Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2014 года 05 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Хайруллиной Ф.В., Коноплевой М.В.,
при участии представителей:
от ООО "Бэнтэн" - Менжулин А.А., доверенность от 09.01.2014,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Никольский С.В.)
по делу N А12-20934/2013
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин, г. Камышин Волгоградской области (ИНН 3436103218, ОГРН 1023404968619) к обществу с ограниченной ответственностью "Бэнтэн", г. Камышин Волгоградской области (ИНН 3436114555, ОГРН 1103453002498), о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин (далее по тексту - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Бэнтэн" (далее по тексту - ответчик, ООО "Бэнтэн") о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.12.2003 N 7005 в редакции дополнительного соглашения от 22.05.2013.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.11.2013 исковые требования были удовлетворены частично. Суд внес изменения в договор аренды от 09.12.2003 N 7005 в части наименования арендатора на общество с ограниченной ответственностью "Бэнтэн"; пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: арендная плата за землю устанавливается с 22.05.2013 в сумме 1 195 993 рублей 53 копеек, согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. В остальной части исковых требований отказано. Также с ООО "Бэнтэн" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 рублей.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.11.2013 по делу N А12-20934/2013 отменено в части:
- внесения изменений в договор аренды от 09.12.2003 N 7005 в части наименования арендатора на общество с ограниченной ответственностью "Бэнтэн",
- изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: арендная плата за землю устанавливается с 22.05.2013 в сумме 1 195 993 рублей 53 копеек согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора,
- взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Бэнтэн" в доход федерального бюджета госпошлины в размере 2 000 рублей.
В отмененной части суд принял по делу новый судебный акт, которым отказал в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин о внесении изменений в договор аренды от 09.12.2003 N 7005 в части изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: арендная плата за землю устанавливается с 22.05.2013 в сумме 1 195 993 рублей 53 копеек, согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. В остальной части решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.11.2013 по делу N А12-20934/2013 оставлено без изменения. Апелляционная жалоба комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин оставлена без удовлетворения.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 полностью и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования в полном объеме. Заявитель жалобы полагает, что в рамках рассмотрения данного дела было полностью доказано наличие одновременно условий, предусмотренных действующим законодательством и являющихся основанием для изменения судом условий договора.
Представитель ООО "Бэнтэн" в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на кассационную жалобу, просил оставить судебный акт апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании по делу N А12-20934/2013 был объявлен перерыв до 24.04.2014 до 13 час. 50 мин, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.
Истец, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направил, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 18.06.2012 N 01-н, заключенному между ООО "Гелинген" (продавец) и ООО "Бэнтэн" (покупатель), последним было приобретено недвижимое имущество - здание площадки ОКСа, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, ул. Ленина, д. 5, на земельном участке с кадастровым номером N 34:36:00 00 05:0099:001246:0005.
На основании данного договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области было зарегистрировано право собственности ООО "Бэнтэн" на указанное недвижимое имущество с выдачей свидетельства о государственной регистрации права от 25.07.2012 34-АА N 725775.
Данный земельный участок, в свою очередь, является предметом договора аренды от 09.12.2003 N 7005 (далее по тексту - договор аренды), заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин и обществом с ограниченной ответственностью "Камышинский хлопчатобумажный комбинат" (далее по тексту - ООО "Камышинский хлопчатобумажный комбинат"), что подтверждено так же Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2013 N 01/086/2013-430.
Арендодатель, в связи с изменением кадастровой стоимости и методики расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-П "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", направил в адрес ООО "Бэнтэн" дополнительное соглашение к договору аренды от 22.05.2013 следующего содержания:
- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "арендная плата за землю устанавливается с 22.05.2013 в сумме: 1 350 276 рублей 70 копеек в год и ежегодно индексируется в соответствии с коэффициентом индексации, устанавливаемым постановлением Губернатора Волгоградской области",
- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "перечисление арендной платы за землю, определяемой в соответствии с пунктом 2.1 настоящего договора производится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц до 10-ого числа текущего месяца, путем перечисления суммы на расчетный счет 40101810300000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Волгоградской области; БИК 041806001; ИНН 3436103218 УФК по Волгоградской области (КУИ Администрации городского округа - город Камышин); КБК 768 1 11 05012 04 0000 120; КПП 343601001; ОКАТО 18415000000",
- пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "В дальнейшем арендная плата может изменяться в одностороннем порядке арендодателем, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, при этом измененная арендная плата устанавливается с первого дня месяца, следующего за датой письменного уведомления арендодателем о новом размере арендной платы. Индексация измененной арендной платы осуществляется в порядке, установленном пунктом 2.1 настоящего договора".
Ввиду не подписания ООО "Бэнтэн" данного дополнительного соглашения, комитет обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Волгоградской области.
Отменяя решение суда первой инстанции в части внесения изменений в договор аренды от 09.12.2003 N 7005 в части наименования арендатора на ООО "Бэнтэн", апелляционный суд исходил из того, что суд первой инстанции в нарушение требований статей 49 и 168 АПК РФ вышел за рамки искового заявления и рассмотрел незаявленное комитетом требование.
Отказывая в удовлетворении требований комитета о внесении изменений в пункт 2.1 договора в следующей редакции: "арендная плата за землю устанавливается с 22.05.2013 в сумме 1 195 993 рублей 53 копеек, согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора", апелляционный суд обоснованно указал следующее.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, указывающего, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Исходя из толкования вышеуказанных норм права, при переходе права собственности на объекты недвижимости, у ООО "Бэнтэн" возникло право на использование земли, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка и как следствие, в соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ обязанность оплаты фактического использования спорного земельного участка с момента приобретения прав на недвижимое имущество, находящееся на нем.
Заявленные требования истца о заключении дополнительного соглашения к договору обусловлены применением положений статей 450, 451, 452 ГК РФ.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.
Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
На оснований положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Учитывая, что ставки арендной платы в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
При этом независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 и Постановлении от 15.03.2012 N 15117/11, сформулирована правовая позиция о том, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется.
Данный вывод подтвержден в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре".
Поскольку размер арендной платы в спорном договоре определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно требованиям пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу, что истец вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, в одностороннем порядке без дополнительного изменения договора.
Следует отметить, что требования Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин в части п. 2.1 договора по сути фактически направляют на установление твердой суммы арендной платы, однако применительно к спорному случаю, орган, осуществляющий публичные интересы, вправе ввести в действие нормативный правовой акт об установлении такого размера с определенной даты, при этом такой акт должен соответствовать принципам, установленным в Постановлении Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009.
В связи с чем, в данном конкретном случае установление размера арендной платы не может определяться соглашением сторон и как следствие - быть предметом спора об урегулировании разногласий.
Таким образом, оценив представленные сторонами доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, и установив отсутствие доказательств существенного нарушения ответчиком договора аренды земельного участка, или иных оснований, предусмотренных законами или договором, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.
Доводы заявителя кассационной жалобы об обратном были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанций, в связи с чем сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 по делу N А12-20934/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 06.05.2014 ПО ДЕЛУ N А12-20934/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2014 г. по делу N А12-20934/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2014 года 05 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Хайруллиной Ф.В., Коноплевой М.В.,
при участии представителей:
от ООО "Бэнтэн" - Менжулин А.А., доверенность от 09.01.2014,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Никольский С.В.)
по делу N А12-20934/2013
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин, г. Камышин Волгоградской области (ИНН 3436103218, ОГРН 1023404968619) к обществу с ограниченной ответственностью "Бэнтэн", г. Камышин Волгоградской области (ИНН 3436114555, ОГРН 1103453002498), о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин (далее по тексту - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Бэнтэн" (далее по тексту - ответчик, ООО "Бэнтэн") о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.12.2003 N 7005 в редакции дополнительного соглашения от 22.05.2013.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.11.2013 исковые требования были удовлетворены частично. Суд внес изменения в договор аренды от 09.12.2003 N 7005 в части наименования арендатора на общество с ограниченной ответственностью "Бэнтэн"; пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: арендная плата за землю устанавливается с 22.05.2013 в сумме 1 195 993 рублей 53 копеек, согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. В остальной части исковых требований отказано. Также с ООО "Бэнтэн" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 рублей.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.11.2013 по делу N А12-20934/2013 отменено в части:
- внесения изменений в договор аренды от 09.12.2003 N 7005 в части наименования арендатора на общество с ограниченной ответственностью "Бэнтэн",
- изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: арендная плата за землю устанавливается с 22.05.2013 в сумме 1 195 993 рублей 53 копеек согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора,
- взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Бэнтэн" в доход федерального бюджета госпошлины в размере 2 000 рублей.
В отмененной части суд принял по делу новый судебный акт, которым отказал в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин о внесении изменений в договор аренды от 09.12.2003 N 7005 в части изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: арендная плата за землю устанавливается с 22.05.2013 в сумме 1 195 993 рублей 53 копеек, согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. В остальной части решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.11.2013 по делу N А12-20934/2013 оставлено без изменения. Апелляционная жалоба комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин оставлена без удовлетворения.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 полностью и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования в полном объеме. Заявитель жалобы полагает, что в рамках рассмотрения данного дела было полностью доказано наличие одновременно условий, предусмотренных действующим законодательством и являющихся основанием для изменения судом условий договора.
Представитель ООО "Бэнтэн" в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на кассационную жалобу, просил оставить судебный акт апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании по делу N А12-20934/2013 был объявлен перерыв до 24.04.2014 до 13 час. 50 мин, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.
Истец, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направил, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 18.06.2012 N 01-н, заключенному между ООО "Гелинген" (продавец) и ООО "Бэнтэн" (покупатель), последним было приобретено недвижимое имущество - здание площадки ОКСа, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, ул. Ленина, д. 5, на земельном участке с кадастровым номером N 34:36:00 00 05:0099:001246:0005.
На основании данного договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области было зарегистрировано право собственности ООО "Бэнтэн" на указанное недвижимое имущество с выдачей свидетельства о государственной регистрации права от 25.07.2012 34-АА N 725775.
Данный земельный участок, в свою очередь, является предметом договора аренды от 09.12.2003 N 7005 (далее по тексту - договор аренды), заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин и обществом с ограниченной ответственностью "Камышинский хлопчатобумажный комбинат" (далее по тексту - ООО "Камышинский хлопчатобумажный комбинат"), что подтверждено так же Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2013 N 01/086/2013-430.
Арендодатель, в связи с изменением кадастровой стоимости и методики расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-П "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", направил в адрес ООО "Бэнтэн" дополнительное соглашение к договору аренды от 22.05.2013 следующего содержания:
- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "арендная плата за землю устанавливается с 22.05.2013 в сумме: 1 350 276 рублей 70 копеек в год и ежегодно индексируется в соответствии с коэффициентом индексации, устанавливаемым постановлением Губернатора Волгоградской области",
- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "перечисление арендной платы за землю, определяемой в соответствии с пунктом 2.1 настоящего договора производится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц до 10-ого числа текущего месяца, путем перечисления суммы на расчетный счет 40101810300000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Волгоградской области; БИК 041806001; ИНН 3436103218 УФК по Волгоградской области (КУИ Администрации городского округа - город Камышин); КБК 768 1 11 05012 04 0000 120; КПП 343601001; ОКАТО 18415000000",
- пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "В дальнейшем арендная плата может изменяться в одностороннем порядке арендодателем, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, при этом измененная арендная плата устанавливается с первого дня месяца, следующего за датой письменного уведомления арендодателем о новом размере арендной платы. Индексация измененной арендной платы осуществляется в порядке, установленном пунктом 2.1 настоящего договора".
Ввиду не подписания ООО "Бэнтэн" данного дополнительного соглашения, комитет обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Волгоградской области.
Отменяя решение суда первой инстанции в части внесения изменений в договор аренды от 09.12.2003 N 7005 в части наименования арендатора на ООО "Бэнтэн", апелляционный суд исходил из того, что суд первой инстанции в нарушение требований статей 49 и 168 АПК РФ вышел за рамки искового заявления и рассмотрел незаявленное комитетом требование.
Отказывая в удовлетворении требований комитета о внесении изменений в пункт 2.1 договора в следующей редакции: "арендная плата за землю устанавливается с 22.05.2013 в сумме 1 195 993 рублей 53 копеек, согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора", апелляционный суд обоснованно указал следующее.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, указывающего, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Исходя из толкования вышеуказанных норм права, при переходе права собственности на объекты недвижимости, у ООО "Бэнтэн" возникло право на использование земли, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка и как следствие, в соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ обязанность оплаты фактического использования спорного земельного участка с момента приобретения прав на недвижимое имущество, находящееся на нем.
Заявленные требования истца о заключении дополнительного соглашения к договору обусловлены применением положений статей 450, 451, 452 ГК РФ.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.
Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
На оснований положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Учитывая, что ставки арендной платы в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
При этом независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 и Постановлении от 15.03.2012 N 15117/11, сформулирована правовая позиция о том, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется.
Данный вывод подтвержден в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре".
Поскольку размер арендной платы в спорном договоре определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно требованиям пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу, что истец вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, в одностороннем порядке без дополнительного изменения договора.
Следует отметить, что требования Комитета по управлению имуществом администрации городского округа - город Камышин в части п. 2.1 договора по сути фактически направляют на установление твердой суммы арендной платы, однако применительно к спорному случаю, орган, осуществляющий публичные интересы, вправе ввести в действие нормативный правовой акт об установлении такого размера с определенной даты, при этом такой акт должен соответствовать принципам, установленным в Постановлении Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009.
В связи с чем, в данном конкретном случае установление размера арендной платы не может определяться соглашением сторон и как следствие - быть предметом спора об урегулировании разногласий.
Таким образом, оценив представленные сторонами доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, и установив отсутствие доказательств существенного нарушения ответчиком договора аренды земельного участка, или иных оснований, предусмотренных законами или договором, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.
Доводы заявителя кассационной жалобы об обратном были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанций, в связи с чем сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 по делу N А12-20934/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)