Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
при участии в заседании:
- от индивидуального предпринимателя Бурова Игоря Петровича: Безбородовой О.В., представителя по доверенности от 11.09.2014 N 28АА 0579244;
- от общества с ограниченной ответственностью "Экопан Амур": Корнилова А.В., представителя по доверенности от 01.01.2015 б/н;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экопан Амур"
на решение от 29 января 2015 г.
по делу N А04-6904/2014
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Котляревским В.И.,
по иску индивидуального предпринимателя Бурова Игоря Петровича (ОГРН 306280114900046, ИНН 280128639301)
к обществу с ограниченной ответственностью "Экопан Амур" (ОГРН 1112801005393, ИНН 2801163032; место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Шимановского, 27, 303А)
о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, обязании передать земельный участок,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Экопан Амур" (ОГРН 1112801005393, ИНН 2801163032)
к индивидуальному предпринимателю Бурову Игорю Петровичу (ОГРН 306280114900046, ИНН 280128639301)
об уменьшении цены договора
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 1042800036730, ИНН 2801100402; место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, пер. Пограничный, 10),
установил:
Индивидуальный предприниматель Буров Игорь Петрович обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Экопан Амур" о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 26.06.2012 N 6, прекращении права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 28:01:100002:173, общей площадью 51 642 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, с. Плодопитомник, обязании возвратить указанный земельный участок.
Иск мотивирован неисполнением ответчиком обязанности по оплате земельного участка, что является существенным нарушением условий договора. На основании статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит расторгнуть договор купли-продажи, прекратить право собственности общества на земельный участок и обязать его вернуть.
Дополнительно заявленные требования о взыскании убытков в размере 2 500 000 руб. суд не принял к производству на основании 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в связи с этим в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ООО "Стройком".
Ответчик иск не признал, представил встречное исковое заявление об уменьшении цены договора купли-продажи земельного участка от 26.07.2012 N 6 до 4 000 000 руб., встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Встречный иск мотивирован нарушением продавцом требований статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации и передачей земельного участка с обременением правами третьего лица - ООО "Элита". Связанные с этим обстоятельства установлены по делам N А04-2683/2003, N А04-5347/2013. Таким образом, заключая договор купли-продажи, Буров И.П. умышленно скрыл от покупателя сведения о наличии прав третьих лиц на отчуждаемый объект недвижимого имущества. ООО "Экопан Амур" ничего не было известно о правах третьего лица.
Решением суда от 29 января 2015 г. исковые требования ИП Бурова Игоря Петровича удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи земельного участка N 6 от 26.06.2012, прекращено право собственности ООО "Экопан Амур" на спорный земельный участок. ООО "Экопан Амур" обязано возвратить предпринимателю участок, возместить ему расходы по уплате государственной пошлины 4 000 руб.
В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Экопан Амур" об уменьшении цены договора отказано.
С решением суда не согласно ООО "Экопан Амур", просит судебный акт отменить, решение принять в его пользу.
В обоснование ссылается на ранее приведенные в суде первой инстанции обстоятельства, свидетельствующие о том, что на момент заключения договора купли-продажи земельный участок был обременен правами третьего лица, о чем продавцу было известно. В случае неисполнения продавцом обязанности передать товар, свободным от прав третьих лиц, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены (статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации). В проведении оценочной судебной экспертизы обществу отказано, вопрос об обременении участка правами не исследован, соответствующая информация судом не запрошена в ЕГРЮЛ.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Буров И.П. просит в удовлетворении требований жалобы отказать, полагает, что ответчиком пропущен срок на подачу апелляционной жалобы.
В судебном заседании представитель ООО "Экопан Амур" настаивал на приведенных в апелляционной жалобе доводах, представитель предприятия просил решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
Проверив в порядке и пределах статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применение судом норм материального и процессуального права, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из обстоятельств дела, 26 июня 2012 г. между ИП Буровым И.П. (продавец) и ООО "Экопан Амур" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 6.
Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что продавец обязуется передать в собственность земельный участок, в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с разрешенным использованием, принадлежащий ему на праве собственности на основании договора купли-продажи N 1125 от 19.07.2011, свидетельство о регистрации права серия 28 АА 585156 от 10.08.2011, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 28:01:100002:173, находящийся по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, с. Плодопитомник (местоположение по кадастровому паспорту земельного участка от 03.05.2012 г. N 28/12-28805 Амурская область, г. Благовещенск, с. Плодопитомник), под размещение многоквартирных малоэтажных жилых домов, площадью 51 642 кв. м, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка. На участке расположена трансформаторная подстанция с кадастровым номером 28:01:100002:0010:11201:0009.
Стоимость земельного участка согласно пункту 2.1 договора составляет 64 000 000 руб.
Оплата производится в рублях путем перечисления стоимости земельного участка на расчетный счет предпринимателя не реже чем 1 раз в год, в течение срока действия настоящего договора. Платежи по настоящему договору производятся следующим образом: с 01.01.2013 по 31.08.2013 (учитывая отсрочку в шесть месяцев) 29 000 000 руб. С 01.09.2013 по 25.06.2014 29 000 000 руб. (пункт 2.2 договора).
Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что покупатель обязан перечислить продавцу авансовый платеж в сумме 6 000 000 руб. на банковские реквизиты, указанные в пункте 2.2 договора. Авансовый платеж уплачивается в следующем порядке 300 000 руб. в срок до 29.06.2012. Остальные 5 700 000 руб. ежемесячными платежами в течение шести месяцев с 01.07.2012 по 31.12.2012.
Обязанность по уплате оставшейся стоимости земельного участка согласно пункту 2.4 договора возникает у покупателя спустя шесть календарных месяцев от даты государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок.
23.07.2012 проведена государственная регистрация права собственности, а также ипотеки в силу закона на земельный участок.
Оставшаяся стоимость земельного участка покупателем не оплачена.
22.09.2014 предприниматель направил ООО "Экопан Амур" предложение о расторжении договора купли-продажи N 6 от 26.06.2012 и заключении соглашения о его расторжении в срок не позднее 24.09.2014. В случае отказа просил сообщить незамедлительно. Ответ на указанное предложение предпринимателем не получен.
Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск и отказывая по встречному иску, исходил из того, что общество не доказало, что Бурову И.П. было известно о наличии прав третьих лиц, и предприниматель умышленно скрыл от покупателя сведения о наличии прав третьих лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
В соответствии с пунктом 3 этой же статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В подтверждение, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на спорный земельный участок, ООО "Экопан Амур" ссылается на судебные акты по делу N А04-2683/2003, N А04-5347/2013.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 10 января 2014 г. А04-5347/2013 установлены следующие обстоятельства.
На момент заключения конкурсным управляющим ОАО "Благовещенскагропромстрой-2" с ООО "Элита" договоров купли-продажи NN 1, 3, 4 от 06.09.2007, право собственности на имущество 29.08.2007 уже было зарегистрировано за Буровым И.П. (основание - договор купли-продажи от 09.03.1999). Имущество было приобретено Буровым И.П. на торгах при реализации судебным приставом-исполнителем арестованного имущества. Решением Арбитражного суда Амурской области от 01.07.2003 по делу N А04-2683/2002 в редакции постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Амурской области от 25.08.2003 Буров И.П. признан добросовестным приобретателем недвижимого имущества.
Таким образом, ООО "Элита" приобрело имущество только в 2007, Буров И.П. об этом в 2003 году знать не мог.
Судебное разбирательство по делу N А04-5347/2013 состоялось в 2013-2014 гг., поэтому не подтверждает доводы общества о том, что заключая договор купли-продажи 26.06.2012, Буров И.П. умышленно скрыл от покупателя сведения о наличии прав третьих лиц на отчуждаемый объект недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах выводы суда о том, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не доказало, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот земельный участок, следует признать правильными.
Доказательств, подтверждающих, что на сегодняшний день земельный участок обременен правами третьего лица, в материалы дела не представлено.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 10 января 2014 г. А04-5347/2013 требования ООО "ЭКОПАН АМУР" к ООО "Элита" (ОГРН 1072801006464, ИНН 2801120991) удовлетворены, признано отсутствующим право собственности этого общества на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 28:01:100002:173.
С учетом установленного, суд на законных основаниях отказал в удовлетворении встречного иска.
Что касается требования Бурова И.П. о расторжении договора купли-продажи от 26.06.2012 N 6 земельного участка с кадастровым номером 28:01:100002:173, в связи с существенным нарушением условий договора.
Иск мотивирован неисполнением ответчиком обязанности по оплате земельного участка, что является существенным нарушением ООО "ЭКОПАН АМУР" условий договора.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 названного Кодекса).
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Доказательств, подтверждающих уплату стоимости земельного участка в размере 64 000 000 руб. спустя шесть календарных месяцев от даты государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок (регистрация произведена 23.07.2012), не представлено.
Условия договора купли-продажи от 26.06.2012 N 6 земельного участка (пункты 2.3, 2.4) не выполнены, согласно акту сверки и копиям лицевого счета ООО "Экопан Амур" оплатило 2 650 000 руб.
При этом суд первой инстанции принял во внимание, что договор купли-продажи был заключен на выгодных для покупателя условиях по сравнению с обычаями делового оборота. Полная оплата предусмотрена после регистрации права собственности покупателя, на условиях рассрочки уплаты авансового платежа, отсрочку уплаты основного платежа на шесть месяцев, а также рассрочку оплаты на протяжении полутора лет.
Неполучение до настоящего времени оплаты за земельный участок лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, свидетельствует о существенном характере нарушений.
Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Истец направил ООО "Экопан Амур" предложение о расторжении договора купли-продажи, ответ на указанное предложение предпринимателем не получен, в связи с чем, истец правомерно обратился в суд с требованием о расторжении договора.
Указанное предложение отправлено по адресу юридического лица указанному в едином государственном реестре юридических лиц заказным письмом, что подтверждается письмом и почтовой квитанцией о приеме почтового отправления.
В постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июля 2013 г. N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" разъяснено, что в силу подпункта "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) для целей осуществления связи с юридическим лицом.
Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).
Таким образом, истцом по первоначальному иску приняты необходимые и достаточные меры для направления ответчику требования о расторжении договора.
В силу правовой позиции, сформированной в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца
Поскольку требования истца по первоначальному иску в части расторжения договора купли-продажи земельного участка судом удовлетворены, также подлежат удовлетворению и требования в части прекращения права собственности ООО "Экопан Амур" на земельный участок с кадастровым номером 28:01:100002:173, общей площадью 51 642 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, с. Плодопитомник, и возложения обязанности возвратить Бурову И.П. указанный земельный участок.
Доводы, заявленные обществом в апелляционной жалобе, не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства в суде второй инстанции.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.
Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Ссылка истца в отзыве на апелляционную жалобу на пропуск ответчиком срока подачи апелляционной жалобы признается судом апелляционной инстанции несостоятельной в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба может быть подана в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения, если иной срок не установлен настоящим Кодексом.
Днем принятия решения считается день изготовления его в полном объеме (статья 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 114 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальный срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца установленного срока.
Таким образом, срок на подачу апелляционной жалобы на решение арбитражного суда от 29.01.2015 истек 02.03.2015.
Апелляционная жалоба подана 02.03.2015 (согласно почтовому календарному штемпелю), то есть без пропуска срока, установленного на подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 29 января 2015 г. по делу N А04-6904/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2015 N 06АП-1350/2015 ПО ДЕЛУ N А04-6904/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2015 г. N 06АП-1350/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
при участии в заседании:
- от индивидуального предпринимателя Бурова Игоря Петровича: Безбородовой О.В., представителя по доверенности от 11.09.2014 N 28АА 0579244;
- от общества с ограниченной ответственностью "Экопан Амур": Корнилова А.В., представителя по доверенности от 01.01.2015 б/н;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экопан Амур"
на решение от 29 января 2015 г.
по делу N А04-6904/2014
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Котляревским В.И.,
по иску индивидуального предпринимателя Бурова Игоря Петровича (ОГРН 306280114900046, ИНН 280128639301)
к обществу с ограниченной ответственностью "Экопан Амур" (ОГРН 1112801005393, ИНН 2801163032; место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Шимановского, 27, 303А)
о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, обязании передать земельный участок,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Экопан Амур" (ОГРН 1112801005393, ИНН 2801163032)
к индивидуальному предпринимателю Бурову Игорю Петровичу (ОГРН 306280114900046, ИНН 280128639301)
об уменьшении цены договора
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 1042800036730, ИНН 2801100402; место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, пер. Пограничный, 10),
установил:
Индивидуальный предприниматель Буров Игорь Петрович обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Экопан Амур" о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 26.06.2012 N 6, прекращении права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 28:01:100002:173, общей площадью 51 642 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, с. Плодопитомник, обязании возвратить указанный земельный участок.
Иск мотивирован неисполнением ответчиком обязанности по оплате земельного участка, что является существенным нарушением условий договора. На основании статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит расторгнуть договор купли-продажи, прекратить право собственности общества на земельный участок и обязать его вернуть.
Дополнительно заявленные требования о взыскании убытков в размере 2 500 000 руб. суд не принял к производству на основании 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в связи с этим в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ООО "Стройком".
Ответчик иск не признал, представил встречное исковое заявление об уменьшении цены договора купли-продажи земельного участка от 26.07.2012 N 6 до 4 000 000 руб., встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Встречный иск мотивирован нарушением продавцом требований статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации и передачей земельного участка с обременением правами третьего лица - ООО "Элита". Связанные с этим обстоятельства установлены по делам N А04-2683/2003, N А04-5347/2013. Таким образом, заключая договор купли-продажи, Буров И.П. умышленно скрыл от покупателя сведения о наличии прав третьих лиц на отчуждаемый объект недвижимого имущества. ООО "Экопан Амур" ничего не было известно о правах третьего лица.
Решением суда от 29 января 2015 г. исковые требования ИП Бурова Игоря Петровича удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи земельного участка N 6 от 26.06.2012, прекращено право собственности ООО "Экопан Амур" на спорный земельный участок. ООО "Экопан Амур" обязано возвратить предпринимателю участок, возместить ему расходы по уплате государственной пошлины 4 000 руб.
В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Экопан Амур" об уменьшении цены договора отказано.
С решением суда не согласно ООО "Экопан Амур", просит судебный акт отменить, решение принять в его пользу.
В обоснование ссылается на ранее приведенные в суде первой инстанции обстоятельства, свидетельствующие о том, что на момент заключения договора купли-продажи земельный участок был обременен правами третьего лица, о чем продавцу было известно. В случае неисполнения продавцом обязанности передать товар, свободным от прав третьих лиц, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены (статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации). В проведении оценочной судебной экспертизы обществу отказано, вопрос об обременении участка правами не исследован, соответствующая информация судом не запрошена в ЕГРЮЛ.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Буров И.П. просит в удовлетворении требований жалобы отказать, полагает, что ответчиком пропущен срок на подачу апелляционной жалобы.
В судебном заседании представитель ООО "Экопан Амур" настаивал на приведенных в апелляционной жалобе доводах, представитель предприятия просил решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
Проверив в порядке и пределах статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применение судом норм материального и процессуального права, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из обстоятельств дела, 26 июня 2012 г. между ИП Буровым И.П. (продавец) и ООО "Экопан Амур" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 6.
Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что продавец обязуется передать в собственность земельный участок, в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с разрешенным использованием, принадлежащий ему на праве собственности на основании договора купли-продажи N 1125 от 19.07.2011, свидетельство о регистрации права серия 28 АА 585156 от 10.08.2011, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 28:01:100002:173, находящийся по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, с. Плодопитомник (местоположение по кадастровому паспорту земельного участка от 03.05.2012 г. N 28/12-28805 Амурская область, г. Благовещенск, с. Плодопитомник), под размещение многоквартирных малоэтажных жилых домов, площадью 51 642 кв. м, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка. На участке расположена трансформаторная подстанция с кадастровым номером 28:01:100002:0010:11201:0009.
Стоимость земельного участка согласно пункту 2.1 договора составляет 64 000 000 руб.
Оплата производится в рублях путем перечисления стоимости земельного участка на расчетный счет предпринимателя не реже чем 1 раз в год, в течение срока действия настоящего договора. Платежи по настоящему договору производятся следующим образом: с 01.01.2013 по 31.08.2013 (учитывая отсрочку в шесть месяцев) 29 000 000 руб. С 01.09.2013 по 25.06.2014 29 000 000 руб. (пункт 2.2 договора).
Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что покупатель обязан перечислить продавцу авансовый платеж в сумме 6 000 000 руб. на банковские реквизиты, указанные в пункте 2.2 договора. Авансовый платеж уплачивается в следующем порядке 300 000 руб. в срок до 29.06.2012. Остальные 5 700 000 руб. ежемесячными платежами в течение шести месяцев с 01.07.2012 по 31.12.2012.
Обязанность по уплате оставшейся стоимости земельного участка согласно пункту 2.4 договора возникает у покупателя спустя шесть календарных месяцев от даты государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок.
23.07.2012 проведена государственная регистрация права собственности, а также ипотеки в силу закона на земельный участок.
Оставшаяся стоимость земельного участка покупателем не оплачена.
22.09.2014 предприниматель направил ООО "Экопан Амур" предложение о расторжении договора купли-продажи N 6 от 26.06.2012 и заключении соглашения о его расторжении в срок не позднее 24.09.2014. В случае отказа просил сообщить незамедлительно. Ответ на указанное предложение предпринимателем не получен.
Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск и отказывая по встречному иску, исходил из того, что общество не доказало, что Бурову И.П. было известно о наличии прав третьих лиц, и предприниматель умышленно скрыл от покупателя сведения о наличии прав третьих лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
В соответствии с пунктом 3 этой же статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В подтверждение, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на спорный земельный участок, ООО "Экопан Амур" ссылается на судебные акты по делу N А04-2683/2003, N А04-5347/2013.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 10 января 2014 г. А04-5347/2013 установлены следующие обстоятельства.
На момент заключения конкурсным управляющим ОАО "Благовещенскагропромстрой-2" с ООО "Элита" договоров купли-продажи NN 1, 3, 4 от 06.09.2007, право собственности на имущество 29.08.2007 уже было зарегистрировано за Буровым И.П. (основание - договор купли-продажи от 09.03.1999). Имущество было приобретено Буровым И.П. на торгах при реализации судебным приставом-исполнителем арестованного имущества. Решением Арбитражного суда Амурской области от 01.07.2003 по делу N А04-2683/2002 в редакции постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Амурской области от 25.08.2003 Буров И.П. признан добросовестным приобретателем недвижимого имущества.
Таким образом, ООО "Элита" приобрело имущество только в 2007, Буров И.П. об этом в 2003 году знать не мог.
Судебное разбирательство по делу N А04-5347/2013 состоялось в 2013-2014 гг., поэтому не подтверждает доводы общества о том, что заключая договор купли-продажи 26.06.2012, Буров И.П. умышленно скрыл от покупателя сведения о наличии прав третьих лиц на отчуждаемый объект недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах выводы суда о том, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не доказало, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот земельный участок, следует признать правильными.
Доказательств, подтверждающих, что на сегодняшний день земельный участок обременен правами третьего лица, в материалы дела не представлено.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 10 января 2014 г. А04-5347/2013 требования ООО "ЭКОПАН АМУР" к ООО "Элита" (ОГРН 1072801006464, ИНН 2801120991) удовлетворены, признано отсутствующим право собственности этого общества на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 28:01:100002:173.
С учетом установленного, суд на законных основаниях отказал в удовлетворении встречного иска.
Что касается требования Бурова И.П. о расторжении договора купли-продажи от 26.06.2012 N 6 земельного участка с кадастровым номером 28:01:100002:173, в связи с существенным нарушением условий договора.
Иск мотивирован неисполнением ответчиком обязанности по оплате земельного участка, что является существенным нарушением ООО "ЭКОПАН АМУР" условий договора.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 названного Кодекса).
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Доказательств, подтверждающих уплату стоимости земельного участка в размере 64 000 000 руб. спустя шесть календарных месяцев от даты государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок (регистрация произведена 23.07.2012), не представлено.
Условия договора купли-продажи от 26.06.2012 N 6 земельного участка (пункты 2.3, 2.4) не выполнены, согласно акту сверки и копиям лицевого счета ООО "Экопан Амур" оплатило 2 650 000 руб.
При этом суд первой инстанции принял во внимание, что договор купли-продажи был заключен на выгодных для покупателя условиях по сравнению с обычаями делового оборота. Полная оплата предусмотрена после регистрации права собственности покупателя, на условиях рассрочки уплаты авансового платежа, отсрочку уплаты основного платежа на шесть месяцев, а также рассрочку оплаты на протяжении полутора лет.
Неполучение до настоящего времени оплаты за земельный участок лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, свидетельствует о существенном характере нарушений.
Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Истец направил ООО "Экопан Амур" предложение о расторжении договора купли-продажи, ответ на указанное предложение предпринимателем не получен, в связи с чем, истец правомерно обратился в суд с требованием о расторжении договора.
Указанное предложение отправлено по адресу юридического лица указанному в едином государственном реестре юридических лиц заказным письмом, что подтверждается письмом и почтовой квитанцией о приеме почтового отправления.
В постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июля 2013 г. N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" разъяснено, что в силу подпункта "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) для целей осуществления связи с юридическим лицом.
Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).
Таким образом, истцом по первоначальному иску приняты необходимые и достаточные меры для направления ответчику требования о расторжении договора.
В силу правовой позиции, сформированной в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца
Поскольку требования истца по первоначальному иску в части расторжения договора купли-продажи земельного участка судом удовлетворены, также подлежат удовлетворению и требования в части прекращения права собственности ООО "Экопан Амур" на земельный участок с кадастровым номером 28:01:100002:173, общей площадью 51 642 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, с. Плодопитомник, и возложения обязанности возвратить Бурову И.П. указанный земельный участок.
Доводы, заявленные обществом в апелляционной жалобе, не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства в суде второй инстанции.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.
Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Ссылка истца в отзыве на апелляционную жалобу на пропуск ответчиком срока подачи апелляционной жалобы признается судом апелляционной инстанции несостоятельной в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба может быть подана в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения, если иной срок не установлен настоящим Кодексом.
Днем принятия решения считается день изготовления его в полном объеме (статья 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 114 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальный срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца установленного срока.
Таким образом, срок на подачу апелляционной жалобы на решение арбитражного суда от 29.01.2015 истек 02.03.2015.
Апелляционная жалоба подана 02.03.2015 (согласно почтовому календарному штемпелю), то есть без пропуска срока, установленного на подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 29 января 2015 г. по делу N А04-6904/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)