Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Маликовой Э.М., Столярова А.А.,
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительное предприятие "СТЭР" (далее - общество "ПСП "СТЭР") и Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее - регистрационная служба) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 по делу N А50-19273/06 Арбитражного суда Пермского края.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "ПСП "СТЭР" - Вебер Я.В. (доверенность от 28.12.2006), Рыбаков А.Е. (доверенность от 28.12.2006);
- открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (далее - общество "РЖД") - Никитин И.А. (доверенность от 21.05.2006), Шмырина Т.К. (доверенность от 02.11.2006).
Общество "РЖД" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "ПСП "СТЭР" и Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее - регистрационная служба) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка от 17.11.1999 N 55 - в виде признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) N 59-1-9/2000-1138 об аренде земельного участка площадью 150 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссейная, и обязания регистрационной службы внести в реестр соответствующую запись о снятии обременения указанного земельного участка с момента заключения договора аренды от 17.11.1999 N 55.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пермской области.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 14.02.2007 (резолютивная часть от 07.02.2007; судья Голубцова Ю.А.) в удовлетворении требований общества "РЖД" отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2007 (судьи Карпова Т.Е., Романов В.А., Казаковцева Т.В.) решение суда отменено. Запись в реестре от 23.05.2000 N 59-1-9/2000-1138 о договоре аренды от 17.11.1999 N 55 земельного участка площадью 150 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссейная, признана недействительной.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2007 (судьи Купреенков В.А., Маликова Э.М., Смирнов А.Ю.) постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. При этом суд кассационной инстанции указал, что при пересмотре решения суда первой инстанции в апелляционном порядке вопрос о наличии основания для отказа в удовлетворении иска по мотиву пропуска срока исковой давности судом не рассматривался.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 (судьи Зеленина Т.Л., Глотова Г.И., Рубцова Л.В.) решение суда отменено. Запись в реестре от 23.05.2000 N 59-1-9/2000-1138 о договоре аренды от 17.11.1999 N 55 земельного участка площадью 150 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссейная, признана недействительной. На регистрационную службу возложена обязанность прекратить указанную запись.
В жалобах, поданных в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, регистрационная служба и общество "ПСП "СТЭР" просят постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Заявители считают, что судом дано неверное толкование п. 12 Положения о порядке использования железных дорог, утвержденного приказом Министерства путей сообщения Российской Федерации от 15.05.1999 N 26Ц, так как указанная норма не содержит прямого ограничения относительно предоставления земельных участков в полосе отвода в пользование для строительства жилых домов, а перечень целей использования, содержащийся в данном пункте, не является исчерпывающим. Заявители полагают, что требование общества "РЖД" удовлетворению не подлежало, поскольку ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает в качестве последствия недействительности сделки признание недействительности записи в реестре. Поэтому требование о признании недействительной записи в реестре должно рассматриваться в порядке, установленном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Однако истец пропустил срок, установленный ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимый для обжалования решений государственного органа. При этом регистрационная служба указывает, что она не является надлежащим ответчиком по настоящему делу в связи с тем, что иск заявлен исходя из гражданско-правовых отношений, в то время как регистрационная служба является органом, исполняющим публичную функцию. Заявители также ссылаются на решение Арбитражного суда Пермской области от 28.04.2006 по делу N А50-4825/2006-Г26, которым было установлено, что общество "РЖД" не является правообладателем спорного земельного участка.
Кроме того, общество "ПСП "СТЭР" считает вывод суда о переходе к обществу "РЖД" права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок противоречащим ст. 58, 59 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 11 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", а также полагает, что, исходя из условий договора аренды от 17.11.1999 исполнение данной сделки необходимо исчислять с момента его государственной регистрации, так как сам по себе акт приема-передачи не является единственным доказательством начала исполнения договора. Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для применения срока исковой давности в связи с отсутствием доказательств исполнения сторонами договора аренды от 17.11.1999 незаконен.
В отзыве на кассационные жалобы общество "РЖД" просит постановление суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между Пермским отделением Свердловской железной дороги (арендодатель) и обществом "ПСП "СТЭР" (арендатор) заключен договор от 17.11.1999 N 55 аренды земельного участка площадью 150 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссейная, для производства проектно-изыскательских работ, строительства капитальных зданий и сооружений на срок до 01.12.2015. Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане участка (п. 1.2 договора аренды). Государственная регистрация договора аренды произведена 23.05.2000.
Запись в реестре о государственной регистрации договора аренды прекращена 04.08.2005.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермской области от 28.04.2005 по делу N А50-4825/2006-Г26 запись в реестре от 04.08.2005 о прекращении договора аренды земельного участка площадью 150 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссейная, признана недействительной как противоречащая ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав).
Общество "РЖД", ссылаясь на то, что указанный земельный участок принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, занят объектами железнодорожного транспорта и расположен в полосе отвода железной дороги, в связи с чем договор аренды земельного участка от 17.11.1999 является ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как заключение данного договора противоречило действующему на тот момент законодательству - Положению о порядке использования железных дорог, утвержденному приказом Министерства путей сообщения Российской Федерации от 15.05.1999 N 26Ц, положениям ст. 5 Федерального закона "О федеральном железнодорожном транспорте", обратилось в суд с соответствующим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований общества "РЖД", исходил из того, что в силу п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Поскольку обществом "РЖД" не доказан переход к нему права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, суд первой инстанции сделал вывод о том, что оспариваемой сделкой не нарушаются права и законные интересы общества "РЖД", в связи с чем последний не вправе требовать применения последствий недействительности сделки, стороной которой оно не является.
Кроме того, суд первой инстанции указал на пропуск обществом "РЖД" срока исковой давности, предусмотренного п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ "О внесении изменений в ст. 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Судом установлено, что исчисление срока исковой давности по заявленным требованиям начинается с 24.05.2000 и заканчивается 24.05.2003. Поскольку исковое заявление подано обществом "РЖД" 17.11.2006, суд отказал обществу "РЖД" в удовлетворении требований в связи с пропуском срока исковой давности.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, обоснованно указал на то, что истец общество "РЖД" является заинтересованным лицом, права которого нарушены, срок для защиты нарушенных прав не истек.
Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен государственному предприятию "Пермская дистанция пути" на праве постоянного (бессрочного) пользования в составе земельного участка площадью 498 855 кв. м (свидетельство от 28.10.1992). Объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, переданы государственному предприятию "Пермская дистанция пути" в хозяйственное ведение.
Далее правопреемником государственного предприятия "Пермская дистанция пути" стало федеральное государственное унитарное предприятие "Свердловская железная дорога Министерства путей сообщения Российской Федерации".
В силу ст. 3, 4 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", распоряжения Правительства Российской Федерации от 30.06.2003 N 882-р имущество федерального государственного унитарного предприятия "Свердловская железная дорога Министерства путей сообщения Российской Федерации" внесено в уставный капитал единого хозяйствующего субъекта на железнодорожном транспорте - общества "РЖД".
В соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие названного Кодекса, сохраняется.
Таким образом, поскольку общество "РЖД" является правопреемником федерального государственного унитарного предприятия "Свердловская железная дорога Министерства путей сообщения Российской Федерации" и в материалах дела отсутствуют сведения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, то право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, возникшее в 1992 г., перешло к обществу "РЖД" в силу п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, к обществу "РЖД" в порядке правопреемства перешло право собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.03.2004, 17.03.2004, 22.03.2004, 29.03.2004 (т. 1, л. д. 18 - 28), планом земельного участка, являющегося приложением к договору аренды от 17.11.1999, а также справкой муниципального унитарного предприятия "Пермархбюро" от 22.12.2003.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что общество "РЖД" является заинтересованным лицом по требованию о применении последствий недействительности сделки - договора аренды от 17.11.1999, является правомерным.
Ссылка на решение Арбитражного суда Пермской области от 28.04.2006 по делу N А50-4825/2006-Г26 обоснованно отклонена, поскольку выводы суда, изложенные в данном судебном акте, не являются выводами об обстоятельствах дела и не имеют преюдициального значения для рассматриваемого спора.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок, переданный по договору аренды от 17.11.1999, расположен в полосе отвода железных дорог.
В силу п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона "О федеральном железнодорожном транспорте" от 25.08.1995, действовавшего на момент заключения договора аренды от 17.11.1999, землями железнодорожного транспорта являются земли федерального значения, предоставляемые безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач. К землям железнодорожного транспорта относятся земли, отведенные, в частности, под железнодорожные пути и станции (включая полосу отвода). Порядок использования земель железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода определяется федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта с учетом требований земельного законодательства Российской Федерации.
Во исполнение указанной нормы приказом Министерства путей сообщения Российской Федерации от 15.05.1999 N 26Ц утверждено Положение о порядке использования железных дорог.
Согласно п. 12 названного Положения свободные земельные участки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта, могут предоставляться в срочное пользование физическим и юридическим лицам (далее - временные пользователи) для сельскохозяйственных целей, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, для устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (кроме складов горюче-смазочных и любых типов автозаправочных станций, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения.
Письмом от 02.11.1999 Министерство путей сообщения Российской Федерации в лице Свердловской железной дороги согласовало передачу спорного земельного участка обществу "ПСП "СТЭР" для строительства жилого комплекса на условиях договора временного пользования (т. 1, л. д. 82).
Поскольку действующее на момент заключения договора аренды от 17.11.1999 законодательство не предусматривало передачу свободных земельных участков в полосе отвода железных дорог в срочное пользование для строительства жилых домов, суд апелляционной инстанции правомерно признал договор аренды ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующий требованиям закона и иных правовых актов, и удовлетворил требования общества "РЖД" о признании недействительной записи в реестре от 23.05.2000 N 59-1-9/2000-1138 договора аренды земельного участка от 17.11.1999 N 55.
Довод заявителей о том, что требование общества "РЖД" удовлетворению не подлежало, поскольку ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает в качестве последствия недействительности сделки признание недействительности записи в реестре, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку государственной регистрации подлежат только действительные сделки.
Согласно ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ "О внесении изменений в ст. 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу названного Федерального закона.
Поскольку условиями договора аренды от 17.11.1999 (п. 2.1 договора) предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору земельный участок по акту приема-передачи, однако доказательств его передачи по данному акту либо иных доказательств исполнения сторонами договора аренды от 17.11.1999 за пределами трехлетнего срока, установленного законом, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что срок исковой давности по рассматриваемому требованию не истек.
Ссылка заявителя на то, что, исходя из условий договора аренды от 17.11.1999, исполнение данной сделки необходимо исчислять с момента его государственной регистрации, так как сам по себе акт приема-передачи не является единственным доказательством начала исполнения договора, судом кассационной инстанции отклоняется. Из смысла ст. 606, 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что моментом начала исполнения договора аренды является передача арендодателем имущества в пользование арендатору. При этом момент заключения договора и момент передачи арендованного имущества могут быть разъединены во времени, в связи с чем факт заключения договора аренды не подтверждает факт выполнения арендодателем своей обязанности по передаче имущества в пользование. Таким образом, государственная регистрация договора аренды от 17.11.1999, подтверждая факт его заключения, не свидетельствует о начале исполнения данного договора.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 по делу N А50-19273/06 Арбитражного суда Пермского края по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительное предприятие "СТЭР" и Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю - без удовлетворения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
Э.М.МАЛИКОВА
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 27.11.2007 N Ф09-4692/07-С6 ПО ДЕЛУ N А50-19273/06
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2007 г. N Ф09-4692/07-С6
Дело N А50-19273/06
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Маликовой Э.М., Столярова А.А.,
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительное предприятие "СТЭР" (далее - общество "ПСП "СТЭР") и Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее - регистрационная служба) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 по делу N А50-19273/06 Арбитражного суда Пермского края.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "ПСП "СТЭР" - Вебер Я.В. (доверенность от 28.12.2006), Рыбаков А.Е. (доверенность от 28.12.2006);
- открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (далее - общество "РЖД") - Никитин И.А. (доверенность от 21.05.2006), Шмырина Т.К. (доверенность от 02.11.2006).
Общество "РЖД" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "ПСП "СТЭР" и Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее - регистрационная служба) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка от 17.11.1999 N 55 - в виде признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) N 59-1-9/2000-1138 об аренде земельного участка площадью 150 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссейная, и обязания регистрационной службы внести в реестр соответствующую запись о снятии обременения указанного земельного участка с момента заключения договора аренды от 17.11.1999 N 55.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пермской области.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 14.02.2007 (резолютивная часть от 07.02.2007; судья Голубцова Ю.А.) в удовлетворении требований общества "РЖД" отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2007 (судьи Карпова Т.Е., Романов В.А., Казаковцева Т.В.) решение суда отменено. Запись в реестре от 23.05.2000 N 59-1-9/2000-1138 о договоре аренды от 17.11.1999 N 55 земельного участка площадью 150 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссейная, признана недействительной.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2007 (судьи Купреенков В.А., Маликова Э.М., Смирнов А.Ю.) постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. При этом суд кассационной инстанции указал, что при пересмотре решения суда первой инстанции в апелляционном порядке вопрос о наличии основания для отказа в удовлетворении иска по мотиву пропуска срока исковой давности судом не рассматривался.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 (судьи Зеленина Т.Л., Глотова Г.И., Рубцова Л.В.) решение суда отменено. Запись в реестре от 23.05.2000 N 59-1-9/2000-1138 о договоре аренды от 17.11.1999 N 55 земельного участка площадью 150 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссейная, признана недействительной. На регистрационную службу возложена обязанность прекратить указанную запись.
В жалобах, поданных в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, регистрационная служба и общество "ПСП "СТЭР" просят постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Заявители считают, что судом дано неверное толкование п. 12 Положения о порядке использования железных дорог, утвержденного приказом Министерства путей сообщения Российской Федерации от 15.05.1999 N 26Ц, так как указанная норма не содержит прямого ограничения относительно предоставления земельных участков в полосе отвода в пользование для строительства жилых домов, а перечень целей использования, содержащийся в данном пункте, не является исчерпывающим. Заявители полагают, что требование общества "РЖД" удовлетворению не подлежало, поскольку ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает в качестве последствия недействительности сделки признание недействительности записи в реестре. Поэтому требование о признании недействительной записи в реестре должно рассматриваться в порядке, установленном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Однако истец пропустил срок, установленный ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимый для обжалования решений государственного органа. При этом регистрационная служба указывает, что она не является надлежащим ответчиком по настоящему делу в связи с тем, что иск заявлен исходя из гражданско-правовых отношений, в то время как регистрационная служба является органом, исполняющим публичную функцию. Заявители также ссылаются на решение Арбитражного суда Пермской области от 28.04.2006 по делу N А50-4825/2006-Г26, которым было установлено, что общество "РЖД" не является правообладателем спорного земельного участка.
Кроме того, общество "ПСП "СТЭР" считает вывод суда о переходе к обществу "РЖД" права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок противоречащим ст. 58, 59 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 11 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", а также полагает, что, исходя из условий договора аренды от 17.11.1999 исполнение данной сделки необходимо исчислять с момента его государственной регистрации, так как сам по себе акт приема-передачи не является единственным доказательством начала исполнения договора. Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для применения срока исковой давности в связи с отсутствием доказательств исполнения сторонами договора аренды от 17.11.1999 незаконен.
В отзыве на кассационные жалобы общество "РЖД" просит постановление суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между Пермским отделением Свердловской железной дороги (арендодатель) и обществом "ПСП "СТЭР" (арендатор) заключен договор от 17.11.1999 N 55 аренды земельного участка площадью 150 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссейная, для производства проектно-изыскательских работ, строительства капитальных зданий и сооружений на срок до 01.12.2015. Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане участка (п. 1.2 договора аренды). Государственная регистрация договора аренды произведена 23.05.2000.
Запись в реестре о государственной регистрации договора аренды прекращена 04.08.2005.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермской области от 28.04.2005 по делу N А50-4825/2006-Г26 запись в реестре от 04.08.2005 о прекращении договора аренды земельного участка площадью 150 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссейная, признана недействительной как противоречащая ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав).
Общество "РЖД", ссылаясь на то, что указанный земельный участок принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, занят объектами железнодорожного транспорта и расположен в полосе отвода железной дороги, в связи с чем договор аренды земельного участка от 17.11.1999 является ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как заключение данного договора противоречило действующему на тот момент законодательству - Положению о порядке использования железных дорог, утвержденному приказом Министерства путей сообщения Российской Федерации от 15.05.1999 N 26Ц, положениям ст. 5 Федерального закона "О федеральном железнодорожном транспорте", обратилось в суд с соответствующим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований общества "РЖД", исходил из того, что в силу п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Поскольку обществом "РЖД" не доказан переход к нему права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, суд первой инстанции сделал вывод о том, что оспариваемой сделкой не нарушаются права и законные интересы общества "РЖД", в связи с чем последний не вправе требовать применения последствий недействительности сделки, стороной которой оно не является.
Кроме того, суд первой инстанции указал на пропуск обществом "РЖД" срока исковой давности, предусмотренного п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ "О внесении изменений в ст. 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Судом установлено, что исчисление срока исковой давности по заявленным требованиям начинается с 24.05.2000 и заканчивается 24.05.2003. Поскольку исковое заявление подано обществом "РЖД" 17.11.2006, суд отказал обществу "РЖД" в удовлетворении требований в связи с пропуском срока исковой давности.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, обоснованно указал на то, что истец общество "РЖД" является заинтересованным лицом, права которого нарушены, срок для защиты нарушенных прав не истек.
Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен государственному предприятию "Пермская дистанция пути" на праве постоянного (бессрочного) пользования в составе земельного участка площадью 498 855 кв. м (свидетельство от 28.10.1992). Объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, переданы государственному предприятию "Пермская дистанция пути" в хозяйственное ведение.
Далее правопреемником государственного предприятия "Пермская дистанция пути" стало федеральное государственное унитарное предприятие "Свердловская железная дорога Министерства путей сообщения Российской Федерации".
В силу ст. 3, 4 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", распоряжения Правительства Российской Федерации от 30.06.2003 N 882-р имущество федерального государственного унитарного предприятия "Свердловская железная дорога Министерства путей сообщения Российской Федерации" внесено в уставный капитал единого хозяйствующего субъекта на железнодорожном транспорте - общества "РЖД".
В соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие названного Кодекса, сохраняется.
Таким образом, поскольку общество "РЖД" является правопреемником федерального государственного унитарного предприятия "Свердловская железная дорога Министерства путей сообщения Российской Федерации" и в материалах дела отсутствуют сведения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, то право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, возникшее в 1992 г., перешло к обществу "РЖД" в силу п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, к обществу "РЖД" в порядке правопреемства перешло право собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.03.2004, 17.03.2004, 22.03.2004, 29.03.2004 (т. 1, л. д. 18 - 28), планом земельного участка, являющегося приложением к договору аренды от 17.11.1999, а также справкой муниципального унитарного предприятия "Пермархбюро" от 22.12.2003.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что общество "РЖД" является заинтересованным лицом по требованию о применении последствий недействительности сделки - договора аренды от 17.11.1999, является правомерным.
Ссылка на решение Арбитражного суда Пермской области от 28.04.2006 по делу N А50-4825/2006-Г26 обоснованно отклонена, поскольку выводы суда, изложенные в данном судебном акте, не являются выводами об обстоятельствах дела и не имеют преюдициального значения для рассматриваемого спора.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок, переданный по договору аренды от 17.11.1999, расположен в полосе отвода железных дорог.
В силу п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона "О федеральном железнодорожном транспорте" от 25.08.1995, действовавшего на момент заключения договора аренды от 17.11.1999, землями железнодорожного транспорта являются земли федерального значения, предоставляемые безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач. К землям железнодорожного транспорта относятся земли, отведенные, в частности, под железнодорожные пути и станции (включая полосу отвода). Порядок использования земель железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода определяется федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта с учетом требований земельного законодательства Российской Федерации.
Во исполнение указанной нормы приказом Министерства путей сообщения Российской Федерации от 15.05.1999 N 26Ц утверждено Положение о порядке использования железных дорог.
Согласно п. 12 названного Положения свободные земельные участки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта, могут предоставляться в срочное пользование физическим и юридическим лицам (далее - временные пользователи) для сельскохозяйственных целей, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, для устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (кроме складов горюче-смазочных и любых типов автозаправочных станций, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения.
Письмом от 02.11.1999 Министерство путей сообщения Российской Федерации в лице Свердловской железной дороги согласовало передачу спорного земельного участка обществу "ПСП "СТЭР" для строительства жилого комплекса на условиях договора временного пользования (т. 1, л. д. 82).
Поскольку действующее на момент заключения договора аренды от 17.11.1999 законодательство не предусматривало передачу свободных земельных участков в полосе отвода железных дорог в срочное пользование для строительства жилых домов, суд апелляционной инстанции правомерно признал договор аренды ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующий требованиям закона и иных правовых актов, и удовлетворил требования общества "РЖД" о признании недействительной записи в реестре от 23.05.2000 N 59-1-9/2000-1138 договора аренды земельного участка от 17.11.1999 N 55.
Довод заявителей о том, что требование общества "РЖД" удовлетворению не подлежало, поскольку ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает в качестве последствия недействительности сделки признание недействительности записи в реестре, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку государственной регистрации подлежат только действительные сделки.
Согласно ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ "О внесении изменений в ст. 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу названного Федерального закона.
Поскольку условиями договора аренды от 17.11.1999 (п. 2.1 договора) предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору земельный участок по акту приема-передачи, однако доказательств его передачи по данному акту либо иных доказательств исполнения сторонами договора аренды от 17.11.1999 за пределами трехлетнего срока, установленного законом, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что срок исковой давности по рассматриваемому требованию не истек.
Ссылка заявителя на то, что, исходя из условий договора аренды от 17.11.1999, исполнение данной сделки необходимо исчислять с момента его государственной регистрации, так как сам по себе акт приема-передачи не является единственным доказательством начала исполнения договора, судом кассационной инстанции отклоняется. Из смысла ст. 606, 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что моментом начала исполнения договора аренды является передача арендодателем имущества в пользование арендатору. При этом момент заключения договора и момент передачи арендованного имущества могут быть разъединены во времени, в связи с чем факт заключения договора аренды не подтверждает факт выполнения арендодателем своей обязанности по передаче имущества в пользование. Таким образом, государственная регистрация договора аренды от 17.11.1999, подтверждая факт его заключения, не свидетельствует о начале исполнения данного договора.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 по делу N А50-19273/06 Арбитражного суда Пермского края по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительное предприятие "СТЭР" и Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю - без удовлетворения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
Э.М.МАЛИКОВА
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)