Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: До истечения срока действия договора аренды истец (арендатор) узнал, что земельный участок был выставлен ответчиком на аукцион. По мнению истца, распоряжение о проведении аукциона нарушает его преимущественное право на приобретение участка в собственность, предусмотренное п. 8 ст. 22 ЗК РФ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шумейкин А.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе
председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Тришкиной М.А., Паршиной С.В.,
при секретаре Ц.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению А.А. к администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области о признании незаконным распоряжения о проведении открытого аукциона по продаже земельного участка, о возложении обязанности направить оферту для заключения договора купли-продажи земельного участка по апелляционным жалобам представителя А.А. - А.В. и индивидуального предпринимателя З. на решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 20 марта 2015 года, которым исковые требования частично удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя А.А. - А.В., представителя индивидуального предпринимателя З. - К., изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
А.А. обратился в суд с иском к администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области о признании незаконным распоряжения о проведении открытого аукциона по продаже земельного участка, о возложении обязанности направить оферту для заключения договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование требований истец указал, что является арендатором земельного участка площадью 45 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 20 м от магазина "Центральный" по направлению на юго-запад, на основании договора аренды земельного участка N от <дата>, заключенного сроком на 11 месяцев. По истечении определенного сторонами срока действия договора, договор аренды не был расторгнут и был продлен на неопределенный срок.
<дата> администрация Пугачевского муниципального района направила в адрес истца письменное уведомление о расторжении договора аренды, срок возвращения земельного участка арендодателю истекал <дата>. До истечения срока действия договора аренды истцу стало известно, что на основании распоряжения администрации Пугачевского муниципального района <адрес> N-р от <дата> земельный участок площадью 258 кв. м был выставлен на аукцион, проведение аукциона назначено на <дата>. Истец считает, что поскольку он является арендатором земельного участка, то вынесенное администрацией распоряжение о проведении открытого аукциона по продаже земельного участка нарушает его преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное п. 8 ст. 22 ЗК РФ.
Истец просил признать незаконным распоряжение администрации Пугачевского муниципального района N 289-р от <дата> "О проведении открытого аукциона по продаже земельного участка", обязать администрацию Пугачевского муниципального района <адрес> направить ему оферту для заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 258 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 27 м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, участок N 2.
Решением суда от 20 марта 2015 года исковые требования А.А. удовлетворены частично, оспариваемое распоряжение признано незаконным в части объявленной даты проведения аукциона "29 декабря 2014 года", в удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с решением суда, третье лицо индивидуальный предприниматель З. (далее ИП З.) и представитель истца А.В. подали апелляционные жалобы, в которых просили решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Третье лицо ИП З. в жалобе указывает на неправильное применение судом норм материального права. По мнению автора жалобы, при проведении аукциона администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области был нарушен порядок проведения аукциона, сделка купли-продажи земельного участка заключена с лицом, которое не обладало полной информацией о предмете сделки. На официальном сайте не был размещен список лиц, принимавших участие в торгах, отсутствовали данные о приостановлении проведения торгов в связи с наличием спора в суде. В судебном заседании стороной истца было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица победите аукциона - ИП ФИО9, однако данное ходатайство было отклонено судом, в решении суда мотивы отклонения ходатайства не отражены. В решении суда не нашел правовой оценки вопрос о наличии у администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области полномочий по распоряжению спорным земельным участком, поскольку приватизация земельного участка должна была осуществляться на основании решения собрания муниципального образования г. Пугачев, в связи с чем решение о продаже земельного участка принято ответчиком с превышением предоставленных законом полномочий.
Представитель истца А.В. в жалобе сослалась на нарушение и неправильное применение судом норм материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.
Автор жалобы полагает, что судом применен закон, не подлежащий применению, - п. 1 ст. 250 ГК РФ и не применен закон, подлежащий применению, п. 2 ст. 250 ГК РФ, приведено неправильное толкование положений п. 8 ст. 22 ЗК РФ. Судом были нарушены сроки рассмотрения заявления истца, поданного в порядке главы 25 ГПК РФ, из-за неправильного толкования судом заявленных требований, которые были рассмотрены не в 10-дневный срок, а в порядке искового производства, в течение трех месяцев. Судом не приняты во внимание приведенные истцом доводы о незаконности распоряжения, которое не соответствует положениям п. 8 ст. 22 ЗК РФ, о нарушении преимущественного права истца на приобретение в собственность земельного участка. Судом не учтено, что между сторонами договора аренды не составлялся акт приема-передачи земельного участка от А.А. ответчику, что свидетельствует о продолжении арендных отношений.
Администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области были поданы возражения на апелляционную жалобу представителя истца, в которых ответчик просил оставить решение суда без изменения.
В суде апелляционной инстанции представитель А.А. - А.В., представитель ИП З. - К. доводы апелляционных жалоб поддержали, просила решение суда отменить по основаниям, указанным в жалобах.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение не подлежащим отмене.
Согласно статье 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
Защита гражданских прав может осуществляться путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 12 ГК РФ).
Пункт 2 статьи 621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно п. п. 1 - 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из положений статьи 11.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) следует, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 28 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (ст. 29 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года).
В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В п. 8 ст. 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) было закреплено, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
В силу п. 1 - 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Судом первой инстанции установлено, что истец является собственником переносного железного торгового павильона, приобретенного на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного между ФИО10 и А.А.
С 2003 года истец также является арендатором земельного участка площадью 45 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в районе магазина "Центральный", который был предоставлен ему на основании распоряжения главы муниципального образования <адрес> от <дата> N В распоряжении указано, что земельный участок предоставлен истцу как покупателю торгового павильона, целевое назначение участка - для предпринимательской деятельности.
Во исполнение данного распоряжения <дата> между муниципальным образованием Пугачевского района Саратовской области и А.А. был заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения N сроком до <дата>.
<дата> между сторонами заключен договор аренды земельного участка, срок действия договора аренды установлен до <дата>. Дополнительным соглашением к договору аренды N от <дата> срок действия договора был продлен до <дата>.
Постановлением главы администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области от <дата> N между органом местного самоуправления и истцом заключен договор аренды на новый срок, до <дата> с разрешенным использованием земельного участка - для размещения торгового павильона.
На основании постановления администрации Пугачевского муниципального района от <дата> N за муниципальным образованием <адрес> муниципального района Саратовской области было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью 1624 кв. м, расположенный примерно в 27 м по направлению на юго-восток от ориентира - нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с целевым назначением - для размещения прирыночной площади.
В соответствии с постановлением администрации Пугачевского муниципального района от <дата> N земельный участок с кадастровым номером N площадью 1624 кв. м был разделен на два земельных участка: земельный участок N площадью 1366 кв. м и земельный участок N площадью 258 кв. м.
Право собственности муниципального образования города Пугачева Пугачевского муниципального района Саратовской области на земельный участок N площадью 258 кв. м зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>.
В газете "Новое Заволжье" N от <дата> (после формирования земельных участков) администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области было опубликовано информационное сообщение о возможности предоставления в аренду гражданам или юридическим лицам земельного участка площадью 258 кв. м, находящегося примерно в 27 м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для размещения прирыночной площади. В публикации лицам разъяснено право на подачу в администрацию Пугачевского муниципального района Саратовской области заявлений о заключении договора аренды земельного участка при наличии одной заявки и по результатам аукциона в случае, если в отношении данного земельного участка будут поданы две и более заявки.
А.А. <дата> в администрацию Пугачевского муниципального района Саратовской области подано заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью 258 кв. м с разрешенным использованием для размещения прирыночной площади, со ссылкой на публикацию в газете "Новое Заволжье" N от <дата>. Администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области направлен ответ от <дата> о том, что в отношении испрашиваемого земельного участка поступило несколько заявок, в связи с чем данный участок будет выставлен на аукцион.
<дата> представитель истца Н. обращался к главе администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области с заявлением о заключении с истцом договора аренды земельного участка площадью 45 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 20 м от магазина "Центральный".
<дата> в адрес А.А. администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области было направлено сообщение о том, что испрашиваемый им земельный участок не состоит на кадастровом учете и не может быть предоставлен для каких-либо целей.
Администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области <дата> в адрес А.А. направлено письмо о намерении расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды земельного участка N от <дата> через три месяца со дня получения уведомления.
Администрация Пугачевского муниципального района Саратовской области обратилась в суд с иском к А.А. о расторжении договора аренды земельного участка площадью 45 кв. м, в удовлетворении которого решением суда от <дата> было отказано. При рассмотрении гражданского дела установлено, что спорный земельный участок по истечении трех месяцев со дня получения претензии от <дата> арендатором освобожден не был, уведомление органа местного самоуправления арендатор получил <дата>, в связи с чем срок действия договора аренды истек в январе 2015 года.
Суд первой инстанции, принимая во внимание установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, пришел к выводу о том, что проведение аукциона на <дата> привело к нарушению права истца, поскольку аукцион проводился без учета действующего права аренды истца на земельный участок площадью 45 кв. м, границы которого частично налагаются на границы сформированного администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области земельного участка площадью 258 кв. м, в связи с чем распоряжение администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области от <дата> в части объявленной даты проведения аукциона <дата> является незаконным (факт наложения границ земельных участков подтвержден заключением экспертов).
Вместе с тем, суд пришел к выводу о том, что истец не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды сформированного ответчиком земельного участка, поскольку предмет договора аренды земельного участка, заключенного с истцом, не идентичен предмету открытого аукциона. По смыслу п. 8 ст. 22 ЗК РФ преимущественным правом на приобретение земельного участка в собственность обладает лицо, являющееся арендатором земельного участка, который подлежит продаже, а не его части.
Кроме того, буквальное толкование п. 1 ст. 250 ГК РФ предполагает, что преимущественное право покупки арендатором продаваемого участка по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, должно соблюдаться во всех случаях, кроме случая продажи с публичных торгов. Поскольку спорный земельный участок был выставлен на продажу с публичных торгов, то право преимущественной покупки не может быть реализовано истцом, однако А.А. вправе был наряду с другими лицами, заинтересованными в приобретении земельного участка, участвовать в аукционе на общих условиях.
Одновременно судом первой инстанции в решении указано, что поскольку в настоящее время земельный участок уже реализован, то надлежащим способом защиты преимущественного права может быть только перевод прав и обязанностей покупателя на истца, однако подобного рода требования истцом не заявлялись.
Судебная коллегия полагает выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований в части обоснованными и соответствующими положениям действующего законодательства.
Доводы жалобы третьего лица о непривлечении судом к участию в деле в качестве третьего лица победителя аукциона, о нарушении ответчиком процедуры проведения аукциона судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку требования об оспаривании результатов проведенного аукциона истцом не заявлялись, истец участия в аукционе не принимал.
Судебная коллегия критически относится к доводам жалобы третьего лица об отсутствии у ответчика полномочий по распоряжению имуществом, поскольку данные основания для оспаривания распоряжения органа местного самоуправления в исковом заявлении А.А. не указывались, в соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Права третьего лица распоряжением администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области не нарушены, поскольку ИП З. не является арендатором земельного участка, обладает правом аренды торгового павильона, который (исходя из условий договора купли-продажи, заключенного с А.А.) не относится к объектам недвижимого имущества, прочно связанным с землей.
Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы жалобы представителя истца о нарушении судом норм материального и процессуального права, поскольку они основаны на неправильном толковании действующего законодательства. Ссылку автора жалобы на нарушение судом сроков рассмотрения дела, на неправильное определение порядка рассмотрения поданного истцом заявления судебная коллегия полагает несостоятельной. Истцом наряду с оспариванием распоряжения органа местного самоуправления заявлены исковые требования о направлении ответчиком в адрес истца оферты для заключения договора купли-продажи земельного участка, следовательно, между сторонами имеет место спор о праве гражданском, который подлежит разрешению в исковом производстве.
Иные доводы, изложенные в жалобах, направлены на переоценку исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств, не опровергают выводов суда, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции с изложением в решении соответствующих мотивов, представленным доказательствам дана надлежащая оценка с позиции их относимости, допустимости и достоверности. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 20 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2896
Требование: О признании незаконным распоряжения о проведении аукциона по продаже земельного участка, обязании направить оферту для заключения договора купли-продажи земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: До истечения срока действия договора аренды истец (арендатор) узнал, что земельный участок был выставлен ответчиком на аукцион. По мнению истца, распоряжение о проведении аукциона нарушает его преимущественное право на приобретение участка в собственность, предусмотренное п. 8 ст. 22 ЗК РФ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2015 г. по делу N 33-2896
Судья Шумейкин А.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе
председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Тришкиной М.А., Паршиной С.В.,
при секретаре Ц.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению А.А. к администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области о признании незаконным распоряжения о проведении открытого аукциона по продаже земельного участка, о возложении обязанности направить оферту для заключения договора купли-продажи земельного участка по апелляционным жалобам представителя А.А. - А.В. и индивидуального предпринимателя З. на решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 20 марта 2015 года, которым исковые требования частично удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя А.А. - А.В., представителя индивидуального предпринимателя З. - К., изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
А.А. обратился в суд с иском к администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области о признании незаконным распоряжения о проведении открытого аукциона по продаже земельного участка, о возложении обязанности направить оферту для заключения договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование требований истец указал, что является арендатором земельного участка площадью 45 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 20 м от магазина "Центральный" по направлению на юго-запад, на основании договора аренды земельного участка N от <дата>, заключенного сроком на 11 месяцев. По истечении определенного сторонами срока действия договора, договор аренды не был расторгнут и был продлен на неопределенный срок.
<дата> администрация Пугачевского муниципального района направила в адрес истца письменное уведомление о расторжении договора аренды, срок возвращения земельного участка арендодателю истекал <дата>. До истечения срока действия договора аренды истцу стало известно, что на основании распоряжения администрации Пугачевского муниципального района <адрес> N-р от <дата> земельный участок площадью 258 кв. м был выставлен на аукцион, проведение аукциона назначено на <дата>. Истец считает, что поскольку он является арендатором земельного участка, то вынесенное администрацией распоряжение о проведении открытого аукциона по продаже земельного участка нарушает его преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное п. 8 ст. 22 ЗК РФ.
Истец просил признать незаконным распоряжение администрации Пугачевского муниципального района N 289-р от <дата> "О проведении открытого аукциона по продаже земельного участка", обязать администрацию Пугачевского муниципального района <адрес> направить ему оферту для заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 258 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 27 м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, участок N 2.
Решением суда от 20 марта 2015 года исковые требования А.А. удовлетворены частично, оспариваемое распоряжение признано незаконным в части объявленной даты проведения аукциона "29 декабря 2014 года", в удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с решением суда, третье лицо индивидуальный предприниматель З. (далее ИП З.) и представитель истца А.В. подали апелляционные жалобы, в которых просили решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Третье лицо ИП З. в жалобе указывает на неправильное применение судом норм материального права. По мнению автора жалобы, при проведении аукциона администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области был нарушен порядок проведения аукциона, сделка купли-продажи земельного участка заключена с лицом, которое не обладало полной информацией о предмете сделки. На официальном сайте не был размещен список лиц, принимавших участие в торгах, отсутствовали данные о приостановлении проведения торгов в связи с наличием спора в суде. В судебном заседании стороной истца было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица победите аукциона - ИП ФИО9, однако данное ходатайство было отклонено судом, в решении суда мотивы отклонения ходатайства не отражены. В решении суда не нашел правовой оценки вопрос о наличии у администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области полномочий по распоряжению спорным земельным участком, поскольку приватизация земельного участка должна была осуществляться на основании решения собрания муниципального образования г. Пугачев, в связи с чем решение о продаже земельного участка принято ответчиком с превышением предоставленных законом полномочий.
Представитель истца А.В. в жалобе сослалась на нарушение и неправильное применение судом норм материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.
Автор жалобы полагает, что судом применен закон, не подлежащий применению, - п. 1 ст. 250 ГК РФ и не применен закон, подлежащий применению, п. 2 ст. 250 ГК РФ, приведено неправильное толкование положений п. 8 ст. 22 ЗК РФ. Судом были нарушены сроки рассмотрения заявления истца, поданного в порядке главы 25 ГПК РФ, из-за неправильного толкования судом заявленных требований, которые были рассмотрены не в 10-дневный срок, а в порядке искового производства, в течение трех месяцев. Судом не приняты во внимание приведенные истцом доводы о незаконности распоряжения, которое не соответствует положениям п. 8 ст. 22 ЗК РФ, о нарушении преимущественного права истца на приобретение в собственность земельного участка. Судом не учтено, что между сторонами договора аренды не составлялся акт приема-передачи земельного участка от А.А. ответчику, что свидетельствует о продолжении арендных отношений.
Администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области были поданы возражения на апелляционную жалобу представителя истца, в которых ответчик просил оставить решение суда без изменения.
В суде апелляционной инстанции представитель А.А. - А.В., представитель ИП З. - К. доводы апелляционных жалоб поддержали, просила решение суда отменить по основаниям, указанным в жалобах.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение не подлежащим отмене.
Согласно статье 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
Защита гражданских прав может осуществляться путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 12 ГК РФ).
Пункт 2 статьи 621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно п. п. 1 - 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из положений статьи 11.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) следует, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 28 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (ст. 29 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года).
В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В п. 8 ст. 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) было закреплено, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
В силу п. 1 - 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Судом первой инстанции установлено, что истец является собственником переносного железного торгового павильона, приобретенного на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного между ФИО10 и А.А.
С 2003 года истец также является арендатором земельного участка площадью 45 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в районе магазина "Центральный", который был предоставлен ему на основании распоряжения главы муниципального образования <адрес> от <дата> N В распоряжении указано, что земельный участок предоставлен истцу как покупателю торгового павильона, целевое назначение участка - для предпринимательской деятельности.
Во исполнение данного распоряжения <дата> между муниципальным образованием Пугачевского района Саратовской области и А.А. был заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения N сроком до <дата>.
<дата> между сторонами заключен договор аренды земельного участка, срок действия договора аренды установлен до <дата>. Дополнительным соглашением к договору аренды N от <дата> срок действия договора был продлен до <дата>.
Постановлением главы администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области от <дата> N между органом местного самоуправления и истцом заключен договор аренды на новый срок, до <дата> с разрешенным использованием земельного участка - для размещения торгового павильона.
На основании постановления администрации Пугачевского муниципального района от <дата> N за муниципальным образованием <адрес> муниципального района Саратовской области было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью 1624 кв. м, расположенный примерно в 27 м по направлению на юго-восток от ориентира - нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с целевым назначением - для размещения прирыночной площади.
В соответствии с постановлением администрации Пугачевского муниципального района от <дата> N земельный участок с кадастровым номером N площадью 1624 кв. м был разделен на два земельных участка: земельный участок N площадью 1366 кв. м и земельный участок N площадью 258 кв. м.
Право собственности муниципального образования города Пугачева Пугачевского муниципального района Саратовской области на земельный участок N площадью 258 кв. м зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>.
В газете "Новое Заволжье" N от <дата> (после формирования земельных участков) администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области было опубликовано информационное сообщение о возможности предоставления в аренду гражданам или юридическим лицам земельного участка площадью 258 кв. м, находящегося примерно в 27 м по направлению на юго-восток от ориентира: нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для размещения прирыночной площади. В публикации лицам разъяснено право на подачу в администрацию Пугачевского муниципального района Саратовской области заявлений о заключении договора аренды земельного участка при наличии одной заявки и по результатам аукциона в случае, если в отношении данного земельного участка будут поданы две и более заявки.
А.А. <дата> в администрацию Пугачевского муниципального района Саратовской области подано заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью 258 кв. м с разрешенным использованием для размещения прирыночной площади, со ссылкой на публикацию в газете "Новое Заволжье" N от <дата>. Администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области направлен ответ от <дата> о том, что в отношении испрашиваемого земельного участка поступило несколько заявок, в связи с чем данный участок будет выставлен на аукцион.
<дата> представитель истца Н. обращался к главе администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области с заявлением о заключении с истцом договора аренды земельного участка площадью 45 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 20 м от магазина "Центральный".
<дата> в адрес А.А. администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области было направлено сообщение о том, что испрашиваемый им земельный участок не состоит на кадастровом учете и не может быть предоставлен для каких-либо целей.
Администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области <дата> в адрес А.А. направлено письмо о намерении расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды земельного участка N от <дата> через три месяца со дня получения уведомления.
Администрация Пугачевского муниципального района Саратовской области обратилась в суд с иском к А.А. о расторжении договора аренды земельного участка площадью 45 кв. м, в удовлетворении которого решением суда от <дата> было отказано. При рассмотрении гражданского дела установлено, что спорный земельный участок по истечении трех месяцев со дня получения претензии от <дата> арендатором освобожден не был, уведомление органа местного самоуправления арендатор получил <дата>, в связи с чем срок действия договора аренды истек в январе 2015 года.
Суд первой инстанции, принимая во внимание установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, пришел к выводу о том, что проведение аукциона на <дата> привело к нарушению права истца, поскольку аукцион проводился без учета действующего права аренды истца на земельный участок площадью 45 кв. м, границы которого частично налагаются на границы сформированного администрацией Пугачевского муниципального района Саратовской области земельного участка площадью 258 кв. м, в связи с чем распоряжение администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области от <дата> в части объявленной даты проведения аукциона <дата> является незаконным (факт наложения границ земельных участков подтвержден заключением экспертов).
Вместе с тем, суд пришел к выводу о том, что истец не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды сформированного ответчиком земельного участка, поскольку предмет договора аренды земельного участка, заключенного с истцом, не идентичен предмету открытого аукциона. По смыслу п. 8 ст. 22 ЗК РФ преимущественным правом на приобретение земельного участка в собственность обладает лицо, являющееся арендатором земельного участка, который подлежит продаже, а не его части.
Кроме того, буквальное толкование п. 1 ст. 250 ГК РФ предполагает, что преимущественное право покупки арендатором продаваемого участка по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, должно соблюдаться во всех случаях, кроме случая продажи с публичных торгов. Поскольку спорный земельный участок был выставлен на продажу с публичных торгов, то право преимущественной покупки не может быть реализовано истцом, однако А.А. вправе был наряду с другими лицами, заинтересованными в приобретении земельного участка, участвовать в аукционе на общих условиях.
Одновременно судом первой инстанции в решении указано, что поскольку в настоящее время земельный участок уже реализован, то надлежащим способом защиты преимущественного права может быть только перевод прав и обязанностей покупателя на истца, однако подобного рода требования истцом не заявлялись.
Судебная коллегия полагает выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований в части обоснованными и соответствующими положениям действующего законодательства.
Доводы жалобы третьего лица о непривлечении судом к участию в деле в качестве третьего лица победителя аукциона, о нарушении ответчиком процедуры проведения аукциона судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку требования об оспаривании результатов проведенного аукциона истцом не заявлялись, истец участия в аукционе не принимал.
Судебная коллегия критически относится к доводам жалобы третьего лица об отсутствии у ответчика полномочий по распоряжению имуществом, поскольку данные основания для оспаривания распоряжения органа местного самоуправления в исковом заявлении А.А. не указывались, в соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Права третьего лица распоряжением администрации Пугачевского муниципального района Саратовской области не нарушены, поскольку ИП З. не является арендатором земельного участка, обладает правом аренды торгового павильона, который (исходя из условий договора купли-продажи, заключенного с А.А.) не относится к объектам недвижимого имущества, прочно связанным с землей.
Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы жалобы представителя истца о нарушении судом норм материального и процессуального права, поскольку они основаны на неправильном толковании действующего законодательства. Ссылку автора жалобы на нарушение судом сроков рассмотрения дела, на неправильное определение порядка рассмотрения поданного истцом заявления судебная коллегия полагает несостоятельной. Истцом наряду с оспариванием распоряжения органа местного самоуправления заявлены исковые требования о направлении ответчиком в адрес истца оферты для заключения договора купли-продажи земельного участка, следовательно, между сторонами имеет место спор о праве гражданском, который подлежит разрешению в исковом производстве.
Иные доводы, изложенные в жалобах, направлены на переоценку исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств, не опровергают выводов суда, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции с изложением в решении соответствующих мотивов, представленным доказательствам дана надлежащая оценка с позиции их относимости, допустимости и достоверности. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 20 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)