Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи: ФИО3,
судей: ФИО4, ФИО5,
при секретаре Е.Е.В.
с участием Б.М.Н., Б.А.Г., представителя Ш.Э.В. - Ш.Л.Г. (по доверенности),
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО4
дело по апелляционной жалобе Б.А.Г., Б.М.Н.
на решение Балахнинского городского суда ФИО1 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
по иску Б.А.Г. и Б.М.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А., к ФИО6 о регистрации договора купли-продажи дома и земельного участка и перехода права собственности,
установила:
Б.А.Г. и Б.М.Н., действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А., обратились в суд с иском к ответчику о регистрации договора купли-продажи дома и земельного участка и перехода права собственности.
В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ между их семьей и Ш.Э.В. был заключен предварительный договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "...". Стоимость части дома и земельного участка составляла "...". рублей. Одним из условий предварительного договора было, что основной договор должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В качестве задатка по договору Ш.Э.В. было выплачено "...". рублей.
ДД.ММ.ГГГГ был заключен основной договор купли-продажи части жилого дома общей площадью "...". кв. м и земельного участка, площадью "...". кв. м. По данному договору Ш.Э.В. был получен "...". рублей, но поскольку документы по электрификации дома им переданы не были, между ними и Ш.Э.В. было достигнуто соглашение, что Ш.Э.В. в счет данного обязательства передал им "...". рублей, которые будут ему возвращены после оформления документов по подключению электричества в доме.
Б.М.Н. была написана расписка о получении "...". рублей от Ш.Э.В., однако до настоящего технические условия по подключению электричества в жилом доме им не переданы. На собственные денежные средства было подключено временное электричество по согласованию с энергонадзором. Сами они оформить технические условия не могут, поскольку не являются собственниками дома.
После совершения сделки им стало известно, что ранее Ш.Э.В. было подключено самовольно электричество и имеются долги по оплате за электроэнергию. Не желая оформлять разрешение на подключение электричества к дому, Ш.Э.В. обратился с заявлением в Балахнинский отдел Росреестра о приостановлении государственной регистрации сделки по переходу права собственности. Ввиду того, что регистрация сделки приостановлена, они не могут перевести детей в школу N и вынуждены возить детей в школу д. Истомино, по прежнему месту жительства. Кроме того они вынуждены оплачивать бездоговорное потребление электрической энергии и не могут пользоваться льготами, как многодетная семья.
Просили произвести государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого помещения и земельного участка площадью "...". кв. м, расположенных по адресу: "...". и перехода права собственности на указанное имущество на истцов в равных долях.
Б.А.Г. и Б.М.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали. Б.А.Г. пояснил суду, что дом, где они ранее проживали по адресу: "..."., продан. При подписании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: "..."., им был передан один комплект ключей и разрешено строительство сарая. По документам им продали часть жилого дома. Поскольку до настоящего времени документы по электрификации не представлены и регистрация сделки приостановлена, они отказываются возвращать Ш.Э.В. "..." рублей. Кроме того, указанные денежные средства были потрачены частично на оплату бездоговорного потребления электрической энергии, оплату проезда детей в школу д. "...", покупку техники, т.к. был сломан канализационный насос.
Ш.Э.В. в судебное заседание не явился, дело рассмотрено без его участия.
Его представители по доверенности Ш.Л.Г., Н.С.В. исковые требования не признали, пояснив, что покупатели не исполнили обязанность по оплате стоимости имущества по договору. При заключении основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Ш.Э.В. были переданы денежные средства, однако Б. забрали "...". рублей, поскольку не были оформлены технические условия по подключению электричества к дому. Б-вы вселились в дом самовольно и самовольно подключили электроэнергию. До регистрации договора купли-продажи технические условия по электричеству получены не были, т.к. срок оформления данных документов 1 месяц. В настоящее время все документы готовы, задолженности по оплате электроэнергии нет. В феврале 2012 г. после подписания техусловий Ш.Л.Г. пыталась передать документы Б.А.Г., но он отказался отдавать "..." рублей. Сын не возражает зарегистрировать договор, если Б-вы отдадут недоплаченные "...". рублей, но они отказываются их отдавать.
Представитель отдела опеки и попечительства администрации Балахнинского муниципального района ФИО1 <адрес> С.С.Ю. иск поддержала.
Представитель Балахнинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ФИО1 <адрес> в судебное заседание не явился.
Решением Балахнинского городского суда ФИО1 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Б.А.Г. и Б.М.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А., к Ш.Э.В. о регистрации договора купли-продажи земельного участка и части дома, расположенных по адресу: "...", и перехода права собственности на указанное имущество - отказано.
В апелляционной жалобе Б.А.Г. и Б.М.Н. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального права. Заявители указывают, что расчет по договору купли-продажи ими произведен полностью. "..." рублей ответчик передал по обоюдному согласию в качестве залога до предоставления технических документов. Заседание суда от ДД.ММ.ГГГГ фактически не проводилось.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Ш.Э.В. - Н.С.В. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу заявителей - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам ФИО1 областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и усматривается из материалов гражданского дела, Ш.Э.В. является собственником земельного участка, кадастровый номер "...", общей площадью "...". кв. м, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "...", и находящейся на ней части 1-этажного жилого дома, инв. N "..."., лит. 2А, 2А1, 2А2, с кадастровым (условным) номером "...", общей площадью 66,3 кв. м, о чем ему были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15, 16).
Согласно предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ш.Э.В. и Б.М.Н. обязались до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи принадлежащих Ш.Э.В. части жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: "..." (л.д. 11).
ДД.ММ.ГГГГ между Ш.Э.В., с одной стороны, Б.А.Г. и Б.М.Н., действующей за себя и несовершеннолетних детей Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А. и Б.С.А., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого Ш.Э.В. продал за "..." рублей в общую долевую собственность Б.А.Г., Б.М.Н., Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А., по 1/6 доле каждому, часть одноэтажного жилого дома общей площадью "..." кв. м и земельный участок площадью "...". кв. м, расположенные по адресу: "..." (л.д. 12).
Договор купли-продажи заключен в простой письменной форме, в соответствии с п. 7 является одновременно актом приема-передачи земельного участка и жилого дома.
Согласно п. 5 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ расчет в сумме один миллион рублей произведен сторонами до подписания договора. По расчетам друг с другом стороны претензий не имеют.
Согласно копии расписки от ДД.ММ.ГГГГ Б.А.Г. и Б.М.Н. обязуются доплатить "...". рублей недоплаченные при оформлении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: "...", после предоставления оформленных документов по электроснабжению от Ш.Э.В. (л.д. 47).
Вышеуказанный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был подан сторонами для осуществления государственной регистрации, однако ДД.ММ.ГГГГ Балахнинским отделом Управления Росреестра по ФИО1 <адрес> государственная регистрация договора была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ в связи с поступившим заявлением от продавца о том, что ему не была доплачена сумма в размере "..." руб., и возникшим в связи с этим разночтением в представленных на регистрацию документах (л.д. 69).
В силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ).
Из приведенных норм права следует, что государственная регистрация может быть осуществлена только при участии обеих сторон договора, а в том случае, когда одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может быть осуществлена по решению суда.
Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ/Постановления ВАС РФ N от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Таким образом, для удовлетворения требования покупателя о государственной регистрации перехода права собственности необходимо установить факт исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных истцами требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически не исполнен, поскольку предусмотренные договором денежные средства покупателями не были переданы продавцу.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку данные обстоятельства не имеют определяющего юридического значения для дела. В данном случае юридически значимым по делу обстоятельством является исполнение продавцом обязанности по передаче проданного имущества, а именно, вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из материалов дела с достоверностью следует, что такая обязанность Ш.Э.В. была исполнена.
Подписав договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который согласно п. 7 является одновременно актом приема-передачи земельного участка и жилого дома, а также вручив Б. ключи от дома, в который истцы заселились, что следует из их пояснений и подтверждено представителем ответчика, Ш.Э.В. считается исполнившим свою обязанность продавца по передаче недвижимости покупателям. Из пояснений представителя Ш.Л.Г. следует, что Ш.Э.В. от договора купли-продажи не отказывался, документы по электрификации дома готовы и ответчик готов их передать истцам, однако Б. удерживают сумму в размере "..." рублей, недоплаченную при подписании договора купли-продажи.
Вместе с тем, в связи с возникшим между сторонами спором об оплате проданного объекта недвижимости Ш.Э.В. препятствует государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, о чем свидетельствует его заявление в Управление Росреестра о приостановлении государственной регистрации.
При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для отказа истцам в иске о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.
Анализируя представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный сторонами договор купли-продажи соответствует нормам параграфа 7 гл. 30 ГК РФ. В частности, предмет в договоре продажи недвижимости определен и индивидуализирован (ст. 554 ГК РФ), цена имущества сторонами согласована и установлена (ч. 1 ст. 555 ГК РФ), письменная форма договора путем составления одного документа, подписанного сторонами, соблюдена (ст. 550 ГК РФ), передача недвижимости от продавца к покупателю состоялась (ст. 556 ГК РФ).
Закон не ставит действительность договора в зависимость от неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны покупателя обязанности по выплате продавцу покупной цены.
Неисполнение указанного обязательства имеет иные правовые последствия. Вопрос об оплате цены недвижимости не связан с государственной регистрацией и может быть разрешен в отдельном гражданском судопроизводстве.
Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям закона, ответчик уклоняется от проведения государственной регистрации указанного договора и перехода права собственности на спорное имущество к истцам, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований.
В силу допущенных судом первой инстанции нарушением норм материального права решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Б.А.Г., Б.М.Н.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Следовательно, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца Б.А.Г. понесенные им расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 рублей (л.д. 4).
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балахнинского городского суда ФИО1 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять по делу новое решение, которым иск Б.А.Г. и Б.М.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А., удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи части одноэтажного жилого дома с кадастровым (условным) номером "...", общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: ФИО1 <адрес>, "...", и земельного участка с кадастровым номером "...", общей площадью "..." кв. м, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "...", заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Ш.Э.В. и Б.А.Г., Б.М.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности с Ш.Э.В. на Б.А.Г., Б.М.Н., Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А, по 1/6 доле в праве собственности каждому, на часть одноэтажного жилого дома с кадастровым номером, "..." общей площадью 66,3 кв. м, расположенного по адресу: "...", и земельный участок с кадастровым номером "...", общей площадью "..." кв. м, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "..."., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Ш.Э.В. в пользу Б.А.Г. расходы по оплате государственной пошлины в размере "..." рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи: ФИО3,
судей: ФИО4, ФИО5,
при секретаре Е.Е.В.
с участием Б.М.Н., Б.А.Г., представителя Ш.Э.В. - Ш.Л.Г. (по доверенности),
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО4
дело по апелляционной жалобе Б.А.Г., Б.М.Н.
на решение Балахнинского городского суда ФИО1 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
по иску Б.А.Г. и Б.М.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А., к ФИО6 о регистрации договора купли-продажи дома и земельного участка и перехода права собственности,
установила:
Б.А.Г. и Б.М.Н., действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А., обратились в суд с иском к ответчику о регистрации договора купли-продажи дома и земельного участка и перехода права собственности.
В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ между их семьей и Ш.Э.В. был заключен предварительный договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "...". Стоимость части дома и земельного участка составляла "...". рублей. Одним из условий предварительного договора было, что основной договор должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В качестве задатка по договору Ш.Э.В. было выплачено "...". рублей.
ДД.ММ.ГГГГ был заключен основной договор купли-продажи части жилого дома общей площадью "...". кв. м и земельного участка, площадью "...". кв. м. По данному договору Ш.Э.В. был получен "...". рублей, но поскольку документы по электрификации дома им переданы не были, между ними и Ш.Э.В. было достигнуто соглашение, что Ш.Э.В. в счет данного обязательства передал им "...". рублей, которые будут ему возвращены после оформления документов по подключению электричества в доме.
Б.М.Н. была написана расписка о получении "...". рублей от Ш.Э.В., однако до настоящего технические условия по подключению электричества в жилом доме им не переданы. На собственные денежные средства было подключено временное электричество по согласованию с энергонадзором. Сами они оформить технические условия не могут, поскольку не являются собственниками дома.
После совершения сделки им стало известно, что ранее Ш.Э.В. было подключено самовольно электричество и имеются долги по оплате за электроэнергию. Не желая оформлять разрешение на подключение электричества к дому, Ш.Э.В. обратился с заявлением в Балахнинский отдел Росреестра о приостановлении государственной регистрации сделки по переходу права собственности. Ввиду того, что регистрация сделки приостановлена, они не могут перевести детей в школу N и вынуждены возить детей в школу д. Истомино, по прежнему месту жительства. Кроме того они вынуждены оплачивать бездоговорное потребление электрической энергии и не могут пользоваться льготами, как многодетная семья.
Просили произвести государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого помещения и земельного участка площадью "...". кв. м, расположенных по адресу: "...". и перехода права собственности на указанное имущество на истцов в равных долях.
Б.А.Г. и Б.М.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали. Б.А.Г. пояснил суду, что дом, где они ранее проживали по адресу: "..."., продан. При подписании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: "..."., им был передан один комплект ключей и разрешено строительство сарая. По документам им продали часть жилого дома. Поскольку до настоящего времени документы по электрификации не представлены и регистрация сделки приостановлена, они отказываются возвращать Ш.Э.В. "..." рублей. Кроме того, указанные денежные средства были потрачены частично на оплату бездоговорного потребления электрической энергии, оплату проезда детей в школу д. "...", покупку техники, т.к. был сломан канализационный насос.
Ш.Э.В. в судебное заседание не явился, дело рассмотрено без его участия.
Его представители по доверенности Ш.Л.Г., Н.С.В. исковые требования не признали, пояснив, что покупатели не исполнили обязанность по оплате стоимости имущества по договору. При заключении основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Ш.Э.В. были переданы денежные средства, однако Б. забрали "...". рублей, поскольку не были оформлены технические условия по подключению электричества к дому. Б-вы вселились в дом самовольно и самовольно подключили электроэнергию. До регистрации договора купли-продажи технические условия по электричеству получены не были, т.к. срок оформления данных документов 1 месяц. В настоящее время все документы готовы, задолженности по оплате электроэнергии нет. В феврале 2012 г. после подписания техусловий Ш.Л.Г. пыталась передать документы Б.А.Г., но он отказался отдавать "..." рублей. Сын не возражает зарегистрировать договор, если Б-вы отдадут недоплаченные "...". рублей, но они отказываются их отдавать.
Представитель отдела опеки и попечительства администрации Балахнинского муниципального района ФИО1 <адрес> С.С.Ю. иск поддержала.
Представитель Балахнинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ФИО1 <адрес> в судебное заседание не явился.
Решением Балахнинского городского суда ФИО1 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Б.А.Г. и Б.М.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А., к Ш.Э.В. о регистрации договора купли-продажи земельного участка и части дома, расположенных по адресу: "...", и перехода права собственности на указанное имущество - отказано.
В апелляционной жалобе Б.А.Г. и Б.М.Н. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального права. Заявители указывают, что расчет по договору купли-продажи ими произведен полностью. "..." рублей ответчик передал по обоюдному согласию в качестве залога до предоставления технических документов. Заседание суда от ДД.ММ.ГГГГ фактически не проводилось.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Ш.Э.В. - Н.С.В. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу заявителей - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам ФИО1 областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и усматривается из материалов гражданского дела, Ш.Э.В. является собственником земельного участка, кадастровый номер "...", общей площадью "...". кв. м, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "...", и находящейся на ней части 1-этажного жилого дома, инв. N "..."., лит. 2А, 2А1, 2А2, с кадастровым (условным) номером "...", общей площадью 66,3 кв. м, о чем ему были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15, 16).
Согласно предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ш.Э.В. и Б.М.Н. обязались до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи принадлежащих Ш.Э.В. части жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: "..." (л.д. 11).
ДД.ММ.ГГГГ между Ш.Э.В., с одной стороны, Б.А.Г. и Б.М.Н., действующей за себя и несовершеннолетних детей Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А. и Б.С.А., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого Ш.Э.В. продал за "..." рублей в общую долевую собственность Б.А.Г., Б.М.Н., Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А., по 1/6 доле каждому, часть одноэтажного жилого дома общей площадью "..." кв. м и земельный участок площадью "...". кв. м, расположенные по адресу: "..." (л.д. 12).
Договор купли-продажи заключен в простой письменной форме, в соответствии с п. 7 является одновременно актом приема-передачи земельного участка и жилого дома.
Согласно п. 5 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ расчет в сумме один миллион рублей произведен сторонами до подписания договора. По расчетам друг с другом стороны претензий не имеют.
Согласно копии расписки от ДД.ММ.ГГГГ Б.А.Г. и Б.М.Н. обязуются доплатить "...". рублей недоплаченные при оформлении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: "...", после предоставления оформленных документов по электроснабжению от Ш.Э.В. (л.д. 47).
Вышеуказанный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был подан сторонами для осуществления государственной регистрации, однако ДД.ММ.ГГГГ Балахнинским отделом Управления Росреестра по ФИО1 <адрес> государственная регистрация договора была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ в связи с поступившим заявлением от продавца о том, что ему не была доплачена сумма в размере "..." руб., и возникшим в связи с этим разночтением в представленных на регистрацию документах (л.д. 69).
В силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ).
Из приведенных норм права следует, что государственная регистрация может быть осуществлена только при участии обеих сторон договора, а в том случае, когда одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может быть осуществлена по решению суда.
Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ/Постановления ВАС РФ N от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Таким образом, для удовлетворения требования покупателя о государственной регистрации перехода права собственности необходимо установить факт исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных истцами требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически не исполнен, поскольку предусмотренные договором денежные средства покупателями не были переданы продавцу.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку данные обстоятельства не имеют определяющего юридического значения для дела. В данном случае юридически значимым по делу обстоятельством является исполнение продавцом обязанности по передаче проданного имущества, а именно, вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из материалов дела с достоверностью следует, что такая обязанность Ш.Э.В. была исполнена.
Подписав договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который согласно п. 7 является одновременно актом приема-передачи земельного участка и жилого дома, а также вручив Б. ключи от дома, в который истцы заселились, что следует из их пояснений и подтверждено представителем ответчика, Ш.Э.В. считается исполнившим свою обязанность продавца по передаче недвижимости покупателям. Из пояснений представителя Ш.Л.Г. следует, что Ш.Э.В. от договора купли-продажи не отказывался, документы по электрификации дома готовы и ответчик готов их передать истцам, однако Б. удерживают сумму в размере "..." рублей, недоплаченную при подписании договора купли-продажи.
Вместе с тем, в связи с возникшим между сторонами спором об оплате проданного объекта недвижимости Ш.Э.В. препятствует государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, о чем свидетельствует его заявление в Управление Росреестра о приостановлении государственной регистрации.
При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для отказа истцам в иске о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.
Анализируя представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный сторонами договор купли-продажи соответствует нормам параграфа 7 гл. 30 ГК РФ. В частности, предмет в договоре продажи недвижимости определен и индивидуализирован (ст. 554 ГК РФ), цена имущества сторонами согласована и установлена (ч. 1 ст. 555 ГК РФ), письменная форма договора путем составления одного документа, подписанного сторонами, соблюдена (ст. 550 ГК РФ), передача недвижимости от продавца к покупателю состоялась (ст. 556 ГК РФ).
Закон не ставит действительность договора в зависимость от неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны покупателя обязанности по выплате продавцу покупной цены.
Неисполнение указанного обязательства имеет иные правовые последствия. Вопрос об оплате цены недвижимости не связан с государственной регистрацией и может быть разрешен в отдельном гражданском судопроизводстве.
Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям закона, ответчик уклоняется от проведения государственной регистрации указанного договора и перехода права собственности на спорное имущество к истцам, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований.
В силу допущенных судом первой инстанции нарушением норм материального права решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Б.А.Г., Б.М.Н.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Следовательно, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца Б.А.Г. понесенные им расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 рублей (л.д. 4).
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балахнинского городского суда ФИО1 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять по делу новое решение, которым иск Б.А.Г. и Б.М.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А., удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи части одноэтажного жилого дома с кадастровым (условным) номером "...", общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: ФИО1 <адрес>, "...", и земельного участка с кадастровым номером "...", общей площадью "..." кв. м, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "...", заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Ш.Э.В. и Б.А.Г., Б.М.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности с Ш.Э.В. на Б.А.Г., Б.М.Н., Б.Е.А., Б.А.А., Б.Ю.А., Б.С.А, по 1/6 доле в праве собственности каждому, на часть одноэтажного жилого дома с кадастровым номером, "..." общей площадью 66,3 кв. м, расположенного по адресу: "...", и земельный участок с кадастровым номером "...", общей площадью "..." кв. м, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "..."., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Ш.Э.В. в пользу Б.А.Г. расходы по оплате государственной пошлины в размере "..." рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)