Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16.10.14
Постановление изготовлено в полном объеме 22.10.14
Севастопольский апелляционный хозяйственный суд в составе:
председательствующего Сикорской Н.И.,
судей Латынина О.А.,
Остаповой Е.А.,
при ведении протокола секретарем Кравченко А.В.
при участии:
- представителя истца, (Советский поселковый совет), Аркатова Виктория Васильевна, доверенность N б/н от 01.07.14;
- представителя ответчика, (Частное предприятие "Юрост-Крым"), Скичко Олег Алексеевич, доверенность N б/н от 07.07.14.
рассмотрев апелляционную жалобу Советского поселкового совета на решение хозяйственного суда Республики Крым от 22 августа 2014 года по делу N А83-13/2014 (судья Петухова Н.С.)
по иску Советского поселкового совета
к Частному предприятию "Юрост-Крым"
о признании недействительным дополнительного соглашения и расторжении договора аренды
установил:
28.04.2014 г. Советский поселковый совет АРК обратился в Хозяйственный суд Республики Крым с исковым заявлением к Частному предприятию "Юрост-Крым" о признании недействительным дополнительного соглашения и расторжении договора аренды.
05.08.2014 Советский поселковый совет уточнил исковые требования, просил принять отказ от исковых требований в части признания недействительным дополнительного соглашения, заключенного 21.09.2009 г. между Советским поселковым советом и частным предприятием "Юрост Крым" к договору аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности, N 1/2008 от 26.03.2008 г., расторгнуть договор аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008, заключенный 26.03.2008 г. между Советским поселковым советом и ЧП "Юрост -Крым".
Требования истца мотивированы существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также грубым нарушением арендатором условий использования арендованного имущества.
Решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 22 августа 2014 г. производство по делу в части признания недействительным дополнительного соглашения прекращено. В удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008 от 26.03.2008 отказано.
Не согласившись с принятым решением, 20.09.2014 Советский поселковый совет обратился в Севастопольский апелляционный хозяйственный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, является незаконным и необоснованным, принято при неполном выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, что, по мнению заявителя апелляционной жалобы, является безусловным основание для отмены решения суда первой инстанции.
Так, заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что судом первой инстанции не было учтено, что арендованное имущество в нарушение п. п. 3.1.7 Договора не было застраховано по истечении значительного срока с момента заключения договора аренды; не дана надлежащая оценка условиям договора, а именно пункту 3.1.1.,3.2.1.,4.3.1. в части несоблюдения режима эксплуатации и сохранении арендованного имущества в соответствии с технической документацией; вывод суда первой инстанции по вопросу нарушения условий договора в части оплаты не обоснован, также в решении суда не отражены выводы по вопросу расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Рассмотрение апелляционной жалобы осуществляется по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с учетом положений Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ " О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
В возражениях на апелляционную жалобу Частное предприятие "Юрост-Крым" указывает о законности и обоснованности решения суда первой инстанции, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает не состоятельными и не подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании представитель Советского поселкового совета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а представитель ЧП "Юрост-Крым" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Проверка обжалуемого решения в соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" проводится арбитражным судом лишь в оспариваемой части.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, Севастопольский апелляционный хозяйственный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, по следующим основаниям.
Судом установлено, что 26 марта 2008 года между Советским поселковым советом и Частным предприятием "Юрост-Крым" был заключен договор аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008, целевым назначением которого является предоставление жителям поселка Советский, юридическим и физическим лицам субъектам предпринимательской деятельности, осуществляющим свою деятельность на территории п. Советский, услуг по водоснабжению и водоотведению. (л.д. 23 т. 1)
В соответствии с условиями договора - на основании решения N 14 от 13 марта 2008 года 15 сессии Советского поселкового совета 5 созыва Арендодатель (истец) передает, а Арендатор (ответчик) принимает в срочное платное пользование на условиях аренды имущество территориальной громады п. Советский: объекты водоснабжения, водоотведения, спецавтотранспорт, боксы, складские и служебные помещения и другое имущество, конкретный перечень которого указывается в прилагаемом к настоящему договору акте приема- передачи.
Пункт 1.4 указанного договора определяет, что этот договор вступает в силу с момента вступления арендатора в пользование имуществом и действует в течение 30 календарных месяцев.
В соответствии с условиями п. п. 3.1.1, 3.1.2 Договора Арендатор обязуется использовать арендуемое имущество в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора; придерживаться режима эксплуатации и сохранения арендованного имущества, в соответствии с технической документацией, предотвращать его повреждения и порчу.
Пунктом 3.1.7 Договора предусмотрено, что арендатор обязуется в течение 90 суток после заключения настоящего договора застраховать арендованное имущество.
Сумма арендной платы указывается в приложении 1 расчета к настоящему договору. Арендная плата перечисляется Арендодателю ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным. (п. п. 5.1.,5.2 Договора)
Пунктами 9.1, 9.2 Договора стороны предусмотрели, что условия настоящего договора сохраняют силу в течение всего срока его действия и в случаях, когда после его заключения законодательством изменяются или устанавливаются новые правила, ухудшающие положение Арендодателя. Любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами, скреплены их печатями. Изменение или расторжение договора может иметь место лишь по основаниям и в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Односторонний отказ от договора не допускается, за исключением не выполнения одной из сторон своих обязательств по договору. В случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе Арендатора, при условии надлежащего выполнения Арендодателем принятых на себя обязательств, Арендатор принимает на себя обязательства по возмещению поселковому совету затрат, связанных с оплатой экспертной оценки имущества.
Факт передачи в срочное платное пользование на условиях аренды имущества территориальной громады п. Советский подтверждается актом приема- передачи от 02.04.2008 г. (л.д. 31-35 т. 1)
14.11.2008 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008 от 26.03.2008, в соответствии с которым договор дополнен пунктом 1.1 следующего содержания: "в том числе на условиях аренды передается следующее имущество территориальной громады п. Советский: артезианская скважина N 4960 по ул. Суворова, водопроводная башня, щит управления, сети водоснабжения и водоотведения. (л.д. 27 т. 1)
15.11.2009 г. сторонами был подписан акт приема- передачи указанного имущества в срочное платное пользование ЧП "Юрост -Крым" (л.д. 36 т. 1).
21.09.2009 г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008 от 26.03.2008 г., которым внесены изменения в п. 1.4 настоящего договора об изменении условий договора, изложив его в следующей редакции:
" 1.4 Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами. Срок аренды составляет 15 лет (150 календарных месяцев): с 26 марта 2008 г. по 26 марта 2023 г."
01.12.2009 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008 от 26 марта 2008 г., в соответствии с которым дополнили пункт 1.1 Договора абзацем следующего содержания: "На основании решения N 105 от 26.11.2009 года 24 сессии V созыва Советского поселкового совета Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное платное пользование на условиях аренды нижеперечисленное имущество территориальной громады п. Советский:
N
- часть помещения в арендное пользование по ул. Первомайская, 1-65,8 кв. м".
2. Остальные условия договора оставить без изменений. (л.д. 29 т. 1)
Указанное имущество было передано ответчику по акту приема- передачи от 01.12.2009 г. (л.д. 37 т. 1)
Дополнительным соглашением от 17.10.2013 г. к договору аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008 от 26 марта 2008 года, стороны, заключили дополнительное соглашение, которым дополнили пункт 1.1 Договора абзацем следующего содержания: "На основании решения 36-й сессии 6-го созыва N 60 от 17.10.2013 "Арендодатель" передает, а "Арендатор" принимает в срочное платное пользование на условиях аренды нижеперечисленное имущество территориальной громады поселка Советский:
2. Остальные условия договора оставить без изменений. (л.д. 30 т. 1)
12.09.2013 г. сторонами был подписан акт приема- передачи указанного имущества в срочное платное пользование ЧП "Юрост -Крым" (л.д. 39 т. 1).
Истец полагает, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды, которое выражено в несвоевременном внесении ответчиком арендной платы, невыполнение условия договора в части страхования арендованного имущества, грубое нарушение режима эксплуатации объектов, переданных в аренду, а именно: не получены необходимые разрешительные документы на их использование, фактически допущено самовольное пользование недрами.
Также истец указывает на существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно - затраты собственника на содержание имущества значительно превышают затраты арендатора, в связи с чем арендодатель несет убытки, поскольку арендатор отказывается вносить изменения в договор аренды и заключать договор аренды земельного участка.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008 от 26.03.2008 г., суд первой инстанции указал на отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком условий договора и наличие обстоятельств достаточных для расторжения договора в их совокупности.
Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, Севастопольский апелляционный хозяйственный суд не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, при отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, где на момент заключения договора находится место жительства или основное место деятельности стороны, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора. Стороной, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора, признается сторона, являющаяся, в частности, арендодателем - в договоре аренды.
Основное место деятельности арендодателя на момент заключения договора аренды являлась страна Украина.
Таким образом, учитывая основное место деятельности арендодателя, а также то, что правоотношения между сторонами возникли на основании законодательства Украины, суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора применяет нормы материального права Украины, регулирующие спорные правоотношения и действующие на момент их возникновения.
Спорные правоотношения возникли за период 2008-2014 годов, в связи с чем, подпадают под правовое регулирование, как общих норм Гражданского кодекса Украины, так и специальных норм Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", Закона Украины "Об особенностях передачи в аренду или концессию объектов в сферах теплоснабжения, водоснабжения и водоотвода, находящихся в коммунальной собственности".
Как следует из уточненного искового заявления и как указывалось ранее, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды коммунального имущества в связи с существенным нарушением договора ответчиком (ст. 651 ГК Украины), а также в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 652 ГК Украины).
В соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом.
Существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим ущерба другая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
Таким образом, в предмет доказывания по данному делу о расторжении договора входит не только доказывание факта невыполнения договора, а и установление судом существенности данного нарушения договора, то есть наличие в указанных нарушениях характера таких, которые в значительной мере лишили сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора.
Одним из таких существенных нарушений условий договора истец указывает в уточненном исковом заявлении от 05.08.2014 года, на неоднократное невнесение арендатором арендной платы в установленные договором сроки.
Так, в соответствии с п. 5.2 спорного договора, арендная плата перечисляется арендодателю ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным.
Статьей 530 ЦК Украины предусмотрено, что в случае, если в обязательстве установленный срок его исполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок.
Из материалов дела следует, согласно банковской выписке по счету задолженность по арендной плате за март, апрель, май 2014 года осуществлена 30.06.2014 года, то есть до подачи уточненного искового заявления, в котором изменены основания иска, в частности основание расторжение договора в связи с несвоевременной оплатой арендной платы. (л.д. 11-12 том 2)
Как пояснил ответчик, задолженность образовалась в результате изменения счетов в банках в связи с принятием 21.03.2014 года в состав Российской Федерации Республики Крым и города Севастополя, о чем не возражал представитель истца в судебном заседании.
Таким образом, истец, указывая на существенность нарушения данного условия договора, не обосновал какие убытки понес истец в связи с несвоевременной оплатой ответчику денежных средств по арендной плате и что недополучил истец в связи с этим нарушением.
При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что оснований для определения указанного нарушения условий договора, как существенное нарушение, которое может повлечь расторжение договора, не имеется.
Кроме того, истец в исковом заявлении как на основание расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением его условий, указал на невыполнение условия договора по страхованию объекта аренды в течение 90 суток после заключения договора.
Так, п. 3.1.7 спорного договора предусмотрено, что арендатор обязуется в течение 90 суток после заключения договора аренды застраховать арендованное имущество.
Указанное обязательство ответчик не выполнил, о чем он не возражал в судебном заседании.
В доказательство невыполнения обязательства истец предоставил договор страхования арендованного имущества, заключенный им на год со страховой компанией "Астарта" (с 05.07.2010 по 05.07.2011).
Вместе с тем, истец, кроме как указания на то, что данное условие является существенным при заключении договора, не обосновал существенность его нарушения, а именно не указал и не предоставил доказательства того, какие убытки понес он в связи с невыполнение данного условия договора и что недополучил истец в связи с этим нарушением.
Таким образом, коллегия судей также лишена возможности определить указанное нарушение условия договора аренды, как существенное нарушение, которое влечет расторжение договора аренды.
Следующим основанием для расторжения договора в связи с существенным нарушением условий договора, истец указал на то, что ответчик нарушил п. 3.1.1. спорного договора, которым арендатор обязуется использовать арендуемое имущество в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора, должен придерживаться режима эксплуатации и сохранения арендованного имущества в соответствии с технической документацией.
Истец полагает, что нарушение указанного условия договора выразилось в неполучении ответчиком разрешительной документации пользования недрами для добычи подземных вод, при этом ссылаясь на ст. 19, 21, 56 Кодекса Украины о недрах.
Однако с такими доводами истца не может согласиться коллегия судей по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 19, 21 Кодекса Украины о недрах, недра предоставляются в пользование предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам только при наличии у них специального разрешения на пользование участком недр. Недра в пользование для добычи пресных подземных вод предоставляется на основании специального разрешения, выдаваемого после предварительного согласования с Советом Министров АР Крым, центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере охраны труда, и центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере санитарного и эпидемиологического благополучия населения.
Судом установлено, что ответчиком в возражение указанных доводов истца предоставлено разрешение на специальное водопользование от 22.06.2010 года на срок до 01.06.2020 года N УКР-КРЫ N 1703, выданное Республиканским комитетом Автономной Республики Крым по охране окружающей природной среды, согласованное с органами государственного санитарного надзора, с органами геологии, местным Советом, с управлением госэкологической инспекцией. (л.д. 22-27 том 2)
Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, договор аренды не содержит условий определяющих возможность заключения договора аренды, наличием либо отсутствием у арендатора разрешения на специальное водопользование или лицензии. Предметом договора аренды является имущество, принадлежащее арендодателю. Указанное имущество, по своему целевому назначению, предназначено, в том числе, и для подъема подземных вод. Доказательств того, что ответчик использует указанное имущество не по целевому назначению, вопреки режиму эксплуатации и хранения указанного арендованного имущества, истцом суду не представлено. Доказательств того, что ответчик привлекался к ответственности в сфере природоохранного законодательства, в том числе за самовольное использование недрами (водой), суду также не предоставлено.
При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что доводы истца о существенном нарушении условий договора, которые влекут в соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК Украины расторжение договора, являются несостоятельными.
Вместе с тем, истцом также в качестве основания для расторжения договора аренды коммунального имущества указано существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора.
Так, под существенным изменением обстоятельств истец подразумевает следующие обстоятельства. На момент заключения договора аренды отношения об оплате земли регулировались Законом Украины "О плате за землю", которым предусматривалось, что органы местного самоуправления освобождаются от земельного налога. В связи с принятием Налогового кодекса Украины 02.12.2010 года п. 287.7 ст. 287 было предусмотрено, что налог на площади, предоставленные в аренду под отдельными строениями (сооружениями), исчисляется с даты заключения договора аренды строения. Таким образом, истец был вынужден за счет местного бюджета покрыть расходы по земельному налогу за земельные участки, на которых расположено арендованное ЧП "Юрост-Крым" имущество и в дальнейшем оплачивать земельный налог. При таких обстоятельствах, сумма арендной платы по спорному договору является меньше, чем расходы истца по уплате земельного налога. При этом истец ссылается на то, что ответчик отказывается вносить изменения в условия договора и заключать договор аренды земельного участка, на котором расположено арендованное имущество.
В соответствии ст. 652 ГК Украины, в случае существенного изменения обстоятельств, при которых стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут с согласия сторон, если иное не установлено договором или не вытекает из сути обязательства. Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на иных условиях.
Если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут по решению суда по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит, изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались, выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора, из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, для расторжения договора по указанным основаниям истцу надлежит доказать суду наличие одновременно четырех обстоятельств, с которыми закон связывает возможность расторжения договора.
Так, судом установлено, что обстоятельствами, которые существенно изменились и которыми истец обосновывает свои требования, является изменение действующего законодательства в сфере оплаты за землю, в связи с чем изменилась экономическая ситуация.
Однако коллегия судей не может согласиться с приведенными доводами истца, поскольку предметом спорного договора является коммунальное имущество, а не земельный участок, при этом аренда земельного участка, на котором расположено арендованное имущество, может являться предметом отдельного договора. Однако доказательств того, что истец обращался к ответчику с предложением заключить отдельный договор аренды земельного участка, а также внесения изменений в существующий договор аренды имущества, суду не предоставлено.
В ходе судебного заседания представитель истца пояснил судебной коллегии, что в порядке, предусмотренном законодательством, в письменном виде Совет не обращался к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды или заключении отдельного договора аренды земельного участка.
Также коллегия судей считает необходимым обратить внимание истца на то, что изменение экономической ситуации является коммерческим риском сторон договора, и поэтому эти обстоятельства не могут считаться основаниями для изменения или расторжения договора аренды (найма).
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, а также для отмены либо изменения решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями законодательства действующего на момент рассмотрения дела.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд-
постановил:
Апелляционную жалобу Советского поселкового совета оставить без удовлетворения, решение хозяйственного суда Республики Крым от 22 августа 2014 года по делу N А83-13/2014 без изменения.
Председательствующий
Н.И.СИКОРСКАЯ
Судьи
О.А.ЛАТЫНИН
Е.А.ОСТАПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕВАСТОПОЛЬСКОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА ОТ 22.10.2014 ПО ДЕЛУ N А83-13/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕВАСТОПОЛЬСКИЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2014 г. по делу N А83-13/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16.10.14
Постановление изготовлено в полном объеме 22.10.14
Севастопольский апелляционный хозяйственный суд в составе:
председательствующего Сикорской Н.И.,
судей Латынина О.А.,
Остаповой Е.А.,
при ведении протокола секретарем Кравченко А.В.
при участии:
- представителя истца, (Советский поселковый совет), Аркатова Виктория Васильевна, доверенность N б/н от 01.07.14;
- представителя ответчика, (Частное предприятие "Юрост-Крым"), Скичко Олег Алексеевич, доверенность N б/н от 07.07.14.
рассмотрев апелляционную жалобу Советского поселкового совета на решение хозяйственного суда Республики Крым от 22 августа 2014 года по делу N А83-13/2014 (судья Петухова Н.С.)
по иску Советского поселкового совета
к Частному предприятию "Юрост-Крым"
о признании недействительным дополнительного соглашения и расторжении договора аренды
установил:
28.04.2014 г. Советский поселковый совет АРК обратился в Хозяйственный суд Республики Крым с исковым заявлением к Частному предприятию "Юрост-Крым" о признании недействительным дополнительного соглашения и расторжении договора аренды.
05.08.2014 Советский поселковый совет уточнил исковые требования, просил принять отказ от исковых требований в части признания недействительным дополнительного соглашения, заключенного 21.09.2009 г. между Советским поселковым советом и частным предприятием "Юрост Крым" к договору аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности, N 1/2008 от 26.03.2008 г., расторгнуть договор аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008, заключенный 26.03.2008 г. между Советским поселковым советом и ЧП "Юрост -Крым".
Требования истца мотивированы существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также грубым нарушением арендатором условий использования арендованного имущества.
Решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 22 августа 2014 г. производство по делу в части признания недействительным дополнительного соглашения прекращено. В удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008 от 26.03.2008 отказано.
Не согласившись с принятым решением, 20.09.2014 Советский поселковый совет обратился в Севастопольский апелляционный хозяйственный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, является незаконным и необоснованным, принято при неполном выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, что, по мнению заявителя апелляционной жалобы, является безусловным основание для отмены решения суда первой инстанции.
Так, заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что судом первой инстанции не было учтено, что арендованное имущество в нарушение п. п. 3.1.7 Договора не было застраховано по истечении значительного срока с момента заключения договора аренды; не дана надлежащая оценка условиям договора, а именно пункту 3.1.1.,3.2.1.,4.3.1. в части несоблюдения режима эксплуатации и сохранении арендованного имущества в соответствии с технической документацией; вывод суда первой инстанции по вопросу нарушения условий договора в части оплаты не обоснован, также в решении суда не отражены выводы по вопросу расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Рассмотрение апелляционной жалобы осуществляется по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с учетом положений Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ " О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
В возражениях на апелляционную жалобу Частное предприятие "Юрост-Крым" указывает о законности и обоснованности решения суда первой инстанции, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает не состоятельными и не подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании представитель Советского поселкового совета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а представитель ЧП "Юрост-Крым" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Проверка обжалуемого решения в соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" проводится арбитражным судом лишь в оспариваемой части.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, Севастопольский апелляционный хозяйственный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, по следующим основаниям.
Судом установлено, что 26 марта 2008 года между Советским поселковым советом и Частным предприятием "Юрост-Крым" был заключен договор аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008, целевым назначением которого является предоставление жителям поселка Советский, юридическим и физическим лицам субъектам предпринимательской деятельности, осуществляющим свою деятельность на территории п. Советский, услуг по водоснабжению и водоотведению. (л.д. 23 т. 1)
В соответствии с условиями договора - на основании решения N 14 от 13 марта 2008 года 15 сессии Советского поселкового совета 5 созыва Арендодатель (истец) передает, а Арендатор (ответчик) принимает в срочное платное пользование на условиях аренды имущество территориальной громады п. Советский: объекты водоснабжения, водоотведения, спецавтотранспорт, боксы, складские и служебные помещения и другое имущество, конкретный перечень которого указывается в прилагаемом к настоящему договору акте приема- передачи.
Пункт 1.4 указанного договора определяет, что этот договор вступает в силу с момента вступления арендатора в пользование имуществом и действует в течение 30 календарных месяцев.
В соответствии с условиями п. п. 3.1.1, 3.1.2 Договора Арендатор обязуется использовать арендуемое имущество в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора; придерживаться режима эксплуатации и сохранения арендованного имущества, в соответствии с технической документацией, предотвращать его повреждения и порчу.
Пунктом 3.1.7 Договора предусмотрено, что арендатор обязуется в течение 90 суток после заключения настоящего договора застраховать арендованное имущество.
Сумма арендной платы указывается в приложении 1 расчета к настоящему договору. Арендная плата перечисляется Арендодателю ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным. (п. п. 5.1.,5.2 Договора)
Пунктами 9.1, 9.2 Договора стороны предусмотрели, что условия настоящего договора сохраняют силу в течение всего срока его действия и в случаях, когда после его заключения законодательством изменяются или устанавливаются новые правила, ухудшающие положение Арендодателя. Любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами, скреплены их печатями. Изменение или расторжение договора может иметь место лишь по основаниям и в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Односторонний отказ от договора не допускается, за исключением не выполнения одной из сторон своих обязательств по договору. В случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе Арендатора, при условии надлежащего выполнения Арендодателем принятых на себя обязательств, Арендатор принимает на себя обязательства по возмещению поселковому совету затрат, связанных с оплатой экспертной оценки имущества.
Факт передачи в срочное платное пользование на условиях аренды имущества территориальной громады п. Советский подтверждается актом приема- передачи от 02.04.2008 г. (л.д. 31-35 т. 1)
14.11.2008 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008 от 26.03.2008, в соответствии с которым договор дополнен пунктом 1.1 следующего содержания: "в том числе на условиях аренды передается следующее имущество территориальной громады п. Советский: артезианская скважина N 4960 по ул. Суворова, водопроводная башня, щит управления, сети водоснабжения и водоотведения. (л.д. 27 т. 1)
15.11.2009 г. сторонами был подписан акт приема- передачи указанного имущества в срочное платное пользование ЧП "Юрост -Крым" (л.д. 36 т. 1).
21.09.2009 г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008 от 26.03.2008 г., которым внесены изменения в п. 1.4 настоящего договора об изменении условий договора, изложив его в следующей редакции:
" 1.4 Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами. Срок аренды составляет 15 лет (150 календарных месяцев): с 26 марта 2008 г. по 26 марта 2023 г."
01.12.2009 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008 от 26 марта 2008 г., в соответствии с которым дополнили пункт 1.1 Договора абзацем следующего содержания: "На основании решения N 105 от 26.11.2009 года 24 сессии V созыва Советского поселкового совета Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное платное пользование на условиях аренды нижеперечисленное имущество территориальной громады п. Советский:
N
- часть помещения в арендное пользование по ул. Первомайская, 1-65,8 кв. м".
2. Остальные условия договора оставить без изменений. (л.д. 29 т. 1)
Указанное имущество было передано ответчику по акту приема- передачи от 01.12.2009 г. (л.д. 37 т. 1)
Дополнительным соглашением от 17.10.2013 г. к договору аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008 от 26 марта 2008 года, стороны, заключили дополнительное соглашение, которым дополнили пункт 1.1 Договора абзацем следующего содержания: "На основании решения 36-й сессии 6-го созыва N 60 от 17.10.2013 "Арендодатель" передает, а "Арендатор" принимает в срочное платное пользование на условиях аренды нижеперечисленное имущество территориальной громады поселка Советский:
2. Остальные условия договора оставить без изменений. (л.д. 30 т. 1)
12.09.2013 г. сторонами был подписан акт приема- передачи указанного имущества в срочное платное пользование ЧП "Юрост -Крым" (л.д. 39 т. 1).
Истец полагает, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды, которое выражено в несвоевременном внесении ответчиком арендной платы, невыполнение условия договора в части страхования арендованного имущества, грубое нарушение режима эксплуатации объектов, переданных в аренду, а именно: не получены необходимые разрешительные документы на их использование, фактически допущено самовольное пользование недрами.
Также истец указывает на существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно - затраты собственника на содержание имущества значительно превышают затраты арендатора, в связи с чем арендодатель несет убытки, поскольку арендатор отказывается вносить изменения в договор аренды и заключать договор аренды земельного участка.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности N 1/2008 от 26.03.2008 г., суд первой инстанции указал на отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком условий договора и наличие обстоятельств достаточных для расторжения договора в их совокупности.
Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, Севастопольский апелляционный хозяйственный суд не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, при отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, где на момент заключения договора находится место жительства или основное место деятельности стороны, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора. Стороной, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора, признается сторона, являющаяся, в частности, арендодателем - в договоре аренды.
Основное место деятельности арендодателя на момент заключения договора аренды являлась страна Украина.
Таким образом, учитывая основное место деятельности арендодателя, а также то, что правоотношения между сторонами возникли на основании законодательства Украины, суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора применяет нормы материального права Украины, регулирующие спорные правоотношения и действующие на момент их возникновения.
Спорные правоотношения возникли за период 2008-2014 годов, в связи с чем, подпадают под правовое регулирование, как общих норм Гражданского кодекса Украины, так и специальных норм Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", Закона Украины "Об особенностях передачи в аренду или концессию объектов в сферах теплоснабжения, водоснабжения и водоотвода, находящихся в коммунальной собственности".
Как следует из уточненного искового заявления и как указывалось ранее, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды коммунального имущества в связи с существенным нарушением договора ответчиком (ст. 651 ГК Украины), а также в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 652 ГК Украины).
В соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом.
Существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим ущерба другая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
Таким образом, в предмет доказывания по данному делу о расторжении договора входит не только доказывание факта невыполнения договора, а и установление судом существенности данного нарушения договора, то есть наличие в указанных нарушениях характера таких, которые в значительной мере лишили сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора.
Одним из таких существенных нарушений условий договора истец указывает в уточненном исковом заявлении от 05.08.2014 года, на неоднократное невнесение арендатором арендной платы в установленные договором сроки.
Так, в соответствии с п. 5.2 спорного договора, арендная плата перечисляется арендодателю ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным.
Статьей 530 ЦК Украины предусмотрено, что в случае, если в обязательстве установленный срок его исполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок.
Из материалов дела следует, согласно банковской выписке по счету задолженность по арендной плате за март, апрель, май 2014 года осуществлена 30.06.2014 года, то есть до подачи уточненного искового заявления, в котором изменены основания иска, в частности основание расторжение договора в связи с несвоевременной оплатой арендной платы. (л.д. 11-12 том 2)
Как пояснил ответчик, задолженность образовалась в результате изменения счетов в банках в связи с принятием 21.03.2014 года в состав Российской Федерации Республики Крым и города Севастополя, о чем не возражал представитель истца в судебном заседании.
Таким образом, истец, указывая на существенность нарушения данного условия договора, не обосновал какие убытки понес истец в связи с несвоевременной оплатой ответчику денежных средств по арендной плате и что недополучил истец в связи с этим нарушением.
При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что оснований для определения указанного нарушения условий договора, как существенное нарушение, которое может повлечь расторжение договора, не имеется.
Кроме того, истец в исковом заявлении как на основание расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением его условий, указал на невыполнение условия договора по страхованию объекта аренды в течение 90 суток после заключения договора.
Так, п. 3.1.7 спорного договора предусмотрено, что арендатор обязуется в течение 90 суток после заключения договора аренды застраховать арендованное имущество.
Указанное обязательство ответчик не выполнил, о чем он не возражал в судебном заседании.
В доказательство невыполнения обязательства истец предоставил договор страхования арендованного имущества, заключенный им на год со страховой компанией "Астарта" (с 05.07.2010 по 05.07.2011).
Вместе с тем, истец, кроме как указания на то, что данное условие является существенным при заключении договора, не обосновал существенность его нарушения, а именно не указал и не предоставил доказательства того, какие убытки понес он в связи с невыполнение данного условия договора и что недополучил истец в связи с этим нарушением.
Таким образом, коллегия судей также лишена возможности определить указанное нарушение условия договора аренды, как существенное нарушение, которое влечет расторжение договора аренды.
Следующим основанием для расторжения договора в связи с существенным нарушением условий договора, истец указал на то, что ответчик нарушил п. 3.1.1. спорного договора, которым арендатор обязуется использовать арендуемое имущество в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора, должен придерживаться режима эксплуатации и сохранения арендованного имущества в соответствии с технической документацией.
Истец полагает, что нарушение указанного условия договора выразилось в неполучении ответчиком разрешительной документации пользования недрами для добычи подземных вод, при этом ссылаясь на ст. 19, 21, 56 Кодекса Украины о недрах.
Однако с такими доводами истца не может согласиться коллегия судей по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 19, 21 Кодекса Украины о недрах, недра предоставляются в пользование предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам только при наличии у них специального разрешения на пользование участком недр. Недра в пользование для добычи пресных подземных вод предоставляется на основании специального разрешения, выдаваемого после предварительного согласования с Советом Министров АР Крым, центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере охраны труда, и центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере санитарного и эпидемиологического благополучия населения.
Судом установлено, что ответчиком в возражение указанных доводов истца предоставлено разрешение на специальное водопользование от 22.06.2010 года на срок до 01.06.2020 года N УКР-КРЫ N 1703, выданное Республиканским комитетом Автономной Республики Крым по охране окружающей природной среды, согласованное с органами государственного санитарного надзора, с органами геологии, местным Советом, с управлением госэкологической инспекцией. (л.д. 22-27 том 2)
Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, договор аренды не содержит условий определяющих возможность заключения договора аренды, наличием либо отсутствием у арендатора разрешения на специальное водопользование или лицензии. Предметом договора аренды является имущество, принадлежащее арендодателю. Указанное имущество, по своему целевому назначению, предназначено, в том числе, и для подъема подземных вод. Доказательств того, что ответчик использует указанное имущество не по целевому назначению, вопреки режиму эксплуатации и хранения указанного арендованного имущества, истцом суду не представлено. Доказательств того, что ответчик привлекался к ответственности в сфере природоохранного законодательства, в том числе за самовольное использование недрами (водой), суду также не предоставлено.
При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что доводы истца о существенном нарушении условий договора, которые влекут в соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК Украины расторжение договора, являются несостоятельными.
Вместе с тем, истцом также в качестве основания для расторжения договора аренды коммунального имущества указано существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора.
Так, под существенным изменением обстоятельств истец подразумевает следующие обстоятельства. На момент заключения договора аренды отношения об оплате земли регулировались Законом Украины "О плате за землю", которым предусматривалось, что органы местного самоуправления освобождаются от земельного налога. В связи с принятием Налогового кодекса Украины 02.12.2010 года п. 287.7 ст. 287 было предусмотрено, что налог на площади, предоставленные в аренду под отдельными строениями (сооружениями), исчисляется с даты заключения договора аренды строения. Таким образом, истец был вынужден за счет местного бюджета покрыть расходы по земельному налогу за земельные участки, на которых расположено арендованное ЧП "Юрост-Крым" имущество и в дальнейшем оплачивать земельный налог. При таких обстоятельствах, сумма арендной платы по спорному договору является меньше, чем расходы истца по уплате земельного налога. При этом истец ссылается на то, что ответчик отказывается вносить изменения в условия договора и заключать договор аренды земельного участка, на котором расположено арендованное имущество.
В соответствии ст. 652 ГК Украины, в случае существенного изменения обстоятельств, при которых стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут с согласия сторон, если иное не установлено договором или не вытекает из сути обязательства. Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на иных условиях.
Если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут по решению суда по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит, изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались, выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора, из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, для расторжения договора по указанным основаниям истцу надлежит доказать суду наличие одновременно четырех обстоятельств, с которыми закон связывает возможность расторжения договора.
Так, судом установлено, что обстоятельствами, которые существенно изменились и которыми истец обосновывает свои требования, является изменение действующего законодательства в сфере оплаты за землю, в связи с чем изменилась экономическая ситуация.
Однако коллегия судей не может согласиться с приведенными доводами истца, поскольку предметом спорного договора является коммунальное имущество, а не земельный участок, при этом аренда земельного участка, на котором расположено арендованное имущество, может являться предметом отдельного договора. Однако доказательств того, что истец обращался к ответчику с предложением заключить отдельный договор аренды земельного участка, а также внесения изменений в существующий договор аренды имущества, суду не предоставлено.
В ходе судебного заседания представитель истца пояснил судебной коллегии, что в порядке, предусмотренном законодательством, в письменном виде Совет не обращался к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды или заключении отдельного договора аренды земельного участка.
Также коллегия судей считает необходимым обратить внимание истца на то, что изменение экономической ситуации является коммерческим риском сторон договора, и поэтому эти обстоятельства не могут считаться основаниями для изменения или расторжения договора аренды (найма).
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, а также для отмены либо изменения решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями законодательства действующего на момент рассмотрения дела.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд-
постановил:
Апелляционную жалобу Советского поселкового совета оставить без удовлетворения, решение хозяйственного суда Республики Крым от 22 августа 2014 года по делу N А83-13/2014 без изменения.
Председательствующий
Н.И.СИКОРСКАЯ
Судьи
О.А.ЛАТЫНИН
Е.А.ОСТАПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)