Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2014 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей: Годило Н.Н., Бейтуганова З.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Днепровским А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Восход" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.11.2013 по делуN А20-2216/2013 (судья Шогенов Х.Н.) по заявлению ООО "Восход" (с. Пролетарское, ОГРН 1060716006196) к местной администрации Прохладненского муниципального района (г. Прохладный), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике о признании недействительным ненормативного правового акта, исключении записи из ЕГРЮЛ и обязании заключить договор аренды; по встречному иску местной администрации Прохладненского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью "Восход" о расторжении договора аренды, изъятии земельного участка и взыскании 2 939 156,59 руб.; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", местная администрация сельского поселения Пролетарское Прохладненского муниципального района; при участии в судебном заседании представителей: от ООО "Восход" - Могилевская С.М. (доверенность от 12.01.2014), от местной администрации Прохладненского муниципального района - Беленина Е.Ю. (доверенность от 09.04.2014 N 20/1618),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Восход" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к местной администрации Прохладненского муниципального района (далее - администрация) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике в лице Прохладненского отдела (далее - регистрирующий орган) о признании недействительным постановления администрации N 252 от 10.04.2013, обязании регистрирующего органа исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись от 10.01.2013 о государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования общества на земельный участок, площадью 4242,77 га, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в границах муниципального образования сельского поселения Пролетарское Прохладненского муниципального района, обязании администрации заключить с обществом договор аренды указанного земельного участка в соответствии с постановлением N 1245 от 14.12.2012.
Администрация предъявила встречный иск к обществу о взыскании задолженности по договору аренды N 285 от 01.10.2007 в сумме 2 939 156,59 руб., расторжении данного договора, возврате земельных участков предоставленных договору, признании незаключенным договора аренды земельного участка N 62 от 14.12.2012 и обязании передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 4242,77 га с кадастровым номером 07-07-05/002/2008-433 (уточненные требования).
Решением суда от 28.11.2013 в удовлетворении исковых требований отказано, встречный иск администрации удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что право постоянного (бессрочного) пользования у общества не возникло, поскольку оно не могло быть приобретено на торгах у предприятия - должника в силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), исключающего возможность распоряжения земельными участками, принадлежащими их правообладателям на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сделка купли-продажи, послужившая основанием для государственной регистрации права, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) является недействительной (ничтожной). Общество не может быть отнесено к субъектам, имеющим право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в порядке пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Суд пришел к выводу о наличии у общества задолженности по арендной плате.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 решение от 28.11.2013 отменено в части отказа в удовлетворении требований общества о признании недействительным постановления администрации N 252 от 10.04.2013, удовлетворения встречного иска администрации и распределения судебных расходов. В отмененной части по делу принят новый судебный акт. Апелляционный суд признал недействительным постановление администрации N 252 от 10.04.2013, возложив на нее обязанность в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в двухнедельный срок с момента принятия судебного акта подготовить и направить обществу проект договора аренды земельных участков (общей площадью 4242,77 га) из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах Пролетарского сельского поселения Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики, в соответствии с постановлением администрации N 1245 от 14.12.2012. В удовлетворении встречного иска администрации отказано. В остальной части решение от 28.11.2013 оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции указал, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками включается в конкурсную массу предприятия - должника (ЗАО работников "Народное предприятие "Рассвет"; далее - предприятие), поскольку, несмотря на законодательный запрет распоряжения им (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса), представляет собой определенную имущественную ценность, отказ должника от которого сопряжен с нанесением ущерба интересам его кредиторов. С учетом изложенного конкурсный управляющий предприятия правомерно выставил на торги право постоянного (бессрочного) пользования, принадлежащее должнику. В такой ситуации у суда первой инстанции не имелось условий для вывода об отсутствии у общества оснований для возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения площадью 4242,77 га в связи с недействительностью (ничтожностью) договора N 2/1 от 28.09.2012. Поскольку общество относится к субъектам, названным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона, постановление администрации N 252 от 10.04.2013 является незаконным. Уклонение заинтересованного лица от предоставления в аренду заявителю земельных участков служит достаточным условием для возложения на него обязанности подготовить и направить обществу проект договора аренды земельных участков в соответствии с ранее принятым постановлением от 14.12.2012 N 1245. Договор аренды N 62 от 14.12.2012 не может служить доказательством восстановления нарушенных прав общества, поскольку он подписан сторонами до признания недействительным в судебном порядке постановления N 252 от 10.04.2013. Отказывая в удовлетворении встречного иска, апелляционный суд исходил из факта включения земельного участка площадью 1629,29 га в состав земельного участка площадью 4242,77 га, принадлежащего предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку доказательства прекращения данного права предприятия в материалы дела не представлены, администрация не обладала полномочиями на передачу земельного участка в аренду. Данное обстоятельство влечет недействительность (ничтожность) договора аренды N 285 от 01.10.2007, что исключает возможность взыскания арендной платы за пользование землей в пользу администрации. Ничтожность договора аренды влечет отказ в удовлетворении требования о его расторжении в судебном порядке. В удовлетворении иска в части возврата арендодателю земельного участка, переданного по договору N 285 от 01.10.2007, а также участков площадью 4242,77 га апелляционный суд отказал в связи с наличием у общества титула ограниченного вещного права (права постоянного (бессрочного) пользования). Требования администрации о признании незаключенным договора аренды N 62 от 14.12.2012 не направлены на восстановление нарушенных прав, что влечет отказ в их удовлетворении.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2014 постановление апелляционного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
Окружной суд со ссылкой на постановление Президиума ВАС РФ N 4344/11 от 20.09.2011 указал, что возможность включения в конкурсную массу земельных участков, принадлежащих предприятию-банкроту на праве постоянного (бессрочного) пользования, не отменяет законодательный запрет на распоряжение такими участками до момента переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. В целях последующего отчуждения земельного участка (или права аренды) конкурсный управляющий должен был переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или заключить договор аренды. Такие доказательства в материалах дела не представлены. Исключение из данного правила составляют случаи, когда в соответствии с Законом о несостоятельности конкурсный управляющий отчуждает сельскохозяйственное предприятие как имущественный комплекс (ст. 179 Закона о банкротстве), находящийся на земельных участках, принадлежащих предприятию-банкроту на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Суду апелляционной инстанции предписано исследовать вопрос о способе реализации имущества предприятия в конкурсном производстве, в результате которого с обществом заключен договор N 2/1 от 28.09.2012, и установить, отчуждалось ли в данном случае имущество должника по правилам статьи 179 Закона о банкротстве, включалось ли право постоянного (бессрочного) пользования в отчет об оценке предприятия как имущественного комплекса, отчуждались ли объекты предприятия иным (помимо общества) лицам.
В отношении требования администрации о взыскании арендной платы по договору N 285 от 01.10.2007 кассационный суд со ссылкой на постановление Президиума ВАС РФ N 8467/10 от 16.11.2010 указал, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. На основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 ГК РФ с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд должен был самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. В этой связи требование администрации о взыскании платы за пользование земельным участком подлежало рассмотрению как реституционное. Апелляционному суду также предписано установить основания, по которым администрация распоряжается земельными участками (п. 10 ст. 3, ст. 3.1 Вводного закона), поскольку вопрос о наличии у администрации права распоряжения земельными участками общей площадью 4242,77 га и 1629,29 га, определение оснований для владения ими обществом имеет существенное значение для квалификации и правильного разрешения требований администрации о возврате земельных участков.
В судебном заседании представитель общества доводы жалобы поддержал, просил отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Также пояснил, что отчуждение предприятием земельного участка с кадастровым номером 07-07-05/002/2008-433, общей площадью 4242,77 га произведено в ходе конкурсного производства в составе всего имущественного комплекса предприятия по договору купли-продажи N 2 от 14.06.2012. Поскольку предметом данного договора являлась продажа, в том числе и движимого имущества, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество по данной сделке. В этой связи сторонами формально, в целях государственной регистрации, был заключен договор купли-продажи N 2/1 от 28.09.2012, предусматривающий отчуждение исключительно недвижимого имущества предприятия, в том числе спорного земельного участка.
Представитель администрации просил оставить решение суда без изменения, как законное и обоснованное, ходатайствовал об отложении судебного заседания для предоставления возможности ознакомиться с документами общества, поступившими в суд апелляционной инстанции 26.09.2014.
Ходатайство судом рассмотрено и отклонено в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ. Заявитель не лишен был возможности ознакомиться с представленными документами за день до судебного заседания, а именно 29.09.2014 и подготовить соответствующие возражения при необходимости. Кроме того, в ходе судебного заседания представителю администрации предоставлена возможность ознакомиться с документами истца.
Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили, на основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение от 28.11.2013 подлежит частичной отмене с принятием по делу нового судебного акта, исходя из следующего.
Как видно из материалов дела, 01.10.2007 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 285, по условиям которого арендатору во временное пользование предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами, 07:04:5000000:138, 07:04:4900000:269, 07:04:4900000:270 (т. 1, л.д. 81-87; т. 2 л.д. 55-58).
Согласно имеющимся в деле кадастровым паспортам на эти земельные участки (выписки из государственного кадастра недвижимости; т. 4 л.д. 38-66) государственная собственность на них не разграничена, следовательно, администрация вправе была распоряжаться ими на основании пункта 10 статьи 3 Вводного закона.
За предприятием 24.06.2008 на основании решения исполнительного комитета Прохладненского районного Совета народных депутатов КБАССР N 88 от 26.02.1981 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 6801 га с кадастровым (условным) номером 07-07-05/002/2008-433 (т. 1 л.д. 88).
Предприятие в лице конкурсного управляющего (продавец) и общество (покупатель) 28.09.2012 заключили договор N 2/1 купли-продажи объектов недвижимого имущества (административное здание, здание столовой, здание пекарни, навес для с/х машин, здание заправки, водонакопитель, внутрихозяйственная оросительная сеть, водонакопитель с островом, водонакопитель) и земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 4242,77 га, кадастровый (условный) номер 07-07-05/002/2008-433, принадлежащего продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании решения исполнительного комитета N 88 от 26.02.1981 (т. 3 л.д. 115-120).
На основании этой сделки за обществом зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения площадью 4242,77 га с кадастровым (условным) номером 07-07-05/002/2008-433, расположенным в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское (т. 1 л.д. 12).
Общество 31.10.2012 обратилось в администрацию с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 4242,77 га, а также просило прекратить действие договора N 285 от 01.10.2007 в связи с нахождением арендуемых земельных участков в границах участка, право пользования которым возникло в связи с приобретением прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством (т. 2 л.д. 66, 67).
Постановлением администрации N 1245 от 14.12.2012 прекращено право постоянного (бессрочного) общества в отношении земельного участка площадью 4242,77 га (п. 1). Земельные участки, образованные из данного участка, предоставлены заявителю в аренду на 49 лет (т. 1 л.д. 14, 15).
Администрация и общество 14.12.2012 подписали договор N 62 аренды земельных участков общей площадью 4242,77 га (т. 3, л.д. 152-156).
Постановлением администрации N 252 от 10.04.2013 внесены изменения в пункты 3 - 5 постановления N 1245 от 14.12.2012, предусматривающие передачу в аренду обществу спорных земельных участков. Отделу земельных ресурсов администрации предписано в течение одного месяца с момента подписания акта приема-передачи земель обеспечить дальнейшее вовлечение в сельскохозяйственный оборот земельных участков общей площадью 2550,2770 га (земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:4500000:307, 07:04:4400000:271, 07:04:4500000:306, 07:04:4400000:270, 07:04:4500000:308, 07:04:4400000:272, 07:04:4500000:309, 07:04:4400000:273; т. 1 л.д. 16).
Общество, полагая, что постановление администрации N 252 от 10.04.2013 противоречит закону и препятствует переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, обратилось с заявлением в арбитражный суд.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом условий договора аренды N 285 от 01.10.2007, предъявила встречное исковое заявление.
В целях исполнения указаний кассационного суда (постановление от 04.08.2014), апелляционный суд истребовал у Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики дело N А20-1116/2011 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО работников "Народное предприятие "Рассвет".
Из материалов этого дела следует, что в рамках конкурсного производства, открытого в отношении предприятия, в соответствии со статьями 130, 179 Закона о банкротстве конкурсным управляющим произведена оценка рыночной стоимости предприятия как имущественного комплекса. Согласно отчету N 001-12-ОИК от 27.01.2012 независимого оценщика Вербниковой И.Ю. стоимость имущества должника составила 4 927 000 руб. В составе имущества должника в отчет включено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (земли сельскохозяйственного назначения) общей площадью 6 801 га (свидетельство от 24.06.2008).
В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Закона о банкротстве в газете "Прохладненские известия" от 03.05.2012 конкурсным управляющим размещено объявление о продаже имущественного комплекса. Также направлены письма сельхозпроизводителям, чьи земельные участки непосредственно прилегают к земельному участку предприятия, с предложением подачи заявки о намерении воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества должника.
В установленный срок поступила только одна заявка от ООО "Восход" (письмо N 60 от 11.05.2012). Поскольку от иных лиц заявок на участие в торгах не поступило, сторонами заключен договор купли-продажи N 2 от 14.06.2012 на основании которого общество приобрело у предприятия имущественный комплекс, в том числе здания, сооружения, сельскохозяйственную технику, оборудование, производственно-хозяйственный инвентарь, а также право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07-07-05/002/2008-433 общей площадью 6801 га, расположенным по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Прохладненский район, в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское (свидетельство о государственной регистрации от 24.06.2008).
Согласно отчету конкурсного управляющего от 21.09.2012 имущество предприятия не пригодное к использованию по цене "лома" реализовано ООО СХП "Заря" (на сумму 638 000 руб.), остальное имущество продано по договору N 2 от 14.06.2012 ООО "Восход". Денежные средства от продажи перечислены покупателями на расчетный счет должника. Иным лицам, имущество предприятия не отчуждалось.
Апелляционным судом также установлено, что постановлением администрации N 653 от 30.06.2011 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования предприятия земельным участком, расположенным в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское, общей площадью 2558,23 га (т. 2 л.д. 61), в связи с чем на дату заключения договора N 2 от 14.06.2012 в постоянном бессрочном пользовании предприятия находился земельный участок площадью не 6801 га, а 4242,77 га (6801-2558,23), который фактически и был отчужден в рамках указанного договора.
Факт продажи обществу участка площадью именно 4242,77 га подтверждается и подписанным сторонами договором N 2/1 от 28.09.2012, актом приема-передачи от 28.09.2012, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
На основании упомянутых договора и акта за обществом зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.10.2012 (т. 1 л.д. 12).
Таким образом, материалами дела N А20-1116/2011 и настоящего дела подтверждается факт продажи обществу земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07-07-05/002/2008-433 общей площадью 4242,77 га в составе единого имущественного комплекса.
Поскольку на момент продажи предприятие обладало правом постоянного бессрочного пользования земельным участком (свидетельство от 24.06.2008; т. 5 л.д. 38), следовательно, в соответствии со статьей 110 Закона о банкротстве, статьей 132 ГК РФ, указанное право перешло к обществу на основании договора N 2 от 14.06.2012 (N 2/1 от 28.09.2012).
В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у общества не возникло, является ошибочным.
Статьей 3 Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.
Данная норма введена с целью приведения ранее возникших титулов землепользования в соответствие с изменившимся законодательством.
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11 от 24.03.2005) даны разъяснения по вопросу о переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона, согласно которым лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 14711/05 от 21.03.2006 сформировал следующую правовую позицию. Одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Вводного закона и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.
Пунктом 2 статьи 3 Вводного закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).
Таким образом, право на переоформление, закрепленное в пункте 2 статьи 3 Вводного закона, представляет собой самостоятельное субъективное публичное право землепользователя, отличное от исключительного права, которым обладают собственники объектов недвижимости (статья 36 Земельного кодекса).
В примечании к статье 3 Вводного закона определен порядок (стадии) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Переоформление права на земельный участок включает в себя: подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 настоящей статьи; принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как видно из материалов дела, общество является субъектом, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона (владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования), следовательно, на него распространяется предусмотренная Вводным законом обязанность по переоформлению этого права.
Общество обратилось в администрацию с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 4242,77 га на право аренды.
Администрацией издано постановление N 1245 от 14.12.2012 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и предоставления его в аренду.
14.12.2012 на основании указанного постановления между администрацией и обществом подписан договор аренды земельного участка N 62.
Указанные действия сторон, с учетом имеющейся у общества обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования, не могут быть истолкованы иначе, чем реализация обществом специального (предусмотренного в статье 3 Вводного закона) правового механизма.
Общие основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предусмотрены статьей 45 Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено в добровольном либо принудительном порядке. Добровольный порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предполагает отказ от данного права на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного кодекса.
В рассматриваемом случае администрация и общество не преследовали самостоятельной цели по прекращению ограниченного вещного права землепользователя, а лишь имели намерение изменить титул пользования земельным участком.
Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования общества земельным участком обусловлено переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды на основании пункта 3 статьи 2 Вводного закона.
Принятие администрацией постановления N 252 от 10.04.2013, которым пункты 3 - 5 постановления N 1245 от 14.12.2012 о предоставлении обществу земельного участка в аренду признаны утратившими силу, фактически направлено на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования обществом земельным участком в обход установленной законом процедуры, что недопустимо.
Указанное постановление администрации не соответствует статьям 45 и 53 Земельного кодекса и нарушает право общества на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, предоставленное пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.
В этой связи требование о признании недействительным постановления администрации N 252 от 10.04.2013 подлежит удовлетворению на основании части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ.
Рассмотрение заявлений заинтересованных лиц (собственников объектов недвижимости, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования) о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При этом следует учитывать, что ответчиком по иску о понуждении к заключению договора является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа. В случае нарушения прав указанных лиц, последние вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ либо избрать способ защиты, предусмотренный статьей 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора по правилам искового производства; п. 4 постановления N 11 от 24.03.2005).
Предприятие реализовало право на судебную защиту, избрав один способов восстановления нарушенного права (Постановление Президиума ВАС РФ N 14711/05 от 21.03.2006), заявив требование о признании недействительным постановления администрации N 252 от 10.04.2013, которым отменено ранее изданное постановление N 1245 от 14.12.2012 о переоформлении обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, в порядке главы 24 АПК РФ.
В абзаце 4 пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации N 187-О от 12.05.2005 указано, что из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса в системной связи с иными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 4 постановления N 11 от 24.03.2005, в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает этот орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
С учетом правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума ВАС РФ N 12926/09 и N 13258/09 от 09.02.2010 относительно практики применения статьи 201 АПК РФ, надлежащим способом устранения допущенного нарушения прав и законных интересов общества в данном случае будет возложение на администрацию как на заинтересованное лицо обязанности подготовить проект договора аренды земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и направить его в определенный срок обществу.
Наличие подписанного администрацией и обществом договора аренды земельного участка N 62 от 14.12.2012 на основании постановления администрации N 1245 от 14.12.2012, нельзя считать доказательством восстановления нарушенных прав общества, поскольку данный договор подписан сторонами до признания в судебном порядке недействительным постановления администрации N 252 от 10.04.2013 (ст. 13 ГК РФ).
Требование общества о возложении на регистрирующий орган обязанности исключить из ЕГРП запись от 10.01.2013 о государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования общества на указанный земельный участок удовлетворению не подлежит, поскольку приобретение права аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона предполагает прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, что исключает возможность восстановления в ЕГРП записи о таком праве.
Для государственной регистрации права аренды, переоформленного в порядке пункта 2 статьи 3 Вводного закона, правовое значение имеет надлежащее оформление сторонами арендных правоотношений, в связи с чем наличие в ЕГРП записи о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования общества земельным участком не нарушает прав общества.
Встречные исковые требования администрации о взыскании 2 939 156,59 руб. задолженности по арендной плате основаны на договоре аренды N 285 от 01.10.2007, в рамках которого администрация (арендодатель) предоставила обществу (арендатору) во временное пользование земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:5000000:138, 07:04:4900000:269, 07:04:4900000:270, общей площадью 1483,9 га (с учетом уточнения площадей - 1629,29 га (т. 1, л.д. 81-87; т. 2 л.д. 55-58).
Судом апелляционной инстанции на основании сведений, представленных администрацией (т. 3 л.д. 7), установлено, что земельный участок общей площадью 1629,29 га является частью земельного участка площадью 4242,77 га, который в свою очередь входит в состав земельного участка площадью 6801 га, принадлежащего ранее предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании решения исполнительного комитета Прохладненского районного Совета народных депутатов КБАСС N 88 от 26.02.1981.
Таким образом, на момент заключения договора аренды N 285 от 01.10.2007 земельный участок площадью 1629,29 га принадлежал предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Поскольку доказательств прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предприятия данным земельным участком в установленном законом порядке либо отказа предприятия от указанного права материалы дела не содержат, администрация не вправе была совершать сделки по распоряжению этим земельным участком.
Учитывая, что передача администрацией земельного участка обществу в аренду произведена неправомерно, следовательно, договор N 285 от 01.10.2007 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ.
Кассационный суд в постановлении от 04.08.2014 указал, что в связи с ничтожностью данного договора, иск администрации о взыскании арендной платы необходимо рассматривать как требование о применении последствий недействительности сделки.
Ссылаясь на правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума ВАС РФ N 1744/11 от 07.06.2011 окружной суд разъяснил, что если будет установлено, что общество фактически пользовалось земельным участком без внесения предусмотренной договором платы, администрация (арендодатель по договору) на основании статьи 167 ГК РФ вправе в порядке применения последствий недействительности сделки требовать от ответчика возмещения такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой.
Факт передачи обществу в аренду земельного участка площадью 1483,9 га (с учетом уточнения площадей - 1629,29 га) подтверждается материалами дела (т. 1 л.д. 81-87, т. 2 л.д. 55-58).
Согласно уточненному расчету (т. 3 л.д. 111-113) требование о взыскании арендной платы заявлено за период с 01.01.2011 по 30.09.2013.
Поскольку апелляционным судом установлено, что земельный участок, переданный в аренду по договору N 285 от 01.10.2007 общей площадью 1629,29 га является частью земельного участка площадью 4242,77 га, на который с 09.10.2012 у общества возникло право постоянного бессрочного пользования (т. 1 л.д. 12), постольку оснований для взыскания с общества платы за пользование землей за период после 09.10.2012 у администрации не имеется. Оплате подлежит пользование земельным участком за период с 01.01.2011 по 08.10.2012.
Администрация произвела расчет задолженности исходя из условий договора N 285 от 01.10.2007 в редакции дополнительного соглашения к нему от 18.05.2010, которым годовая арендная плата предусмотрена в размере 2 258 648 руб.
Вместе с тем в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Вводного закона стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (ст. 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Постановлением Правительства N 582 от 16.07.2009 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила) и основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/2011 от 17.04.2012 содержится указание на то, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства N 582 для земель федеральной собственности.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 3 утвержденных постановлением Правительства N 582 Правил, арендная плата за земельный участок, предоставленный для сельскохозяйственного использования, за исключением случаев, указанных в подпункте "б", определяется в размере 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Как установлено судом, по договору N 285 от 01.10.2007 в аренду обществу были переданы земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:5000000:138, 07:04:4900000:269, 07:04:4900000:270.
Из имеющихся в деле кадастровых паспортов этих земельных участков (т. 4 л.д. 38-66) следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 07:04:5000000:138 составляет 28 565 760 руб., с кадастровым номером 07:04:4900000:269-9 070 887,84 руб., с кадастровым номером 07:04:4900000:270-20 585 111,36 руб. Следовательно, с учетом упомянутого выше правового регулирования, годовая арендная плата за эти земельные участки (0,6 процента от кадастровой стоимости) не должна превышать соответственно: 171 394,56 руб., 54 425,32 руб., 123 510,66 руб., а в целом - 349 330,54 руб., а за спорный период (с 01.01.2011 по 08.10.2012) - 617 150,53 руб.
Платежными поручениями N 203 от 26.07.2011, N 258 от 09.09.2011, N 13 от 15.02.2012, N 118 от 12.07.2012, N 91 от 05.06.2013, N 143 от 17.07.2013, N 180 от 07.08.2012, N 196 от 30.08.2012, N 255 от 23.09.2013, N 259 от 26.09.2013, N 302 от 13.11.2013, N 355 от 26.12.2013 (т. 2 л.д. 82, т. 6 л.д. 18-19, 22-30) общество в счет уплаты аренды по ничтожному договору перечислило администрации 3 485 767 руб., что более чем в пять раз превышает установленной нормативным актом максимальный размер арендной платы за землю.
Кроме того, согласно уточненному расчету (т. 3 л.д. 111-113) по состоянию на 01.01.2011 у общества имелась переплата по спорному договору в сумме 211 528,41 руб.
При таких обстоятельствах требование администрации о возврате стоимости пользования земельным участком, переданного по недействительной сделке, удовлетворению не подлежит.
Поскольку апелляционным судом установлена ничтожность договора аренды N 285 от 01.10.2007, оснований для его расторжения не имеется.
Требования администрации об обязании общества возвратить земельный участок площадью 4242,77 га, а также входящий в его состав земельный участок площадью 1629,29 га, удовлетворению не подлежат, поскольку наличие у общества на момент рассмотрения спора титула ограниченного вещного права (права постоянного (бессрочного) пользования) в отношении указанных земельных участков и права на его переоформление на право аренды подтверждены материалами дела.
Требования администрации о признании незаключенным договора аренды N 62 от 14.12.2012 в рассматриваемом случае не направлены на восстановление нарушенных прав, в связи с чем суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для их удовлетворения (ст. 4 АПК РФ).
Поскольку выводы суда первой инстанции сделаны при неправильном применении норм материального права и не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием по делу в отмененной части нового судебного акта.
Расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе, понесенные обществом, по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на администрацию.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.11.2013 по делу N А20-2216/2013 отменить в части:
- - отказа в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Восход" о признании недействительным постановления местной администрации Прохладненского муниципального района N 252 от 10.04.2013;
- - удовлетворения встречных исковых требований местной администрации Прохладненского муниципального района;
- - взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Восход" в доход бюджета Российской Федерации 41 695,74 руб. государственной пошлины, принять по делу в этой части новый судебный акт.
Признать недействительным постановление местной администрации Прохладненского муниципального района N 252 от 10.04.2013.
Обязать местную администрацию Прохладненского муниципального района в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в двухнедельный срок с момента принятия настоящего постановления подготовить и направить обществу с ограниченной ответственностью "Восход" проект договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах муниципального образования сельского поселения Пролетарское Прохладненского муниципального района, общей площадью 4242,77 га, на срок 49 лет в соответствии с постановлением местной администрации Прохладненского муниципального района N 1245 от 14.12.2012.
В удовлетворении встречных исковых требований местной администрации Прохладненского муниципального района отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.11.2013 по делу N А20-2216/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с местной администрации Прохладненского муниципального района в пользу общества с ограниченной ответственностью "Восход" судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 4 000 руб. и по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Г.СОМОВ
Судьи
Н.Н.ГОДИЛО
З.А.БЕЙТУГАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.10.2014 ПО ДЕЛУ N А20-2216/2013
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 октября 2014 г. по делу N А20-2216/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2014 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей: Годило Н.Н., Бейтуганова З.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Днепровским А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Восход" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.11.2013 по делуN А20-2216/2013 (судья Шогенов Х.Н.) по заявлению ООО "Восход" (с. Пролетарское, ОГРН 1060716006196) к местной администрации Прохладненского муниципального района (г. Прохладный), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике о признании недействительным ненормативного правового акта, исключении записи из ЕГРЮЛ и обязании заключить договор аренды; по встречному иску местной администрации Прохладненского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью "Восход" о расторжении договора аренды, изъятии земельного участка и взыскании 2 939 156,59 руб.; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", местная администрация сельского поселения Пролетарское Прохладненского муниципального района; при участии в судебном заседании представителей: от ООО "Восход" - Могилевская С.М. (доверенность от 12.01.2014), от местной администрации Прохладненского муниципального района - Беленина Е.Ю. (доверенность от 09.04.2014 N 20/1618),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Восход" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к местной администрации Прохладненского муниципального района (далее - администрация) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике в лице Прохладненского отдела (далее - регистрирующий орган) о признании недействительным постановления администрации N 252 от 10.04.2013, обязании регистрирующего органа исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись от 10.01.2013 о государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования общества на земельный участок, площадью 4242,77 га, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в границах муниципального образования сельского поселения Пролетарское Прохладненского муниципального района, обязании администрации заключить с обществом договор аренды указанного земельного участка в соответствии с постановлением N 1245 от 14.12.2012.
Администрация предъявила встречный иск к обществу о взыскании задолженности по договору аренды N 285 от 01.10.2007 в сумме 2 939 156,59 руб., расторжении данного договора, возврате земельных участков предоставленных договору, признании незаключенным договора аренды земельного участка N 62 от 14.12.2012 и обязании передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 4242,77 га с кадастровым номером 07-07-05/002/2008-433 (уточненные требования).
Решением суда от 28.11.2013 в удовлетворении исковых требований отказано, встречный иск администрации удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что право постоянного (бессрочного) пользования у общества не возникло, поскольку оно не могло быть приобретено на торгах у предприятия - должника в силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), исключающего возможность распоряжения земельными участками, принадлежащими их правообладателям на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сделка купли-продажи, послужившая основанием для государственной регистрации права, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) является недействительной (ничтожной). Общество не может быть отнесено к субъектам, имеющим право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в порядке пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Суд пришел к выводу о наличии у общества задолженности по арендной плате.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 решение от 28.11.2013 отменено в части отказа в удовлетворении требований общества о признании недействительным постановления администрации N 252 от 10.04.2013, удовлетворения встречного иска администрации и распределения судебных расходов. В отмененной части по делу принят новый судебный акт. Апелляционный суд признал недействительным постановление администрации N 252 от 10.04.2013, возложив на нее обязанность в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в двухнедельный срок с момента принятия судебного акта подготовить и направить обществу проект договора аренды земельных участков (общей площадью 4242,77 га) из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах Пролетарского сельского поселения Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики, в соответствии с постановлением администрации N 1245 от 14.12.2012. В удовлетворении встречного иска администрации отказано. В остальной части решение от 28.11.2013 оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции указал, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками включается в конкурсную массу предприятия - должника (ЗАО работников "Народное предприятие "Рассвет"; далее - предприятие), поскольку, несмотря на законодательный запрет распоряжения им (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса), представляет собой определенную имущественную ценность, отказ должника от которого сопряжен с нанесением ущерба интересам его кредиторов. С учетом изложенного конкурсный управляющий предприятия правомерно выставил на торги право постоянного (бессрочного) пользования, принадлежащее должнику. В такой ситуации у суда первой инстанции не имелось условий для вывода об отсутствии у общества оснований для возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения площадью 4242,77 га в связи с недействительностью (ничтожностью) договора N 2/1 от 28.09.2012. Поскольку общество относится к субъектам, названным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона, постановление администрации N 252 от 10.04.2013 является незаконным. Уклонение заинтересованного лица от предоставления в аренду заявителю земельных участков служит достаточным условием для возложения на него обязанности подготовить и направить обществу проект договора аренды земельных участков в соответствии с ранее принятым постановлением от 14.12.2012 N 1245. Договор аренды N 62 от 14.12.2012 не может служить доказательством восстановления нарушенных прав общества, поскольку он подписан сторонами до признания недействительным в судебном порядке постановления N 252 от 10.04.2013. Отказывая в удовлетворении встречного иска, апелляционный суд исходил из факта включения земельного участка площадью 1629,29 га в состав земельного участка площадью 4242,77 га, принадлежащего предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку доказательства прекращения данного права предприятия в материалы дела не представлены, администрация не обладала полномочиями на передачу земельного участка в аренду. Данное обстоятельство влечет недействительность (ничтожность) договора аренды N 285 от 01.10.2007, что исключает возможность взыскания арендной платы за пользование землей в пользу администрации. Ничтожность договора аренды влечет отказ в удовлетворении требования о его расторжении в судебном порядке. В удовлетворении иска в части возврата арендодателю земельного участка, переданного по договору N 285 от 01.10.2007, а также участков площадью 4242,77 га апелляционный суд отказал в связи с наличием у общества титула ограниченного вещного права (права постоянного (бессрочного) пользования). Требования администрации о признании незаключенным договора аренды N 62 от 14.12.2012 не направлены на восстановление нарушенных прав, что влечет отказ в их удовлетворении.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2014 постановление апелляционного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
Окружной суд со ссылкой на постановление Президиума ВАС РФ N 4344/11 от 20.09.2011 указал, что возможность включения в конкурсную массу земельных участков, принадлежащих предприятию-банкроту на праве постоянного (бессрочного) пользования, не отменяет законодательный запрет на распоряжение такими участками до момента переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. В целях последующего отчуждения земельного участка (или права аренды) конкурсный управляющий должен был переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или заключить договор аренды. Такие доказательства в материалах дела не представлены. Исключение из данного правила составляют случаи, когда в соответствии с Законом о несостоятельности конкурсный управляющий отчуждает сельскохозяйственное предприятие как имущественный комплекс (ст. 179 Закона о банкротстве), находящийся на земельных участках, принадлежащих предприятию-банкроту на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Суду апелляционной инстанции предписано исследовать вопрос о способе реализации имущества предприятия в конкурсном производстве, в результате которого с обществом заключен договор N 2/1 от 28.09.2012, и установить, отчуждалось ли в данном случае имущество должника по правилам статьи 179 Закона о банкротстве, включалось ли право постоянного (бессрочного) пользования в отчет об оценке предприятия как имущественного комплекса, отчуждались ли объекты предприятия иным (помимо общества) лицам.
В отношении требования администрации о взыскании арендной платы по договору N 285 от 01.10.2007 кассационный суд со ссылкой на постановление Президиума ВАС РФ N 8467/10 от 16.11.2010 указал, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. На основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 ГК РФ с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд должен был самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. В этой связи требование администрации о взыскании платы за пользование земельным участком подлежало рассмотрению как реституционное. Апелляционному суду также предписано установить основания, по которым администрация распоряжается земельными участками (п. 10 ст. 3, ст. 3.1 Вводного закона), поскольку вопрос о наличии у администрации права распоряжения земельными участками общей площадью 4242,77 га и 1629,29 га, определение оснований для владения ими обществом имеет существенное значение для квалификации и правильного разрешения требований администрации о возврате земельных участков.
В судебном заседании представитель общества доводы жалобы поддержал, просил отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Также пояснил, что отчуждение предприятием земельного участка с кадастровым номером 07-07-05/002/2008-433, общей площадью 4242,77 га произведено в ходе конкурсного производства в составе всего имущественного комплекса предприятия по договору купли-продажи N 2 от 14.06.2012. Поскольку предметом данного договора являлась продажа, в том числе и движимого имущества, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество по данной сделке. В этой связи сторонами формально, в целях государственной регистрации, был заключен договор купли-продажи N 2/1 от 28.09.2012, предусматривающий отчуждение исключительно недвижимого имущества предприятия, в том числе спорного земельного участка.
Представитель администрации просил оставить решение суда без изменения, как законное и обоснованное, ходатайствовал об отложении судебного заседания для предоставления возможности ознакомиться с документами общества, поступившими в суд апелляционной инстанции 26.09.2014.
Ходатайство судом рассмотрено и отклонено в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ. Заявитель не лишен был возможности ознакомиться с представленными документами за день до судебного заседания, а именно 29.09.2014 и подготовить соответствующие возражения при необходимости. Кроме того, в ходе судебного заседания представителю администрации предоставлена возможность ознакомиться с документами истца.
Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили, на основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение от 28.11.2013 подлежит частичной отмене с принятием по делу нового судебного акта, исходя из следующего.
Как видно из материалов дела, 01.10.2007 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 285, по условиям которого арендатору во временное пользование предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами, 07:04:5000000:138, 07:04:4900000:269, 07:04:4900000:270 (т. 1, л.д. 81-87; т. 2 л.д. 55-58).
Согласно имеющимся в деле кадастровым паспортам на эти земельные участки (выписки из государственного кадастра недвижимости; т. 4 л.д. 38-66) государственная собственность на них не разграничена, следовательно, администрация вправе была распоряжаться ими на основании пункта 10 статьи 3 Вводного закона.
За предприятием 24.06.2008 на основании решения исполнительного комитета Прохладненского районного Совета народных депутатов КБАССР N 88 от 26.02.1981 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 6801 га с кадастровым (условным) номером 07-07-05/002/2008-433 (т. 1 л.д. 88).
Предприятие в лице конкурсного управляющего (продавец) и общество (покупатель) 28.09.2012 заключили договор N 2/1 купли-продажи объектов недвижимого имущества (административное здание, здание столовой, здание пекарни, навес для с/х машин, здание заправки, водонакопитель, внутрихозяйственная оросительная сеть, водонакопитель с островом, водонакопитель) и земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 4242,77 га, кадастровый (условный) номер 07-07-05/002/2008-433, принадлежащего продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании решения исполнительного комитета N 88 от 26.02.1981 (т. 3 л.д. 115-120).
На основании этой сделки за обществом зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения площадью 4242,77 га с кадастровым (условным) номером 07-07-05/002/2008-433, расположенным в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское (т. 1 л.д. 12).
Общество 31.10.2012 обратилось в администрацию с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 4242,77 га, а также просило прекратить действие договора N 285 от 01.10.2007 в связи с нахождением арендуемых земельных участков в границах участка, право пользования которым возникло в связи с приобретением прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством (т. 2 л.д. 66, 67).
Постановлением администрации N 1245 от 14.12.2012 прекращено право постоянного (бессрочного) общества в отношении земельного участка площадью 4242,77 га (п. 1). Земельные участки, образованные из данного участка, предоставлены заявителю в аренду на 49 лет (т. 1 л.д. 14, 15).
Администрация и общество 14.12.2012 подписали договор N 62 аренды земельных участков общей площадью 4242,77 га (т. 3, л.д. 152-156).
Постановлением администрации N 252 от 10.04.2013 внесены изменения в пункты 3 - 5 постановления N 1245 от 14.12.2012, предусматривающие передачу в аренду обществу спорных земельных участков. Отделу земельных ресурсов администрации предписано в течение одного месяца с момента подписания акта приема-передачи земель обеспечить дальнейшее вовлечение в сельскохозяйственный оборот земельных участков общей площадью 2550,2770 га (земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:4500000:307, 07:04:4400000:271, 07:04:4500000:306, 07:04:4400000:270, 07:04:4500000:308, 07:04:4400000:272, 07:04:4500000:309, 07:04:4400000:273; т. 1 л.д. 16).
Общество, полагая, что постановление администрации N 252 от 10.04.2013 противоречит закону и препятствует переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, обратилось с заявлением в арбитражный суд.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом условий договора аренды N 285 от 01.10.2007, предъявила встречное исковое заявление.
В целях исполнения указаний кассационного суда (постановление от 04.08.2014), апелляционный суд истребовал у Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики дело N А20-1116/2011 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО работников "Народное предприятие "Рассвет".
Из материалов этого дела следует, что в рамках конкурсного производства, открытого в отношении предприятия, в соответствии со статьями 130, 179 Закона о банкротстве конкурсным управляющим произведена оценка рыночной стоимости предприятия как имущественного комплекса. Согласно отчету N 001-12-ОИК от 27.01.2012 независимого оценщика Вербниковой И.Ю. стоимость имущества должника составила 4 927 000 руб. В составе имущества должника в отчет включено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (земли сельскохозяйственного назначения) общей площадью 6 801 га (свидетельство от 24.06.2008).
В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Закона о банкротстве в газете "Прохладненские известия" от 03.05.2012 конкурсным управляющим размещено объявление о продаже имущественного комплекса. Также направлены письма сельхозпроизводителям, чьи земельные участки непосредственно прилегают к земельному участку предприятия, с предложением подачи заявки о намерении воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества должника.
В установленный срок поступила только одна заявка от ООО "Восход" (письмо N 60 от 11.05.2012). Поскольку от иных лиц заявок на участие в торгах не поступило, сторонами заключен договор купли-продажи N 2 от 14.06.2012 на основании которого общество приобрело у предприятия имущественный комплекс, в том числе здания, сооружения, сельскохозяйственную технику, оборудование, производственно-хозяйственный инвентарь, а также право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07-07-05/002/2008-433 общей площадью 6801 га, расположенным по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Прохладненский район, в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское (свидетельство о государственной регистрации от 24.06.2008).
Согласно отчету конкурсного управляющего от 21.09.2012 имущество предприятия не пригодное к использованию по цене "лома" реализовано ООО СХП "Заря" (на сумму 638 000 руб.), остальное имущество продано по договору N 2 от 14.06.2012 ООО "Восход". Денежные средства от продажи перечислены покупателями на расчетный счет должника. Иным лицам, имущество предприятия не отчуждалось.
Апелляционным судом также установлено, что постановлением администрации N 653 от 30.06.2011 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования предприятия земельным участком, расположенным в границах муниципального образования сельское поселение Пролетарское, общей площадью 2558,23 га (т. 2 л.д. 61), в связи с чем на дату заключения договора N 2 от 14.06.2012 в постоянном бессрочном пользовании предприятия находился земельный участок площадью не 6801 га, а 4242,77 га (6801-2558,23), который фактически и был отчужден в рамках указанного договора.
Факт продажи обществу участка площадью именно 4242,77 га подтверждается и подписанным сторонами договором N 2/1 от 28.09.2012, актом приема-передачи от 28.09.2012, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
На основании упомянутых договора и акта за обществом зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.10.2012 (т. 1 л.д. 12).
Таким образом, материалами дела N А20-1116/2011 и настоящего дела подтверждается факт продажи обществу земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07-07-05/002/2008-433 общей площадью 4242,77 га в составе единого имущественного комплекса.
Поскольку на момент продажи предприятие обладало правом постоянного бессрочного пользования земельным участком (свидетельство от 24.06.2008; т. 5 л.д. 38), следовательно, в соответствии со статьей 110 Закона о банкротстве, статьей 132 ГК РФ, указанное право перешло к обществу на основании договора N 2 от 14.06.2012 (N 2/1 от 28.09.2012).
В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у общества не возникло, является ошибочным.
Статьей 3 Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.
Данная норма введена с целью приведения ранее возникших титулов землепользования в соответствие с изменившимся законодательством.
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11 от 24.03.2005) даны разъяснения по вопросу о переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона, согласно которым лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 14711/05 от 21.03.2006 сформировал следующую правовую позицию. Одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Вводного закона и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.
Пунктом 2 статьи 3 Вводного закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).
Таким образом, право на переоформление, закрепленное в пункте 2 статьи 3 Вводного закона, представляет собой самостоятельное субъективное публичное право землепользователя, отличное от исключительного права, которым обладают собственники объектов недвижимости (статья 36 Земельного кодекса).
В примечании к статье 3 Вводного закона определен порядок (стадии) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Переоформление права на земельный участок включает в себя: подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 настоящей статьи; принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как видно из материалов дела, общество является субъектом, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона (владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования), следовательно, на него распространяется предусмотренная Вводным законом обязанность по переоформлению этого права.
Общество обратилось в администрацию с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 4242,77 га на право аренды.
Администрацией издано постановление N 1245 от 14.12.2012 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и предоставления его в аренду.
14.12.2012 на основании указанного постановления между администрацией и обществом подписан договор аренды земельного участка N 62.
Указанные действия сторон, с учетом имеющейся у общества обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования, не могут быть истолкованы иначе, чем реализация обществом специального (предусмотренного в статье 3 Вводного закона) правового механизма.
Общие основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предусмотрены статьей 45 Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено в добровольном либо принудительном порядке. Добровольный порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предполагает отказ от данного права на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного кодекса.
В рассматриваемом случае администрация и общество не преследовали самостоятельной цели по прекращению ограниченного вещного права землепользователя, а лишь имели намерение изменить титул пользования земельным участком.
Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования общества земельным участком обусловлено переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды на основании пункта 3 статьи 2 Вводного закона.
Принятие администрацией постановления N 252 от 10.04.2013, которым пункты 3 - 5 постановления N 1245 от 14.12.2012 о предоставлении обществу земельного участка в аренду признаны утратившими силу, фактически направлено на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования обществом земельным участком в обход установленной законом процедуры, что недопустимо.
Указанное постановление администрации не соответствует статьям 45 и 53 Земельного кодекса и нарушает право общества на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, предоставленное пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.
В этой связи требование о признании недействительным постановления администрации N 252 от 10.04.2013 подлежит удовлетворению на основании части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ.
Рассмотрение заявлений заинтересованных лиц (собственников объектов недвижимости, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования) о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При этом следует учитывать, что ответчиком по иску о понуждении к заключению договора является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа. В случае нарушения прав указанных лиц, последние вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ либо избрать способ защиты, предусмотренный статьей 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора по правилам искового производства; п. 4 постановления N 11 от 24.03.2005).
Предприятие реализовало право на судебную защиту, избрав один способов восстановления нарушенного права (Постановление Президиума ВАС РФ N 14711/05 от 21.03.2006), заявив требование о признании недействительным постановления администрации N 252 от 10.04.2013, которым отменено ранее изданное постановление N 1245 от 14.12.2012 о переоформлении обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, в порядке главы 24 АПК РФ.
В абзаце 4 пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации N 187-О от 12.05.2005 указано, что из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса в системной связи с иными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 4 постановления N 11 от 24.03.2005, в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает этот орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
С учетом правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума ВАС РФ N 12926/09 и N 13258/09 от 09.02.2010 относительно практики применения статьи 201 АПК РФ, надлежащим способом устранения допущенного нарушения прав и законных интересов общества в данном случае будет возложение на администрацию как на заинтересованное лицо обязанности подготовить проект договора аренды земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и направить его в определенный срок обществу.
Наличие подписанного администрацией и обществом договора аренды земельного участка N 62 от 14.12.2012 на основании постановления администрации N 1245 от 14.12.2012, нельзя считать доказательством восстановления нарушенных прав общества, поскольку данный договор подписан сторонами до признания в судебном порядке недействительным постановления администрации N 252 от 10.04.2013 (ст. 13 ГК РФ).
Требование общества о возложении на регистрирующий орган обязанности исключить из ЕГРП запись от 10.01.2013 о государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования общества на указанный земельный участок удовлетворению не подлежит, поскольку приобретение права аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона предполагает прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, что исключает возможность восстановления в ЕГРП записи о таком праве.
Для государственной регистрации права аренды, переоформленного в порядке пункта 2 статьи 3 Вводного закона, правовое значение имеет надлежащее оформление сторонами арендных правоотношений, в связи с чем наличие в ЕГРП записи о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования общества земельным участком не нарушает прав общества.
Встречные исковые требования администрации о взыскании 2 939 156,59 руб. задолженности по арендной плате основаны на договоре аренды N 285 от 01.10.2007, в рамках которого администрация (арендодатель) предоставила обществу (арендатору) во временное пользование земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:5000000:138, 07:04:4900000:269, 07:04:4900000:270, общей площадью 1483,9 га (с учетом уточнения площадей - 1629,29 га (т. 1, л.д. 81-87; т. 2 л.д. 55-58).
Судом апелляционной инстанции на основании сведений, представленных администрацией (т. 3 л.д. 7), установлено, что земельный участок общей площадью 1629,29 га является частью земельного участка площадью 4242,77 га, который в свою очередь входит в состав земельного участка площадью 6801 га, принадлежащего ранее предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании решения исполнительного комитета Прохладненского районного Совета народных депутатов КБАСС N 88 от 26.02.1981.
Таким образом, на момент заключения договора аренды N 285 от 01.10.2007 земельный участок площадью 1629,29 га принадлежал предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Поскольку доказательств прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предприятия данным земельным участком в установленном законом порядке либо отказа предприятия от указанного права материалы дела не содержат, администрация не вправе была совершать сделки по распоряжению этим земельным участком.
Учитывая, что передача администрацией земельного участка обществу в аренду произведена неправомерно, следовательно, договор N 285 от 01.10.2007 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ.
Кассационный суд в постановлении от 04.08.2014 указал, что в связи с ничтожностью данного договора, иск администрации о взыскании арендной платы необходимо рассматривать как требование о применении последствий недействительности сделки.
Ссылаясь на правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума ВАС РФ N 1744/11 от 07.06.2011 окружной суд разъяснил, что если будет установлено, что общество фактически пользовалось земельным участком без внесения предусмотренной договором платы, администрация (арендодатель по договору) на основании статьи 167 ГК РФ вправе в порядке применения последствий недействительности сделки требовать от ответчика возмещения такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой.
Факт передачи обществу в аренду земельного участка площадью 1483,9 га (с учетом уточнения площадей - 1629,29 га) подтверждается материалами дела (т. 1 л.д. 81-87, т. 2 л.д. 55-58).
Согласно уточненному расчету (т. 3 л.д. 111-113) требование о взыскании арендной платы заявлено за период с 01.01.2011 по 30.09.2013.
Поскольку апелляционным судом установлено, что земельный участок, переданный в аренду по договору N 285 от 01.10.2007 общей площадью 1629,29 га является частью земельного участка площадью 4242,77 га, на который с 09.10.2012 у общества возникло право постоянного бессрочного пользования (т. 1 л.д. 12), постольку оснований для взыскания с общества платы за пользование землей за период после 09.10.2012 у администрации не имеется. Оплате подлежит пользование земельным участком за период с 01.01.2011 по 08.10.2012.
Администрация произвела расчет задолженности исходя из условий договора N 285 от 01.10.2007 в редакции дополнительного соглашения к нему от 18.05.2010, которым годовая арендная плата предусмотрена в размере 2 258 648 руб.
Вместе с тем в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Вводного закона стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (ст. 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Постановлением Правительства N 582 от 16.07.2009 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила) и основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/2011 от 17.04.2012 содержится указание на то, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства N 582 для земель федеральной собственности.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 3 утвержденных постановлением Правительства N 582 Правил, арендная плата за земельный участок, предоставленный для сельскохозяйственного использования, за исключением случаев, указанных в подпункте "б", определяется в размере 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Как установлено судом, по договору N 285 от 01.10.2007 в аренду обществу были переданы земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:5000000:138, 07:04:4900000:269, 07:04:4900000:270.
Из имеющихся в деле кадастровых паспортов этих земельных участков (т. 4 л.д. 38-66) следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 07:04:5000000:138 составляет 28 565 760 руб., с кадастровым номером 07:04:4900000:269-9 070 887,84 руб., с кадастровым номером 07:04:4900000:270-20 585 111,36 руб. Следовательно, с учетом упомянутого выше правового регулирования, годовая арендная плата за эти земельные участки (0,6 процента от кадастровой стоимости) не должна превышать соответственно: 171 394,56 руб., 54 425,32 руб., 123 510,66 руб., а в целом - 349 330,54 руб., а за спорный период (с 01.01.2011 по 08.10.2012) - 617 150,53 руб.
Платежными поручениями N 203 от 26.07.2011, N 258 от 09.09.2011, N 13 от 15.02.2012, N 118 от 12.07.2012, N 91 от 05.06.2013, N 143 от 17.07.2013, N 180 от 07.08.2012, N 196 от 30.08.2012, N 255 от 23.09.2013, N 259 от 26.09.2013, N 302 от 13.11.2013, N 355 от 26.12.2013 (т. 2 л.д. 82, т. 6 л.д. 18-19, 22-30) общество в счет уплаты аренды по ничтожному договору перечислило администрации 3 485 767 руб., что более чем в пять раз превышает установленной нормативным актом максимальный размер арендной платы за землю.
Кроме того, согласно уточненному расчету (т. 3 л.д. 111-113) по состоянию на 01.01.2011 у общества имелась переплата по спорному договору в сумме 211 528,41 руб.
При таких обстоятельствах требование администрации о возврате стоимости пользования земельным участком, переданного по недействительной сделке, удовлетворению не подлежит.
Поскольку апелляционным судом установлена ничтожность договора аренды N 285 от 01.10.2007, оснований для его расторжения не имеется.
Требования администрации об обязании общества возвратить земельный участок площадью 4242,77 га, а также входящий в его состав земельный участок площадью 1629,29 га, удовлетворению не подлежат, поскольку наличие у общества на момент рассмотрения спора титула ограниченного вещного права (права постоянного (бессрочного) пользования) в отношении указанных земельных участков и права на его переоформление на право аренды подтверждены материалами дела.
Требования администрации о признании незаключенным договора аренды N 62 от 14.12.2012 в рассматриваемом случае не направлены на восстановление нарушенных прав, в связи с чем суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для их удовлетворения (ст. 4 АПК РФ).
Поскольку выводы суда первой инстанции сделаны при неправильном применении норм материального права и не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием по делу в отмененной части нового судебного акта.
Расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе, понесенные обществом, по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на администрацию.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.11.2013 по делу N А20-2216/2013 отменить в части:
- - отказа в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Восход" о признании недействительным постановления местной администрации Прохладненского муниципального района N 252 от 10.04.2013;
- - удовлетворения встречных исковых требований местной администрации Прохладненского муниципального района;
- - взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Восход" в доход бюджета Российской Федерации 41 695,74 руб. государственной пошлины, принять по делу в этой части новый судебный акт.
Признать недействительным постановление местной администрации Прохладненского муниципального района N 252 от 10.04.2013.
Обязать местную администрацию Прохладненского муниципального района в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в двухнедельный срок с момента принятия настоящего постановления подготовить и направить обществу с ограниченной ответственностью "Восход" проект договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах муниципального образования сельского поселения Пролетарское Прохладненского муниципального района, общей площадью 4242,77 га, на срок 49 лет в соответствии с постановлением местной администрации Прохладненского муниципального района N 1245 от 14.12.2012.
В удовлетворении встречных исковых требований местной администрации Прохладненского муниципального района отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.11.2013 по делу N А20-2216/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с местной администрации Прохладненского муниципального района в пользу общества с ограниченной ответственностью "Восход" судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 4 000 руб. и по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Г.СОМОВ
Судьи
Н.Н.ГОДИЛО
З.А.БЕЙТУГАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)