Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Заявитель указал, что размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка, а заявитель является плательщиком арендной платы, считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Туктамышевой О.В.
при секретаре И.
с участием представителя заявителя ФИО9, представителя Администрации Приморского края и Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края ФИО10
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению В. к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
В. обратился в суд с указанным заявлением к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование требований указал, что согласно соглашению от 27 мая 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору N аренды земельного участка от 21 марта 2013 года он является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 4188 кв. м, из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: <адрес> (расположенный относительно ориентира нежилое здание, находящегося в границах участка).
Постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Приморском крае. В соответствии с названным постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила ... рубля ... копеек.
Учитывая, что размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка, а заявитель является плательщиком арендной платы, считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной, не соответствующей реальной стоимости, в связи с чем, обратился в ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" за проведением независимой оценки рыночной стоимости арендованного земельного участка.
В соответствии с отчетом об оценке N 4409, изготовленным ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет ... рублей.
По мнению заявителя, имеется несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что нарушает его права как плательщика налога.
В. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 4188 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес> (расположенный относительно ориентира нежилое здание, находящегося в границах участка) в размере его рыночной стоимости равной ... рублей и обязать ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в лице филиала по Приморскому краю внести изменения в сведения Государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рублей.
Определением судьи Приморского краевого суда от 31 октября 2014 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация Приморского края.
Дело рассмотрено Приморским краевым судом в порядке особого производства.
Представитель заявителя в судебном заседании требования об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поддержала по указанным в заявлении доводам.
Представитель Администрации Приморского края и Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края ФИО12 с заявлением В. не согласился, просил в его удовлетворении отказать.
В судебное заседание представитель ФГБУ Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. На основании части 3 статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного заинтересованного лица.
Оценщик ФИО13 в судебном заседании пояснила, что при определении рыночной стоимости объекта она использовала сравнительный подход, метод сравнительного анализа.
Выслушав представителя заявителя ФИО14, представителя Администрации Приморского края и Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края ФИО15, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что согласно договору аренды земельного участка N 02-Ю-15860 от 21 марта 2013 года между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ОАО "Владивостокский бутощебеночный завод", в лице генерального директора управляющей организации ООО "Востокцемент", ОАО "Владивостокский бутощебеночный завод" являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 4188 кв. м, из земель населенных пунктов, по адресу: <адрес> (расположенный относительно ориентира нежилое здание, находящегося в границах участка). Срок договора аренды установлен на 49 лет с момента подписания договора.
Согласно соглашению от 27 мая 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору N 02-Ю-15860 аренды земельного участка от 21 марта 2013 года В. является арендатором указанного земельного участка.
Разрешенное использование земельного участка - для дальнейшей эксплуатации здания водно - спортивной базы Владивостокской дистанции гражданских сооружений, участок инженерно обеспечен центральными коммуникациями (в нерабочем состоянии).
Согласно пункту 1 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27 мая 2014 года, срок аренды участка составляет 49 лет с момента подписания договора аренды земельного участка от 21 марта 2013 года.
На земельном участке расположено принадлежащее В. на праве собственности нежилое здание.
Согласно кадастровой справке от 28 ноября 2014 года Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рублей утверждена 27 января 2012 года, сведения о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.
В соответствии с постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила ... рубля ... копеек.
В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Согласно части 4 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Поскольку арендатор земельного участка В. не согласен с определением кадастровой стоимости земельного участка, 17 июня 2014 года им заключен договор с ООО "РИМСКО Эксперт - Консалтинг" о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно отчету об оценке N 4409 от 10 июля 2014 года, рыночная стоимость на 1 января 2010 года земельного участка с кадастровым номером N составила ... рублей.
Согласно статье 15 Закона, оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности.
Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.
В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).
Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).
Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из отчета об оценке N 4409 от 10 июля 2014 года следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего на праве аренды В., оценщик применил сравнительный подход, реализованный методом сравнения.
На основании пункта 14 ФСО N 1, сравнительный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 22 ФСО N 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Согласно отчету об оценке N 4409 от 10 июля 2014 года, оценщиком для проведения сравнительного анализа использовались данные по четырем, условно свободным, земельным участкам:
- аналог N 1 - земельный участок площадью 10000 кв. м, участок расположен в <...> (район Чуркин), вид права - собственность, разрешенное использование - под строительство склада;
- аналог N 2 - земельный участок площадью 1450 кв. м, участок расположен в г. Владивостоке (район Чуркин), вид права - аренда, разрешенное использование - под строительство автоцентра;
- аналог N 3 - земельный участок площадью 1204 кв. м, расположен в <...> (район Чуркин), вид права - аренда, разрешенное использование - под коммерческое строительство;
- аналог N 4 - земельный участок площадью 1700 кв. м, расположен в г. Владивостоке (район Эгершельд), вид права - собственность, разрешенное использование - под строительство склада.
Из анализа данных объявлений следует, что оценщик, используя два объекта-аналога: аналог N 1 и N 4, оценивает рыночную стоимость земельных участков, принадлежащих на праве собственности, тогда как фактически объектом оценки является земельный участок принадлежащий заявителю на праве аренды.
В двух других случаях, при оценке объектов-аналогов N 2 и N 3, оценщик оценивает земельные участки, принадлежащие на праве аренды, однако оставшийся срок аренды в отчете не указан и данное обстоятельство не было учтено оценщиком. При этом необходимо отметить, что оценка оставшегося срока аренды существенно влияет на рыночную стоимость земельного участка.
Корректировка по передаваемым правам оценщиком не производилась, несмотря на то, что аналоги объекта оценки должны соответствовать ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим, и в данном случае оцениваться должно право аренды с учетом срока его действия.
Стоимость используемых в качестве объектов-аналогов N 2, 3,4 земельных участков указана в информационных объявлениях в долларах США, однако при расчете стоимости объекта оценки цена данных объектов-аналогов указана уже в рублевом эквиваленте, без приведения расчета конвертации валют и указания даты, на которую конвертация проведена.
В связи с чем, данное обстоятельство не может свидетельствовать о достоверности рыночной стоимости указанных земельных участков.
Сведения об объектах-аналогах получены оценщиком из объявлений в сети Интернет, в которых отсутствуют сведения о наличии подведенных к земельным участкам коммуникациях или о возможности их подведения, тогда как оцениваемый объект недвижимости находится в зоне инженерных коммуникаций.
Физические, качественные характеристики (физические свойства) земельного участка являются одними из основополагающих характеристик земельного участка, безусловно влияющих на его стоимость.
Информация о физических свойствах объекта-аналога, его технических и эксплуатационных характеристиках, ожидаемых затратах, существенно влияет на потребительский спрос в соответствии с которым формируется рыночная стоимость предлагаемого земельного участка.
Согласно сведений о физических свойствах объекта, оцениваемый земельный участок имеет ровный рельеф, обеспечен центральными коммуникациями (в нерабочем состоянии), состояние прилегающей территории удовлетворительное, преобладающая застройка месторасположения объекта оценки - недвижимость преимущественно производственно-складского назначения.
Данные о физических свойствах приведенных в отчете объектов-аналогов земельных участков N 1 и N 4 в информационных объявлениях отсутствуют, в отчете оценщиком не исследуются и не учитываются, в связи с чем провести их сравнение с объектом оценки не представляется возможным.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.
Кроме того, суд учитывает, что в Отчете об оценке отсутствуют материалы, подтверждающие целевое назначение (вид разрешенного использования) объекта-аналога N 1. В Отчете в таблице 5.3 указано назначение данного земельного участка как "для строительства склада". Однако, в тексте объявления, расположенного в приложении N 3 к Отчету, отсутствует информация о целевом назначении данного земельного участка.
В Отчете и в материалах, приложенных к нему, отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов, что не позволяет получить информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости о месте расположения объектов аналогов и их целевом назначении.
Таким образом, суд полагает, что оценщиком в Отчете использовалась информация, не соответствующая требованиям достаточности и достоверности, что предусмотрено пунктом 19 ФСО N 1.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Анализируя указанные выше нормы права, установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости объекта - земельного участка, установленная в Отчете N 4490 от 10 июля 2014 года, не может быть признана достоверной, отражающей реальную рыночную стоимость земельного участка.
При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявления В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, не имеется.
Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении заявления В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Российской Федерации через Приморский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
О.В.ТУКТАМЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 17.12.2014 ПО ДЕЛУ N 3-98/2014
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Заявитель указал, что размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка, а заявитель является плательщиком арендной платы, считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 17 декабря 2014 г. по делу N 3-98/14
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Туктамышевой О.В.
при секретаре И.
с участием представителя заявителя ФИО9, представителя Администрации Приморского края и Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края ФИО10
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению В. к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
В. обратился в суд с указанным заявлением к филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование требований указал, что согласно соглашению от 27 мая 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору N аренды земельного участка от 21 марта 2013 года он является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 4188 кв. м, из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: <адрес> (расположенный относительно ориентира нежилое здание, находящегося в границах участка).
Постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Приморском крае. В соответствии с названным постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила ... рубля ... копеек.
Учитывая, что размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка, а заявитель является плательщиком арендной платы, считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной, не соответствующей реальной стоимости, в связи с чем, обратился в ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" за проведением независимой оценки рыночной стоимости арендованного земельного участка.
В соответствии с отчетом об оценке N 4409, изготовленным ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет ... рублей.
По мнению заявителя, имеется несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что нарушает его права как плательщика налога.
В. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 4188 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес> (расположенный относительно ориентира нежилое здание, находящегося в границах участка) в размере его рыночной стоимости равной ... рублей и обязать ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в лице филиала по Приморскому краю внести изменения в сведения Государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рублей.
Определением судьи Приморского краевого суда от 31 октября 2014 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация Приморского края.
Дело рассмотрено Приморским краевым судом в порядке особого производства.
Представитель заявителя в судебном заседании требования об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поддержала по указанным в заявлении доводам.
Представитель Администрации Приморского края и Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края ФИО12 с заявлением В. не согласился, просил в его удовлетворении отказать.
В судебное заседание представитель ФГБУ Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. На основании части 3 статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного заинтересованного лица.
Оценщик ФИО13 в судебном заседании пояснила, что при определении рыночной стоимости объекта она использовала сравнительный подход, метод сравнительного анализа.
Выслушав представителя заявителя ФИО14, представителя Администрации Приморского края и Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края ФИО15, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что согласно договору аренды земельного участка N 02-Ю-15860 от 21 марта 2013 года между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ОАО "Владивостокский бутощебеночный завод", в лице генерального директора управляющей организации ООО "Востокцемент", ОАО "Владивостокский бутощебеночный завод" являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 4188 кв. м, из земель населенных пунктов, по адресу: <адрес> (расположенный относительно ориентира нежилое здание, находящегося в границах участка). Срок договора аренды установлен на 49 лет с момента подписания договора.
Согласно соглашению от 27 мая 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору N 02-Ю-15860 аренды земельного участка от 21 марта 2013 года В. является арендатором указанного земельного участка.
Разрешенное использование земельного участка - для дальнейшей эксплуатации здания водно - спортивной базы Владивостокской дистанции гражданских сооружений, участок инженерно обеспечен центральными коммуникациями (в нерабочем состоянии).
Согласно пункту 1 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27 мая 2014 года, срок аренды участка составляет 49 лет с момента подписания договора аренды земельного участка от 21 марта 2013 года.
На земельном участке расположено принадлежащее В. на праве собственности нежилое здание.
Согласно кадастровой справке от 28 ноября 2014 года Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рублей утверждена 27 января 2012 года, сведения о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.
В соответствии с постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила ... рубля ... копеек.
В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Согласно части 4 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Поскольку арендатор земельного участка В. не согласен с определением кадастровой стоимости земельного участка, 17 июня 2014 года им заключен договор с ООО "РИМСКО Эксперт - Консалтинг" о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно отчету об оценке N 4409 от 10 июля 2014 года, рыночная стоимость на 1 января 2010 года земельного участка с кадастровым номером N составила ... рублей.
Согласно статье 15 Закона, оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности.
Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.
В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).
Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).
Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из отчета об оценке N 4409 от 10 июля 2014 года следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего на праве аренды В., оценщик применил сравнительный подход, реализованный методом сравнения.
На основании пункта 14 ФСО N 1, сравнительный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 22 ФСО N 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Согласно отчету об оценке N 4409 от 10 июля 2014 года, оценщиком для проведения сравнительного анализа использовались данные по четырем, условно свободным, земельным участкам:
- аналог N 1 - земельный участок площадью 10000 кв. м, участок расположен в <...> (район Чуркин), вид права - собственность, разрешенное использование - под строительство склада;
- аналог N 2 - земельный участок площадью 1450 кв. м, участок расположен в г. Владивостоке (район Чуркин), вид права - аренда, разрешенное использование - под строительство автоцентра;
- аналог N 3 - земельный участок площадью 1204 кв. м, расположен в <...> (район Чуркин), вид права - аренда, разрешенное использование - под коммерческое строительство;
- аналог N 4 - земельный участок площадью 1700 кв. м, расположен в г. Владивостоке (район Эгершельд), вид права - собственность, разрешенное использование - под строительство склада.
Из анализа данных объявлений следует, что оценщик, используя два объекта-аналога: аналог N 1 и N 4, оценивает рыночную стоимость земельных участков, принадлежащих на праве собственности, тогда как фактически объектом оценки является земельный участок принадлежащий заявителю на праве аренды.
В двух других случаях, при оценке объектов-аналогов N 2 и N 3, оценщик оценивает земельные участки, принадлежащие на праве аренды, однако оставшийся срок аренды в отчете не указан и данное обстоятельство не было учтено оценщиком. При этом необходимо отметить, что оценка оставшегося срока аренды существенно влияет на рыночную стоимость земельного участка.
Корректировка по передаваемым правам оценщиком не производилась, несмотря на то, что аналоги объекта оценки должны соответствовать ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим, и в данном случае оцениваться должно право аренды с учетом срока его действия.
Стоимость используемых в качестве объектов-аналогов N 2, 3,4 земельных участков указана в информационных объявлениях в долларах США, однако при расчете стоимости объекта оценки цена данных объектов-аналогов указана уже в рублевом эквиваленте, без приведения расчета конвертации валют и указания даты, на которую конвертация проведена.
В связи с чем, данное обстоятельство не может свидетельствовать о достоверности рыночной стоимости указанных земельных участков.
Сведения об объектах-аналогах получены оценщиком из объявлений в сети Интернет, в которых отсутствуют сведения о наличии подведенных к земельным участкам коммуникациях или о возможности их подведения, тогда как оцениваемый объект недвижимости находится в зоне инженерных коммуникаций.
Физические, качественные характеристики (физические свойства) земельного участка являются одними из основополагающих характеристик земельного участка, безусловно влияющих на его стоимость.
Информация о физических свойствах объекта-аналога, его технических и эксплуатационных характеристиках, ожидаемых затратах, существенно влияет на потребительский спрос в соответствии с которым формируется рыночная стоимость предлагаемого земельного участка.
Согласно сведений о физических свойствах объекта, оцениваемый земельный участок имеет ровный рельеф, обеспечен центральными коммуникациями (в нерабочем состоянии), состояние прилегающей территории удовлетворительное, преобладающая застройка месторасположения объекта оценки - недвижимость преимущественно производственно-складского назначения.
Данные о физических свойствах приведенных в отчете объектов-аналогов земельных участков N 1 и N 4 в информационных объявлениях отсутствуют, в отчете оценщиком не исследуются и не учитываются, в связи с чем провести их сравнение с объектом оценки не представляется возможным.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.
Кроме того, суд учитывает, что в Отчете об оценке отсутствуют материалы, подтверждающие целевое назначение (вид разрешенного использования) объекта-аналога N 1. В Отчете в таблице 5.3 указано назначение данного земельного участка как "для строительства склада". Однако, в тексте объявления, расположенного в приложении N 3 к Отчету, отсутствует информация о целевом назначении данного земельного участка.
В Отчете и в материалах, приложенных к нему, отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов, что не позволяет получить информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости о месте расположения объектов аналогов и их целевом назначении.
Таким образом, суд полагает, что оценщиком в Отчете использовалась информация, не соответствующая требованиям достаточности и достоверности, что предусмотрено пунктом 19 ФСО N 1.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Анализируя указанные выше нормы права, установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости объекта - земельного участка, установленная в Отчете N 4490 от 10 июля 2014 года, не может быть признана достоверной, отражающей реальную рыночную стоимость земельного участка.
При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявления В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, не имеется.
Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении заявления В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Российской Федерации через Приморский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
О.В.ТУКТАМЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)