Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
третьего лица (Министерства имущественных отношений Самарской области) - Гусевой И.О., доверенность от 26.12.2013 N 359,
третьего лица (Правительства Самарской области) - Гусевой И.О., доверенность от 09.01.2014 N 1-49/53,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Министерства имущественных отношений Самарской области, Правительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.11.2013 (судья Щетинина М.Н.), и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 (председательствующий судья Марчик Н.Ю., судьи Кузнецов В.В., Рогалева Е.М.)
по делу N А55-27805/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аграрий" (ОГРН 1076367003602), п.г.т. Петра Дубрава, Волжский район, Самарская область, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным решения, третьи лица: Министерство имущественных отношений Самарской области, г. Самара, Правительство Самарской области, г. Самара, общество с ограниченной ответственностью "ЗемПроект", п.г.т. Петра Дубрава, Волжский район, Самарская область,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Аграрий" (далее - заявитель, ООО "Аграрий", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области) с заявлением о признании незаконным решения, изложенного в сообщении об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой и права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества - земельные участки, расположенные по адресу: Самарская область, Волжский район, в границах МУСПП "Молодая гвардия", от 07.09.2012 N 01/119/2012 - 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58; об обязании провести государственную регистрацию перехода права общей долевой и права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества - земельные участки, расположенные по адресу: Самарская область, Волжский район, в границах МУСПП "Молодая гвардия", перечисленные в договоре купли-продажи от 26.07.2012 N 4.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЗемПроект" (далее - ООО "ЗемПроект").
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013, заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.07.2013 судебные акты отменены в связи с нарушением норм процессуального права, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Самарской области и Правительство Самарской области.
Решением суда первой инстанции от 06.11.2013 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 решение суда первой инстанции от 06.11.2013 оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Министерство имущественных отношений Самарской области и Правительство Самарской области обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.
Как установлено судом, ООО "Аграрий" являлось единственным собственником 18-ти земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Самарская область, Волжский р-н, МУСПП "Молодая Гвардия", право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав.
26.07.2012 между ООО "Аграрий" (продавец) и ООО "ЗемПроект" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 4, в соответствии с пунктом 1 которого продавец продал, а покупатель купил в собственность:
1.1. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 19 301,94 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:94, стоимость 95/100 доли земельного участка 13 014,22 руб.
1.2. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 17 123,9 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519004:126, стоимость 95/100 доли земельного участка 11 533,28 руб.
1.3. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 5491,84 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519004:120, стоимость 95/100 доли земельного участка 3711,95 руб.
1.4. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 24 083,18 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519003:134, стоимость 95/100 доли земельного участка 6234,02 руб.
1.5. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2391,61 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519007:126, стоимость 95/100 доли земельного участка 1608,94 руб.
1.6. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 745 200 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:102, стоимость 95/100 доли земельного участка 502 428,14 руб.
1.7. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящейся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:63, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.8. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящейся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:68, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.9. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:60, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.10.95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:64, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.11.95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:72, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.12.95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящейся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:71, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.13. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:74, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.14. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:69, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.15. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:67, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.16. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящийся по адресу; Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:66, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.17. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:61, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.18. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 23 7000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый номер земельного участка: 63:17:0519006:62, стоимость 95/100 доли земельного участка 159 789,75 руб.
В пункте 8 договора указано, что передача отчуждаемых долей в праве общей долевой собственности, являющихся предметом указанного договора купли-продажи, осуществлена до подписания договора, а сам договор имеет силу акта приема-передачи.
03.05.2012 ООО "Аграрий" и ООО "ЗемПроект" обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности общей долевой собственности на названные земельные участки.
07.09.2012 Управление Росреестра по Самарской области решением, выраженным в сообщении N 01/119/2012-41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58 отказало в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на земельные участки на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Несогласие с названным отказом послужило основанием для обращения общества в суд с настоящими требованиями.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ) при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
В силу пункта 2.4 Порядка реализации преимущественного права Самарской области на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 24.01.2006 (далее - Порядок реализации), отсутствие в извещении о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения сведений, предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", является основанием для оставления Правительством Самарской области предложения продавца без рассмотрения.
В соответствии с пунктом 2.5 Порядка реализации в случае оставления предложения продавца земельного участка без рассмотрения Министерство имущественных отношений Самарской области в срок, не превышающий пяти дней, с момента поступления извещения о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в Правительство Самарской области, направляет продавцу уведомление о необходимости представления продавцом земельного участка дополнительных сведений о земельном участке для дальнейшего рассмотрения вопроса о приобретении земельного участка в собственность Самарской области.
В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки, либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже, указанной в извещении цены.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Извещением от 08.06.2012 ООО "Аграрий" в порядке пункта 2 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ уведомило Правительство Самарской области о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на земельные участки. В извещении определены цена, размер, местоположение земельного участка, а также указано, что согласие на приобретение или отказ от приобретения уполномоченный орган вправе направить в течение 30 дней с момента получения извещения.
Министерство имущественных отношений Самарской области, получив от заявителя извещение-уведомление, не направило последнему уведомления о необходимости предоставления дополнительных сведений.
По результатам рассмотрения предложения уполномоченный орган направил в адрес заявителя письмо от 28.06.2012, в котором указал, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации без учета особенностей статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Министерство указало, что при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения подлежат применению нормы, изложенные в статье 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.
Поскольку тридцатидневный срок со дня получения Министерством имущественных отношений Самарской области извещения до даты заключения договора купли-продажи заявителем соблюден, у министерства имелась реальная возможность воспользоваться предоставленным ему преимущественным правом покупки, которую оно не реализовало.
С учетом этого суды предыдущих инстанций пришли к правильному выводу о том, что заявителем не нарушены интересы государства по преимущественной покупке земель сельскохозяйственного назначения и соответствующие нормы закона, регулирующие данные правоотношения.
Ссылка Управления Росреестра по Самарской области на то, что в извещении заявителя от 08.06.2012 размер некоторых земельных участков, составляющих предмет договора купли-продажи, существенно отличается от размера данных земельных участков, содержащегося в записях Единого государственного реестра прав, является необоснованной, не соответствующей. При этом ответчик не указал конкретно, в чем выражается несоответствие в размерах продаваемых земельных участков. Из содержания извещения о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на земельные участки от 08.06.2012 и договора купли-продажи от 26.07.2012 N 4 следует, что данные о наименовании предмета купли-продажи, размерах земельных участков, их местоположении, кадастровых (условных) номерах земельных участков, соответствуют сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Доказательств обратного управлением суду не представлены.
Довод Министерства имущественных отношений и Правительства Самарской области о том, что регистрирующим органом был установлен факт продажи ООО "Аграрий" в собственность ООО "ЗемПроект" оставшихся у него 5/100 долей в праве общей долевой собственности на те же земельные участки, что свидетельствуют о совершении ООО "Аграрий" притворных сделок с целью прикрыть одну единственную сделку по отчуждению ООО "ЗемПроект" земельных участков сельскохозяйственного назначения целиком в обход Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, был предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции и правомерно отклонен, как недоказанный. В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации перехода права на оставшиеся 5/100 долей от заявителя к ООО "ЗемПроект".
Судом первой инстанции установлено, что заявителем на государственную регистрацию были представлены правоустанавливающие документы, по форме и содержанию соответствующие действующему законодательству, следовательно, у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации перехода права.
Кроме того, возможность отчуждения долей в праве на участок, находящийся в собственности одного лица, практикуется и обосновывается положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и возможности возникновения общей собственности на имущество в случаях, предусмотренных договором (абзац 2 пункт 4 статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на имущество противоречит статьям 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 17, 18 и 19 Закона о регистрации, нарушает права заявителя на владение, пользование и распоряжение имуществом, в связи с чем руководствуясь статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил заявленные требования.
В силу требований статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не обладает полномочиями давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Доводы, изложенные в кассационных жалобах, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.
Аналогичные выводы содержатся в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.10.2013 N А55-30533/2012, от 27.09.2013 N А55-30535/2012, от 07.10.2013 по делу N А55-30536/2012.
Правительством Самарской области и Министерством имущественных отношений Самарской области в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации поданы заявления о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делам N А55-30535/2012 и N А55-30536/2012.
Определением ВАС РФ от 29.01.2014 N ВАС-286/14 в передаче по делу N А55-30535/2012 Арбитражного суда Самарской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано.
Заявление Правительства Самарской области о пересмотре судебных актов в порядке надзора от 26.12.2013 N 12/20455 по делу N А55-30536/2012 возвращено, ввиду его подписания неуполномоченным лицом.
Повторно Правительство Самарской области, либо иные лица, с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу N А55-30536/2012 не обращались.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 06.11.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу N А55-27805/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 19.06.2014 ПО ДЕЛУ N А55-27805/2012
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2014 г. по делу N А55-27805/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
третьего лица (Министерства имущественных отношений Самарской области) - Гусевой И.О., доверенность от 26.12.2013 N 359,
третьего лица (Правительства Самарской области) - Гусевой И.О., доверенность от 09.01.2014 N 1-49/53,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Министерства имущественных отношений Самарской области, Правительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.11.2013 (судья Щетинина М.Н.), и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 (председательствующий судья Марчик Н.Ю., судьи Кузнецов В.В., Рогалева Е.М.)
по делу N А55-27805/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аграрий" (ОГРН 1076367003602), п.г.т. Петра Дубрава, Волжский район, Самарская область, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным решения, третьи лица: Министерство имущественных отношений Самарской области, г. Самара, Правительство Самарской области, г. Самара, общество с ограниченной ответственностью "ЗемПроект", п.г.т. Петра Дубрава, Волжский район, Самарская область,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Аграрий" (далее - заявитель, ООО "Аграрий", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области) с заявлением о признании незаконным решения, изложенного в сообщении об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой и права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества - земельные участки, расположенные по адресу: Самарская область, Волжский район, в границах МУСПП "Молодая гвардия", от 07.09.2012 N 01/119/2012 - 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58; об обязании провести государственную регистрацию перехода права общей долевой и права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества - земельные участки, расположенные по адресу: Самарская область, Волжский район, в границах МУСПП "Молодая гвардия", перечисленные в договоре купли-продажи от 26.07.2012 N 4.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЗемПроект" (далее - ООО "ЗемПроект").
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013, заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.07.2013 судебные акты отменены в связи с нарушением норм процессуального права, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Самарской области и Правительство Самарской области.
Решением суда первой инстанции от 06.11.2013 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 решение суда первой инстанции от 06.11.2013 оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Министерство имущественных отношений Самарской области и Правительство Самарской области обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.
Как установлено судом, ООО "Аграрий" являлось единственным собственником 18-ти земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: Самарская область, Волжский р-н, МУСПП "Молодая Гвардия", право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав.
26.07.2012 между ООО "Аграрий" (продавец) и ООО "ЗемПроект" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 4, в соответствии с пунктом 1 которого продавец продал, а покупатель купил в собственность:
1.1. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 19 301,94 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:94, стоимость 95/100 доли земельного участка 13 014,22 руб.
1.2. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 17 123,9 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519004:126, стоимость 95/100 доли земельного участка 11 533,28 руб.
1.3. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 5491,84 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519004:120, стоимость 95/100 доли земельного участка 3711,95 руб.
1.4. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 24 083,18 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519003:134, стоимость 95/100 доли земельного участка 6234,02 руб.
1.5. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2391,61 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519007:126, стоимость 95/100 доли земельного участка 1608,94 руб.
1.6. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 745 200 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:102, стоимость 95/100 доли земельного участка 502 428,14 руб.
1.7. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящейся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:63, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.8. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящейся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:68, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.9. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:60, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.10.95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:64, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.11.95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:72, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.12.95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящейся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:71, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.13. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:74, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.14. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:69, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.15. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область. Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:67, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.16. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79 000 кв. м, находящийся по адресу; Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:66, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.17. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 79000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый (условный) номер земельного участка 63:17:0519006:61, стоимость 95/100 доли земельного участка 53 259,73 руб.
1.18. 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 23 7000 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах МУСПП "Молодая Гвардия", назначение земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый номер земельного участка: 63:17:0519006:62, стоимость 95/100 доли земельного участка 159 789,75 руб.
В пункте 8 договора указано, что передача отчуждаемых долей в праве общей долевой собственности, являющихся предметом указанного договора купли-продажи, осуществлена до подписания договора, а сам договор имеет силу акта приема-передачи.
03.05.2012 ООО "Аграрий" и ООО "ЗемПроект" обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности общей долевой собственности на названные земельные участки.
07.09.2012 Управление Росреестра по Самарской области решением, выраженным в сообщении N 01/119/2012-41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58 отказало в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на земельные участки на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Несогласие с названным отказом послужило основанием для обращения общества в суд с настоящими требованиями.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ) при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
В силу пункта 2.4 Порядка реализации преимущественного права Самарской области на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 24.01.2006 (далее - Порядок реализации), отсутствие в извещении о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения сведений, предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", является основанием для оставления Правительством Самарской области предложения продавца без рассмотрения.
В соответствии с пунктом 2.5 Порядка реализации в случае оставления предложения продавца земельного участка без рассмотрения Министерство имущественных отношений Самарской области в срок, не превышающий пяти дней, с момента поступления извещения о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в Правительство Самарской области, направляет продавцу уведомление о необходимости представления продавцом земельного участка дополнительных сведений о земельном участке для дальнейшего рассмотрения вопроса о приобретении земельного участка в собственность Самарской области.
В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки, либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже, указанной в извещении цены.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Извещением от 08.06.2012 ООО "Аграрий" в порядке пункта 2 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ уведомило Правительство Самарской области о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на земельные участки. В извещении определены цена, размер, местоположение земельного участка, а также указано, что согласие на приобретение или отказ от приобретения уполномоченный орган вправе направить в течение 30 дней с момента получения извещения.
Министерство имущественных отношений Самарской области, получив от заявителя извещение-уведомление, не направило последнему уведомления о необходимости предоставления дополнительных сведений.
По результатам рассмотрения предложения уполномоченный орган направил в адрес заявителя письмо от 28.06.2012, в котором указал, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации без учета особенностей статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Министерство указало, что при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения подлежат применению нормы, изложенные в статье 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.
Поскольку тридцатидневный срок со дня получения Министерством имущественных отношений Самарской области извещения до даты заключения договора купли-продажи заявителем соблюден, у министерства имелась реальная возможность воспользоваться предоставленным ему преимущественным правом покупки, которую оно не реализовало.
С учетом этого суды предыдущих инстанций пришли к правильному выводу о том, что заявителем не нарушены интересы государства по преимущественной покупке земель сельскохозяйственного назначения и соответствующие нормы закона, регулирующие данные правоотношения.
Ссылка Управления Росреестра по Самарской области на то, что в извещении заявителя от 08.06.2012 размер некоторых земельных участков, составляющих предмет договора купли-продажи, существенно отличается от размера данных земельных участков, содержащегося в записях Единого государственного реестра прав, является необоснованной, не соответствующей. При этом ответчик не указал конкретно, в чем выражается несоответствие в размерах продаваемых земельных участков. Из содержания извещения о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на земельные участки от 08.06.2012 и договора купли-продажи от 26.07.2012 N 4 следует, что данные о наименовании предмета купли-продажи, размерах земельных участков, их местоположении, кадастровых (условных) номерах земельных участков, соответствуют сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Доказательств обратного управлением суду не представлены.
Довод Министерства имущественных отношений и Правительства Самарской области о том, что регистрирующим органом был установлен факт продажи ООО "Аграрий" в собственность ООО "ЗемПроект" оставшихся у него 5/100 долей в праве общей долевой собственности на те же земельные участки, что свидетельствуют о совершении ООО "Аграрий" притворных сделок с целью прикрыть одну единственную сделку по отчуждению ООО "ЗемПроект" земельных участков сельскохозяйственного назначения целиком в обход Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, был предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции и правомерно отклонен, как недоказанный. В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации перехода права на оставшиеся 5/100 долей от заявителя к ООО "ЗемПроект".
Судом первой инстанции установлено, что заявителем на государственную регистрацию были представлены правоустанавливающие документы, по форме и содержанию соответствующие действующему законодательству, следовательно, у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации перехода права.
Кроме того, возможность отчуждения долей в праве на участок, находящийся в собственности одного лица, практикуется и обосновывается положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и возможности возникновения общей собственности на имущество в случаях, предусмотренных договором (абзац 2 пункт 4 статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на имущество противоречит статьям 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 17, 18 и 19 Закона о регистрации, нарушает права заявителя на владение, пользование и распоряжение имуществом, в связи с чем руководствуясь статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил заявленные требования.
В силу требований статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не обладает полномочиями давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Доводы, изложенные в кассационных жалобах, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.
Аналогичные выводы содержатся в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.10.2013 N А55-30533/2012, от 27.09.2013 N А55-30535/2012, от 07.10.2013 по делу N А55-30536/2012.
Правительством Самарской области и Министерством имущественных отношений Самарской области в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации поданы заявления о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делам N А55-30535/2012 и N А55-30536/2012.
Определением ВАС РФ от 29.01.2014 N ВАС-286/14 в передаче по делу N А55-30535/2012 Арбитражного суда Самарской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано.
Заявление Правительства Самарской области о пересмотре судебных актов в порядке надзора от 26.12.2013 N 12/20455 по делу N А55-30536/2012 возвращено, ввиду его подписания неуполномоченным лицом.
Повторно Правительство Самарской области, либо иные лица, с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу N А55-30536/2012 не обращались.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 06.11.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу N А55-27805/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)