Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Петровской О.В.,
судей: Бабенко А.Н., Бутиной И.Н.,
секретаря судебного заседания Грищенко Ю.А.,
при участии:
- от Администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края: Колеговой Г.М., представителя по доверенности N 3 от 09.01.2014;
- от индивидуального предпринимателя Бухрякова Юрия Аркадьевича: Масловской Н.Е., представителя по доверенности от 01.07.2012;
- от администрации Березовского района и Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района: Крылова А.В., представителя по доверенностям от 09.01.2014 и от 29.05.2013,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 14 ноября 2013 года по делу N А33-3551/2013, принятое судьей Куликовой Д.С.,
установил:
индивидуальный предприниматель Бухряков Юрий Аркадьевич (ОГРНИП 312246812400089, г. Дивногорск, п. Слизнево, Красноярский край) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Красноярскому краю (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, г. Москва, филиал в г. Красноярске) об установлении кадастровой стоимости, согласно которому просит установить кадастровую стоимость земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 24:04:61 01 005:0010 по адресу Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21 площадью 2000 кв. м, равной его рыночной стоимости в размере 2 400 000 рублей и об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" по Красноярскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 24:04:61 01 005:0010 по адресу Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21 площадью 2000 кв. м, равной 2 400 000 рублей.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 10 апреля 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация поселка Березовка; определением от 28.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Березовского района в лице отдела по управления муниципальным имуществом администрации Березовского района. Определением от 04.07.2013 принят заявленный индивидуальным предпринимателем Бухряковым Юрием Аркадьевичем отказ от исковых требований к Управлению Росреестра по Красноярскому краю; производство по делу N А33-3551/2013 в части требований, от которых истец отказался, прекращено.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 22 августа 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям Администрации Березовского района.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены частично - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21, разрешенное использование: для функционирования АЗС, общей площадью 2 000 кв. м, установлена равной его рыночной стоимости в размере 2 120 000 рублей, определенной в соответствии с экспертным заключением от 21.06.2013 N 18/06-13Н по состоянию на 01.01.2011. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация поселка Березовка обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2013 года апелляционная жалоба Администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 3 февраля 2014 года.
В судебное заседание представители ответчика не прибыли.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л.д. 3-5).
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась сторонам судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 27 декабря 2013 года.
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает ответчика надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие его представителей.
В апелляционной жалобе Администрация поселка Березовка Березовского района Красноярского края указала следующее.
Экспертом при определении рыночной стоимости участка не учтено, а судом не принято во внимание то, что участок находится в водоохранной зоне реки Березовка, в связи с чем, его стоимость не может быть меньше кадастровой в два раза, в связи с чем по делу следовало назначить повторную экспертизу.
Представитель Администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, просит поставить на разрешение эксперта вопрос: провести оценочные работы с определением рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24604:6101005:0010, проведение которой просит поручить эксперту ННП "СМАОс" Гнездилову Н.В.
Представитель истца устно возразила против проведения повторной экспертизы, поддержала решение суда первой инстанции.
В соответствии с частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.
При рассмотрении дела по правилам первой инстанции ходатайство Администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края было отклонено.
Апелляционный суд также не находит оснований для назначения повторной экспертизы.
Довод администрации поселка Березовка о том, что на формирование рыночной цены участка для размещения АЗС влияет нахождение участка в водоохранной зоне реки, отклоняется апелляционным судом, поскольку не представлено доказательств, что данный признак каким-либо образом влияет на стоимость участка (например, не уменьшает ее в связи с ограничением в пользовании), а, следовательно, имеет значение при отборе объектов-аналогов.
Ни одного нарушения законодательства, допущенного экспертом при проведении судебной экспертизы, заявитель апелляционной жалобы не указал, ссылками на нормы права доводы не обосновал.
При этом заявитель ходатайствовал именно о проведении повторной экспертизы, о проведении экспертизы на соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки Администрация поселка Березовка Березовского района Красноярского края не заявляла в апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для назначения повторной экспертизы рыночной стоимости земельного участка, ходатайство о назначении повторной экспертизы удовлетворению не подлежит.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, поэтому решение проверяется в части удовлетворения исковых требований.
При повторном рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
10.01.2003 администрацией поселка Березовка (арендодатель) и Романовым Валерием Анатольевичем (арендатор) подписан договор аренды N 1 находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 24:04:610240:0002, находящийся по адресу: Россия, Красноярский край, поселок Березовка, ул. Дружбы, район фермы КРС СПК "Березовский", для использования в целях функционирования автозаправочной станции в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся неотъемлемой частью договора, общей площадью 2 000 кв. м; на участке имеется объект недвижимого имущества - автозаправочная станция.
Актом приема-передачи от 10.01.2003 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок в пользование.
Пунктом 2.1 договора от 10.01.2003 установлен срок аренды с 10.01.2003 по 10.01.2006. Согласно отметке регистрирующего органа договор прошел государственную регистрацию 10.02.2003.
Дополнительным соглашением от 22.12.2006 N 1 в договор от 10.01.2003 N 1 внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка, переданного в аренду - 24:04:6101005:0010; продлен срок аренды участка с 13.11.2006 по 12.11.2021. Дополнительное соглашение от 22.12.2006 N 1 прошло государственную регистрацию 05.02.2007, о чем имеется отметка регистрирующего органа.
17.05.2011 Романов Валерий Анатольевич (продавец) и Бухряков Юрий Аркадьевич (покупатель) подписали договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить автозаправочную станцию по адресу: Россия, Красноярский край, Березовский район, пос. Березовка, ул. Дружбы, 21 (кадастровый номер 24:04:000000:0000:080845000:0000) в составе - одноэтажное кирпичное здание автозаправочной станции, лит. В, пожарные емкости N 1, 2 по 53 куб. м, емкости ГСМ N 3, 4, 5 по 53 куб. м, аварийная емкость N 6-25 куб. м, локальные очистные сооружения N 7, 8, 9 по 30 куб. м, т.р.к. N 10, 11, 12, забор N 13, замощение N 14, рекламный щит N 15, опоры освещения N 16, 17, 18, 19, септик N 20 общей площадью 21,70 кв. м. Объект расположен на земельном участке из земель поселений с кадастровым N 24:04:6101005:0010, находящийся по адресу: Россия, Красноярский край, Березовский район, пос. Березовка, ул. Дружбы, 21, для использования в целях эксплуатирования автозаправочной станции, площадью 2 000 кв. м (пункты 1.1, 1.2 договора). Согласно отметке регистрирующего органа государственная регистрация права собственности проведена 10.06.2011.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт от 14.07.2011 N 24ЗУ/11-104121 на земельный участок с кадастровым номером 24:04:6101005:0010, находящийся по адресу: Россия, Красноярский край, Березовский район, пос. Березовка, ул. Дружбы, 21, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для функционирования АЗС, площадью 2 000 кв. м
19.07.2011 Романов Валерий Анатольевич (сторона 1) и Бухряков Юрий Аркадьевич (сторона 2) подписали соглашение по уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности по договору аренды N 1 находящегося в государственной собственности земельного участка N 1. Соглашение прошло государственную регистрацию, о чем имеется отметка регистрирующего органа.
Согласно экспертному заключению от 21.06.2013 N 18/06-13Н рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010, общей площадью 2000 кв. м, по адресу: Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21, по состоянию на 01.01.2011 составляет 2 120 000 руб.
ИП Бухряков Ю.А. обратился в суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010 по адресу Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21 площадью 2000 кв. м, равной его рыночной стоимости в размере 2 120 000 руб. и обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" по Красноярскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 24:04:61 01 005:0010 по адресу Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21 площадью 2000 кв. м, равной 2 120 000 руб.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
При этом, пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В свою очередь, нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В силу пункта 3 названной статьи, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010, истец в соответствии с условиями договора от 10.01.2003 N 1, обязан вносить арендную плату за пользование указанным участком, которая в силу зависит абзаца 2 части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 12 Закон Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" является регулируемой и зависит, в том числе, от размера кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального права Российской Федерации, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей определения размера платы за пользование землей и имеет прямо пропорциональную зависимость при исчислении арендной платы, при исчислении арендной платы используются данные о кадастровой стоимости земельного участка, содержащиеся в кадастровом паспорте, существенное расхождение данных о рыночной стоимости спорных земельных участков и их кадастровой стоимости нарушает права истца как арендатора, поскольку влечет за собой дополнительные расходы для истца.
Нарушенные права истца могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Указанная норма права предоставляет истцу возможность альтернативного обращения за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости либо в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.
Следовательно, истец правомерно обратился в арбитражный суд с требованием об установлении кадастровой стоимости используемого им земельного участка со ссылкой на существенное различие между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью земельных участков и рыночной стоимостью данного земельного участка, определенной оценщиком.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010 в размере 4 589 420 руб. утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п по состоянию на 01.01.2011, то есть после введения в действие главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Следовательно, к установлению кадастровой стоимости земельного участка подлежат применению положения статьи 24.19, содержащейся в названной главе Закона.
Учитывая, что рыночная стоимость земельного участка согласно отчету оценщика ООО "Центр экспертизы и оценки" N 43/12 установлена на 17.12.2012, а не на дату установления кадастровой стоимости земельного участка, на основании ходатайство истца судом правомерно определением от 24.05.2013 назначена экспертиза рыночной стоимости земельного участка.
Согласно экспертному заключению от 21.06.2013 N 18/06-13Н рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010, общей площадью 2000 кв. м, по адресу: Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21, по состоянию на 01.01.2011 составляет 2 120 000 рублей.
Доказательства того, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка определена с учетом его рыночной стоимости, соответствует ей или приближена к ней по значению, в деле отсутствуют.
По данным оценки рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости рыночная стоимость значительно меньше кадастровой стоимости, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка в ходе массовой оценки земель субъекта определена без учета его рыночной стоимости.
В силу частей 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Поскольку относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено, сведения отчета являются достоверными.
В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В представленном экспертном заключении отсутствуют какие-либо противоречия, выводы экспертов понятны, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.
Тем более, что в силу статей 12 и 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.
Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1).
В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию экспертов, в связи с чем, несогласие третьих лиц с отказом в применении доходного, затратного методов при определении оценки рыночной стоимости земельного участка само по себе не свидетельствует о неполноте исследования рыночной стоимости спорного имущества примененными экспертом способами и методами.
Из представленного экспертного заключения от 21.06.2013 N 18/06-13Н следует, что земельный участок был оценен методом сравнения продаж. В целях определения стоимости спорного земельного участка названным методом были выбраны аналоги объекта оценки, собрана необходимая информация по каждому отобранному объекту, произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Произведен расчет корректировки на передаваемые права, на торг, на дату предложения, на местоположение, на площадь, на разрешенное использование земельного участка.
Согласно пункту 7 ФСО N 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
В силу пункта 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Как следует из экспертного заключения от 21.06.2013 N 18/06-13Н, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете названы: аналог N 1 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2 000 кв. м по адресу: Березовский район, п. Березовка, ул. Трактовая, разрешенное использование - под АЗС; аналог N 2 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: Березовский район, п. Березовка, разрешенное использование - под промышленную базу; аналог N 3 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 12 000 кв. м, расположенный по адресу: Емельяновский район, п. Емельяново, разрешенное использование - под производственную базу; аналог N 4 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 12 000 кв. м, расположенный по адресу: Емельяновский район, п. Солонцы, разрешенное использование - промышленное; аналог N 5 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2 500 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Одесская, разрешенное использование - под автомойку, автосервис.
При этом земельный участок 24:04:6101005:0010 имеет следующие характеристики: площадь 2 000 кв. м, местоположения - Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для функционирования АЗС.
Экспертом верно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж, поскольку на формирование рыночной цены земельного участка влияют прежде всего его местоположение, разрешенное использование и площадь.
С учетом изложенного суд полагает, что выбор оценщиком метода оценки в рамках сравнительного подхода обоснован.
Довод администрации поселка Березовка о том, что на формирование рыночной цены участка для размещения АЗС влияет нахождение участка в водоохранной зоне реки, отклоняется апелляционным судом, как необоснованный.
Доказательств недостоверности установленной в результате судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка не представлено.
Иск в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию, на которую была определена его кадастровая стоимость, удовлетворен правомерно.
То обстоятельство, что федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" является надлежащим ответчиком, не оспаривается лицами, участвующими в деле, данный вывод следует из анализа части 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", пункта 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", части 2 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221 "О государственном кадастре недвижимости", пункта 1 Распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.03.2009 N 409-р и приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11.03.2010 N П/93.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 ноября 2013 года по делу N А33-3551/2013 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, который от уплаты государственной пошлины освобожден в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 ноября 2013 года по делу N А33-3551/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
И.Н.БУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2014 ПО ДЕЛУ N А33-3551/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2014 г. по делу N А33-3551/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 3 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Петровской О.В.,
судей: Бабенко А.Н., Бутиной И.Н.,
секретаря судебного заседания Грищенко Ю.А.,
при участии:
- от Администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края: Колеговой Г.М., представителя по доверенности N 3 от 09.01.2014;
- от индивидуального предпринимателя Бухрякова Юрия Аркадьевича: Масловской Н.Е., представителя по доверенности от 01.07.2012;
- от администрации Березовского района и Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района: Крылова А.В., представителя по доверенностям от 09.01.2014 и от 29.05.2013,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 14 ноября 2013 года по делу N А33-3551/2013, принятое судьей Куликовой Д.С.,
установил:
индивидуальный предприниматель Бухряков Юрий Аркадьевич (ОГРНИП 312246812400089, г. Дивногорск, п. Слизнево, Красноярский край) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Красноярскому краю (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, г. Москва, филиал в г. Красноярске) об установлении кадастровой стоимости, согласно которому просит установить кадастровую стоимость земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 24:04:61 01 005:0010 по адресу Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21 площадью 2000 кв. м, равной его рыночной стоимости в размере 2 400 000 рублей и об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" по Красноярскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 24:04:61 01 005:0010 по адресу Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21 площадью 2000 кв. м, равной 2 400 000 рублей.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 10 апреля 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация поселка Березовка; определением от 28.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Березовского района в лице отдела по управления муниципальным имуществом администрации Березовского района. Определением от 04.07.2013 принят заявленный индивидуальным предпринимателем Бухряковым Юрием Аркадьевичем отказ от исковых требований к Управлению Росреестра по Красноярскому краю; производство по делу N А33-3551/2013 в части требований, от которых истец отказался, прекращено.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 22 августа 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям Администрации Березовского района.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены частично - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21, разрешенное использование: для функционирования АЗС, общей площадью 2 000 кв. м, установлена равной его рыночной стоимости в размере 2 120 000 рублей, определенной в соответствии с экспертным заключением от 21.06.2013 N 18/06-13Н по состоянию на 01.01.2011. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация поселка Березовка обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2013 года апелляционная жалоба Администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 3 февраля 2014 года.
В судебное заседание представители ответчика не прибыли.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л.д. 3-5).
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась сторонам судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 27 декабря 2013 года.
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает ответчика надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие его представителей.
В апелляционной жалобе Администрация поселка Березовка Березовского района Красноярского края указала следующее.
Экспертом при определении рыночной стоимости участка не учтено, а судом не принято во внимание то, что участок находится в водоохранной зоне реки Березовка, в связи с чем, его стоимость не может быть меньше кадастровой в два раза, в связи с чем по делу следовало назначить повторную экспертизу.
Представитель Администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, просит поставить на разрешение эксперта вопрос: провести оценочные работы с определением рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24604:6101005:0010, проведение которой просит поручить эксперту ННП "СМАОс" Гнездилову Н.В.
Представитель истца устно возразила против проведения повторной экспертизы, поддержала решение суда первой инстанции.
В соответствии с частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.
При рассмотрении дела по правилам первой инстанции ходатайство Администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края было отклонено.
Апелляционный суд также не находит оснований для назначения повторной экспертизы.
Довод администрации поселка Березовка о том, что на формирование рыночной цены участка для размещения АЗС влияет нахождение участка в водоохранной зоне реки, отклоняется апелляционным судом, поскольку не представлено доказательств, что данный признак каким-либо образом влияет на стоимость участка (например, не уменьшает ее в связи с ограничением в пользовании), а, следовательно, имеет значение при отборе объектов-аналогов.
Ни одного нарушения законодательства, допущенного экспертом при проведении судебной экспертизы, заявитель апелляционной жалобы не указал, ссылками на нормы права доводы не обосновал.
При этом заявитель ходатайствовал именно о проведении повторной экспертизы, о проведении экспертизы на соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки Администрация поселка Березовка Березовского района Красноярского края не заявляла в апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для назначения повторной экспертизы рыночной стоимости земельного участка, ходатайство о назначении повторной экспертизы удовлетворению не подлежит.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, поэтому решение проверяется в части удовлетворения исковых требований.
При повторном рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
10.01.2003 администрацией поселка Березовка (арендодатель) и Романовым Валерием Анатольевичем (арендатор) подписан договор аренды N 1 находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 24:04:610240:0002, находящийся по адресу: Россия, Красноярский край, поселок Березовка, ул. Дружбы, район фермы КРС СПК "Березовский", для использования в целях функционирования автозаправочной станции в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся неотъемлемой частью договора, общей площадью 2 000 кв. м; на участке имеется объект недвижимого имущества - автозаправочная станция.
Актом приема-передачи от 10.01.2003 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок в пользование.
Пунктом 2.1 договора от 10.01.2003 установлен срок аренды с 10.01.2003 по 10.01.2006. Согласно отметке регистрирующего органа договор прошел государственную регистрацию 10.02.2003.
Дополнительным соглашением от 22.12.2006 N 1 в договор от 10.01.2003 N 1 внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка, переданного в аренду - 24:04:6101005:0010; продлен срок аренды участка с 13.11.2006 по 12.11.2021. Дополнительное соглашение от 22.12.2006 N 1 прошло государственную регистрацию 05.02.2007, о чем имеется отметка регистрирующего органа.
17.05.2011 Романов Валерий Анатольевич (продавец) и Бухряков Юрий Аркадьевич (покупатель) подписали договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить автозаправочную станцию по адресу: Россия, Красноярский край, Березовский район, пос. Березовка, ул. Дружбы, 21 (кадастровый номер 24:04:000000:0000:080845000:0000) в составе - одноэтажное кирпичное здание автозаправочной станции, лит. В, пожарные емкости N 1, 2 по 53 куб. м, емкости ГСМ N 3, 4, 5 по 53 куб. м, аварийная емкость N 6-25 куб. м, локальные очистные сооружения N 7, 8, 9 по 30 куб. м, т.р.к. N 10, 11, 12, забор N 13, замощение N 14, рекламный щит N 15, опоры освещения N 16, 17, 18, 19, септик N 20 общей площадью 21,70 кв. м. Объект расположен на земельном участке из земель поселений с кадастровым N 24:04:6101005:0010, находящийся по адресу: Россия, Красноярский край, Березовский район, пос. Березовка, ул. Дружбы, 21, для использования в целях эксплуатирования автозаправочной станции, площадью 2 000 кв. м (пункты 1.1, 1.2 договора). Согласно отметке регистрирующего органа государственная регистрация права собственности проведена 10.06.2011.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт от 14.07.2011 N 24ЗУ/11-104121 на земельный участок с кадастровым номером 24:04:6101005:0010, находящийся по адресу: Россия, Красноярский край, Березовский район, пос. Березовка, ул. Дружбы, 21, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для функционирования АЗС, площадью 2 000 кв. м
19.07.2011 Романов Валерий Анатольевич (сторона 1) и Бухряков Юрий Аркадьевич (сторона 2) подписали соглашение по уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности по договору аренды N 1 находящегося в государственной собственности земельного участка N 1. Соглашение прошло государственную регистрацию, о чем имеется отметка регистрирующего органа.
Согласно экспертному заключению от 21.06.2013 N 18/06-13Н рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010, общей площадью 2000 кв. м, по адресу: Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21, по состоянию на 01.01.2011 составляет 2 120 000 руб.
ИП Бухряков Ю.А. обратился в суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010 по адресу Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21 площадью 2000 кв. м, равной его рыночной стоимости в размере 2 120 000 руб. и обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" по Красноярскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 24:04:61 01 005:0010 по адресу Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21 площадью 2000 кв. м, равной 2 120 000 руб.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
При этом, пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В свою очередь, нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В силу пункта 3 названной статьи, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010, истец в соответствии с условиями договора от 10.01.2003 N 1, обязан вносить арендную плату за пользование указанным участком, которая в силу зависит абзаца 2 части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 12 Закон Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" является регулируемой и зависит, в том числе, от размера кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального права Российской Федерации, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей определения размера платы за пользование землей и имеет прямо пропорциональную зависимость при исчислении арендной платы, при исчислении арендной платы используются данные о кадастровой стоимости земельного участка, содержащиеся в кадастровом паспорте, существенное расхождение данных о рыночной стоимости спорных земельных участков и их кадастровой стоимости нарушает права истца как арендатора, поскольку влечет за собой дополнительные расходы для истца.
Нарушенные права истца могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Указанная норма права предоставляет истцу возможность альтернативного обращения за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости либо в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.
Следовательно, истец правомерно обратился в арбитражный суд с требованием об установлении кадастровой стоимости используемого им земельного участка со ссылкой на существенное различие между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью земельных участков и рыночной стоимостью данного земельного участка, определенной оценщиком.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010 в размере 4 589 420 руб. утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п по состоянию на 01.01.2011, то есть после введения в действие главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Следовательно, к установлению кадастровой стоимости земельного участка подлежат применению положения статьи 24.19, содержащейся в названной главе Закона.
Учитывая, что рыночная стоимость земельного участка согласно отчету оценщика ООО "Центр экспертизы и оценки" N 43/12 установлена на 17.12.2012, а не на дату установления кадастровой стоимости земельного участка, на основании ходатайство истца судом правомерно определением от 24.05.2013 назначена экспертиза рыночной стоимости земельного участка.
Согласно экспертному заключению от 21.06.2013 N 18/06-13Н рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101005:0010, общей площадью 2000 кв. м, по адресу: Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21, по состоянию на 01.01.2011 составляет 2 120 000 рублей.
Доказательства того, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка определена с учетом его рыночной стоимости, соответствует ей или приближена к ней по значению, в деле отсутствуют.
По данным оценки рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости рыночная стоимость значительно меньше кадастровой стоимости, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка в ходе массовой оценки земель субъекта определена без учета его рыночной стоимости.
В силу частей 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Поскольку относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено, сведения отчета являются достоверными.
В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В представленном экспертном заключении отсутствуют какие-либо противоречия, выводы экспертов понятны, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.
Тем более, что в силу статей 12 и 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.
Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1).
В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию экспертов, в связи с чем, несогласие третьих лиц с отказом в применении доходного, затратного методов при определении оценки рыночной стоимости земельного участка само по себе не свидетельствует о неполноте исследования рыночной стоимости спорного имущества примененными экспертом способами и методами.
Из представленного экспертного заключения от 21.06.2013 N 18/06-13Н следует, что земельный участок был оценен методом сравнения продаж. В целях определения стоимости спорного земельного участка названным методом были выбраны аналоги объекта оценки, собрана необходимая информация по каждому отобранному объекту, произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Произведен расчет корректировки на передаваемые права, на торг, на дату предложения, на местоположение, на площадь, на разрешенное использование земельного участка.
Согласно пункту 7 ФСО N 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
В силу пункта 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Как следует из экспертного заключения от 21.06.2013 N 18/06-13Н, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете названы: аналог N 1 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2 000 кв. м по адресу: Березовский район, п. Березовка, ул. Трактовая, разрешенное использование - под АЗС; аналог N 2 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: Березовский район, п. Березовка, разрешенное использование - под промышленную базу; аналог N 3 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 12 000 кв. м, расположенный по адресу: Емельяновский район, п. Емельяново, разрешенное использование - под производственную базу; аналог N 4 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 12 000 кв. м, расположенный по адресу: Емельяновский район, п. Солонцы, разрешенное использование - промышленное; аналог N 5 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2 500 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Одесская, разрешенное использование - под автомойку, автосервис.
При этом земельный участок 24:04:6101005:0010 имеет следующие характеристики: площадь 2 000 кв. м, местоположения - Красноярский край, пгт. Березовка, ул. Дружбы, 21, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для функционирования АЗС.
Экспертом верно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж, поскольку на формирование рыночной цены земельного участка влияют прежде всего его местоположение, разрешенное использование и площадь.
С учетом изложенного суд полагает, что выбор оценщиком метода оценки в рамках сравнительного подхода обоснован.
Довод администрации поселка Березовка о том, что на формирование рыночной цены участка для размещения АЗС влияет нахождение участка в водоохранной зоне реки, отклоняется апелляционным судом, как необоснованный.
Доказательств недостоверности установленной в результате судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка не представлено.
Иск в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию, на которую была определена его кадастровая стоимость, удовлетворен правомерно.
То обстоятельство, что федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" является надлежащим ответчиком, не оспаривается лицами, участвующими в деле, данный вывод следует из анализа части 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", пункта 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", части 2 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221 "О государственном кадастре недвижимости", пункта 1 Распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.03.2009 N 409-р и приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11.03.2010 N П/93.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 ноября 2013 года по делу N А33-3551/2013 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, который от уплаты государственной пошлины освобожден в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 ноября 2013 года по делу N А33-3551/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
И.Н.БУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)