Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,
при участии представителей:
заявителя - Валиахметова А.Р. (старший прокурор отдела прокуратуры Республики Татарстан, удостоверение от 13.09.2013 N ТО N 147285/447),
третьего лица (общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "ДОМ") - Казарина И.В. (по доверенности от 10.10.2013 N 10/31-2),
третьего лица (закрытого акционерного общества "Коммерческая компания - Гольфстрим") - Атемасова А.Л. (по доверенности от 29.03.2013, б/н)
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
третьих лиц (Администрации городского округа Самара, главы городского округа Самара) - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Дом", г. Самара, Министерства строительства Самарской области, г. Самара,
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Бажан П.В., Кузнецов В.В.)
по делу N А55-12026/2013
по заявлению Первого заместителя прокурора Самарской области, г. Самара, к Министерству строительства Самарской области, г. Самара, об оспаривании ненормативного правового акта, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" (ИНН 6316080229, ОГРН 1026301164933), г. Самара, закрытого акционерного общества "Коммерческая компания - Гольфстрим" (ИНН 6315336284, ОГРН 1026300960850), г. Самара, Администрации городского округа Самара, г. Самара, главы городского округа Самара, г. Самара,
установил:
первый заместитель прокурора Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании недействительным приказа временно исполняющего обязанности министра Самарской области от 18.05.2012 N 128-п "О заключении с ООО ИСК "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Кирова".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014 решение суда первой инстанции от 25.12.2014 отменено, заявленные требования первого заместителя прокурора Самарской области удовлетворены. Приказ временно исполняющего обязанности министра строительства Самарской области от 18.05.2014 N 128-П "О заключении с ООО ИСК "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Кирова" признан незаконным.
Не согласившись с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014, общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" (далее - ООО ИСК "ДОМ") и Министерство строительства Самарской области обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят названный судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 25.12.2013, мотивируя неправильным применением судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Представители ООО ИСК "ДОМ" и третьего лица - закрытого акционерного общества "Коммерческая компания - "Гольфстрим" (далее - ЗАО "Коммерческая компания - "Гольфстрим") в судебном заседании доводы кассационных жалоб поддержали, а представитель первого заместителя прокурора Самарской области, считая доводы жалоб несостоятельными, просил постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационных жалоб. Информация о принятии кассационных жалоб к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Главы города Самары от 14.04.2004 N 987 и от 31.03.2005 N 404 между Комитетом по управлению имуществом г. Самара и ЗАО "Коммерческая компания - Гольфстрим" 30.09.2005 заключен договор N 001050з аренды земельного участка площадью 893, 20 кв. м с кадастровым номером 63:01:0216001:0012 под строительство жилого комплекса. Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области.
В силу пункта 2 постановления Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства были возложены на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
05 августа 2011 года Министерством строительства был издан приказ N 237-п о заключении дополнительного соглашения к договору аренды с ЗАО "Коммерческая компания - Гольфстрим" и продлении срока действия договора аренды с 14.04.2007 на 5 лет (т. 1 л.д. 24 - 25). Дополнительное соглашение было заключено 03.11.2011 и 23.12.2011 зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области.
16 января 2012 года между ЗАО "Коммерческая компания - Гольфстрим" и ООО ИСК "ДОМ" был заключен договор N 2 перемены лиц в обязательствах, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.09.2005 N 001050з перешли к ООО ИСК "ДОМ". Указанный договор в дальнейшем был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
18 мая 2012 года Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области был издан приказ N 128-п о заключении с ООО ИСК "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Кирова.
13 июня 2012 года в соответствии с указанным Приказом между ООО ИСК "ДОМ" и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001050з, в соответствии с которыми срок действия договоров был продлен на 5 лет, т.е. до 15.04.2017.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок был передан ЗАО "Коммерческая компания - Гольфстрим" в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. ЗАО "Коммерческая компания - Гольфстрим" воспользовалось предоставленным ему статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) правом передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, в пределах срока аренды земельного участка от 30.09.2005, заключив с ООО "ИСК "ДОМ" договор перемены лиц в обязательствах, что, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии необходимости в проведении аукциона продажи права на заключение договора аренды земельного участка.
Отменяя данное решение и удовлетворяя заявленные первым заместителем прокурора Самарской области требования, апелляционный суд исходил из того, что оспариваемый приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 18.05.2012 за N 128-п "О заключении с ООО ИСК "Дом" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара. Кировский район, пр. Кирова" издан с нарушением действующего законодательства, не предусматривающего возможность заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства с лицом, не участвовавшим в аукционе. При этом суд установил, что несмотря на то, что спорный договор аренды был заключен в целях использования земельного участка под комплексную жилую застройку, на участке нет объектов недвижимости или каких-либо признаков начала строительства.
Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, если полагает, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц или иные публичные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Указанные разъяснения применяются и при оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия.
Как установлено судом апелляционной инстанции, требования прокурора заявлены в защиту иных публичных интересов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим, договор, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
Кроме того, в силу пунктов 1, 2 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 данного Кодекса.
Пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 названного Кодекса.
В подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Поскольку, как установлено судом апелляционной инстанции по результатам оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, законных оснований для применения положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось, апелляционный суд, руководствуясь вышеприведенными нормами права и разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, пришел к правильному выводу о том, что возобновление спорного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения торгов.
В кассационной жалобе Общество ссылается на то, что в силу статьи 15 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" продление договора аренды от 30.09.2005 N 00105з не требовало проведения торгов.
Однако, как правильно указал апелляционный суд, статья 15 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не подлежит применению к спорному случаю, поскольку исходя из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации является новым договором аренды, заключение которого не освобождает стороны от соблюдения требований, установленных законами, в том числе законом о защите конкуренции.
Доводы заявителя жалобы об избрании заместителем прокурора ненадлежащего способа защиты не принимаются, поскольку по данному делу не разрешается спор о праве на земельный участок.
При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно удовлетворил заявленные прокурором требования.
Иные доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судом апелляционной инстанции на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).
Обстоятельства дела исследованы апелляционным судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014 по делу N А55-12026/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Р.В.АНАНЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 14.08.2014 ПО ДЕЛУ N А55-12026/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2014 г. по делу N А55-12026/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,
при участии представителей:
заявителя - Валиахметова А.Р. (старший прокурор отдела прокуратуры Республики Татарстан, удостоверение от 13.09.2013 N ТО N 147285/447),
третьего лица (общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "ДОМ") - Казарина И.В. (по доверенности от 10.10.2013 N 10/31-2),
третьего лица (закрытого акционерного общества "Коммерческая компания - Гольфстрим") - Атемасова А.Л. (по доверенности от 29.03.2013, б/н)
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
третьих лиц (Администрации городского округа Самара, главы городского округа Самара) - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Дом", г. Самара, Министерства строительства Самарской области, г. Самара,
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Бажан П.В., Кузнецов В.В.)
по делу N А55-12026/2013
по заявлению Первого заместителя прокурора Самарской области, г. Самара, к Министерству строительства Самарской области, г. Самара, об оспаривании ненормативного правового акта, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" (ИНН 6316080229, ОГРН 1026301164933), г. Самара, закрытого акционерного общества "Коммерческая компания - Гольфстрим" (ИНН 6315336284, ОГРН 1026300960850), г. Самара, Администрации городского округа Самара, г. Самара, главы городского округа Самара, г. Самара,
установил:
первый заместитель прокурора Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании недействительным приказа временно исполняющего обязанности министра Самарской области от 18.05.2012 N 128-п "О заключении с ООО ИСК "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Кирова".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014 решение суда первой инстанции от 25.12.2014 отменено, заявленные требования первого заместителя прокурора Самарской области удовлетворены. Приказ временно исполняющего обязанности министра строительства Самарской области от 18.05.2014 N 128-П "О заключении с ООО ИСК "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Кирова" признан незаконным.
Не согласившись с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014, общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" (далее - ООО ИСК "ДОМ") и Министерство строительства Самарской области обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят названный судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 25.12.2013, мотивируя неправильным применением судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Представители ООО ИСК "ДОМ" и третьего лица - закрытого акционерного общества "Коммерческая компания - "Гольфстрим" (далее - ЗАО "Коммерческая компания - "Гольфстрим") в судебном заседании доводы кассационных жалоб поддержали, а представитель первого заместителя прокурора Самарской области, считая доводы жалоб несостоятельными, просил постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационных жалоб. Информация о принятии кассационных жалоб к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Главы города Самары от 14.04.2004 N 987 и от 31.03.2005 N 404 между Комитетом по управлению имуществом г. Самара и ЗАО "Коммерческая компания - Гольфстрим" 30.09.2005 заключен договор N 001050з аренды земельного участка площадью 893, 20 кв. м с кадастровым номером 63:01:0216001:0012 под строительство жилого комплекса. Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области.
В силу пункта 2 постановления Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства были возложены на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
05 августа 2011 года Министерством строительства был издан приказ N 237-п о заключении дополнительного соглашения к договору аренды с ЗАО "Коммерческая компания - Гольфстрим" и продлении срока действия договора аренды с 14.04.2007 на 5 лет (т. 1 л.д. 24 - 25). Дополнительное соглашение было заключено 03.11.2011 и 23.12.2011 зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области.
16 января 2012 года между ЗАО "Коммерческая компания - Гольфстрим" и ООО ИСК "ДОМ" был заключен договор N 2 перемены лиц в обязательствах, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.09.2005 N 001050з перешли к ООО ИСК "ДОМ". Указанный договор в дальнейшем был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
18 мая 2012 года Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области был издан приказ N 128-п о заключении с ООО ИСК "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Кирова.
13 июня 2012 года в соответствии с указанным Приказом между ООО ИСК "ДОМ" и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001050з, в соответствии с которыми срок действия договоров был продлен на 5 лет, т.е. до 15.04.2017.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок был передан ЗАО "Коммерческая компания - Гольфстрим" в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. ЗАО "Коммерческая компания - Гольфстрим" воспользовалось предоставленным ему статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) правом передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, в пределах срока аренды земельного участка от 30.09.2005, заключив с ООО "ИСК "ДОМ" договор перемены лиц в обязательствах, что, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии необходимости в проведении аукциона продажи права на заключение договора аренды земельного участка.
Отменяя данное решение и удовлетворяя заявленные первым заместителем прокурора Самарской области требования, апелляционный суд исходил из того, что оспариваемый приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 18.05.2012 за N 128-п "О заключении с ООО ИСК "Дом" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара. Кировский район, пр. Кирова" издан с нарушением действующего законодательства, не предусматривающего возможность заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства с лицом, не участвовавшим в аукционе. При этом суд установил, что несмотря на то, что спорный договор аренды был заключен в целях использования земельного участка под комплексную жилую застройку, на участке нет объектов недвижимости или каких-либо признаков начала строительства.
Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, если полагает, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц или иные публичные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Указанные разъяснения применяются и при оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия.
Как установлено судом апелляционной инстанции, требования прокурора заявлены в защиту иных публичных интересов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим, договор, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
Кроме того, в силу пунктов 1, 2 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 данного Кодекса.
Пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 названного Кодекса.
В подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Поскольку, как установлено судом апелляционной инстанции по результатам оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, законных оснований для применения положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось, апелляционный суд, руководствуясь вышеприведенными нормами права и разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, пришел к правильному выводу о том, что возобновление спорного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения торгов.
В кассационной жалобе Общество ссылается на то, что в силу статьи 15 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" продление договора аренды от 30.09.2005 N 00105з не требовало проведения торгов.
Однако, как правильно указал апелляционный суд, статья 15 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не подлежит применению к спорному случаю, поскольку исходя из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации является новым договором аренды, заключение которого не освобождает стороны от соблюдения требований, установленных законами, в том числе законом о защите конкуренции.
Доводы заявителя жалобы об избрании заместителем прокурора ненадлежащего способа защиты не принимаются, поскольку по данному делу не разрешается спор о праве на земельный участок.
При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно удовлетворил заявленные прокурором требования.
Иные доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судом апелляционной инстанции на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).
Обстоятельства дела исследованы апелляционным судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014 по делу N А55-12026/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Р.В.АНАНЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)