Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По окончании срока договора аренды земельного участка ответчик отказался от его продления.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Васильевой Г.Ф.,
судей Кривцовой О.Ю.,
Фроловой Т.Е.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя К.А.А. - Л. на решение Уфимского районного суда РБ от дата, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований К.А.А. к Администрации Муниципальный район Уфимский район Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N ... площадью ... расположенного в адрес, из категории земель поселений с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, отказать полностью.
Заслушав доклад судьи Фроловой Т.Е., судебная коллегия
установила:
К.А.А. обратился в суд с иском к администрации МР Уфимский район РБ об обязании заключить договор аренды земельного участка.
В обоснование исковых требований указал, что Постановлением главы администрации СП Черкасский сельсовет МР Уфимский район РБ N ... от дата ему на праве аренды сроком на ... был предоставлен земельный участок площадью ... с кадастровым номером N ... равнозначным кадастровому номеру N ..., расположенный по адресу адрес.
Дата с истцом подписан соответствующий договор аренды N ..., пакет документов был сдан К.А.А. в Управление Росреестра по РБ, однако дата государственная регистрация договора была приостановлена в связи с отсутствием согласия супруги истца на заключение аренды.
Такое согласие К.А.А. ввиду семейных обстоятельств нотариально заверить не смог, в связи с чем указанный пакет документов из Управления Росреестра по РБ отозвал.
дата К.А.А. обратился к администрации МР Уфимский район РБ с заявлением о продлении вышеуказанного договора аренды, однако Письмом от дата в удовлетворении заявленных им требований было отказано по тем основаниям, что до истечения срока действия договора уведомление о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок в адрес арендодателя не поступило, право аренды на испрашиваемый земельный участок в Управлении Росреестра по РБ не зарегистрировано.
Полагая свои права нарушенными, просил суд обязать ответчика заключить с ним договор аренды данного земельного участка.
Суд вынес приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель К.А.А. - Л. просит данное решение отменить, считает его незаконным, ссылаясь на обстоятельства, аналогичные доводам искового заявления. Также указала, что процедура отказа от договора аренды N ... ответчиком не соблюдена. Полагает вывод суда о незаключенности данного договора необоснованным, так как у истца ввиду неполучения согласия супруги отсутствовала объективная возможность зарегистрировать данный договор в Управлении Росреестра по РБ. Также указала, что судом не принято во внимание указание в кадастровом паспорте земельного участка на К.А.А. как на лицо, в пользу которого установлены обременения.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, выслушав представителей К.А.А. - К.А.Б., Л., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя администрации муниципального района Уфимский район РБ Б., полагавшую решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно позиции Европейского суда по правам человека, судебное разбирательство должно осуществляться посредством такого механизма, который обеспечивает наиболее эффективную судебную защиту для целей полного восстановления нарушенных прав и охраняемых законом интересов, создание чрезмерных правовых препятствий при разрешении спора является недопустимым.
Концепция собственности или имущества толкуется Европейским судом по правам человека очень широко и включает в себя широкий спектр экономических интересов субъектов права, которые могут быть нарушены при деятельности органов государственной власти, вводящих ограничения права собственности.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Земельные участки, отнесенные ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (ст. 22 ЗК РФ)
В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон по договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Изложенному корреспондируют положения ст. 25 ЗК РФ о том, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса (в частности, право аренды), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, право аренды на земельный участок на срок, равный году и более, как вещное право на объект недвижимости, возникает с момента государственной регистрации договора аренды.
В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, стороны должны прийти к обоюдному согласию по заключению договора аренды.
На основании ст. 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года), по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В Постановлении Европейского суда по правам человека от 26 июля 2007 года по делу "Махмудов против Российской Федерации" указано, что "бремя доказывания лежит на том, кто делает утверждение, а не на том кто его отрицает".
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Разрешая спор, суд правильно сослался на приведенные выше нормы права и пришел к выводу о незаключенности договора аренды N ... от дата и, соответственно, отсутствии у истца права на его продление.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.
Так, судом установлено, что Постановлением главы администрации СП Черкасский сельсовет МР Уфимский район РБ N ... от дата в аренду К.А.А. сроком на ... был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N ... имеющий следующие характеристики: площадь - ... категория земель - земли поселений, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, местонахождение - адрес
П. 6 Постановления разъяснена необходимость регистрации договора в ГУ ФРС по РБ (л.д. 12).
Во исполнение вышеуказанного Постановления с истцом дата подписан соответствующий договор аренды N ...
Согласно п. 10.1 Договора, он считается заключенным с момента его государственной регистрации, арендатор обязан в 10-дневный срок с момента приобретения права на заключение договора аренды зарегистрировать его в ГУ ФРС по РБ (л.д. 8 - 9).
Между тем, материалами дела подтверждено, что данный договор в ГУ ФРС по РБ зарегистрирован не был, жилые постройки на спорном земельном участке отсутствуют, фактически данный участок К.А.А., выехавшим на постоянное место жительства в адрес, не используется (л.д. 64).
Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то право на продление договора аренды К.А.А. на данный земельный участок не возникло.
Доводы истца о фактическом использовании спорного земельного участка его сестрой и внесении ею арендных платежей правового значения в рамках заявленных требований с учетом вышеуказанных обстоятельств дела не имеют, о заключенности договора аренды и, следовательно, возникновении прав на продление договора аренды не свидетельствуют.
Незаключенный договор не порождает за собой никаких правовых последствий, включая право на его продление либо преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка; предусмотренный же ЗК РФ общий порядок приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в данном случае не соблюден.
На основании изложенного, суд пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды спорного земельного участка.
С данным решением судебная коллегия считает необходимым согласиться, поскольку оно основано на правильном применении действующего законодательства, объективной оценке фактических обстоятельств дела.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводом суда о незаключенности данного договора являлись предметом подробного исследования суда первой инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия полагает возможным согласиться.
Причины, по которым договор не был зарегистрирован в уполномоченном органе, правового значения в рамках заявленных требований не имеют, о наличии оснований на его продления не свидетельствуют.
Доводы апелляционной жалобы о том, что процедура отказа от договора аренды N ... ответчиком не соблюдена, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства, так как отказаться от незаключенного договора администрация МР Уфимский район РБ в силу объективных причин не могла.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения. Они направлены на иную оценку доказательств и не могут служить основанием к отмене решения суда.
Таким образом, жалоба не содержит ссылку на обстоятельства, ставящие под сомнение выводы суда, свидетельствующие о незаконности обжалуемого решения.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, значимые для дела обстоятельства судом установлены правильно, доказательства надлежаще оценены судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.
Руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Уфимского районного суда РБ от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К.А.А. - Л. - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Ф.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
О.Ю.КРИВЦОВА
Т.Е.ФРОЛОВА
Справка: судья Г.Ю. Шухардина
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 09.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5902/2015
Требование: Об обязании заключить договор аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По окончании срока договора аренды земельного участка ответчик отказался от его продления.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 апреля 2015 г. по делу N 33-5902/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Васильевой Г.Ф.,
судей Кривцовой О.Ю.,
Фроловой Т.Е.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя К.А.А. - Л. на решение Уфимского районного суда РБ от дата, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований К.А.А. к Администрации Муниципальный район Уфимский район Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N ... площадью ... расположенного в адрес, из категории земель поселений с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, отказать полностью.
Заслушав доклад судьи Фроловой Т.Е., судебная коллегия
установила:
К.А.А. обратился в суд с иском к администрации МР Уфимский район РБ об обязании заключить договор аренды земельного участка.
В обоснование исковых требований указал, что Постановлением главы администрации СП Черкасский сельсовет МР Уфимский район РБ N ... от дата ему на праве аренды сроком на ... был предоставлен земельный участок площадью ... с кадастровым номером N ... равнозначным кадастровому номеру N ..., расположенный по адресу адрес.
Дата с истцом подписан соответствующий договор аренды N ..., пакет документов был сдан К.А.А. в Управление Росреестра по РБ, однако дата государственная регистрация договора была приостановлена в связи с отсутствием согласия супруги истца на заключение аренды.
Такое согласие К.А.А. ввиду семейных обстоятельств нотариально заверить не смог, в связи с чем указанный пакет документов из Управления Росреестра по РБ отозвал.
дата К.А.А. обратился к администрации МР Уфимский район РБ с заявлением о продлении вышеуказанного договора аренды, однако Письмом от дата в удовлетворении заявленных им требований было отказано по тем основаниям, что до истечения срока действия договора уведомление о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок в адрес арендодателя не поступило, право аренды на испрашиваемый земельный участок в Управлении Росреестра по РБ не зарегистрировано.
Полагая свои права нарушенными, просил суд обязать ответчика заключить с ним договор аренды данного земельного участка.
Суд вынес приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель К.А.А. - Л. просит данное решение отменить, считает его незаконным, ссылаясь на обстоятельства, аналогичные доводам искового заявления. Также указала, что процедура отказа от договора аренды N ... ответчиком не соблюдена. Полагает вывод суда о незаключенности данного договора необоснованным, так как у истца ввиду неполучения согласия супруги отсутствовала объективная возможность зарегистрировать данный договор в Управлении Росреестра по РБ. Также указала, что судом не принято во внимание указание в кадастровом паспорте земельного участка на К.А.А. как на лицо, в пользу которого установлены обременения.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, выслушав представителей К.А.А. - К.А.Б., Л., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя администрации муниципального района Уфимский район РБ Б., полагавшую решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно позиции Европейского суда по правам человека, судебное разбирательство должно осуществляться посредством такого механизма, который обеспечивает наиболее эффективную судебную защиту для целей полного восстановления нарушенных прав и охраняемых законом интересов, создание чрезмерных правовых препятствий при разрешении спора является недопустимым.
Концепция собственности или имущества толкуется Европейским судом по правам человека очень широко и включает в себя широкий спектр экономических интересов субъектов права, которые могут быть нарушены при деятельности органов государственной власти, вводящих ограничения права собственности.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Земельные участки, отнесенные ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (ст. 22 ЗК РФ)
В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон по договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Изложенному корреспондируют положения ст. 25 ЗК РФ о том, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса (в частности, право аренды), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, право аренды на земельный участок на срок, равный году и более, как вещное право на объект недвижимости, возникает с момента государственной регистрации договора аренды.
В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, стороны должны прийти к обоюдному согласию по заключению договора аренды.
На основании ст. 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года), по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В Постановлении Европейского суда по правам человека от 26 июля 2007 года по делу "Махмудов против Российской Федерации" указано, что "бремя доказывания лежит на том, кто делает утверждение, а не на том кто его отрицает".
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Разрешая спор, суд правильно сослался на приведенные выше нормы права и пришел к выводу о незаключенности договора аренды N ... от дата и, соответственно, отсутствии у истца права на его продление.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.
Так, судом установлено, что Постановлением главы администрации СП Черкасский сельсовет МР Уфимский район РБ N ... от дата в аренду К.А.А. сроком на ... был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N ... имеющий следующие характеристики: площадь - ... категория земель - земли поселений, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, местонахождение - адрес
П. 6 Постановления разъяснена необходимость регистрации договора в ГУ ФРС по РБ (л.д. 12).
Во исполнение вышеуказанного Постановления с истцом дата подписан соответствующий договор аренды N ...
Согласно п. 10.1 Договора, он считается заключенным с момента его государственной регистрации, арендатор обязан в 10-дневный срок с момента приобретения права на заключение договора аренды зарегистрировать его в ГУ ФРС по РБ (л.д. 8 - 9).
Между тем, материалами дела подтверждено, что данный договор в ГУ ФРС по РБ зарегистрирован не был, жилые постройки на спорном земельном участке отсутствуют, фактически данный участок К.А.А., выехавшим на постоянное место жительства в адрес, не используется (л.д. 64).
Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то право на продление договора аренды К.А.А. на данный земельный участок не возникло.
Доводы истца о фактическом использовании спорного земельного участка его сестрой и внесении ею арендных платежей правового значения в рамках заявленных требований с учетом вышеуказанных обстоятельств дела не имеют, о заключенности договора аренды и, следовательно, возникновении прав на продление договора аренды не свидетельствуют.
Незаключенный договор не порождает за собой никаких правовых последствий, включая право на его продление либо преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка; предусмотренный же ЗК РФ общий порядок приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в данном случае не соблюден.
На основании изложенного, суд пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды спорного земельного участка.
С данным решением судебная коллегия считает необходимым согласиться, поскольку оно основано на правильном применении действующего законодательства, объективной оценке фактических обстоятельств дела.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводом суда о незаключенности данного договора являлись предметом подробного исследования суда первой инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия полагает возможным согласиться.
Причины, по которым договор не был зарегистрирован в уполномоченном органе, правового значения в рамках заявленных требований не имеют, о наличии оснований на его продления не свидетельствуют.
Доводы апелляционной жалобы о том, что процедура отказа от договора аренды N ... ответчиком не соблюдена, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства, так как отказаться от незаключенного договора администрация МР Уфимский район РБ в силу объективных причин не могла.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения. Они направлены на иную оценку доказательств и не могут служить основанием к отмене решения суда.
Таким образом, жалоба не содержит ссылку на обстоятельства, ставящие под сомнение выводы суда, свидетельствующие о незаконности обжалуемого решения.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, значимые для дела обстоятельства судом установлены правильно, доказательства надлежаще оценены судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.
Руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Уфимского районного суда РБ от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К.А.А. - Л. - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Ф.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
О.Ю.КРИВЦОВА
Т.Е.ФРОЛОВА
Справка: судья Г.Ю. Шухардина
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)