Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Шуйской С.И.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Омский аэропорт" на постановление от 15.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Веревкин А.В., Глухих А.Н., Зиновьева Т.А.) по делу N А46-9753/2014 по иску открытого акционерного общества "Омский аэропорт" (644103, г. Омск, ул. Транссибирская, 18, ОГРН 1025501376878, ИНН 5507028605) к закрытому акционерному обществу "Омскавиасервис" (644103, г. Омск, ул. Транссибирская, 2, ОГРН 1025500992880, ИНН 5504038813) о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости.
В заседании от закрытого акционерного общества "Омскавиасервис" принял участие представитель Бер Е.Б. по доверенности от 01.04.2014.
Суд
установил:
открытое акционерное общество "Омский аэропорт" (далее - ОАО "Омский аэропорт", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Омскавиасервис" (далее - ЗАО "Омскавиасервис", ответчик) о понуждении ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи недвижимости на условиях, изложенных в прилагаемом к иску проекте договора купли-продажи недвижимого имущества.
Решением от 13.10.2014 Арбитражного суда Омской области (судья Беседина Т.И.) исковые требования удовлетворены. Решено понудить ЗАО "Омскавиасервис" заключить с ОАО "Омский аэропорт" договор купли-продажи недвижимости на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества. С ЗАО "Омскавиасервис" в пользу ОАО "Омский аэропорт" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.
Постановлением от 15.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 13.10.2014 Арбитражного суда Омской области отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований отказано. С ОАО "Омский аэропорт" в пользу ЗАО "Омскавиасервис" взыскано 2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобы.
ОАО "Омский аэропорт" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 15.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, оставить в силе решение от 13.10.2014 Арбитражного суда Омской области.
По мнению подателя жалобы, срок заключения основного договора сторонами фактически согласован путем указания на истечение периода времени - по истечении срока аренды, установленного договором от 31.12.2010 N 5-834 до 31.12.2011, продлеваемого в дальнейшем соглашениями сторон до 01.03.2012, до 01.10.2012, до 30.08.2013, после чего арендные отношения сохранились. При таких обстоятельствах, течение установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) годичного срока началось с 01.09.2013.
В отзыве на кассационную жалобу, доводы которого представитель поддержал в судебном заседании, ЗАО "Омскавиасервис" просит оставить постановление от 15.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ЗАО "Омскавиасервис" (арендодатель) и ОАО "Омский аэропорт" (арендатор) 31.12.2010 заключили договор N 5-834 аренды части нежилого помещения (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилые помещения А (1П), номера на поэтажном плане первого этажа: 92, второго этажа: 7-15, площадью 291,3 кв. м, находящиеся в двухэтажном здании с четырьмя пристроями, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Транссибирская, 28; 2/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 7 470 кв. м, кадастровый номер 55:36:14 01 04:12, категория земель: земли населенных пунктов - занят пассажирским зданием аэровокзала, адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, 28. Объекты аренды предоставляются арендатору с целью организации деятельности по оказанию услуг бизнес-зала заинтересованным лицам.
В соответствии с пунктом 2.1.6 договора арендодатель обязуется заключить договор купли-продажи объектов аренды, указанных в пункте 1.1 договора, по истечении срока аренды с оплатой данного имущества в течение 3 месяцев с момента заключения между арендодателем и арендатором соответствующего договора купли-продажи. Стоимость имущества для целей выкупа определена на основании отчета об оценке от 30.11.2010 N 06-2/10/2010, является согласованной сторонами и составляет: 18 966 000 руб., в том числе НДС за нежилое помещение N 1П, назначение нежилое, площадь 348 кв. м, литера А. Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, д. 28; 714 000 руб., НДС не облагается, за 2/25 доли земельного участка. Категория земель: земли населенных пунктов - занят пассажирским зданием аэровокзала. Площадь 7 470 кв. м. Адрес (местоположение): г. Омск, Кировский административный округ, кадастровый номер: 5:36:140104:12.
Настоящий договор действует с 01.02.2011 и будет действовать по 31.12.2011. В случае, если стороны за месяц до истечения срока действия договора не заявят о своем желании расторгнуть настоящий договор, договор считается перезаключенным на каждый последующий период, равный 11 месяцам. Основанием для прекращения действия настоящего договора является заключение договора купли-продажи между сторонами на оговоренных в настоящем договоре условиях (пункт 5.1 договора).
Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению N 2 от 31.10.2011 к договору аренды части нежилого помещения N 5-834 от 31.12.2010 срок действия договора установлен до 01.03.2012.
Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению N 2 от 28.02.2012 к договору аренды части нежилого помещения N 5-834 от 31.12.2010 срок действия договора установлен до 01.10.2012.
Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению N 3 от 28.09.2012 к договору аренды части нежилого помещения N 5-834 от 31.12.2010 срок действия договора установлен до 31.08.2013.
После 31.08.2013 истец продолжал пользоваться объектами аренды по договору от 31.12.2010 N 5-834.
ЗАО "Омскавиасервис" 24.02.2014 направило в адрес ОАО "Омский аэропорт" письмо N 67 о расторжении договора в порядке статьи 610 ГК РФ.
В связи с окончанием срока аренды по договору ОАО "Омский аэропорт" передало, а ЗАО "Омскавиасервис" приняло по акту приема-передачи от 02.06.2014 нежилое помещение; площадь 300,7 кв. м; номера на поэтажном плане: 40-49, этаж: 2; литер: А, А2; адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, 28.
В связи с истечением срока аренды по договору ОАО "Омский аэропорт" направило в адрес ЗАО "Омскавиасервис" оферту с приложением 3-х экземпляров проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и сроком подписания данных проектов до 24.06.2014 (от 10.06.2014 N 02-0766).
Согласно проекту договора купли-продажи продавец (ЗАО "Омскавиасервис") обязуется передать покупателю (ОАО "Омский аэропорт") в собственность следующие объекты недвижимого имущества: нежилое помещение N 1П, назначение: нежилое, площадь: общая 300,70 кв. м, номера на поэтажном плане: 40-49, этаж: 2, литер: А, А2, адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, 28 (право собственности продавца подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 55 АА N 434458 от 06.12.2011); 2/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - занят пассажирским зданием аэровокзала, площадь: 7 470 кв. м, адрес (местоположение): г. Омск, Кировский административный округ, кадастровый номер: 55:36:140104:12 (право собственности продавца подтверждается свидетельством о праве собственности серии 55 АА N 006799 от 10.06.2010). Цена договора составляет 19 680 000 руб., включая НДС 18% - 2 893 118,64 руб.
Отказ ответчика в подписании указанного договора купли-продажи послужил основанием для обращения ОАО "Омский аэропорт" в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктами 1, 4, 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, удовлетворил требования истца.
При этом указал, что упоминание в пункте 2.1.6 договора аренды иной характеристики площади спорного помещения при совпадении всех иных характеристик, индивидуализирующих объект, а также при наличии прямой ссылки на пункт 1.1 договора аренды и отчет об оценке, предполагает наличие технической ошибки, не влияющей на факт согласования сторонами договора аренды существенных условий сделки.
Доводы ответчика в обоснование возражений по иску на несоблюдение положений пунктов 4, 6 статьи 429 ГК РФ, поскольку основной договор не был заключен сторонами в течение года с момента заключения предварительного договора, посчитал несостоятельными.
Поскольку условия договора аренды (пункты 2.1.6, 2.4.3) не ставят условие о выкупе спорных объектов недвижимого имущества в зависимость от оснований прекращения аренды, довод ответчика о том, что истец утратил право требовать исполнения условий договора аренды в части выкупа спорных объектов, не был принят судом.
Кроме того отметил, что отсутствие факта одобрения сделки по отчуждению имущества как крупной применительно к статье 78 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" в данном случае не имеет правового значения, поскольку обязанность заключить договор предусмотрена положениями статей 421, 429 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, руководствовался пунктом 1 статьи 429, пунктом 1 статьи 420, статьей 421, пунктами 4, 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445, статьями 190, 431 ГК РФ, пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и исходил из того, что в рассматриваемой ситуации основной договор должен быть заключен до 31.12.2011, в связи с чем в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ после 31.12.2011 обязательства сторон из предварительного договора от 31.12.2010 по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости прекратились.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действия сторон.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).
В данном случае в предварительном договоре срок заключения основного договора купли-продажи определен сторонами по истечении срока аренды. При этом срок аренды по договору от 31.12.2010 N 5-834 трижды продлевался сторонами по соглашениям к названному договору, а с 01.09.2013 являлся неопределенным.
Суд апелляционной инстанции верно отметил, что такое событие, как истечение срока аренды не подпадает под признаки статьи 190 ГК РФ и не может быть признано надлежащим способом определения срока заключения основного договора, поскольку не обладает качеством неизбежности наступления. Такое событие как истечение срока аренды, как и любое иное событие, тождественное исполнению обязательства одной или нескольких сторон правоотношения, не обладает указанным качеством. В связи с этим указание на такое событие не может рассматриваться как установление сторонами срока.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации основной договор должен был быть заключен до 31.12.2011.
Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен.
Таким образом, после 31.12.2011 обязательства сторон из предварительного договора от 31.12.2010 по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости прекратились.
Положения статьи 624 ГК РФ регулируют выкуп арендованного имущества, но не определяют порядок заключения и исполнения предварительного договора.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Учитывая, что ОАО "Омский аэропорт" направило в адрес ЗАО "Омскавиасервис" предложение о заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества 10.06.2014 (письмо N 02-0766), на момент получения указанного письма истца, заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества для ответчика обязательным не являлось, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, доводы истца не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 15.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-9753/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 06.03.2015 N Ф04-15889/2015 ПО ДЕЛУ N А46-9753/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 марта 2015 г. по делу N А46-9753/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Шуйской С.И.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Омский аэропорт" на постановление от 15.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Веревкин А.В., Глухих А.Н., Зиновьева Т.А.) по делу N А46-9753/2014 по иску открытого акционерного общества "Омский аэропорт" (644103, г. Омск, ул. Транссибирская, 18, ОГРН 1025501376878, ИНН 5507028605) к закрытому акционерному обществу "Омскавиасервис" (644103, г. Омск, ул. Транссибирская, 2, ОГРН 1025500992880, ИНН 5504038813) о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости.
В заседании от закрытого акционерного общества "Омскавиасервис" принял участие представитель Бер Е.Б. по доверенности от 01.04.2014.
Суд
установил:
открытое акционерное общество "Омский аэропорт" (далее - ОАО "Омский аэропорт", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Омскавиасервис" (далее - ЗАО "Омскавиасервис", ответчик) о понуждении ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи недвижимости на условиях, изложенных в прилагаемом к иску проекте договора купли-продажи недвижимого имущества.
Решением от 13.10.2014 Арбитражного суда Омской области (судья Беседина Т.И.) исковые требования удовлетворены. Решено понудить ЗАО "Омскавиасервис" заключить с ОАО "Омский аэропорт" договор купли-продажи недвижимости на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества. С ЗАО "Омскавиасервис" в пользу ОАО "Омский аэропорт" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.
Постановлением от 15.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 13.10.2014 Арбитражного суда Омской области отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований отказано. С ОАО "Омский аэропорт" в пользу ЗАО "Омскавиасервис" взыскано 2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобы.
ОАО "Омский аэропорт" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 15.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, оставить в силе решение от 13.10.2014 Арбитражного суда Омской области.
По мнению подателя жалобы, срок заключения основного договора сторонами фактически согласован путем указания на истечение периода времени - по истечении срока аренды, установленного договором от 31.12.2010 N 5-834 до 31.12.2011, продлеваемого в дальнейшем соглашениями сторон до 01.03.2012, до 01.10.2012, до 30.08.2013, после чего арендные отношения сохранились. При таких обстоятельствах, течение установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) годичного срока началось с 01.09.2013.
В отзыве на кассационную жалобу, доводы которого представитель поддержал в судебном заседании, ЗАО "Омскавиасервис" просит оставить постановление от 15.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ЗАО "Омскавиасервис" (арендодатель) и ОАО "Омский аэропорт" (арендатор) 31.12.2010 заключили договор N 5-834 аренды части нежилого помещения (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилые помещения А (1П), номера на поэтажном плане первого этажа: 92, второго этажа: 7-15, площадью 291,3 кв. м, находящиеся в двухэтажном здании с четырьмя пристроями, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Транссибирская, 28; 2/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 7 470 кв. м, кадастровый номер 55:36:14 01 04:12, категория земель: земли населенных пунктов - занят пассажирским зданием аэровокзала, адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, 28. Объекты аренды предоставляются арендатору с целью организации деятельности по оказанию услуг бизнес-зала заинтересованным лицам.
В соответствии с пунктом 2.1.6 договора арендодатель обязуется заключить договор купли-продажи объектов аренды, указанных в пункте 1.1 договора, по истечении срока аренды с оплатой данного имущества в течение 3 месяцев с момента заключения между арендодателем и арендатором соответствующего договора купли-продажи. Стоимость имущества для целей выкупа определена на основании отчета об оценке от 30.11.2010 N 06-2/10/2010, является согласованной сторонами и составляет: 18 966 000 руб., в том числе НДС за нежилое помещение N 1П, назначение нежилое, площадь 348 кв. м, литера А. Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, д. 28; 714 000 руб., НДС не облагается, за 2/25 доли земельного участка. Категория земель: земли населенных пунктов - занят пассажирским зданием аэровокзала. Площадь 7 470 кв. м. Адрес (местоположение): г. Омск, Кировский административный округ, кадастровый номер: 5:36:140104:12.
Настоящий договор действует с 01.02.2011 и будет действовать по 31.12.2011. В случае, если стороны за месяц до истечения срока действия договора не заявят о своем желании расторгнуть настоящий договор, договор считается перезаключенным на каждый последующий период, равный 11 месяцам. Основанием для прекращения действия настоящего договора является заключение договора купли-продажи между сторонами на оговоренных в настоящем договоре условиях (пункт 5.1 договора).
Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению N 2 от 31.10.2011 к договору аренды части нежилого помещения N 5-834 от 31.12.2010 срок действия договора установлен до 01.03.2012.
Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению N 2 от 28.02.2012 к договору аренды части нежилого помещения N 5-834 от 31.12.2010 срок действия договора установлен до 01.10.2012.
Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению N 3 от 28.09.2012 к договору аренды части нежилого помещения N 5-834 от 31.12.2010 срок действия договора установлен до 31.08.2013.
После 31.08.2013 истец продолжал пользоваться объектами аренды по договору от 31.12.2010 N 5-834.
ЗАО "Омскавиасервис" 24.02.2014 направило в адрес ОАО "Омский аэропорт" письмо N 67 о расторжении договора в порядке статьи 610 ГК РФ.
В связи с окончанием срока аренды по договору ОАО "Омский аэропорт" передало, а ЗАО "Омскавиасервис" приняло по акту приема-передачи от 02.06.2014 нежилое помещение; площадь 300,7 кв. м; номера на поэтажном плане: 40-49, этаж: 2; литер: А, А2; адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, 28.
В связи с истечением срока аренды по договору ОАО "Омский аэропорт" направило в адрес ЗАО "Омскавиасервис" оферту с приложением 3-х экземпляров проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и сроком подписания данных проектов до 24.06.2014 (от 10.06.2014 N 02-0766).
Согласно проекту договора купли-продажи продавец (ЗАО "Омскавиасервис") обязуется передать покупателю (ОАО "Омский аэропорт") в собственность следующие объекты недвижимого имущества: нежилое помещение N 1П, назначение: нежилое, площадь: общая 300,70 кв. м, номера на поэтажном плане: 40-49, этаж: 2, литер: А, А2, адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, 28 (право собственности продавца подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 55 АА N 434458 от 06.12.2011); 2/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - занят пассажирским зданием аэровокзала, площадь: 7 470 кв. м, адрес (местоположение): г. Омск, Кировский административный округ, кадастровый номер: 55:36:140104:12 (право собственности продавца подтверждается свидетельством о праве собственности серии 55 АА N 006799 от 10.06.2010). Цена договора составляет 19 680 000 руб., включая НДС 18% - 2 893 118,64 руб.
Отказ ответчика в подписании указанного договора купли-продажи послужил основанием для обращения ОАО "Омский аэропорт" в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктами 1, 4, 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, удовлетворил требования истца.
При этом указал, что упоминание в пункте 2.1.6 договора аренды иной характеристики площади спорного помещения при совпадении всех иных характеристик, индивидуализирующих объект, а также при наличии прямой ссылки на пункт 1.1 договора аренды и отчет об оценке, предполагает наличие технической ошибки, не влияющей на факт согласования сторонами договора аренды существенных условий сделки.
Доводы ответчика в обоснование возражений по иску на несоблюдение положений пунктов 4, 6 статьи 429 ГК РФ, поскольку основной договор не был заключен сторонами в течение года с момента заключения предварительного договора, посчитал несостоятельными.
Поскольку условия договора аренды (пункты 2.1.6, 2.4.3) не ставят условие о выкупе спорных объектов недвижимого имущества в зависимость от оснований прекращения аренды, довод ответчика о том, что истец утратил право требовать исполнения условий договора аренды в части выкупа спорных объектов, не был принят судом.
Кроме того отметил, что отсутствие факта одобрения сделки по отчуждению имущества как крупной применительно к статье 78 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" в данном случае не имеет правового значения, поскольку обязанность заключить договор предусмотрена положениями статей 421, 429 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, руководствовался пунктом 1 статьи 429, пунктом 1 статьи 420, статьей 421, пунктами 4, 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445, статьями 190, 431 ГК РФ, пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и исходил из того, что в рассматриваемой ситуации основной договор должен быть заключен до 31.12.2011, в связи с чем в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ после 31.12.2011 обязательства сторон из предварительного договора от 31.12.2010 по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости прекратились.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действия сторон.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).
В данном случае в предварительном договоре срок заключения основного договора купли-продажи определен сторонами по истечении срока аренды. При этом срок аренды по договору от 31.12.2010 N 5-834 трижды продлевался сторонами по соглашениям к названному договору, а с 01.09.2013 являлся неопределенным.
Суд апелляционной инстанции верно отметил, что такое событие, как истечение срока аренды не подпадает под признаки статьи 190 ГК РФ и не может быть признано надлежащим способом определения срока заключения основного договора, поскольку не обладает качеством неизбежности наступления. Такое событие как истечение срока аренды, как и любое иное событие, тождественное исполнению обязательства одной или нескольких сторон правоотношения, не обладает указанным качеством. В связи с этим указание на такое событие не может рассматриваться как установление сторонами срока.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации основной договор должен был быть заключен до 31.12.2011.
Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен.
Таким образом, после 31.12.2011 обязательства сторон из предварительного договора от 31.12.2010 по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости прекратились.
Положения статьи 624 ГК РФ регулируют выкуп арендованного имущества, но не определяют порядок заключения и исполнения предварительного договора.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Учитывая, что ОАО "Омский аэропорт" направило в адрес ЗАО "Омскавиасервис" предложение о заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества 10.06.2014 (письмо N 02-0766), на момент получения указанного письма истца, заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества для ответчика обязательным не являлось, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, доводы истца не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 15.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-9753/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)