Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Самойлова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Жеребкина В.П.,
судей краевого суда: Фоминова Р.Ю., Загорской О.В.,
при секретаре судебного заседания П.С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 08 апреля 2014 года дело по апелляционной жалобе ответчика М.А.В. на решение Красногвардейского районного суда Ставропольского края от 22 января 2014 года по гражданскому делу по иску Общества с ограниченной ответственностью "Агросоюз "Красногвардейский" к М.А.В., К.В.П. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
заслушав доклад судьи Фоминова Р.Ю.,
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Агросоюз "Красногвардейский" (далее - ООО "Агросоюз "Красногвардейский") обратилось в суд с иском к М.А.В., К.В.П. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, мотивируя свои требования тем, что ООО "Агросоюз "Красногвардейский" в настоящее время является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 4361 га, совладельцами которого являются ответчики.
Права и обязанности арендатора по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от 10.01.2007 года перешли от ООО "Агропромышленный союз "Красногвардейский" к ООО "Агросоюз "Красногвардейский" на основании Договора перенайма N 2/4361 от 01.02.2012 года, заключенного с предыдущим арендатором.
10.01.2007 года между гражданами - собственниками земельных долей на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4361 га, и ОАО "Агропромышленный союз "Красногвардейский" заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя сроком на 10 лет (зарегистрирован УФРС по СК 05.11.2007 года номер записи N 26-26-01/005/2007-253) (далее по тексту - Договор аренды).
Данный Договор аренды подписан, в том числе ответчиками.
Пунктом 3.1 указанного Договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя установлено, что Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельной доли при ее продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.
В соответствии с п. 6 того же договора Арендодатель обязуется обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.
01.02.2012 ОАО "АПК "Красногвардейский" передало, а ООО "Агросоюз "Красногвардейский" приняло на себя в полном объеме права и обязанности Арендатора по Договору аренды на основании Договора перенайма N 2/4361.
О заключении Договора перенайма Арендаторы были уведомлены путем опубликования соответствующего сообщения в официальном СМИ Красногвардейского района - газете "Сельская новь".
21.10.2013 года, истцом была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из содержания которой истец узнал о факте совершения сделки, являющейся предметом спора, заключенной с нарушением преимущественного права покупки, установленного договором.
Так, 02.08.2013 года между М.А.В. и К.В.П. заключен договор купли-продажи 1/609 доли в праве на земельный участок с N, площадью 4361,19 га, право собственности на указанную земельную долю перешло М.А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N от 21.08.2013 г. При этом продавец - К.В.П., в нарушение п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ не уведомил истца о намерении продать земельную долю.
О существовании договора аренды и его условиях ответчикам известно, поскольку ежегодно с 2007 года они получали арендные платежи по договору.
По мнению истца, со ссылкой на ст. ст. 6, 246, 250 ГК РФ, пп. 4 п. 3 ст. 1, ст. 12, с п. 1 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на момент совершения вышеуказанной сделки ООО "Агросроюз Красногвардейский" принадлежало преимущественное право покупки земельной доли не только на основании договора аренды, но и на основании закона, так как предприятие является также совладельцем земельного участка с N, площадью 4361,19 га.
Поскольку стороны заключили договор аренды именно на таких условиях, то и при его исполнении они обязаны руководствовать достигнутыми соглашениями по всем пунктам договора, т.е. принятыми на себя обязательствами.
Следовательно, указанный выше договор купли-продажи, заключенный между К.В.П. и М.В.А, на основании которого к М.В.А. перешло право собственности на 1/609 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, имеющего кадастровый номер N площадью 4361,19 га, заключен с нарушением преимущественного права истца на приобретение указанной доли, поскольку каких либо уведомлений о совершаемой сделке в Общество не поступало.
На основании изложенного, истец просит суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 02.08.2013 года, (зарегистрирован 21.08.2013 г. рег. запись N), заключенного между К.В.П. и М.А.В. о покупке 1/609 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером площадью 43611900 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира с.П., Красногвардейский район, Ставропольский край, расположенного в границах участка, примерно в 5. км по направлению на север, восток, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, на истца - ООО "Агросоюз "Красногвардейский".
Решением Красногвардейского районного суда Ставропольского края от 22 января 2014 года исковые требования ООО "Агросоюз "Красногвардейский" к М.А.В., К.В.П. о переводе прав и обязанностей покупателя на арендатора при продаже доли земельного участка по договору купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с нарушением преимущественного права покупки удовлетворены.
На истца - ООО "Агросоюз "Красногвардейский" (ОГРН N, ИНН/КПП N) переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 02.08.2013 года, доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером, заключенного между К.В.П. "Продавец" и М.А.В. "Покупатель" о покупке 1/609 доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером, площадью 43611900 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира с.П. в 5 км по направлению на север, восток, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, (зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 21.08.2013 г., номер регистрации).
Этим же решением суда с ООО "Агросоюз "Красногвардейский" (ОГРН N, ИНН/КПП N) в пользу М.А.В. взыскано *** рублей, в счет возмещения оплаченной М.А.В. суммы по договору купли-продажи от 02.08.2013 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 21.08.2013 г., номер регистрации).
Решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Не согласившись с решением суда, ответчиком М.А.В. подана апелляционная жалоба, в которой, указал на его незаконность и необоснованность, поскольку, по его мнению, решение вынесено с нарушением норм процессуального и материального права. Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что суд применив ч. 1 ст. 250 ГК РФ, не применил к спорным правоотношениям нормы ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; суд, принял за основу условие п. 3.1 Договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 10.01.2007 года, в соответствии с которым Арендатору предоставлено преимущественное право на выкуп земельных долей в существенном порядке при ее продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, однако неправильно указал в решении, что "другими лицами" являются и сособственники - иные собственники земельных долей - указанного земельного участка; судом не указано, что в соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. ст. 12, 13, 14 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; судом не учтено то обстоятельство, что ответчик М.А.В. стал участником долевой собственности задолго до начала процесса отчуждения доли, в подтверждение чего, соответствующее свидетельство о государственной регистрации права было предоставлено суду и приложено к возражению относительно исковых требований истца; судом не учтено то обстоятельство, что в соответствии с Распоряжением N 03/04 от 29.01.2013 года, изданным вышестоящей организацией истца и являющимся для него обязательным, земельные доли руководителю истца было рекомендовано приобретать по цене *** рублей за долю, тогда как М.А.В. земельная доля у К.В.П. была приобретена по цене *** рублей, что противоречит условиям Договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 10.01.2007 года установленным в п. 3.1 данного договора о прочих равных условиях. Просит обжалуемое решение суда отменить и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных ООО "Агросоюз "Красногвардейский" требований о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Представителем истца ООО "Агросоюз "Красногвардейский" по доверенности Е.Н.В. в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу ответчика М.А.В., в котором она просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 327? ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя М.А.В. по доверенности Ч.Э.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в отсутствие иных лиц, в нем участвующих, в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, приходит к следующему.
В соответствии с Федеральным законом РФ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, в частности устанавливается принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского фермерского хозяйства на покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
В соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона РФ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, использующая земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Согласно требованиям ст. 12 Федерального закона РФ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ.
Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
Таким образом, закон относит к лицам, наделенным преимущественным правом покупки продаваемой доли лишь тех лиц, которые были участниками долевой собственности до начала процесса отчуждения доли.
Судом установлено, что спорное имущество представляет собой земельный участок с кадастровым N площадью 43611900 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира с. П., Красногвардейский район, Ставропольский край, расположенного в границах участка, примерно в 5 км по направлению на север, восток, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, арендатором которого, по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от 10.01.2007 года, является ООО "Агросоюз "Красногвардейский", принявшее на себя права и обязанности от ООО "Агропромышленный союз "Красногвардейский по Договору аренды на основании Договора перенайма N 2/4361 от 01.02.2012 года, заключенного с предыдущим арендатором.
21.10.2013 года из содержания выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истцу стало известно, что 02.08.2013 года, между ответчиками - участниками долевой собственности, М.А.В. и К.В.П. заключен договор купли продажи 1/609 доли в праве на земельный участок с N, площадью 4361,19 га, право собственности на указанную земельную долю перешло к М.А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N от 21.08.2013 года, то есть, о факте совершения сделки, являющейся предметом спора, заключенной с нарушением преимущественного права покупки, установленного договором.
О существовании Договора аренды и его условиях ответчикам известно, поскольку ежегодно, с 2007 года, они получали арендные платежи по Договору аренды от 10.01.2007 года.
В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства уведомления участников долевой собственности о приобретении спорных земельных долей М.А.В.
Пунктом 3.1 указанного Договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя установлено, что Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельной доли при ее продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.
В соответствии с п. 6 того же договора Арендодатель обязуется обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.
Указанные пункты договора аренды оспорены не были.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд правомерно посчитал обоснованными доводы истца о том, что его право преимущественного приобретения спорных земельных долей было нарушено ответчиками М.А.В. и К.В.П. он обоснованно обратился в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя по спорной сделке.
Как видно из установленных судом обстоятельств ответчик М.А.В. и истец ООО "Агросоюз "Красногвардейский", являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером, из чего следует, что в силу закона право на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка в данном случае возникло как у ответчика по делу М.А.В., так и у истца - арендатора - ООО "Агросоюз "Красногвардейский", как сособственников земельной доли в земельном участке с кадастровым номером.
Отношения по аренде земельных долей урегулированы Федеральным законом РФ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которым установлен круг лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме участников долевой собственности такое право имеют сельскохозяйственные организации, использующие этот земельный участок (ст. 1 ч. 3 названного закона).
Судом установлено, что стороны договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.01.2007 года в п. п. 3.1, 6 договора достигли соглашения о том, что ООО "Агросоюз "Красногвардейский" как арендатору земельного участка предоставлено преимущественное право на выкуп земельных долей в случае их продажи собственниками.
Таким образом, поскольку преимущественное право на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка в данном случае возникло как у одного из собственников земельной доли - М.А.В., так и у арендатора - ООО "Агросоюз "Красногвардейский", а согласно договору аренды земельного участка от 10.01.2007 года преимущественное право на выкуп земельных долей принадлежит арендатору, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку предусмотренное указанным договором аренды земельных долей преимущественное право истца, как арендатора, на выкуп используемых им в соответствии с целевым назначением земель, было нарушено.
Судебная коллегия, оценивая выводы суда первой инстанции, находит их правильными, основанными на верном применении норм материального права, а также соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и иную оценку доказательств, а потому не могут служить основанием к отмене решения суда. Существенных нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Ставропольского края от 22 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 08.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2155/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2014 г. по делу N 33-2155/14
Судья: Самойлова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Жеребкина В.П.,
судей краевого суда: Фоминова Р.Ю., Загорской О.В.,
при секретаре судебного заседания П.С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 08 апреля 2014 года дело по апелляционной жалобе ответчика М.А.В. на решение Красногвардейского районного суда Ставропольского края от 22 января 2014 года по гражданскому делу по иску Общества с ограниченной ответственностью "Агросоюз "Красногвардейский" к М.А.В., К.В.П. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
заслушав доклад судьи Фоминова Р.Ю.,
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Агросоюз "Красногвардейский" (далее - ООО "Агросоюз "Красногвардейский") обратилось в суд с иском к М.А.В., К.В.П. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, мотивируя свои требования тем, что ООО "Агросоюз "Красногвардейский" в настоящее время является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 4361 га, совладельцами которого являются ответчики.
Права и обязанности арендатора по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от 10.01.2007 года перешли от ООО "Агропромышленный союз "Красногвардейский" к ООО "Агросоюз "Красногвардейский" на основании Договора перенайма N 2/4361 от 01.02.2012 года, заключенного с предыдущим арендатором.
10.01.2007 года между гражданами - собственниками земельных долей на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4361 га, и ОАО "Агропромышленный союз "Красногвардейский" заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя сроком на 10 лет (зарегистрирован УФРС по СК 05.11.2007 года номер записи N 26-26-01/005/2007-253) (далее по тексту - Договор аренды).
Данный Договор аренды подписан, в том числе ответчиками.
Пунктом 3.1 указанного Договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя установлено, что Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельной доли при ее продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.
В соответствии с п. 6 того же договора Арендодатель обязуется обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.
01.02.2012 ОАО "АПК "Красногвардейский" передало, а ООО "Агросоюз "Красногвардейский" приняло на себя в полном объеме права и обязанности Арендатора по Договору аренды на основании Договора перенайма N 2/4361.
О заключении Договора перенайма Арендаторы были уведомлены путем опубликования соответствующего сообщения в официальном СМИ Красногвардейского района - газете "Сельская новь".
21.10.2013 года, истцом была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из содержания которой истец узнал о факте совершения сделки, являющейся предметом спора, заключенной с нарушением преимущественного права покупки, установленного договором.
Так, 02.08.2013 года между М.А.В. и К.В.П. заключен договор купли-продажи 1/609 доли в праве на земельный участок с N, площадью 4361,19 га, право собственности на указанную земельную долю перешло М.А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N от 21.08.2013 г. При этом продавец - К.В.П., в нарушение п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ не уведомил истца о намерении продать земельную долю.
О существовании договора аренды и его условиях ответчикам известно, поскольку ежегодно с 2007 года они получали арендные платежи по договору.
По мнению истца, со ссылкой на ст. ст. 6, 246, 250 ГК РФ, пп. 4 п. 3 ст. 1, ст. 12, с п. 1 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на момент совершения вышеуказанной сделки ООО "Агросроюз Красногвардейский" принадлежало преимущественное право покупки земельной доли не только на основании договора аренды, но и на основании закона, так как предприятие является также совладельцем земельного участка с N, площадью 4361,19 га.
Поскольку стороны заключили договор аренды именно на таких условиях, то и при его исполнении они обязаны руководствовать достигнутыми соглашениями по всем пунктам договора, т.е. принятыми на себя обязательствами.
Следовательно, указанный выше договор купли-продажи, заключенный между К.В.П. и М.В.А, на основании которого к М.В.А. перешло право собственности на 1/609 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, имеющего кадастровый номер N площадью 4361,19 га, заключен с нарушением преимущественного права истца на приобретение указанной доли, поскольку каких либо уведомлений о совершаемой сделке в Общество не поступало.
На основании изложенного, истец просит суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 02.08.2013 года, (зарегистрирован 21.08.2013 г. рег. запись N), заключенного между К.В.П. и М.А.В. о покупке 1/609 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером площадью 43611900 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира с.П., Красногвардейский район, Ставропольский край, расположенного в границах участка, примерно в 5. км по направлению на север, восток, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, на истца - ООО "Агросоюз "Красногвардейский".
Решением Красногвардейского районного суда Ставропольского края от 22 января 2014 года исковые требования ООО "Агросоюз "Красногвардейский" к М.А.В., К.В.П. о переводе прав и обязанностей покупателя на арендатора при продаже доли земельного участка по договору купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с нарушением преимущественного права покупки удовлетворены.
На истца - ООО "Агросоюз "Красногвардейский" (ОГРН N, ИНН/КПП N) переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 02.08.2013 года, доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером, заключенного между К.В.П. "Продавец" и М.А.В. "Покупатель" о покупке 1/609 доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером, площадью 43611900 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира с.П. в 5 км по направлению на север, восток, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, (зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 21.08.2013 г., номер регистрации).
Этим же решением суда с ООО "Агросоюз "Красногвардейский" (ОГРН N, ИНН/КПП N) в пользу М.А.В. взыскано *** рублей, в счет возмещения оплаченной М.А.В. суммы по договору купли-продажи от 02.08.2013 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 21.08.2013 г., номер регистрации).
Решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Не согласившись с решением суда, ответчиком М.А.В. подана апелляционная жалоба, в которой, указал на его незаконность и необоснованность, поскольку, по его мнению, решение вынесено с нарушением норм процессуального и материального права. Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что суд применив ч. 1 ст. 250 ГК РФ, не применил к спорным правоотношениям нормы ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; суд, принял за основу условие п. 3.1 Договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 10.01.2007 года, в соответствии с которым Арендатору предоставлено преимущественное право на выкуп земельных долей в существенном порядке при ее продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, однако неправильно указал в решении, что "другими лицами" являются и сособственники - иные собственники земельных долей - указанного земельного участка; судом не указано, что в соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. ст. 12, 13, 14 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; судом не учтено то обстоятельство, что ответчик М.А.В. стал участником долевой собственности задолго до начала процесса отчуждения доли, в подтверждение чего, соответствующее свидетельство о государственной регистрации права было предоставлено суду и приложено к возражению относительно исковых требований истца; судом не учтено то обстоятельство, что в соответствии с Распоряжением N 03/04 от 29.01.2013 года, изданным вышестоящей организацией истца и являющимся для него обязательным, земельные доли руководителю истца было рекомендовано приобретать по цене *** рублей за долю, тогда как М.А.В. земельная доля у К.В.П. была приобретена по цене *** рублей, что противоречит условиям Договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 10.01.2007 года установленным в п. 3.1 данного договора о прочих равных условиях. Просит обжалуемое решение суда отменить и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных ООО "Агросоюз "Красногвардейский" требований о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Представителем истца ООО "Агросоюз "Красногвардейский" по доверенности Е.Н.В. в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу ответчика М.А.В., в котором она просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 327? ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя М.А.В. по доверенности Ч.Э.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в отсутствие иных лиц, в нем участвующих, в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, приходит к следующему.
В соответствии с Федеральным законом РФ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, в частности устанавливается принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского фермерского хозяйства на покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
В соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона РФ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, использующая земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Согласно требованиям ст. 12 Федерального закона РФ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ.
Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
Таким образом, закон относит к лицам, наделенным преимущественным правом покупки продаваемой доли лишь тех лиц, которые были участниками долевой собственности до начала процесса отчуждения доли.
Судом установлено, что спорное имущество представляет собой земельный участок с кадастровым N площадью 43611900 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира с. П., Красногвардейский район, Ставропольский край, расположенного в границах участка, примерно в 5 км по направлению на север, восток, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, арендатором которого, по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от 10.01.2007 года, является ООО "Агросоюз "Красногвардейский", принявшее на себя права и обязанности от ООО "Агропромышленный союз "Красногвардейский по Договору аренды на основании Договора перенайма N 2/4361 от 01.02.2012 года, заключенного с предыдущим арендатором.
21.10.2013 года из содержания выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истцу стало известно, что 02.08.2013 года, между ответчиками - участниками долевой собственности, М.А.В. и К.В.П. заключен договор купли продажи 1/609 доли в праве на земельный участок с N, площадью 4361,19 га, право собственности на указанную земельную долю перешло к М.А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N от 21.08.2013 года, то есть, о факте совершения сделки, являющейся предметом спора, заключенной с нарушением преимущественного права покупки, установленного договором.
О существовании Договора аренды и его условиях ответчикам известно, поскольку ежегодно, с 2007 года, они получали арендные платежи по Договору аренды от 10.01.2007 года.
В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства уведомления участников долевой собственности о приобретении спорных земельных долей М.А.В.
Пунктом 3.1 указанного Договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя установлено, что Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельной доли при ее продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.
В соответствии с п. 6 того же договора Арендодатель обязуется обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.
Указанные пункты договора аренды оспорены не были.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд правомерно посчитал обоснованными доводы истца о том, что его право преимущественного приобретения спорных земельных долей было нарушено ответчиками М.А.В. и К.В.П. он обоснованно обратился в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя по спорной сделке.
Как видно из установленных судом обстоятельств ответчик М.А.В. и истец ООО "Агросоюз "Красногвардейский", являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером, из чего следует, что в силу закона право на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка в данном случае возникло как у ответчика по делу М.А.В., так и у истца - арендатора - ООО "Агросоюз "Красногвардейский", как сособственников земельной доли в земельном участке с кадастровым номером.
Отношения по аренде земельных долей урегулированы Федеральным законом РФ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которым установлен круг лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме участников долевой собственности такое право имеют сельскохозяйственные организации, использующие этот земельный участок (ст. 1 ч. 3 названного закона).
Судом установлено, что стороны договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 10.01.2007 года в п. п. 3.1, 6 договора достигли соглашения о том, что ООО "Агросоюз "Красногвардейский" как арендатору земельного участка предоставлено преимущественное право на выкуп земельных долей в случае их продажи собственниками.
Таким образом, поскольку преимущественное право на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка в данном случае возникло как у одного из собственников земельной доли - М.А.В., так и у арендатора - ООО "Агросоюз "Красногвардейский", а согласно договору аренды земельного участка от 10.01.2007 года преимущественное право на выкуп земельных долей принадлежит арендатору, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку предусмотренное указанным договором аренды земельных долей преимущественное право истца, как арендатора, на выкуп используемых им в соответствии с целевым назначением земель, было нарушено.
Судебная коллегия, оценивая выводы суда первой инстанции, находит их правильными, основанными на верном применении норм материального права, а также соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и иную оценку доказательств, а потому не могут служить основанием к отмене решения суда. Существенных нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Ставропольского края от 22 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)