Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "16" января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "23" января 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Жаткиной С.А., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сулеймановой И.Э., рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Воскресенское" (413153, с.Узморье, Энгельсского района, Саратовской области; ОГРН 1106449002538; ИНН 6449057116),
на решение Арбитражного суда Саратовской области от "30" октября 2013 года по делу N А57-13879/2012 (судья Алькова В.А.)
по заявлению производственного кооператива Сельскохозяйственная артель "Светлый путь" (413149, п.Бурный, Энгельсский район, Саратовская область; ОГРН 1086449003299; ИНН 6449049806),
к обществу с ограниченной ответственностью "Воскресенское" (413153, с.Узморье, Энгельсского района, Саратовской области; ОГРН 1106449002538; ИНН 6449057116),
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.09.2011 в размере 3385758 рублей 50 копеек, неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора по оплате арендной платы в размере 10258 рублей 90 копеек, о расторжении договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
от производственного кооператива Сельскохозяйственная артель "Светлый путь" - Костырева Е.П., действующая на основании доверенности от 10.01.2014,
от общества с ограниченной ответственностью "Воскресенское" - Гордеева А.Е., действующая на основании доверенности от 25.11.2013,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился производственный кооператив Сельскохозяйственная артель "Светлый путь" (далее - ПК СА "Светлый путь", истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Воскресенское" (далее - ООО "Воскресенское", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.09.2011 в размере 338575 руб. 50 коп., неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора по оплате арендной платы в размере 10258 руб. 90 коп., неустойки за возведение самовольной постройки в размере 203145 руб. 20 коп., о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании снести самовольную постройку.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24 октября 2013 года в отдельное производство выделены требования о взыскании неустойки за возведение самовольной постройки в размере 203145,2 рублей и обязании снести самовольную постройку в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения решения о сносе самовольной постройки в течение 1 месяца, предоставить право ПК СА "Светлый путь" снести самовольную постройку с отнесением расходов на счет ООО "Воскресенское".
В настоящем деле рассматриваются требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 338575,5 рублей, неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора по оплате арендной платы в размере 10258,9 рублей и расторжении договора аренды земельного участка от 01.09.2011.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.10.2013 исковые требования ПК СА "Светлый путь" удовлетворены. Суд расторг договор аренды земельного участка N 16 от 01.09.2011 между ПК СА "Светлый путь" и ООО "Воскресенское". С ООО "Воскресенское" в пользу ПК СА "Светлый путь" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 16 от 01.09.2011 в размере 338575 руб. 50 коп., неустойка за ненадлежащее исполнение условий договора по оплате арендной платы в размере 10258 руб. 90 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 13976,68 рублей.
ООО "Воскресенское", не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.10.2013 по делу N А57-13879/2013.
Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционная инстанция считает ее не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01 сентября 2011 года между ПК СА "Светлый путь" (арендодателем) и ООО "Воскресенское" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка б/н, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1015726 кв. м, кадастровый номер 64:38:180302:64, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, с.Воскресенка.
Согласно пункту 5 земельный участок передается на неопределенный срок с даты подписания передаточного акта.
Договор аренды земельного участка от 01.09.2011, заключенный на неопределенный срок, не прошел государственную регистрацию.
Согласно пунктам 4.1. и 4.2. договора арендная плата установлена из расчета 0,2 рублей за кв. м в год и уплачивается каждые 4 месяца равными долями в размере 1/3 годовой стоимости арендной платы не позднее 7 числа каждого четвертого месяца.
Таким образом, размер годовой арендной платы по договору аренды составляет 203145,20 рублей.
В нарушение условий заключенного договора аренды ООО "Воскресенское" не вносило своевременно арендную плату за пользование арендуемым имуществом, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате.
Истец в апреле 2013 года направил в адрес ответчика претензию о погашении образовавшейся задолженности и договорной неустойки.
Задолженность ООО "Воскресенское" за период с сентября 2011 года по апрель 2013 года составила 338575,50 рублей.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ПК СА "Светлый путь" в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 названного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из содержания названных норм следует, что договор аренды земельного участка, срок действия которого составляет один год и более, подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции, установив, что договор аренды земельного участка от 01.09.2011 сроком действия более одного года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, приходит к выводу о его незаключенности.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что ответчик фактически пользовался спорным земельным участком в заявленный период без внесения платы за данное пользование.
С учетом указанного обстоятельства и при отсутствии доказательств обратного, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика сбереженную плату за пользование земельным участком.
Согласно пункту 6.3. договора арендодатель в случае нарушения обязательств по внесению платы за пользование имуществом вправе взыскать с арендатора неустойку в размере 0,01% за каждый день просрочки.
Учитывая, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору и не осуществлял перечисление арендных платежей каждые 4 месяца равными долями в размере 1/3 годовой стоимости арендной платы не позднее 7 числа каждого четвертого месяца, в соответствии с пунктом 6.3. договора ему начисляется пеня в размере 0,01% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.
Истцом начислена договорная неустойка, исходя из 0,01% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с 08.12.2011 по 10.06.2013 (включительно) на сумму долга за сентябрь 2011 - апрель 2013 года, в сумме 10258,93 рублей.
Поскольку ответчиком допущена просрочка в исполнении обязательства, руководствуясь требованиями статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходя из условий пункта 6.3. договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца в части взыскания неустойки являются правомерными. Расчет истца судом проверен и признан правильным.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.
Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела следует, что претензией истец предложил ответчику оплатить задолженность по арендной плате, снести самовольное строение и расторгнуть договор аренды (л.д. 34-35).
Данная претензия направлена ответчику 25.04.2013 (л.д. 36).
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторонами был соблюден досудебный порядок урегулирование спора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды N 16 от 01.09.2011.
Довод ответчика, что истцом не доказано фактическое использование спорного земельного участка, и спорный участок не идентифицирован сторонами, т.е. не согласовано существенное условие договора аренды, опровергается материалами дела. Так в материалы дела представлены акты, подписанные сторонами договора аренды об использовании спорного земельного участка. указанные акты подписаны со стороны арендодателя без замечаний, исходя из чего судебная коллегия приходит к выводу о том, что у ответчика не вызывало неясности, по использование земельного участка. Таким образом, при заключении договора и в процессе его исполнения у сторон договора не возникло сомнений и неясностей по поводу земельного участка.
При данных обстоятельствах обжалуемое решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.10.2013 по делу N А57-13879/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Саратовской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.01.2014 ПО ДЕЛУ N А57-13879/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2014 г. по делу N А57-13879/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "16" января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "23" января 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Жаткиной С.А., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сулеймановой И.Э., рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Воскресенское" (413153, с.Узморье, Энгельсского района, Саратовской области; ОГРН 1106449002538; ИНН 6449057116),
на решение Арбитражного суда Саратовской области от "30" октября 2013 года по делу N А57-13879/2012 (судья Алькова В.А.)
по заявлению производственного кооператива Сельскохозяйственная артель "Светлый путь" (413149, п.Бурный, Энгельсский район, Саратовская область; ОГРН 1086449003299; ИНН 6449049806),
к обществу с ограниченной ответственностью "Воскресенское" (413153, с.Узморье, Энгельсского района, Саратовской области; ОГРН 1106449002538; ИНН 6449057116),
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.09.2011 в размере 3385758 рублей 50 копеек, неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора по оплате арендной платы в размере 10258 рублей 90 копеек, о расторжении договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
от производственного кооператива Сельскохозяйственная артель "Светлый путь" - Костырева Е.П., действующая на основании доверенности от 10.01.2014,
от общества с ограниченной ответственностью "Воскресенское" - Гордеева А.Е., действующая на основании доверенности от 25.11.2013,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился производственный кооператив Сельскохозяйственная артель "Светлый путь" (далее - ПК СА "Светлый путь", истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Воскресенское" (далее - ООО "Воскресенское", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.09.2011 в размере 338575 руб. 50 коп., неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора по оплате арендной платы в размере 10258 руб. 90 коп., неустойки за возведение самовольной постройки в размере 203145 руб. 20 коп., о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании снести самовольную постройку.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24 октября 2013 года в отдельное производство выделены требования о взыскании неустойки за возведение самовольной постройки в размере 203145,2 рублей и обязании снести самовольную постройку в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения решения о сносе самовольной постройки в течение 1 месяца, предоставить право ПК СА "Светлый путь" снести самовольную постройку с отнесением расходов на счет ООО "Воскресенское".
В настоящем деле рассматриваются требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 338575,5 рублей, неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора по оплате арендной платы в размере 10258,9 рублей и расторжении договора аренды земельного участка от 01.09.2011.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.10.2013 исковые требования ПК СА "Светлый путь" удовлетворены. Суд расторг договор аренды земельного участка N 16 от 01.09.2011 между ПК СА "Светлый путь" и ООО "Воскресенское". С ООО "Воскресенское" в пользу ПК СА "Светлый путь" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 16 от 01.09.2011 в размере 338575 руб. 50 коп., неустойка за ненадлежащее исполнение условий договора по оплате арендной платы в размере 10258 руб. 90 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 13976,68 рублей.
ООО "Воскресенское", не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.10.2013 по делу N А57-13879/2013.
Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционная инстанция считает ее не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01 сентября 2011 года между ПК СА "Светлый путь" (арендодателем) и ООО "Воскресенское" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка б/н, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1015726 кв. м, кадастровый номер 64:38:180302:64, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, с.Воскресенка.
Согласно пункту 5 земельный участок передается на неопределенный срок с даты подписания передаточного акта.
Договор аренды земельного участка от 01.09.2011, заключенный на неопределенный срок, не прошел государственную регистрацию.
Согласно пунктам 4.1. и 4.2. договора арендная плата установлена из расчета 0,2 рублей за кв. м в год и уплачивается каждые 4 месяца равными долями в размере 1/3 годовой стоимости арендной платы не позднее 7 числа каждого четвертого месяца.
Таким образом, размер годовой арендной платы по договору аренды составляет 203145,20 рублей.
В нарушение условий заключенного договора аренды ООО "Воскресенское" не вносило своевременно арендную плату за пользование арендуемым имуществом, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате.
Истец в апреле 2013 года направил в адрес ответчика претензию о погашении образовавшейся задолженности и договорной неустойки.
Задолженность ООО "Воскресенское" за период с сентября 2011 года по апрель 2013 года составила 338575,50 рублей.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ПК СА "Светлый путь" в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 названного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из содержания названных норм следует, что договор аренды земельного участка, срок действия которого составляет один год и более, подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции, установив, что договор аренды земельного участка от 01.09.2011 сроком действия более одного года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, приходит к выводу о его незаключенности.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что ответчик фактически пользовался спорным земельным участком в заявленный период без внесения платы за данное пользование.
С учетом указанного обстоятельства и при отсутствии доказательств обратного, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика сбереженную плату за пользование земельным участком.
Согласно пункту 6.3. договора арендодатель в случае нарушения обязательств по внесению платы за пользование имуществом вправе взыскать с арендатора неустойку в размере 0,01% за каждый день просрочки.
Учитывая, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору и не осуществлял перечисление арендных платежей каждые 4 месяца равными долями в размере 1/3 годовой стоимости арендной платы не позднее 7 числа каждого четвертого месяца, в соответствии с пунктом 6.3. договора ему начисляется пеня в размере 0,01% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.
Истцом начислена договорная неустойка, исходя из 0,01% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с 08.12.2011 по 10.06.2013 (включительно) на сумму долга за сентябрь 2011 - апрель 2013 года, в сумме 10258,93 рублей.
Поскольку ответчиком допущена просрочка в исполнении обязательства, руководствуясь требованиями статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходя из условий пункта 6.3. договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца в части взыскания неустойки являются правомерными. Расчет истца судом проверен и признан правильным.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.
Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела следует, что претензией истец предложил ответчику оплатить задолженность по арендной плате, снести самовольное строение и расторгнуть договор аренды (л.д. 34-35).
Данная претензия направлена ответчику 25.04.2013 (л.д. 36).
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторонами был соблюден досудебный порядок урегулирование спора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды N 16 от 01.09.2011.
Довод ответчика, что истцом не доказано фактическое использование спорного земельного участка, и спорный участок не идентифицирован сторонами, т.е. не согласовано существенное условие договора аренды, опровергается материалами дела. Так в материалы дела представлены акты, подписанные сторонами договора аренды об использовании спорного земельного участка. указанные акты подписаны со стороны арендодателя без замечаний, исходя из чего судебная коллегия приходит к выводу о том, что у ответчика не вызывало неясности, по использование земельного участка. Таким образом, при заключении договора и в процессе его исполнения у сторон договора не возникло сомнений и неясностей по поводу земельного участка.
При данных обстоятельствах обжалуемое решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.10.2013 по делу N А57-13879/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Саратовской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)