Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Трапезниковой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрация города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.04.2014 по делу N А76-25848/2013 (судья Катульская И.К.).
В заседании приняли участие представители:
- закрытого акционерного общества "УралСтрой" - Пастухова Елена Владимировна (доверенность от 31.01.2014);
- закрытого акционерного общества "Домострой" - Пастухова Елена Владимировна (доверенность от 31.01.2014).
Администрация города Магнитогорска (далее - истец, Администрация г. Магнитогорска) обратилась в арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "УралСтрой" (далее - ЗАО "УралСтрой"), закрытому акционерному обществу "Домострой" (далее - ЗАО "Домострой"), в котором просила взыскать с ЗАО "УралСтрой" задолженность по арендной плате по договору N 5369 от 27.05.2010 в размере 1 310 638, 53 руб. за период с 01.06.2010 по 12.02.2013, взыскать с ЗАО "ДомоСтрой" задолженность по арендной плате по договору N 5369 от 27.05.2010 в размере 1 328 500, 14 за период с 13.02.2013 по 30.09.2013 (требования изложены с учетом изменения их размера в соответствии с заявлением истца от 19.03.2014, принятого в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2014 (резолютивная часть оглашена 07.04.2014) исковые требования удовлетворены частично. С закрытого акционерного общества "УралСтрой" в пользу Администрации г. Магнитогорска взыскана задолженность по арендной плате в размере 42 883 руб. 15 коп. С закрытого акционерного общества "ДомоСтрой" в пользу Администрации г. Магнитогорска взыскана задолженность по арендной плате в размере 151 528 руб. 94 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С вынесенным решением не согласилась Администрация г. Магнитогорска, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о размере показателей кадастровой стоимости земельного участка, использованных для расчета размера арендной платы. Указывает на необходимость применения показателя кадастровой стоимости 3 562 401 руб. 01 коп. до 27.08.2012 и показателя 584 089 500 руб. после названной даты, внесенных в государственный кадастр недвижимости.
По мнению апеллянта, суд ошибочно принял позицию ответчика, которым самостоятельно осуществлен расчет кадастровой стоимости на основании разъяснений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее Управление Росреестра) о допущенной технической ошибке и необходимости применения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, установленного для второй группы кадастровых кварталов (земельные участки индивидуальной жилой застройки), которое носит рекомендательный характер. Ссылается на нарушение порядка исправления технической ошибки, установленного статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" далее Закон о кадастре), а также процедуры исправления технической ошибки установленной в пунктах 48 - 51 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденном Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42 (далее Порядке ведения государственного кадастра недвижимости).
ЗАО "УралСтрой" и ЗАО "Домострой" представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; представитель истца в судебное заседание стороны не явился.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представителем ответчиков поддержаны возражения на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 27.05.2010 Администрацией города Магнитогорска был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 74:33:0000000:125 площадью 150 000,0 кв. м, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район в районе коллективного сада "Ремонтник" (протокол результатов торгов N 1 от 27.05.2010 л.д. 30 т. 1). Аукцион был признан не состоявшимся, его единственному участнику - ЗАО "УралСтрой" было предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка по начальной цене аукциона и заключен договор N 2 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка по цене выкупа - 10 000 000 руб. (т. 1 л.д. 31-33).
На основании постановления Главы г. Магнитогорска N 4027-П от 23.04.2010, протокола результатов торгов N 1 от 27.05.2010 и договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения, между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и ЗАО "УралСтрой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 5369 от 27.05.2010, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду: земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000: 125 площадью 150 000,0 кв. м, согласно кадастровому плану земельного участка, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район в районе коллективного сада "Ремонтник".
Цель использования участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства (пункт 1.1 договора) (т. 1 л.д. 12-17).
Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком до 30.12.2014.
Размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора).
Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 8.2 договора, земельный участок, указанный в пункте 1.1 договора, передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (пункт 8.1 договора).
Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Росреестра 08.07.2010.
В соответствии с разрешением Администрации г. Магнитогорск N 786 от 30.12.2012 (т. 1 л.д. 50), по договору уступки прав аренды земельного участка от 01.02.2013 ЗАО "УралСтрой" передало ЗАО "ДомоСтрой" права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N 5369 от 27.05.2010, гарантировав в пункте 1.4 выполнение всех обязательств, вытекающих из договора, включая внесение арендной платы за истекшие периоды аренды (т. 1 л.д. 51-54). Дополнительным соглашением к нему от 05.02.2013 стороны изменили условия о сроках и порядке расчетов по договору за уступленное право требования (т. 1 л.д. 55).
Государственная регистрация договора уступки произведена 13.02.2013.
Ссылаясь на наличие задолженности ответчиков по внесению арендной платы за использование предоставленного в аренду земельного участка, соответственно до и после осуществления государственной регистрации уступки прав аренды земельного участка, Администрация г. Магнитогорска обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи права аренды земельного участка от 27.05.2010 N 2 как не соответствующего требованиям статьи 38.1 Земельного Кодекса Российской Федерации, что не влечет автоматически недействительности договора аренды земельного участка N 5369 от 27.05.2010. При оценке размера обязательств ответчика судом было учтено, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000: 125 не вошел в перечень объектов оценки, результаты которой утверждены постановлением Правительства Челябинской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области от 17 августа 2011 N 284-П, в силу чего датой определения новой кадастровой стоимости является 13.03.2012. Основываясь на действии пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, новый показатель кадастровой стоимости применен судом начиная с 01.01.2013. Кроме того, суд пришел к выводу о применении для расчета задолженности по арендной плате показателя кадастровой стоимости, рассчитанного исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, установленного для второй группы кадастровых кварталов (земельные участки индивидуальной жилой застройки), исходя из сообщения Росреестра о допущенной технической ошибке при расчете кадастровой стоимости земельного участка с применением показателей, установленных для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Кроме того, судом применена кадастровая стоимость земельного участка установленная в размере рыночной с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2013 по делу N А76-1895/2013.
Названные основания, а также исключение из задолженности сумм платежей, оплаченных ответчиком, повлекли частичное удовлетворение исковых требований применительно к представленному ответчиком контррасчету.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды N 5369 от 2705.2010 суд апелляционной инстанции приходит к выводу о согласовании объекта аренды в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка подлежала государственной регистрации и была зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства в силу пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 названной статьи (в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Таким образом, в случае признания аукциона не состоявшимся, возможность заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды участка действующим законодательством не предусмотрена.
Вместе с тем, недействительность договора купли-продажи права аренды не является основанием для признания недействительным договора аренды земельного участка, заключение которого по результатам аукциона, признанного не состоявшимся, с единственным участником, прямо предусмотрено положениями пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 16 информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Статьями 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что уступка требования, основанного на письменной сделке, подлежащей государственной регистрации, должна быть совершена в письменном виде с последующей государственной регистрацией.
Поскольку договор уступки прав аренды земельного участка от 01.02.2013 совершен с согласия арендодателя, в письменной форме, зарегистрирован в установленном порядке и содержит определенное указание на передаваемое обязательство в пункте 1.1 договора, основания для его оценки в качестве незаключенного и недействительного отсутствуют.
На основании статей 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора в обязательстве по договору аренды. По смыслу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации в двусторонне обязывающем договоре каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником по различным обязательствам, составляющим договор.
В силу указанного, в случаях перенайма происходит замена стороны в двустороннем обязательстве (договоре), которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.
Лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущий период, если договором не оговорено иное.
Анализируемый договор не содержит особенностей, свидетельствующих о его квалификации в качестве договора о переводе задолженности, имевшейся у ЗАО "УралСтрой" к моменту передачи прав арендатора. Напротив, сторонами соглашения предусмотрено условие об отсутствии задолженности у первоначального арендатора к моменту уступки прав по договору аренды (пункт 1.1 договора).
В силу чего отношения, основанные на договоре аренды земельного участка, имели место период с 01.06.2010 по 12.02.2013 между Администрацией г. Магнитогорска и ЗАО "УралСтрой", а в период с 13.02.2013 по 30.09.2013 с ЗАО "ДомоСтрой".
Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемой ситуации размер арендной платы по результатам торгов определен не был.
В информационном сообщении о проведении аукциона указано, что размер арендной платы на 2010 год составляет 0,07 руб. за кв. м. Вместе с тем, по условиям приложения к договору (пункт 3.1 договора), расчет арендной платы соответствует механизму расчета, предусмотренному Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (т. 1 л.д. 18).
Указанным законом определена формула для определения размера годовой арендной платы - кадастровая стоимость земельного участка х ставка арендной платы х коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора х коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка х коэффициент, учитывающий категорию арендатора, установлены ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка. Законом также предусмотрено право органов местного самоуправления при наличии экономической обоснованности, в указанных в Законе пределах, устанавливать значения коэффициентов (понижающих или повышающих) в зависимости от вида деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке, территориального расположения земельного участка, а также в зависимости от категорий арендаторов.
Принимая во внимание положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и доказанность фактического использования ответчиками земельного участка, суд первой инстанции обоснованно применил предусмотренную договором методику определения размера арендной платы для расчета задолженности ответчиков по договору.
При оценке разногласий сторон по поводу применения для расчета арендной платы показателя кадастровой стоимости земельного участка, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 74:33:0000000:125 усматривается, что сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости 02.12.2008 (т. 1 л.д. 22).
В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости земельного участка от 24.02.2014 усматривается, что по состоянию на 26.08.2012 кадастровая стоимость земельного участка составляла 3 562 401 руб. 01 коп. По состоянию на 27.08.2012, 28.08.2012, 29.08.2012 составляла 584 089 500 руб. На основании вступившего в законную силу судебного акта - решения Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2013 по делу N А76-1895/2013 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 9 532 500 руб. (т. 2 л.д. 50).
Постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 года N 284-П были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области (первоначальный текст документа опубликован в издании "Южноуральская панорама", N 237, 29.09.2011). Однако, земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:125 не вошел в перечень объектов оценки, утвержденных данным постановлением, что повлекло осуществление 27.08.2012 перерасчета кадастровой стоимости на основании удельных показателей кадастровой стоимости за 1 кв. м в разрезе кадастровых кварталов по муниципальным районам. Названное следует из письма Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области" от 24.10.2013 и вышеназванной кадастровой справки (т. 2 л.д. 12).
Вместе с тем, основываясь на содержании письма Управления Росреестра по Челябинской области от 27.12.2012 N 35857, в котором со ссылкой на положения пункта 2 приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 17.11.2011 N 673 "О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнении площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации 12.12.2006 N 222" (т. 2 л.д. 33, 34), суд первой инстанции
установил:
что датой определения кадастровой стоимости является 13.03.2012 и применил ее для расчета арендной платы с 01.01.2013.
Применение судом первой инстанции показателя кадастровой стоимости рассчитанного в соответствии с удельными показателями, утвержденными Постановлением Правительства Челябинской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области от 17 августа 2011 года N 284-П начиная с 01.01.2013 следует признать ошибочным.
Положения пункта 9 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" не отнесены к основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, данный пункт регулирует порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Между тем, спорный земельный участок отнесен к земельным участкам, собственность на которые не разграничена, распоряжение этим участком осуществляется органом местного самоуправления, размер арендной платы установлен и регулируется субъектом Российской Федерации. В постановлении Правительства Челябинской области 17.08.2011 N 284-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" момент, с которого применяется новая кадастровая стоимость земельных участков в целях определения размера арендной платы за пользование данными участками, специально не оговорен.
При оценке противоречий в вышеназванных сообщениях Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области" и Управления Росреестра, судебная коллегия полагает необходимым руководствоваться сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.
В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Закона о государственном кадастре недвижимости).
Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в ГКН вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Содержание приведенных норм, в совокупности с положениями о возможности оспаривания внесенных в государственных кадастр недвижимости сведений либо исправления допущенных технических и кадастровых ошибок в порядке статьи 28 названного Закона, предполагают достоверность внесенных в ГКН сведений.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, показатель новой кадастровой стоимости подлежит применению для расчета арендной платы с 27.08.2012.
Также необоснованными следует признать осуществление судом первой инстанции расчета кадастровой стоимости земельного участка исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земли второй группы земель кадастровых кварталов - земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной застройки (511,5 руб. кв. м) и определение ее в размере 76 725 000 руб.
Из имеющихся в деле доказательств следует, что при расчете кадастровой стоимости земельного участка 74:33:0000000:125, он был отнесен к первой группе земель - земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, что повлекло применение удельного показателя кадастровой стоимости - 3 893,93 и определение кадастровой стоимости 584 089 500 руб., внесенной в государственный кадастр недвижимости (сообщение Управления Росреестра от 25.02.2014 N 4979, т. 2 л.д. 47).
Названным сообщением, направленным в адрес представителя ответчика было разъяснено о допущенной технической ошибке при отнесении земельного участка к первой группе земель - земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки и необходимости применения удельного показателя кадастровой стоимости для второй группы земель кадастровых кварталов.
Названное разъяснение, наряду с предоставленными в материалы дела сведениями о выдаче Администрацией г. Магнитогорск ЗАО "УралСтрой" разрешения на строительство двухквартирных блокированных жилых домов, количество этажей - 1 этаж, утвержденного Постановлением Администрации г. Магнитогорска от 21.11.2012 N 14913-П (л.д. 36,37 т. 2) не могло являться основанием для определения судом первой инстанции кадастровой стоимости в размере 76 725 000 руб.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, согласно которым государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4 Правил).
В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39, кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов следует определять применительно к определенным видам разрешенного использования.
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6 - 9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Делая вывод об отнесении арендуемого ответчиками земельного участка был отнесен к зоне Ж4-зона индивидуальной жилой застройки на основании договора аренды N 5369 от 27.05.2010, судом первой инстанции не учтено наличие в материалах дела дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 23.10.2012, в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:125 из земель населенных пунктов - зона Ж-3 - малоэтажной многоквартирной застройки.
Кроме того, правила предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства определены в пункте 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме такое предоставление может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. Из положений названной статьи следует, что индивидуальное жилищное строительство является разновидностью жилищного строительства, при этом арендатором земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, может выступать только физическое лицо.
Очевидно, что ЗАО "УралСтрой" и ЗАО "Домострой" не относятся к указанной категории лиц, которым осуществляется предоставление земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.
В соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11 фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. В названных постановлениях разъяснено, что для целей определения группы разрешенного использования подлежат исследованию доказательства фактического ведения на спорном земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости.
Споры, связанные с определением вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета (исходя из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11).
Исходя из названного, выводы суда первой инстанции об отнесении земельного участка к иной группе разрешенного использования, сделанные без надлежащего исследования доказательств, в рамках спора о взыскании задолженности по арендной плате, являются недопустимыми.
Разъяснение Управления Росреестра от 25.02.2014 N 4979 о допущенной технической ошибке при отнесении земельного участка, который отнесен к первой группе земель - земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки и необходимости применения удельного показателя кадастровой стоимости для второй группы земель кадастровых кварталов, не является основанием для самостоятельного изменения судом сведений, внесенных в Государственный кадастр недвижимости, который федеральным государственным информационным ресурсом.
Согласно пунктам 2 - 5 статьи 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые и технические ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости подлежит исправлению на основании решения органа кадастрового учета в случае обнаружения данным органом такой ошибки или поступления в орган кадастрового учета от любого лица заявления о такой ошибке в форме, установленной органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
Процедура исправления кадастровой и технической ошибок установлена в Порядке ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденном Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42.
Из пунктов 4, 18, 45, 47 Порядка следует, что исправление ошибок в кадастровых сведениях относится к одной из кадастровых процедур, выполняемых уполномоченными должностными лицами органа кадастрового учета при внесении кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости, и сопровождается принятием соответствующего решения.
В рассматриваемом случае предусмотренная законом процедура исправления кадастровой либо технической ошибки соблюдена не была: протоколы выявления ошибки и решения о необходимости ее устранения в сведениях государственного кадастра недвижимости уполномоченным органом не принимались.
Вышеназванное письмо Управления Росреестра от 25.02.2014 N 4979 таким решением не является. Соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости до настоящего времени не внесено, о чем представителем ответчика даны пояснения в заседании суда апелляционной инстанции. Мнение ответчика о невозможности исправления ошибки в кадастровых сведениях по причине отсутствия актуальности записи о кадастровой стоимости земельного участка 584 089 500 руб. обусловленной внесением записи о рыночной стоимости земельного участка 9 532 500 руб. на основании вступившего в законную силу судебного акта - решения Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2013 по делу А76-1895/2013 является ошибочным.
Одним из принципов ведения государственного кадастра недвижимости является принцип непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, установленный пунктом 1 статьи 4 Закон о государственном кадастре недвижимости.
Пунктом 11 части 2 статьи 7 названного закона, предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в частности, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.
При этом согласно подпункту 7 пункта 8 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости в структуру записи об объекте недвижимости входят, в том числе сведения о кадастровой стоимости: кадастровая стоимость объекта недвижимости и дата ее утверждения; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 57 названного Порядка при внесении в Реестр новых сведений об объекте недвижимости при осуществлении учета изменений объекта недвижимости предыдущие записи, содержащие прежние значения характеристик, сохраняются в автоматизированной информационной системе государственного кадастра недвижимости со статусом "архивные".
По смыслу положений Закона о государственном кадастре недвижимости сведения государственного кадастра должны содержать информацию обо всех изменениях в структуре записей о земельном участке, произведенных в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в том числе данных о его кадастровой стоимости.
Названное влечет возможность осуществление ответчиком защиты своих прав при доказанности в установленном законом порядке их нарушения внесением в государственный кадастр недвижимости неправильных сведений, связанных определением вида разрешенного использования земельного участка.
При таких обстоятельствах, при отсутствии разночтений у сторон по размеру арендной платы за 2010-2011 год, а также применению методики расчета, расчет задолженности по арендной плате следует произвести исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 562 401,01 руб. до 27.08.2012, с 27.08.2012 из кадастровой стоимости в размере 584 089 500 руб., с 13.08.2013 из кадастровой стоимости в размере 9 532 500 руб.
С учетом частичной оплаты, отраженной в расчетах сторон, а также неправильным определением истцом размера задолженности за 12 дней февраля 2013 года, как за полный месяц, задолженность ЗАО "УралСтрой" за период с 01.06.2010 по 12.02.2013 составляет 1 213 976 руб. 65 коп.
Задолженность ЗАО "Домострой" за период с 13.02.2013 по 31.12.2013 составляет 1 292 753 руб. 24 коп., с учетом ее уменьшения на сумму платежа на сумму 35 746 руб. 90 коп. платежным поручением от 23.12.2013 в назначении которого отражено, что оплата вносится по договору аренды N 5369 от 27.05.2010. Размер задолженности определен судом апелляционной инстанции в пределах заявленных истцом требований, расчет которых произведен без учета задолженности за февраль 2013 года.
В остальной части заявленные требования не подлежат удовлетворению.
С учетом названного, обжалуемое решение подлежит изменению, ввиду нарушения норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с принятием решения о частичном удовлетворении заявленных истцом требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными пунктом 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отнесение на ответчиков расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится, ввиду освобождения Администрации г. Магнитогорска от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.04.2014 по делу N А76-25848/2013 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с закрытого акционерного общества "УралСтрой" в пользу Администрации города Магнитогорска задолженность по арендной плате в размере 1 213 976 руб. 65 коп.
Взыскать с закрытого акционерного общества "ДомоСтрой" в пользу Администрации города Магнитогорска задолженность по арендной плате в размере 1 292 753 руб. 24 коп.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "УралСтрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 24 180 руб. 99 коп.
Взыскать с закрытого акционерного общества "ДомоСтрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 25 577 руб. 73 коп.".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2014 N 18АП-5547/2014 ПО ДЕЛУ N А76-25848/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2014 г. N 18АП-5547/2014
Дело N А76-25848/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Трапезниковой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрация города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.04.2014 по делу N А76-25848/2013 (судья Катульская И.К.).
В заседании приняли участие представители:
- закрытого акционерного общества "УралСтрой" - Пастухова Елена Владимировна (доверенность от 31.01.2014);
- закрытого акционерного общества "Домострой" - Пастухова Елена Владимировна (доверенность от 31.01.2014).
Администрация города Магнитогорска (далее - истец, Администрация г. Магнитогорска) обратилась в арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "УралСтрой" (далее - ЗАО "УралСтрой"), закрытому акционерному обществу "Домострой" (далее - ЗАО "Домострой"), в котором просила взыскать с ЗАО "УралСтрой" задолженность по арендной плате по договору N 5369 от 27.05.2010 в размере 1 310 638, 53 руб. за период с 01.06.2010 по 12.02.2013, взыскать с ЗАО "ДомоСтрой" задолженность по арендной плате по договору N 5369 от 27.05.2010 в размере 1 328 500, 14 за период с 13.02.2013 по 30.09.2013 (требования изложены с учетом изменения их размера в соответствии с заявлением истца от 19.03.2014, принятого в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2014 (резолютивная часть оглашена 07.04.2014) исковые требования удовлетворены частично. С закрытого акционерного общества "УралСтрой" в пользу Администрации г. Магнитогорска взыскана задолженность по арендной плате в размере 42 883 руб. 15 коп. С закрытого акционерного общества "ДомоСтрой" в пользу Администрации г. Магнитогорска взыскана задолженность по арендной плате в размере 151 528 руб. 94 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С вынесенным решением не согласилась Администрация г. Магнитогорска, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о размере показателей кадастровой стоимости земельного участка, использованных для расчета размера арендной платы. Указывает на необходимость применения показателя кадастровой стоимости 3 562 401 руб. 01 коп. до 27.08.2012 и показателя 584 089 500 руб. после названной даты, внесенных в государственный кадастр недвижимости.
По мнению апеллянта, суд ошибочно принял позицию ответчика, которым самостоятельно осуществлен расчет кадастровой стоимости на основании разъяснений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее Управление Росреестра) о допущенной технической ошибке и необходимости применения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, установленного для второй группы кадастровых кварталов (земельные участки индивидуальной жилой застройки), которое носит рекомендательный характер. Ссылается на нарушение порядка исправления технической ошибки, установленного статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" далее Закон о кадастре), а также процедуры исправления технической ошибки установленной в пунктах 48 - 51 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденном Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42 (далее Порядке ведения государственного кадастра недвижимости).
ЗАО "УралСтрой" и ЗАО "Домострой" представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; представитель истца в судебное заседание стороны не явился.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представителем ответчиков поддержаны возражения на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 27.05.2010 Администрацией города Магнитогорска был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 74:33:0000000:125 площадью 150 000,0 кв. м, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район в районе коллективного сада "Ремонтник" (протокол результатов торгов N 1 от 27.05.2010 л.д. 30 т. 1). Аукцион был признан не состоявшимся, его единственному участнику - ЗАО "УралСтрой" было предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка по начальной цене аукциона и заключен договор N 2 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка по цене выкупа - 10 000 000 руб. (т. 1 л.д. 31-33).
На основании постановления Главы г. Магнитогорска N 4027-П от 23.04.2010, протокола результатов торгов N 1 от 27.05.2010 и договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения, между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и ЗАО "УралСтрой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 5369 от 27.05.2010, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду: земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000: 125 площадью 150 000,0 кв. м, согласно кадастровому плану земельного участка, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район в районе коллективного сада "Ремонтник".
Цель использования участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства (пункт 1.1 договора) (т. 1 л.д. 12-17).
Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком до 30.12.2014.
Размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора).
Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 8.2 договора, земельный участок, указанный в пункте 1.1 договора, передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (пункт 8.1 договора).
Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Росреестра 08.07.2010.
В соответствии с разрешением Администрации г. Магнитогорск N 786 от 30.12.2012 (т. 1 л.д. 50), по договору уступки прав аренды земельного участка от 01.02.2013 ЗАО "УралСтрой" передало ЗАО "ДомоСтрой" права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N 5369 от 27.05.2010, гарантировав в пункте 1.4 выполнение всех обязательств, вытекающих из договора, включая внесение арендной платы за истекшие периоды аренды (т. 1 л.д. 51-54). Дополнительным соглашением к нему от 05.02.2013 стороны изменили условия о сроках и порядке расчетов по договору за уступленное право требования (т. 1 л.д. 55).
Государственная регистрация договора уступки произведена 13.02.2013.
Ссылаясь на наличие задолженности ответчиков по внесению арендной платы за использование предоставленного в аренду земельного участка, соответственно до и после осуществления государственной регистрации уступки прав аренды земельного участка, Администрация г. Магнитогорска обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи права аренды земельного участка от 27.05.2010 N 2 как не соответствующего требованиям статьи 38.1 Земельного Кодекса Российской Федерации, что не влечет автоматически недействительности договора аренды земельного участка N 5369 от 27.05.2010. При оценке размера обязательств ответчика судом было учтено, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000: 125 не вошел в перечень объектов оценки, результаты которой утверждены постановлением Правительства Челябинской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области от 17 августа 2011 N 284-П, в силу чего датой определения новой кадастровой стоимости является 13.03.2012. Основываясь на действии пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, новый показатель кадастровой стоимости применен судом начиная с 01.01.2013. Кроме того, суд пришел к выводу о применении для расчета задолженности по арендной плате показателя кадастровой стоимости, рассчитанного исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, установленного для второй группы кадастровых кварталов (земельные участки индивидуальной жилой застройки), исходя из сообщения Росреестра о допущенной технической ошибке при расчете кадастровой стоимости земельного участка с применением показателей, установленных для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Кроме того, судом применена кадастровая стоимость земельного участка установленная в размере рыночной с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2013 по делу N А76-1895/2013.
Названные основания, а также исключение из задолженности сумм платежей, оплаченных ответчиком, повлекли частичное удовлетворение исковых требований применительно к представленному ответчиком контррасчету.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды N 5369 от 2705.2010 суд апелляционной инстанции приходит к выводу о согласовании объекта аренды в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка подлежала государственной регистрации и была зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства в силу пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 названной статьи (в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Таким образом, в случае признания аукциона не состоявшимся, возможность заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды участка действующим законодательством не предусмотрена.
Вместе с тем, недействительность договора купли-продажи права аренды не является основанием для признания недействительным договора аренды земельного участка, заключение которого по результатам аукциона, признанного не состоявшимся, с единственным участником, прямо предусмотрено положениями пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 16 информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Статьями 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что уступка требования, основанного на письменной сделке, подлежащей государственной регистрации, должна быть совершена в письменном виде с последующей государственной регистрацией.
Поскольку договор уступки прав аренды земельного участка от 01.02.2013 совершен с согласия арендодателя, в письменной форме, зарегистрирован в установленном порядке и содержит определенное указание на передаваемое обязательство в пункте 1.1 договора, основания для его оценки в качестве незаключенного и недействительного отсутствуют.
На основании статей 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора в обязательстве по договору аренды. По смыслу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации в двусторонне обязывающем договоре каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником по различным обязательствам, составляющим договор.
В силу указанного, в случаях перенайма происходит замена стороны в двустороннем обязательстве (договоре), которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга.
Лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи. Такое приобретение возникает на будущий период, если договором не оговорено иное.
Анализируемый договор не содержит особенностей, свидетельствующих о его квалификации в качестве договора о переводе задолженности, имевшейся у ЗАО "УралСтрой" к моменту передачи прав арендатора. Напротив, сторонами соглашения предусмотрено условие об отсутствии задолженности у первоначального арендатора к моменту уступки прав по договору аренды (пункт 1.1 договора).
В силу чего отношения, основанные на договоре аренды земельного участка, имели место период с 01.06.2010 по 12.02.2013 между Администрацией г. Магнитогорска и ЗАО "УралСтрой", а в период с 13.02.2013 по 30.09.2013 с ЗАО "ДомоСтрой".
Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемой ситуации размер арендной платы по результатам торгов определен не был.
В информационном сообщении о проведении аукциона указано, что размер арендной платы на 2010 год составляет 0,07 руб. за кв. м. Вместе с тем, по условиям приложения к договору (пункт 3.1 договора), расчет арендной платы соответствует механизму расчета, предусмотренному Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (т. 1 л.д. 18).
Указанным законом определена формула для определения размера годовой арендной платы - кадастровая стоимость земельного участка х ставка арендной платы х коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора х коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка х коэффициент, учитывающий категорию арендатора, установлены ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка. Законом также предусмотрено право органов местного самоуправления при наличии экономической обоснованности, в указанных в Законе пределах, устанавливать значения коэффициентов (понижающих или повышающих) в зависимости от вида деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке, территориального расположения земельного участка, а также в зависимости от категорий арендаторов.
Принимая во внимание положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и доказанность фактического использования ответчиками земельного участка, суд первой инстанции обоснованно применил предусмотренную договором методику определения размера арендной платы для расчета задолженности ответчиков по договору.
При оценке разногласий сторон по поводу применения для расчета арендной платы показателя кадастровой стоимости земельного участка, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 74:33:0000000:125 усматривается, что сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости 02.12.2008 (т. 1 л.д. 22).
В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости земельного участка от 24.02.2014 усматривается, что по состоянию на 26.08.2012 кадастровая стоимость земельного участка составляла 3 562 401 руб. 01 коп. По состоянию на 27.08.2012, 28.08.2012, 29.08.2012 составляла 584 089 500 руб. На основании вступившего в законную силу судебного акта - решения Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2013 по делу N А76-1895/2013 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 9 532 500 руб. (т. 2 л.д. 50).
Постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 года N 284-П были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области (первоначальный текст документа опубликован в издании "Южноуральская панорама", N 237, 29.09.2011). Однако, земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:125 не вошел в перечень объектов оценки, утвержденных данным постановлением, что повлекло осуществление 27.08.2012 перерасчета кадастровой стоимости на основании удельных показателей кадастровой стоимости за 1 кв. м в разрезе кадастровых кварталов по муниципальным районам. Названное следует из письма Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области" от 24.10.2013 и вышеназванной кадастровой справки (т. 2 л.д. 12).
Вместе с тем, основываясь на содержании письма Управления Росреестра по Челябинской области от 27.12.2012 N 35857, в котором со ссылкой на положения пункта 2 приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 17.11.2011 N 673 "О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнении площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации 12.12.2006 N 222" (т. 2 л.д. 33, 34), суд первой инстанции
установил:
что датой определения кадастровой стоимости является 13.03.2012 и применил ее для расчета арендной платы с 01.01.2013.
Применение судом первой инстанции показателя кадастровой стоимости рассчитанного в соответствии с удельными показателями, утвержденными Постановлением Правительства Челябинской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области от 17 августа 2011 года N 284-П начиная с 01.01.2013 следует признать ошибочным.
Положения пункта 9 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" не отнесены к основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, данный пункт регулирует порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Между тем, спорный земельный участок отнесен к земельным участкам, собственность на которые не разграничена, распоряжение этим участком осуществляется органом местного самоуправления, размер арендной платы установлен и регулируется субъектом Российской Федерации. В постановлении Правительства Челябинской области 17.08.2011 N 284-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" момент, с которого применяется новая кадастровая стоимость земельных участков в целях определения размера арендной платы за пользование данными участками, специально не оговорен.
При оценке противоречий в вышеназванных сообщениях Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области" и Управления Росреестра, судебная коллегия полагает необходимым руководствоваться сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.
В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Закона о государственном кадастре недвижимости).
Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в ГКН вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Содержание приведенных норм, в совокупности с положениями о возможности оспаривания внесенных в государственных кадастр недвижимости сведений либо исправления допущенных технических и кадастровых ошибок в порядке статьи 28 названного Закона, предполагают достоверность внесенных в ГКН сведений.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, показатель новой кадастровой стоимости подлежит применению для расчета арендной платы с 27.08.2012.
Также необоснованными следует признать осуществление судом первой инстанции расчета кадастровой стоимости земельного участка исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земли второй группы земель кадастровых кварталов - земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной застройки (511,5 руб. кв. м) и определение ее в размере 76 725 000 руб.
Из имеющихся в деле доказательств следует, что при расчете кадастровой стоимости земельного участка 74:33:0000000:125, он был отнесен к первой группе земель - земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, что повлекло применение удельного показателя кадастровой стоимости - 3 893,93 и определение кадастровой стоимости 584 089 500 руб., внесенной в государственный кадастр недвижимости (сообщение Управления Росреестра от 25.02.2014 N 4979, т. 2 л.д. 47).
Названным сообщением, направленным в адрес представителя ответчика было разъяснено о допущенной технической ошибке при отнесении земельного участка к первой группе земель - земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки и необходимости применения удельного показателя кадастровой стоимости для второй группы земель кадастровых кварталов.
Названное разъяснение, наряду с предоставленными в материалы дела сведениями о выдаче Администрацией г. Магнитогорск ЗАО "УралСтрой" разрешения на строительство двухквартирных блокированных жилых домов, количество этажей - 1 этаж, утвержденного Постановлением Администрации г. Магнитогорска от 21.11.2012 N 14913-П (л.д. 36,37 т. 2) не могло являться основанием для определения судом первой инстанции кадастровой стоимости в размере 76 725 000 руб.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, согласно которым государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4 Правил).
В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39, кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов следует определять применительно к определенным видам разрешенного использования.
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6 - 9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Делая вывод об отнесении арендуемого ответчиками земельного участка был отнесен к зоне Ж4-зона индивидуальной жилой застройки на основании договора аренды N 5369 от 27.05.2010, судом первой инстанции не учтено наличие в материалах дела дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 23.10.2012, в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:125 из земель населенных пунктов - зона Ж-3 - малоэтажной многоквартирной застройки.
Кроме того, правила предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства определены в пункте 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме такое предоставление может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. Из положений названной статьи следует, что индивидуальное жилищное строительство является разновидностью жилищного строительства, при этом арендатором земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, может выступать только физическое лицо.
Очевидно, что ЗАО "УралСтрой" и ЗАО "Домострой" не относятся к указанной категории лиц, которым осуществляется предоставление земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.
В соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11 фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. В названных постановлениях разъяснено, что для целей определения группы разрешенного использования подлежат исследованию доказательства фактического ведения на спорном земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости.
Споры, связанные с определением вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета (исходя из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11).
Исходя из названного, выводы суда первой инстанции об отнесении земельного участка к иной группе разрешенного использования, сделанные без надлежащего исследования доказательств, в рамках спора о взыскании задолженности по арендной плате, являются недопустимыми.
Разъяснение Управления Росреестра от 25.02.2014 N 4979 о допущенной технической ошибке при отнесении земельного участка, который отнесен к первой группе земель - земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки и необходимости применения удельного показателя кадастровой стоимости для второй группы земель кадастровых кварталов, не является основанием для самостоятельного изменения судом сведений, внесенных в Государственный кадастр недвижимости, который федеральным государственным информационным ресурсом.
Согласно пунктам 2 - 5 статьи 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые и технические ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости подлежит исправлению на основании решения органа кадастрового учета в случае обнаружения данным органом такой ошибки или поступления в орган кадастрового учета от любого лица заявления о такой ошибке в форме, установленной органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
Процедура исправления кадастровой и технической ошибок установлена в Порядке ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденном Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42.
Из пунктов 4, 18, 45, 47 Порядка следует, что исправление ошибок в кадастровых сведениях относится к одной из кадастровых процедур, выполняемых уполномоченными должностными лицами органа кадастрового учета при внесении кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости, и сопровождается принятием соответствующего решения.
В рассматриваемом случае предусмотренная законом процедура исправления кадастровой либо технической ошибки соблюдена не была: протоколы выявления ошибки и решения о необходимости ее устранения в сведениях государственного кадастра недвижимости уполномоченным органом не принимались.
Вышеназванное письмо Управления Росреестра от 25.02.2014 N 4979 таким решением не является. Соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости до настоящего времени не внесено, о чем представителем ответчика даны пояснения в заседании суда апелляционной инстанции. Мнение ответчика о невозможности исправления ошибки в кадастровых сведениях по причине отсутствия актуальности записи о кадастровой стоимости земельного участка 584 089 500 руб. обусловленной внесением записи о рыночной стоимости земельного участка 9 532 500 руб. на основании вступившего в законную силу судебного акта - решения Арбитражного суда Челябинской области от 11.07.2013 по делу А76-1895/2013 является ошибочным.
Одним из принципов ведения государственного кадастра недвижимости является принцип непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, установленный пунктом 1 статьи 4 Закон о государственном кадастре недвижимости.
Пунктом 11 части 2 статьи 7 названного закона, предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в частности, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.
При этом согласно подпункту 7 пункта 8 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости в структуру записи об объекте недвижимости входят, в том числе сведения о кадастровой стоимости: кадастровая стоимость объекта недвижимости и дата ее утверждения; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 57 названного Порядка при внесении в Реестр новых сведений об объекте недвижимости при осуществлении учета изменений объекта недвижимости предыдущие записи, содержащие прежние значения характеристик, сохраняются в автоматизированной информационной системе государственного кадастра недвижимости со статусом "архивные".
По смыслу положений Закона о государственном кадастре недвижимости сведения государственного кадастра должны содержать информацию обо всех изменениях в структуре записей о земельном участке, произведенных в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в том числе данных о его кадастровой стоимости.
Названное влечет возможность осуществление ответчиком защиты своих прав при доказанности в установленном законом порядке их нарушения внесением в государственный кадастр недвижимости неправильных сведений, связанных определением вида разрешенного использования земельного участка.
При таких обстоятельствах, при отсутствии разночтений у сторон по размеру арендной платы за 2010-2011 год, а также применению методики расчета, расчет задолженности по арендной плате следует произвести исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 562 401,01 руб. до 27.08.2012, с 27.08.2012 из кадастровой стоимости в размере 584 089 500 руб., с 13.08.2013 из кадастровой стоимости в размере 9 532 500 руб.
С учетом частичной оплаты, отраженной в расчетах сторон, а также неправильным определением истцом размера задолженности за 12 дней февраля 2013 года, как за полный месяц, задолженность ЗАО "УралСтрой" за период с 01.06.2010 по 12.02.2013 составляет 1 213 976 руб. 65 коп.
Задолженность ЗАО "Домострой" за период с 13.02.2013 по 31.12.2013 составляет 1 292 753 руб. 24 коп., с учетом ее уменьшения на сумму платежа на сумму 35 746 руб. 90 коп. платежным поручением от 23.12.2013 в назначении которого отражено, что оплата вносится по договору аренды N 5369 от 27.05.2010. Размер задолженности определен судом апелляционной инстанции в пределах заявленных истцом требований, расчет которых произведен без учета задолженности за февраль 2013 года.
В остальной части заявленные требования не подлежат удовлетворению.
С учетом названного, обжалуемое решение подлежит изменению, ввиду нарушения норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с принятием решения о частичном удовлетворении заявленных истцом требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными пунктом 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отнесение на ответчиков расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится, ввиду освобождения Администрации г. Магнитогорска от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.04.2014 по делу N А76-25848/2013 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с закрытого акционерного общества "УралСтрой" в пользу Администрации города Магнитогорска задолженность по арендной плате в размере 1 213 976 руб. 65 коп.
Взыскать с закрытого акционерного общества "ДомоСтрой" в пользу Администрации города Магнитогорска задолженность по арендной плате в размере 1 292 753 руб. 24 коп.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "УралСтрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 24 180 руб. 99 коп.
Взыскать с закрытого акционерного общества "ДомоСтрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 25 577 руб. 73 коп.".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)