Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от открытого акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург" Смирновой И.В. (доверенность от 24.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.06.2013 (судья Ефименко С.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2013 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А21-2512/2013,
установил:
Открытое акционерное общество "Банк "Санкт-Петербург", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 64, лит. А, ОГРН 1027800000140 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446 (далее - Управление Росреестра), оформленного сообщением от 18.01.2013 N 09/470/2012-058, в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода от заявителя к Созинову Владимиру Леонидову права собственности на земельный участок площадью 100 000 кв. м с кадастровым номером 39:01:031112:32, расположенный по адресу: Калининградская обл., Багратионовский р-н, п. Приморское, на основании договора от 12.12.2012 купли-продажи указанного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Созинов Владимир Леонидович.
Решением от 24.06.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.10.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Банк, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов представленным в материалы дела доказательствам, просит отменить решение от 24.06.2013 и постановление от 15.10.2013 и удовлетворить заявленные требования.
Податель жалобы указывает на следующее: суды сделали неправильный вывод о том, что Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок по причине отсутствия отказа субъекта Российской Федерации от преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; суды не учли, что Банк направил в адрес правительства Калининградской области (далее - Правительство) документы, достаточные для идентификации спорного участка, но указанные документы были возвращены заявителю вместе с заключением правового управления Правительства, в котором указано, что оно не является отказом от реализации преимущественного права Калининградской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) Правительство в течение тридцати дней со дня поступления извещения не уведомило Банк об отказе от покупки или о намерении приобрести спорный участок, заявитель был вправе продать указанный земельный участок; законодательством не предусмотрена обязанность заявителя предоставлять на государственную регистрацию какой-либо документ от субъекта Российской Федерации в случае, если последний не уведомил продавца в письменной форме о намерении приобрести продаваемый участок, поэтому у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации; неверен вывод судов о том, что договор купли-продажи спорного участка совершен с нарушением преимущественного права Калининградской области на покупку указанного участка.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Банка поддержал доводы жалобы.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Банку на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 100 000 кв. м с кадастровым номером 39:01:031112:32, расположенный по адресу: Калининградская обл., Багратионовский р-н, п. Приморское, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения (свидетельство о государственной регистрации права от 18.01.2011 серии 39-АА N 889554).
Банк (продавец) и Созинов В.Л. (покупатель) 12.12.2012 заключили договор купли-продажи указанного земельного участка.
По условиям названного договора оплата земельного участка и его передача покупателю предусмотрены после государственной регистрации перехода права собственности.
Банк и Созинов В.Л. 13.12.2012 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на названный земельный участок.
Управление Росреестра направило 19.12.2012 в адрес Банка уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на основании пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), указав следующее: в нарушение требований статьи 8 Закона N 101-ФЗ и статьи 37 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" (далее - Закон N 105) Банк не представил отказ субъекта Российской Федерации - Калининградской области от преимущественного права покупки названного участка, а также документ, свидетельствующий о передаче покупателю этого участка.
Поскольку Банк указанные документы не направил в Управление Росреестра, последнее сообщением от 18.01.2013 N 09/470/2012-058 уведомило Банк об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, сославшись на четвертый абзац пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
Банк, считая отказ регистрирующего органа незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В обоснование требований Банк указал следующее: 07.03.2012 он направил Правительству извещение о намерении продать принадлежащий ему на праве собственности спорный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приложив необходимые документы; Правительство не стало рассматривать эти документы и возвратило их Банку вместе с заключением правового управления от 11.03.2012 N 464/13; поскольку Правительство не уведомило Банк ни об отказе от покупки участка, ни о намерении его приобрести, Банк продал этот участок Созинову В.Е.; Законом N 122-ФЗ не предусмотрена обязанность продавца представлять в регистрирующий орган документы, свидетельствующие об отказе субъекта Российской Федерации от покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; Управление Росреестра могло самостоятельно в порядке информационного взаимодействия запросить у Правительства названные сведения; договором купли-продажи от 12.12.2012 предусмотрено, земельный участок будет передан покупателю после государственной регистрации перехода права собственности, поэтому Управление Росреестра неправомерно отказало в регистрации по причине непредставления акта о передаче участка.
В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных названными нормами права оснований для удовлетворения заявления Банка, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным названной статьей.
Согласно пункту 4 этой же статьи сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Аналогичные положения содержатся в статье 37 Закона N 105.
Согласно пункту 2 статьи 37 Закона N 105 порядок рассмотрения вопросов о реализации преимущественного права Калининградской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже и перечень необходимых для этого документов определяется высшим исполнительным органом государственной власти Калининградской области.
Порядок рассмотрения вопросов о реализации преимущественного права Калининградской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже утвержден постановлением Правительства от 08.05.2006 N 307 (далее - Порядок рассмотрения).
Подпунктами 1, 2, 5 пункта 4 Порядка рассмотрения установлена обязанность продавца земельного участка приложить к извещению о намерении продать свой участок кадастровый паспорт участка, содержащий сведения о продаваемом участке, картографический материал, позволяющий однозначно идентифицировать местоположение участка, заверенный подписью и печатью кадастрового инженера, а также копии документов, подтверждающих полномочия представителя собственника продаваемого земельного участка в случае представления интересов последнего.
Согласно пункту 8 Закона N 105 извещение не рассматривается, а сделка в случае ее заключения считается совершенной с нарушением права преимущественного покупки при несоблюдении продавцом земельного участка Порядка рассмотрения.
Как видно из материалов дела, Правительство, возвращая 14.03.2012 Банку документы, связанные с реализацией им спорного земельного участка, указало, что в извещении о намерении продать участок Банк в нарушение статьи 8 Закона N 101-ФЗ не указал срок для осуществления взаиморасчетов; в нарушение подпунктов 1 и 2 пункта 4 Порядка рассмотрения не представил оригинал кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости), картографические материалы, позволяющие однозначно идентифицировать местоположение продаваемого участка, копии документов, подтверждающих полномочия представителя собственника продаваемого участка. Правительство также указало заявителю, что данное заключение не является отказом от реализации преимущественного права Калининградской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Исследовав представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку Банк не представил в регистрирующий орган документы, свидетельствующие о соблюдении требований статьи 8 Закона N 101-ФЗ, акты о передаче спорного участка покупателю, Банком не был соблюден порядок извещения высшего исполнительного органа государственной власти Калининградской области о намерении продать спорный земельный участок. Суд признал несостоятельным довод Банка о том, что Управление Росреестра могло в порядке информационного взаимодействия получить у Правительства сведения о том, принималось им решение по поводу приобретения названного земельного участка, поскольку в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.06.2012 N 1123-р такие сведения не включены в перечень сведений, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации.
Апелляционный суд признал неверным вывод суда первой инстанции об обязанности Банка представить на регистрацию документы, подтверждающие передачу от продавца к покупателю спорного земельного участка. Вместе с тем апелляционный суд оставил решение от 24.06.2013 без изменения, поскольку признал, что Управление Росреестра обоснованно отказало в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на спорный участок, так как Банк не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие, что при совершении спорной сделки был соблюден порядок, предусмотренный статьей 8 Закона N 101-ФЗ.
Кассационная инстанция считает, что суды правильно отказали в удовлетворении требований Банка.
Пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; если иное не установлено названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Абзацем вторым пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ предусмотрена обязанность регистрирующего органа провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
В силу абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Поскольку пунктом 4 статьи 8 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна, то для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения продавец обязан представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение требований названного Закона.
Между тем Банк не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение процедуры извещения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок в соответствии с требованиями Закона N 101-ФЗ, или документы об отказе государственного органа от покупки спорного участка.
При отсутствии указанных документов регистрирующий орган был лишен возможности провести государственную регистрацию перехода права собственности в соответствии с требованиями действующего законодательства о соблюдении продавцом процедуры извещения субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В связи с тем, что Банк при подаче кассационной жалобы уплатил государственную пошлину в большем размере, чем установлено статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, ему надлежит возвратить из федерального бюджета 1000 руб., уплаченных по платежному поручению от 26.11.2013 N 98341567.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.06.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2013 по делу N А21-2512/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург" - без удовлетворения.
Возвратить открытому акционерному обществу "Банк "Санкт-Петербург", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 64, лит. А, ОГРН 1027800000140, из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе, излишне уплаченной по платежному поручению от 26.11.2013 N 98341567.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 23.01.2014 ПО ДЕЛУ N А21-2512/2013
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2014 г. по делу N А21-2512/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от открытого акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург" Смирновой И.В. (доверенность от 24.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.06.2013 (судья Ефименко С.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2013 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А21-2512/2013,
установил:
Открытое акционерное общество "Банк "Санкт-Петербург", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 64, лит. А, ОГРН 1027800000140 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446 (далее - Управление Росреестра), оформленного сообщением от 18.01.2013 N 09/470/2012-058, в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода от заявителя к Созинову Владимиру Леонидову права собственности на земельный участок площадью 100 000 кв. м с кадастровым номером 39:01:031112:32, расположенный по адресу: Калининградская обл., Багратионовский р-н, п. Приморское, на основании договора от 12.12.2012 купли-продажи указанного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Созинов Владимир Леонидович.
Решением от 24.06.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.10.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Банк, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов представленным в материалы дела доказательствам, просит отменить решение от 24.06.2013 и постановление от 15.10.2013 и удовлетворить заявленные требования.
Податель жалобы указывает на следующее: суды сделали неправильный вывод о том, что Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок по причине отсутствия отказа субъекта Российской Федерации от преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; суды не учли, что Банк направил в адрес правительства Калининградской области (далее - Правительство) документы, достаточные для идентификации спорного участка, но указанные документы были возвращены заявителю вместе с заключением правового управления Правительства, в котором указано, что оно не является отказом от реализации преимущественного права Калининградской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) Правительство в течение тридцати дней со дня поступления извещения не уведомило Банк об отказе от покупки или о намерении приобрести спорный участок, заявитель был вправе продать указанный земельный участок; законодательством не предусмотрена обязанность заявителя предоставлять на государственную регистрацию какой-либо документ от субъекта Российской Федерации в случае, если последний не уведомил продавца в письменной форме о намерении приобрести продаваемый участок, поэтому у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации; неверен вывод судов о том, что договор купли-продажи спорного участка совершен с нарушением преимущественного права Калининградской области на покупку указанного участка.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Банка поддержал доводы жалобы.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Банку на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 100 000 кв. м с кадастровым номером 39:01:031112:32, расположенный по адресу: Калининградская обл., Багратионовский р-н, п. Приморское, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения (свидетельство о государственной регистрации права от 18.01.2011 серии 39-АА N 889554).
Банк (продавец) и Созинов В.Л. (покупатель) 12.12.2012 заключили договор купли-продажи указанного земельного участка.
По условиям названного договора оплата земельного участка и его передача покупателю предусмотрены после государственной регистрации перехода права собственности.
Банк и Созинов В.Л. 13.12.2012 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на названный земельный участок.
Управление Росреестра направило 19.12.2012 в адрес Банка уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на основании пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), указав следующее: в нарушение требований статьи 8 Закона N 101-ФЗ и статьи 37 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" (далее - Закон N 105) Банк не представил отказ субъекта Российской Федерации - Калининградской области от преимущественного права покупки названного участка, а также документ, свидетельствующий о передаче покупателю этого участка.
Поскольку Банк указанные документы не направил в Управление Росреестра, последнее сообщением от 18.01.2013 N 09/470/2012-058 уведомило Банк об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, сославшись на четвертый абзац пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
Банк, считая отказ регистрирующего органа незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В обоснование требований Банк указал следующее: 07.03.2012 он направил Правительству извещение о намерении продать принадлежащий ему на праве собственности спорный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приложив необходимые документы; Правительство не стало рассматривать эти документы и возвратило их Банку вместе с заключением правового управления от 11.03.2012 N 464/13; поскольку Правительство не уведомило Банк ни об отказе от покупки участка, ни о намерении его приобрести, Банк продал этот участок Созинову В.Е.; Законом N 122-ФЗ не предусмотрена обязанность продавца представлять в регистрирующий орган документы, свидетельствующие об отказе субъекта Российской Федерации от покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; Управление Росреестра могло самостоятельно в порядке информационного взаимодействия запросить у Правительства названные сведения; договором купли-продажи от 12.12.2012 предусмотрено, земельный участок будет передан покупателю после государственной регистрации перехода права собственности, поэтому Управление Росреестра неправомерно отказало в регистрации по причине непредставления акта о передаче участка.
В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных названными нормами права оснований для удовлетворения заявления Банка, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным названной статьей.
Согласно пункту 4 этой же статьи сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Аналогичные положения содержатся в статье 37 Закона N 105.
Согласно пункту 2 статьи 37 Закона N 105 порядок рассмотрения вопросов о реализации преимущественного права Калининградской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже и перечень необходимых для этого документов определяется высшим исполнительным органом государственной власти Калининградской области.
Порядок рассмотрения вопросов о реализации преимущественного права Калининградской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже утвержден постановлением Правительства от 08.05.2006 N 307 (далее - Порядок рассмотрения).
Подпунктами 1, 2, 5 пункта 4 Порядка рассмотрения установлена обязанность продавца земельного участка приложить к извещению о намерении продать свой участок кадастровый паспорт участка, содержащий сведения о продаваемом участке, картографический материал, позволяющий однозначно идентифицировать местоположение участка, заверенный подписью и печатью кадастрового инженера, а также копии документов, подтверждающих полномочия представителя собственника продаваемого земельного участка в случае представления интересов последнего.
Согласно пункту 8 Закона N 105 извещение не рассматривается, а сделка в случае ее заключения считается совершенной с нарушением права преимущественного покупки при несоблюдении продавцом земельного участка Порядка рассмотрения.
Как видно из материалов дела, Правительство, возвращая 14.03.2012 Банку документы, связанные с реализацией им спорного земельного участка, указало, что в извещении о намерении продать участок Банк в нарушение статьи 8 Закона N 101-ФЗ не указал срок для осуществления взаиморасчетов; в нарушение подпунктов 1 и 2 пункта 4 Порядка рассмотрения не представил оригинал кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости), картографические материалы, позволяющие однозначно идентифицировать местоположение продаваемого участка, копии документов, подтверждающих полномочия представителя собственника продаваемого участка. Правительство также указало заявителю, что данное заключение не является отказом от реализации преимущественного права Калининградской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Исследовав представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку Банк не представил в регистрирующий орган документы, свидетельствующие о соблюдении требований статьи 8 Закона N 101-ФЗ, акты о передаче спорного участка покупателю, Банком не был соблюден порядок извещения высшего исполнительного органа государственной власти Калининградской области о намерении продать спорный земельный участок. Суд признал несостоятельным довод Банка о том, что Управление Росреестра могло в порядке информационного взаимодействия получить у Правительства сведения о том, принималось им решение по поводу приобретения названного земельного участка, поскольку в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.06.2012 N 1123-р такие сведения не включены в перечень сведений, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации.
Апелляционный суд признал неверным вывод суда первой инстанции об обязанности Банка представить на регистрацию документы, подтверждающие передачу от продавца к покупателю спорного земельного участка. Вместе с тем апелляционный суд оставил решение от 24.06.2013 без изменения, поскольку признал, что Управление Росреестра обоснованно отказало в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на спорный участок, так как Банк не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие, что при совершении спорной сделки был соблюден порядок, предусмотренный статьей 8 Закона N 101-ФЗ.
Кассационная инстанция считает, что суды правильно отказали в удовлетворении требований Банка.
Пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; если иное не установлено названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Абзацем вторым пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ предусмотрена обязанность регистрирующего органа провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.
В силу абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Поскольку пунктом 4 статьи 8 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна, то для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения продавец обязан представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение требований названного Закона.
Между тем Банк не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение процедуры извещения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок в соответствии с требованиями Закона N 101-ФЗ, или документы об отказе государственного органа от покупки спорного участка.
При отсутствии указанных документов регистрирующий орган был лишен возможности провести государственную регистрацию перехода права собственности в соответствии с требованиями действующего законодательства о соблюдении продавцом процедуры извещения субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В связи с тем, что Банк при подаче кассационной жалобы уплатил государственную пошлину в большем размере, чем установлено статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, ему надлежит возвратить из федерального бюджета 1000 руб., уплаченных по платежному поручению от 26.11.2013 N 98341567.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.06.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2013 по делу N А21-2512/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург" - без удовлетворения.
Возвратить открытому акционерному обществу "Банк "Санкт-Петербург", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 64, лит. А, ОГРН 1027800000140, из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе, излишне уплаченной по платежному поручению от 26.11.2013 N 98341567.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)