей. Уведомление ответчиком также было получено 16.10.2013. О необходимости погашения долга ответчик также извещался письмами от 17.06.2011 N 4570/1382, от 18.10.2012 N 4297/105-104-3-И (л.д. 80-90, 95).
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно части 3 статьи 619 ГК РФ существенным нарушением является просрочка внесения арендатором платежей - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Вместе с тем, частью 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что Департамент выполнил все предусмотренные, как статьей 451 ГК РФ, так и условиями договора действия, которые должны предшествовать обращению в суд с требованием о расторжении договора аренды. Договор аренды N 291-10 от 25.06.2010 подлежит досрочному расторжению, а земельный участок возврату в силу статьи 622 ГК РФ и пункту 6.3 договора.
Кроме того, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено также требование истца о предоставлении ему права освободить земельный участок самостоятельно, если ответчик не выполнит решение суда, и за его счет, поскольку данное право вытекает из статьи 622 ГК РФ и пункта 6.4 договора N 291-10 от 25.06.2010.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 февраля 2014 года по делу N А81-5055/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.06.2014 N 08АП-3696/2014 ПО ДЕЛУ N А81-5055/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2014 г. N 08АП-3696/2014
Дело N А81-5055/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2014 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мироновой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3696/2014) индивидуального предпринимателя Гасанова Азада Халыг оглы на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 февраля 2014 года по делу N А81-5055/2013 (судья Чорноба В.В.), принятое по иску Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьск (ОГРН 1028900704392; ИНН 8905017830; место нахождения: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, 29) к индивидуальному предпринимателю Гасанову Азаду Халыг оглы (ОГРНИП 308890512700067; ИНН 890500001160), о расторжении договора, возврате земельного участка, взыскании 654 680 руб. 26 коп.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом, извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
установил:
Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьск (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Гасанову Азаду Халыг оглы (далее - ИП Гасанов А.Х., предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды N 291-10 от 25.06.2010, возврате земельного участка, взыскании 656 994 руб. 43 коп. долга, 114 197 руб. 51 коп. неустойки. Истец просил суд предоставить ему право освободить земельный участок самостоятельно, если ответчик не выполнит решение суда, и за его счет.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.02.2014 по делу N А81-5055/2013 исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка N 291-10 от 25.06.2010, заключенный Департаментом и ИП Гасановым А.Х. расторгнут. Суд обязал предпринимателя в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 89:12:110406:13, общей площадью 808 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Ноябрьск, район микрорайона П-8, ул. Муравленко, и вернуть его Департаменту по акту приема-передачи. Департаменту предоставлено право освободить спорный земельный участок самостоятельно, если ИП Гасанов А.Х. не выполнит решение суда, и за его счет. С ответчика в пользу истца взыскано 656 994 руб. 43 коп. долга, 114 197 руб. 51 коп. неустойки. Этим же решением с ИП Гасанова А.Х. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 22 423 руб. 82 коп.
Возражая против принятого судом первой инстанции решения от 21.02.2014, ИП Гасанов А.Х. в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что уведомления от истца о необходимости погашения долга, о расторжении договора, не получал. По мнению подателя жалобы, истец не имел права в одностороннем порядке изменить размер арендной платы с 01.01.2013, поскольку для такого изменения требуется заключение между сторонами дополнительного соглашения, которое не заключалось. Ссылаясь на положения статей 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ответчик указывает на то, что истец обратился в суд с иском только 30.10.2013, в то время как последняя оплата ответчиком произведена 26.10.2010, что является подтверждением пропуска срока исковой давности Департаментом. Кроме того, ИП Гасанов А.Х. просит учесть его тяжелое материальное положение и применить статью 333 ГК РФ.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда, считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.06.2010 Департамент (арендодатель) и ИП Гасанову А.Х. (арендатор) заключили договор N 291-10 (л.д. 17-21), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 89:12:110406:13 площадью 808 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Ноябрьск, ул. Муравленко, для эксплуатации магазина, арендодатель обязался своевременно вносить арендные платежи.
Передача земельного участка арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по акту приема-передачи (приложение N 1 к настоящему договору).
По акту приема-передачи от 25.06.2010 (приложение N 1 к договору N 291-10, л.д. 22) истец передал ответчику земельный участок кадастровым номером 89:12:110406:13 площадью 808 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Ноябрьск, ул. Муравленко.
В силу пункта 2.1 договора N 291-10 срок аренды участка устанавливается сроком до 06.05.2015.
Согласно пункту 3.1 договора N 291-10 арендатор обязуется вносить арендную плату за земельный участок в размере 122 670 руб. 60 коп. за период с 06.05.2010 до 01.01.2011, согласно расчета арендной платы (приложение N 2 к настоящему договору, л.д. 23).
В соответствии с пунктом 3.2 договора N 291-10 арендная плата вносится ежеквартально равными долями, до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за четвертый квартал - до 10 числа последнего месяца этого квартала. Арендная плата за второй квартал 2010 года производится в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации договора. Размер арендной платы за 2010 год определен в приложении к договору.
Как следует из искового заявления, размер арендной платы по договору N 291-10 за 2010-2013 составляет 687 653 руб. 48 коп.
Как указывает Департамент, арендатором по договору N 291-10 уплачено только 30 659 руб. 05 коп.
30.09.2013 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность по договору аренды N 291-10 (л.д. 11-16).
Департаментом в адрес предпринимателя направлено предложение расторгнуть договор аренды земельного участка N 291-10 (л.д. 28-33).
Поскольку претензия и предложение истца оставлены ИП Гасановым А.Х. без исполнения, Департамент обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований послужило причиной подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Рассматриваемые отношения являются арендными, которые регламентируются нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из части 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Частью 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.
В соответствии с частью 3 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Доводы апелляционной жалобы о том, что арендодатель не имел права в одностороннем порядке изменить размер арендной платы по договору N 291-10, отклоняются судом апелляционной инстанции.
На основании части 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Частью 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Заключенный сторонами договор аренды земельного участка N 291-10 от 25.06.2010 содержит как условия о размере арендной платы, так и о порядке ее внесения и изменения.
Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Пунктом 3.4 договора N 291-10 установлено, что при издании нормативно-правовых актов Российской Федерации, Ямало-Ненецкого автономного округа и органов местного самоуправления, устанавливающих индексацию земельных платежей (базовых ставок земельного налога, базовых ставок арендной платы или коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю), арендная плата подлежит перерасчету, но не более одного раза в год. При этом, арендодатель вправе самостоятельно производить доначисление арендных платежей; арендатор обязался принимать меры по ознакомлению с информацией об изменении размера арендной платы и порядка ее уплаты в средствах массовой информации.
Оценив условия договора аренды от 25.06.2010 N 291/10, суд апелляционной инстанции установил, что спорный договор содержит условие о том, что арендодатель вправе изменять в одностороннем порядке арендную плату.
Фактическое изменение арендной платы в результате изменения муниципальных правовых актов, регулирующих размер платы за пользование земельным участком, не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного условия.
В связи с чем, ответчик должен вносить плату в соответствии с изменившимся размером. При этом подписание дополнительного соглашения к договору не требуется.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Ответчик обязательства по оплате аренды земельного участка в сроки и в размере, установленные договором от 25.06.2010 N 291/10 не исполнил, в связи с чем, у предпринимателя перед арендодателем образовался долг в размере 656 994 руб. 43 коп.
Доводы о пропуске истцом срока исковой давности не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.
На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу части 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно статье 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
Доводы апелляционной жалобы о том, что последняя оплата по договору N 291-10 ответчиком произведена 26.10.2010, опровергаются материалами дела.
26.09.2012 предприниматель перечислил на счет Департамента 30 000 руб. по платежному поручению N 606 (л.д. 91), назначение платежа: арендная плата за земли по договору N 291-10, что свидетельствует о перерыве течения срока исковой давности.
Настоящее исковое заявление подано Департаментом в суд 15.10.2013, то есть в пределах срока, установленного 196 ГК РФ.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Факт пользования предпринимателем в спорный период земельным участком, предоставленным по договору N 291-10, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и ответчиком не оспаривается. Доказательства внесения арендной платы за спорный земельный участок в полном объеме, предпринимателем не представлены.
При таких обстоятельствах, удовлетворив требования Департамента о взыскании с арендатора 656 994 руб. 43 коп. долга по договору N 291-10, суд первой инстанции принял правомерное решение.
Истец просил взыскать с ответчика пени в размере 114 197 руб. 51 коп. за период с 19.08.2010 по 12.02.2014.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
Пунктом 5.2 договора N 291-10 стороны предусмотрели ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки.
Верно установив факт и период просрочки исполнения обязательств со стороны ответчика, являющиеся основаниями для начисления процентов, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании неустойки в заявленном размере.
Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ, не принимаются судом апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку только в случае явной несоразмерности ее размера последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Принимая во внимание, что размер ответственности определяется по соглашению сторон, соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
В соответствии с разъяснениями пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, а ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Ненадлежащее исполнение обязательства ответчиком установлено в ходе судебного разбирательства. Ответчиком завышенный размер ответственности не обоснован, доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представлено.
Стороны, заключая договор N 291-10, действовали исходя из принципа свободы договора, установив согласованный ими размер неустойки, в связи с чем, ссылки ответчика на ее высокий размер сами по себе не могут являться основанием для последующего снижения размера неустойки, взысканной судом. Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства. Согласно принципу осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
По мнению апелляционного суда, предусмотренная договором N 291-10 ответственность в виде уплаты неустойки соразмерна характеру допущенного нарушения при исполнении обязательств по договору.
Таким образом, обстоятельства настоящего дела указывают на отсутствие оснований для применения статьи 333 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в абзаце 4 пункта 1 Постановления N 81 ссылки ответчика на неблагоприятную финансовую ситуацию сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции учтены конкретные обстоятельства возникшего спора, размер взысканной судом неустойки отвечает принципам разумности и соразмерности, решение принято с учетом соблюдения реального баланса интересов сторон.
Довод подателя жалобы о неполучении уведомления от истца о необходимости погашения долга, о расторжении договора, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Пунктом 6.3 договора N 291-10 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор при нарушении арендатором сроков внесения арендных платежей и для этого в суд обращаться не надо. В этом случае, достаточно направления арендодателем арендатору уведомления о расторжении договора с указанием его причины и договор считается расторгнутым по истечении 14 дней с момента получения арендатором вышеуказанного уведомления (пункт 6.4 договора).
Как следует из материалов дела, претензией N 8354/105-101-И от 30.09.2013 истец предупреждал ответчика о необходимости погасить неоднократно просроченную задолженность в течение 5 дней, одновременно уведомлял о возможности обращения в суд с требованием о расторжении договора. Данная претензия ответчиком получена 16.10.2013 (л.д. 94).
Кроме того, 02.10.2013 истец направил ответчику уведомление за N 8380/105-101-И, в котором предлагал расторгнуть договор по причине просрочки платежей. Уведомление ответчиком также было получено 16.10.2013. О необходимости погашения долга ответчик также извещался письмами от 17.06.2011 N 4570/1382, от 18.10.2012 N 4297/105-104-3-И (л.д. 80-90, 95).
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно части 3 статьи 619 ГК РФ существенным нарушением является просрочка внесения арендатором платежей - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Вместе с тем, частью 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что Департамент выполнил все предусмотренные, как статьей 451 ГК РФ, так и условиями договора действия, которые должны предшествовать обращению в суд с требованием о расторжении договора аренды. Договор аренды N 291-10 от 25.06.2010 подлежит досрочному расторжению, а земельный участок возврату в силу статьи 622 ГК РФ и пункту 6.3 договора.
Кроме того, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено также требование истца о предоставлении ему права освободить земельный участок самостоятельно, если ответчик не выполнит решение суда, и за его счет, поскольку данное право вытекает из статьи 622 ГК РФ и пункта 6.4 договора N 291-10 от 25.06.2010.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 февраля 2014 года по делу N А81-5055/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)