Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 апреля 2014 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Братеево" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу N А63-6679/2013 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Братеево" (г. Москва, ОГРН 1075047000907) к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1027700485757)
об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной,
с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737), Министерства имущественных отношений Ставропольского края (г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644), общества с ограниченной ответственностью "Реал-Аудит-Консалтинг" (г. Москва, ОГРН 5087746243613),
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Манхеттен Братеево" (далее -общество, ООО "Манхеттен Братеево", истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", кадастровая палата, ответчик) об обязании органа кадастрового учета осуществить пересмотр и внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН), установив с 02.07.2012 в отношении земельных участков, расположенных в Ставропольском крае, г. Ессентуки, в восточной части города Ессентуки вдоль автомобильной дороги Ессентуки -Пятигорск, следующую кадастровую стоимость:
- -в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0152, площадью 136 066,2 кв. м, в размере - 197 881 000 рубля;
- -в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0154, площадью 53 448 кв. м, в размере - 77 787 625,14 рубля;
- -в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0153, площадью 39 365, 6 кв. м, в размере - 57 249 000 рубля.
Определением от 06.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство), общество с ограниченной ответственностью "Реал-Консалтинг-Аудит" (далее -ООО "Реал-Консалтинг-Аудит") (том 2, л.д. 55-56).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу N А63-6679/2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что оснований для удовлетворения иска не имеется.
Не согласившись с решением суда от 15.11.2013 по делу N А63-6679/2013, Общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 15.11.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение.
Определением от 24.01.2014 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 13.03.2014, которое отложено на 14.04.2014.
На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена замена судьи Марченко О.В. в связи с уходом в отпуск, на судью Сулейманова З.М.
В судебное заседание 14.04.2014 представители лиц, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу N А63-6679/2013 в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции обществу на праве собственности принадлежат земельные участки земель населенных пунктов - под строительство и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости (торгово-развлекательный центр с гостевой парковкой, гостиница, складской и офисный комплекс), расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в восточной части города Ессентуки вдоль автомобильной дороги Ессентуки - Пятигорск, с кадастровым номером 26:30:040402:0152 площадью 136 066, 2 кв. м, с кадастровым номером 26:30:040402:0154, площадью 53 488 кв. м, с кадастровым номером 26:30:040402:0153, площадью 39 365, 6 кв. м.
Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012.
Согласно результатам государственной кадастровой оценки органом кадастрового учета в ГКН внесены следующие сведения об удельных показателях и кадастровой стоимости:
- -в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0152, 1502,8 рублей за метр квадратный, - 204 480 285,36 рубля;
- -в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0154, 1502,8 рублей за метр квадратный, - 80 381 766,4 рубля;
- -в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0153, 1502,8 рублей за метр квадратный, - 59 158 623, 68 рубля.
В мае 2013 года ООО "Реал-Консалтинг-Аудит" по заказу общества выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости земельных участков и подготовлены отчеты от 14.05.2013 N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3, согласно которым по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0152 составляла 197 881 000 рубля, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0154-77 787 625,14 рубля и в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0153-57 249 000 рубля.
Общество, считая, что поскольку в соответствии с отчетами от 14.05.2013 N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:040402:0152, 26:30:040402:0154, 26:30:040402:0153 значительно ниже утвержденной кадастровой стоимости земельных участков, обратилось в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости и обязании уполномоченного органа внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.
В силу части 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
На основании пункта 3 статьи 66 Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается представленным суду отчетами от N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3, что рыночная стоимость земельных участков, определенных на основании отчетов, значительно ниже от кадастровой стоимости земельных участков.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального Закона РФ N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии с требованиями Закон об оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования данного Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, а отчет должен быть подготовлен в соответствии с установленными стандартами оценки.
В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в силу статьи 12 Закона N 135 -ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Следовательно, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами и осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Суд первой инстанции, проверив представленные отчеты N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 от 14.05.2013 на соответствие требованиям действующего законодательства и стандартам оценки с учетом предмета заявленных требований и сложившейся судебной практики по рассмотрению дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, при существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорных земельных участков и рыночной стоимостью, определенной в отчетах, подготовленных оценщиком по заказу общества, установил следующее.
Согласно статье 3 Закона 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО N 1).
Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Судом первой инстанции установлено, что в разделах отчетов N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 оценщиком не обоснованы отказы от затратного и доходного подходов определения рыночной стоимости земельных участков (разделы отчета мотивированных обоснований не содержат), оценщик применил сравнительный подход, перечислив в разделах 4.2 отчетов данные по четырем объектам-аналогам, расположенным в городе Ставрополе, указав, что объекты аналоги находятся в том же районе, что и оцениваемые земельные участки.
При этом оценщик посчитал обоснованным применение следующих корректировок: на рыночные условия; категорию земли; разрешенное использование земельного участка; на право собственности и на наличие ограничений прав; на дату предложения; на расположение; на площадь; на наличие коммуникаций; на наличие подземных ископаемых.
Вместе с тем, пункт 22 ФСО N 1 устанавливает требование о достоверности к информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
В обоснование принятых для сравнения цен, а также иных характеристик объектов-аналогов к отчету приложены распечатки с информационных порталов с размещенными в сети Интернет объявлениями о продаже земельных участков с указанием площадей, примерного местоположения, но не содержащие необходимых идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках (позволяющих проверить их местоположение и площадь), а также иные характеристики, принятые оценщиками при корректировке стоимости.
Так, согласно объявлениям и сведениям отчетов два объекта-аналога площадью 44 сотки и 3,6 гектара имеют местонахождение г. Ставрополь, Ставропольский район, Ставропольского края. Данная информация является недостоверной, так как в Ставропольском крае, в том числе в городе Ставрополе отсутствует такая административно-территориальная единица, как Ставропольский район, а из объявления об объекте-аналоге площадью 76 соток следует, что участок расположен в городе Михайловске в районе новой автостанции, между тем местоположение данного участка в отчетах определено - город Ставрополь.
Кроме того, в отношении всех объектов-аналогов не представлено достоверной, документально подтвержденной информации о видах их разрешенного использования, наличии либо отсутствии на них коммуникаций (электричество, водопровод, газ), подземных ископаемых.
Более того, земельные участки - объекты оценки, расположены во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, поскольку Постановлением Правительства РФ от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод входят в Ставропольском крае - города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов, ограничиваются в обороте, и согласно абзацу 2 части 2 указанной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Таким образом, судом первой инстанции правильно указано о том, что земельные участки, в отношении которых оспаривается кадастровая стоимость, не могут быть отчуждены в частную собственность, являться объектами сделок купли-продажи, соответственно применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) невозможно, а от применения иных подходов оценщик в рассматриваемых отчетах отказался.
С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что представленные суду отчеты N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 от 14.05.2014 не могут быть признаны надлежащими, а рыночная стоимость, определенная в отношении спорных земельных участков, достоверной.
В пункте 3 Федерального стандарта оценки (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, указано, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Судом первой инстанции также установлено, что представленные в материалы дела обществом отчеты не соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки.
Пунктом 14 ФСО N 1 установлено, что сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Судом первой инстанции также установлено, что отчеты N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 от 14.05.2014 не соответствуют требованиями, установленным пунктом 4 ФСО N 3, согласно которому в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
В силу пункта 10 ФСО N 3 в отчете об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.
Однако в отчетах в качестве источников получения информации о характеристиках объектов - аналогов указаны телефонные номера, содержавшиеся в объявлениях, размещенных в сети Интернет, что не позволяет оценивать информацию как обоснованную, а также проверить достоверность приведенных данных и корректность выполненных расчетов.
Более того, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в представленных суду копиях отчетов, заверенных представителем общества, подписи оценщика отсутствовали, в направленных суду в последующем электронной почтой копиях отчетов, имеются подписи оценщика ООО "Реал-Аудит-Консалтинг" Исакова Ю.Н.
Вместе с тем подлинники отчетов N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 суду не представлены, требования суда первой инстанции о предоставлении суду оригиналов отчетов, не исполнены.
Учитывая, что заверенные представителем копии отчетов N N 431-13/1, 43113/2, 431-13/3 от 14.05.2013 отличаются от отчетов представленных истцом в электронном виде, а оригиналы указанных документов суду не представлены, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, имеющиеся в материалах дела отчеты не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств определения рыночной стоимости земельных участков в соответствии со статьями 71 и 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии со статьями 17.1 и 24.16 Закона об оценочной деятельности в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает экспертное заключение о соответствии или несоответствии этого отчета требованиям указанного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков о несоответствии отчета об определении кадастровой стоимости требованиям указанного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, включает в себя исчерпывающий перечень выявленных нарушений и их соответствующее обоснование. Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости с учетом выявленных нарушений дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости и обеспечивает проведение его повторной экспертизы. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия экспертного заключения о его соответствии требованиям названного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Следовательно, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является отчет об оценке, прошедший в установленные сроки экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, в том числе: проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Закону N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете; и получивший положительное заключение.
Между тем, подготовленные ООО "Реал-Аудит-Консалтинг" отчеты об оценке земельных участков в нарушение требований статьи 24.16 Закона об оценочной деятельности экспертизу в саморегулируемой организации оценщика не проходили.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные сторонами доказательства в совокупности с отчетами оценщика от 14.05.2013 N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3, при отсутствии экспертных заключений, пришел к правильному выводу, что представленные отчеты не могут считаться достоверными доказательствами установления рыночной стоимости земельных участков.
С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что общество в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило надлежащих доказательств, подтверждающих, что рыночная стоимость земельных участков не соответствует кадастровой стоимости.
Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований, тем самым судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен.
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции доказательств в обоснование доводов исковых требований и апелляционной жалобы, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью.
При этом суд апелляционной инстанции считает, что отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском при наличии иных оснований и определения рыночной стоимости земельных участков в соответствии с Законом об оценочной деятельности.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу N А63-6679/2013 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу N А63-6679/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.04.2014 ПО ДЕЛУ N А63-6679/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2014 г. по делу N А63-6679/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 апреля 2014 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Братеево" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу N А63-6679/2013 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Манхэттен Братеево" (г. Москва, ОГРН 1075047000907) к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1027700485757)
об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной,
с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737), Министерства имущественных отношений Ставропольского края (г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644), общества с ограниченной ответственностью "Реал-Аудит-Консалтинг" (г. Москва, ОГРН 5087746243613),
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Манхеттен Братеево" (далее -общество, ООО "Манхеттен Братеево", истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", кадастровая палата, ответчик) об обязании органа кадастрового учета осуществить пересмотр и внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН), установив с 02.07.2012 в отношении земельных участков, расположенных в Ставропольском крае, г. Ессентуки, в восточной части города Ессентуки вдоль автомобильной дороги Ессентуки -Пятигорск, следующую кадастровую стоимость:
- -в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0152, площадью 136 066,2 кв. м, в размере - 197 881 000 рубля;
- -в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0154, площадью 53 448 кв. м, в размере - 77 787 625,14 рубля;
- -в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0153, площадью 39 365, 6 кв. м, в размере - 57 249 000 рубля.
Определением от 06.08.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство), общество с ограниченной ответственностью "Реал-Консалтинг-Аудит" (далее -ООО "Реал-Консалтинг-Аудит") (том 2, л.д. 55-56).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу N А63-6679/2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что оснований для удовлетворения иска не имеется.
Не согласившись с решением суда от 15.11.2013 по делу N А63-6679/2013, Общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 15.11.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение.
Определением от 24.01.2014 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 13.03.2014, которое отложено на 14.04.2014.
На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена замена судьи Марченко О.В. в связи с уходом в отпуск, на судью Сулейманова З.М.
В судебное заседание 14.04.2014 представители лиц, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу N А63-6679/2013 в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции обществу на праве собственности принадлежат земельные участки земель населенных пунктов - под строительство и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости (торгово-развлекательный центр с гостевой парковкой, гостиница, складской и офисный комплекс), расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, в восточной части города Ессентуки вдоль автомобильной дороги Ессентуки - Пятигорск, с кадастровым номером 26:30:040402:0152 площадью 136 066, 2 кв. м, с кадастровым номером 26:30:040402:0154, площадью 53 488 кв. м, с кадастровым номером 26:30:040402:0153, площадью 39 365, 6 кв. м.
Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012.
Согласно результатам государственной кадастровой оценки органом кадастрового учета в ГКН внесены следующие сведения об удельных показателях и кадастровой стоимости:
- -в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0152, 1502,8 рублей за метр квадратный, - 204 480 285,36 рубля;
- -в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0154, 1502,8 рублей за метр квадратный, - 80 381 766,4 рубля;
- -в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0153, 1502,8 рублей за метр квадратный, - 59 158 623, 68 рубля.
В мае 2013 года ООО "Реал-Консалтинг-Аудит" по заказу общества выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости земельных участков и подготовлены отчеты от 14.05.2013 N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3, согласно которым по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0152 составляла 197 881 000 рубля, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0154-77 787 625,14 рубля и в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040402:0153-57 249 000 рубля.
Общество, считая, что поскольку в соответствии с отчетами от 14.05.2013 N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:040402:0152, 26:30:040402:0154, 26:30:040402:0153 значительно ниже утвержденной кадастровой стоимости земельных участков, обратилось в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости и обязании уполномоченного органа внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.
В силу части 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
На основании пункта 3 статьи 66 Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается представленным суду отчетами от N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3, что рыночная стоимость земельных участков, определенных на основании отчетов, значительно ниже от кадастровой стоимости земельных участков.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального Закона РФ N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии с требованиями Закон об оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования данного Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, а отчет должен быть подготовлен в соответствии с установленными стандартами оценки.
В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в силу статьи 12 Закона N 135 -ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Следовательно, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами и осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Суд первой инстанции, проверив представленные отчеты N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 от 14.05.2013 на соответствие требованиям действующего законодательства и стандартам оценки с учетом предмета заявленных требований и сложившейся судебной практики по рассмотрению дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, при существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорных земельных участков и рыночной стоимостью, определенной в отчетах, подготовленных оценщиком по заказу общества, установил следующее.
Согласно статье 3 Закона 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО N 1).
Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Судом первой инстанции установлено, что в разделах отчетов N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 оценщиком не обоснованы отказы от затратного и доходного подходов определения рыночной стоимости земельных участков (разделы отчета мотивированных обоснований не содержат), оценщик применил сравнительный подход, перечислив в разделах 4.2 отчетов данные по четырем объектам-аналогам, расположенным в городе Ставрополе, указав, что объекты аналоги находятся в том же районе, что и оцениваемые земельные участки.
При этом оценщик посчитал обоснованным применение следующих корректировок: на рыночные условия; категорию земли; разрешенное использование земельного участка; на право собственности и на наличие ограничений прав; на дату предложения; на расположение; на площадь; на наличие коммуникаций; на наличие подземных ископаемых.
Вместе с тем, пункт 22 ФСО N 1 устанавливает требование о достоверности к информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
В обоснование принятых для сравнения цен, а также иных характеристик объектов-аналогов к отчету приложены распечатки с информационных порталов с размещенными в сети Интернет объявлениями о продаже земельных участков с указанием площадей, примерного местоположения, но не содержащие необходимых идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках (позволяющих проверить их местоположение и площадь), а также иные характеристики, принятые оценщиками при корректировке стоимости.
Так, согласно объявлениям и сведениям отчетов два объекта-аналога площадью 44 сотки и 3,6 гектара имеют местонахождение г. Ставрополь, Ставропольский район, Ставропольского края. Данная информация является недостоверной, так как в Ставропольском крае, в том числе в городе Ставрополе отсутствует такая административно-территориальная единица, как Ставропольский район, а из объявления об объекте-аналоге площадью 76 соток следует, что участок расположен в городе Михайловске в районе новой автостанции, между тем местоположение данного участка в отчетах определено - город Ставрополь.
Кроме того, в отношении всех объектов-аналогов не представлено достоверной, документально подтвержденной информации о видах их разрешенного использования, наличии либо отсутствии на них коммуникаций (электричество, водопровод, газ), подземных ископаемых.
Более того, земельные участки - объекты оценки, расположены во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, поскольку Постановлением Правительства РФ от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод входят в Ставропольском крае - города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов, ограничиваются в обороте, и согласно абзацу 2 части 2 указанной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Таким образом, судом первой инстанции правильно указано о том, что земельные участки, в отношении которых оспаривается кадастровая стоимость, не могут быть отчуждены в частную собственность, являться объектами сделок купли-продажи, соответственно применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) невозможно, а от применения иных подходов оценщик в рассматриваемых отчетах отказался.
С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что представленные суду отчеты N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 от 14.05.2014 не могут быть признаны надлежащими, а рыночная стоимость, определенная в отношении спорных земельных участков, достоверной.
В пункте 3 Федерального стандарта оценки (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, указано, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Судом первой инстанции также установлено, что представленные в материалы дела обществом отчеты не соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки.
Пунктом 14 ФСО N 1 установлено, что сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Судом первой инстанции также установлено, что отчеты N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 от 14.05.2014 не соответствуют требованиями, установленным пунктом 4 ФСО N 3, согласно которому в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
В силу пункта 10 ФСО N 3 в отчете об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.
Однако в отчетах в качестве источников получения информации о характеристиках объектов - аналогов указаны телефонные номера, содержавшиеся в объявлениях, размещенных в сети Интернет, что не позволяет оценивать информацию как обоснованную, а также проверить достоверность приведенных данных и корректность выполненных расчетов.
Более того, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в представленных суду копиях отчетов, заверенных представителем общества, подписи оценщика отсутствовали, в направленных суду в последующем электронной почтой копиях отчетов, имеются подписи оценщика ООО "Реал-Аудит-Консалтинг" Исакова Ю.Н.
Вместе с тем подлинники отчетов N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3 суду не представлены, требования суда первой инстанции о предоставлении суду оригиналов отчетов, не исполнены.
Учитывая, что заверенные представителем копии отчетов N N 431-13/1, 43113/2, 431-13/3 от 14.05.2013 отличаются от отчетов представленных истцом в электронном виде, а оригиналы указанных документов суду не представлены, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, имеющиеся в материалах дела отчеты не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств определения рыночной стоимости земельных участков в соответствии со статьями 71 и 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии со статьями 17.1 и 24.16 Закона об оценочной деятельности в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает экспертное заключение о соответствии или несоответствии этого отчета требованиям указанного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков о несоответствии отчета об определении кадастровой стоимости требованиям указанного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, включает в себя исчерпывающий перечень выявленных нарушений и их соответствующее обоснование. Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости с учетом выявленных нарушений дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости и обеспечивает проведение его повторной экспертизы. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия экспертного заключения о его соответствии требованиям названного закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Следовательно, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является отчет об оценке, прошедший в установленные сроки экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, в том числе: проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Закону N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете; и получивший положительное заключение.
Между тем, подготовленные ООО "Реал-Аудит-Консалтинг" отчеты об оценке земельных участков в нарушение требований статьи 24.16 Закона об оценочной деятельности экспертизу в саморегулируемой организации оценщика не проходили.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные сторонами доказательства в совокупности с отчетами оценщика от 14.05.2013 N N 431-13/1, 431-13/2, 431-13/3, при отсутствии экспертных заключений, пришел к правильному выводу, что представленные отчеты не могут считаться достоверными доказательствами установления рыночной стоимости земельных участков.
С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что общество в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило надлежащих доказательств, подтверждающих, что рыночная стоимость земельных участков не соответствует кадастровой стоимости.
Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований, тем самым судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен.
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции доказательств в обоснование доводов исковых требований и апелляционной жалобы, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью.
При этом суд апелляционной инстанции считает, что отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском при наличии иных оснований и определения рыночной стоимости земельных участков в соответствии с Законом об оценочной деятельности.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу N А63-6679/2013 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу N А63-6679/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)