Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 03 февраля 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2011 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего: И.Л. Яковенко,
судей: Н.И. Фадеевой, Т.А. Аппаковой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А.Хоменко,
при участии:
от истца: Ний Е.А., представитель по доверенности от 30.06.2010, Харченко Н.В., представитель по доверенности от 21.12.2010 N 62, Югай В.О., представитель по доверенности от 27.01.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Глобус"
апелляционное производство N 05АП-7779/2010
на решение от 15.11.2010
судьи Аникиной Н.И.,
по делу N А59-2723/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску ООО "Глобус" (ИНН 6501002881, ОГРН 1026500529052)
к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска
о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, возложении обязанности подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Глобус" (ООО "Глобус", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее - ДАГУН г. Южно-Сахалинска, Департамент) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, кадастровый номер: 65:01:0601005:0089, площадью 4916 кв. м расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 229, изложенного в письме от 18 июня 2010 года N 5759-014/10, и возложении обязанности подготовить и направить проект договора купли-продажи этого земельного участка (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением суда от 15 ноября 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование жалобы заявитель указал на отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих то, что предоставленный истцу земельный участок, расположен в красных линиях, а также то, что указанный земельный участок наделен режимом территории общего пользования.
В заседании суда апелляционной инстанции заявитель доводы жалобы поддержал, просил решение отменить.
Извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ответчик в заседание суда апелляционной инстанции не прибыл, через канцелярию суда представил отзыв. Жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие ответчика по имеющимся в деле документам.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 01 июня 2005 года серии 65-АА N 097290 ООО "Глобус" является собственником двухэтажного торгового комплекса, кадастровый номер 64:401:001:000090550, общей площадью 1849,4 кв. м, расположенного по адресу: пр-т Мира, 229, г. Южно-Сахалинск.
Данное здание расположено на земельном участке, кадастровый номер 65:01:0601005:0089, который предоставлен ООО "Глобус" на праве аренды на основании договора N 1244/2069 от 19 октября 1998 года, заключенного между Обществом и администрацией г. Южно-Сахалинска, соглашений от 06 июля 2004 года N 1094/2 и 1094/5, заключенных между этим же Обществом и Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска, правопреемником которого является ДАГУН г. Южно-Сахалинска (на основании Постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 27 апреля 2004 года), а также постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 22 июня 2004 года N 1153. Срок договора аренды установлен до 4 июля 2011 года.
В связи с чем заявителем зарегистрировано право аренды в соответствии с требованиями Федерального закона от 21 июля 1997 года "122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской, представленной Управлением федеральной регистрационной службы по Сахалинской области от 27 апреля 2010 года N 00/017/2010-075.
04 мая 2010 года Общество обратилось в ДАГУН г. Южно-Сахалинска с заявлением N 25 о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату.
Письмом от 18 июня 2010 года N 5759-014/019 ДАГУН г. Южно-Сахалинска отказал заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка.
Не согласившись с полученным отказом, ООО "Глобус" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что испрашиваемый земельный участок находится в составе земель общего пользования в границах красных линий в связи с чем оспариваемый отказ ДАГУН г. Южно-Сахалинска соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов ООО "Глобус" в сфере предпринимательской деятельности.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельным кодексом РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
Аналогичное право закреплено за собственником объекта недвижимости в пункте 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом предусмотрено, что отказ в выкупе земельного участка не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 8 данной нормы).
Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находится в частной собственности.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
В соответствии с пунктами 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары); а линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты) именуются как красные линии.
Из анализа приведенных выше норм прав следует, что если земельный участок находится в границах красных линий, то есть относится к землям общего пользования, приватизация его невозможна в силу прямого запрета, предусмотренного законом.
Как установлено из материалов дела ООО "Глобус" на праве собственности владеет объектом недвижимости - двухэтажным торговым комплексом, который расположен на земельном участке по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Пр. Мира, 229, площадью 1849, 4 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0601005:0089.
Факт того, что предоставленная обществу в аренду площадь земельного участка (1849,4 кв. м) необходима для использования данного объекта недвижимости, ДАГУН г. Южно-Сахалинска под сомнение не ставит.
Основанием для отказа департаментом в предоставлении земельного участка в собственность послужило нахождение части испрашиваемого земельного участка и зданий в границах красной линии, что нашло свое отражение в письме от 18 июня 2010 года N 5759-014/019.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 Постановления от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 Земельного кодекса РФ, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
Судом установлено, что нормативные правовые акты органов государственной власти об использовании части испрашиваемого обществом земельного участка в целях территории общего пользования департаментом не представлены.
Из материалов дела также следует, что спорный земельный участок предоставлен обществу под проектирование крытой пешеходной зоны с объектами первичного обслуживания и торговыми точками. При этом ни документы по межеванию данного земельного участка, ни правоустанавливающие документы на земельный участок, ни документы государственного кадастрового учета не содержат сведений о том, что спорный участок земли находится в границах красной линии, а также, что часть данного земельного участка имеет правовой режим земель общего пользования.
Кроме того, пункт 6 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает отображение на картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, существующих и планируемых границ зон и территорий города.
Согласно Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя Российской Федерации от 6 апреля 1998 года N 18-30 красные линии подлежат обязательному отражению и учету: в генеральных планах, совмещенных с проектами детальной планировки, проектах детальной планировки, проектах застройки, проектах планировки магистралей, улиц и площадей; в проектах инженерно-транспортных коммуникаций; при инвентаризации земель в поселениях; при установлении границ землепользований; в проектах землеустройства; в проектах межевания территорий; при установлении границ территориальных зон в поселениях; в земельном и градостроительном кадастрах; на планах земельных участков, прилагаемых к свидетельству на право пользования, владения.
Таким образом, законодатель определил, какими правоустанавливающими документами подтверждается наличие красных линий при осуществлении градостроительной деятельности.
В то же время представленные в подтверждение нахождения спорного участка в границах красной линии документы не обладают признаками таких правоустанавливающих документов.
Довод департамента об установлении красной линии на арендуемом обществом земельном участке со ссылкой на проект детальной планировки южного жилого района г. Южно-Сахалинска, разработанного Институтом "Сахалингражданпроект", принятый и утвержденный решениями Исполнительного комитета Южно-Сахалинского городского Совета депутатов трудящихся от 6 июля 1971 года и решения от 15 декабря 1972 года N 460, суд находит необоснованный, поскольку данный документ не устанавливает правовой режим земель, в том числе и земель общего пользования, который возникает, изменяется и прекращается на основании соответствующих градостроительных регламентов и правовых актов. Кроме того, данные документы оформлены в отношении южного жилого района и Большой Елани, в то время как спорный земельный участок располагается по восточной стороне проспекта Мира.
Суд отклоняет и ссылку ДАГУН г. Южно-Сахалинска на выкопировку со схемой расположения земельного участка общества с указанием красных линий по ул. Пр.Мира, которые были нанесены в отношении южного промузла.
В подтверждение спорных обстоятельств департаментом в нарушение части 6 статьи 71, части 9 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлен подлинник генерального плана развития города Южно-Сахалинска.
Суд учитывает, что имеющиеся в материалах дела правовые акты о предоставлении данному землепользователю земельного участка для размещения временного здания "крытой пешеходной улицы с первичным обслуживанием и торговыми точками" (акт обследования и комиссионного выбора земельного участка от 1998 года, выписки из постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 20 апреля 2001 года N 740, от 17 декабря 2001 года N 2141, от 9 августа 1999 года N 1346, от 26 февраля 2001 года N 392) не содержат какие-либо ограничения в части пользования участком земли. Напротив, из вышеназванных постановлений следует, что земельный участок, на котором в последующем кооператив "Глобус" построил здание крытую пешеходную торговую зону с объектами первичного обслуживания, был предоставлен истцу в соответствии с разработанным генпланом развития города Южно-Сахалинска. В последующем мэр г. Южно-Сахалинска постановлением от 26 февраля 2001 года N 392 утвердил акт приемочной комиссии от 22 января 2001 года о приемки в эксплуатацию законченной строительством объекта "крытая пешеходная зона с объектами первичного обслуживания".
Довод департамента о том, что границы улицы пр. Мира проходят по красным линиям, суд не принимает, поскольку носит предположительный характер. Данное обстоятельство, а именно фактическое расположение дороги как магистральной по отношению к существующей оси улицы пр. Мира подлежит установлению в ходе детальной планировки. Следовательно, утверждения ДАГУН г. Южно-Сахалинска о прохождении красной линии через арендуемый обществом земельный участок основаны лишь на собственных расчетах, которые не могут быть положены в обоснование оспариваемого решения.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные участниками процесса доказательства, а также учитывая отсутствие проекта детальной планировки промузла восточной стороны пр. Мира г. Южно-Сахалинска и иных подобных документов, суд приходит к выводу, что красные линии в районе нахождения спорного земельного участка не были установлены, а, следовательно, не установлены и границы, отделяющие территории общего пользования, к которым относится автомобильная дорога, от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности юридических и физических лиц.
Поскольку находящийся на спорном земельном участке объект недвижимости принадлежат обществу на праве собственности, то суд находит обоснованными доводы заявителя о наличии исключительного права на приватизацию данного участка земли.
Какие-либо иные обстоятельства, помимо указанных в оспариваемом решении и в отзыве с письменными дополнениями, которые препятствуют департаменту предоставить обществу испрашиваемый земельный участок в собственность, материалы дела не содержат.
Учитывая, что частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения возложена на орган, который принял решение, а ДАГУН г. Южно-Сахалинска не доказал установление на спорном земельном участке красных линий и нахождение земельного участка на землях общего пользования, суд полагает, что у департамента отсутствовали правовые основания для отказа в предоставлении обществу земельного участка в собственность.
При таких обстоятельствах решение департамента, изложенное в письме от 18 июня 2010 года N 5759-014/019, об отказе в предоставлении обществу в собственность за плату спорного земельного участка не соответствует нормам Земельного кодекса РФ и является незаконным.
В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должны содержаться указание на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Согласно пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Пунктом 3.3.12 Положения о департаменте архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 5 августа 2010 года N 1438, департамент, входящий в структуру администрации города Южно-Сахалинска, предоставляет в установленном законом порядке земельные участки в собственность, оформляет правоустанавливающие документы на землю, заключает договоры купли-продажи земельных участков.
На основании изложенных норм, суд в качестве устранения допущенного нарушения прав заявителя обязывает ДАГУН г. Южно-Сахалинска в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601005.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению.
Решение суда первой инстанции в части распределения судебных расходов подлежит изменению с учетом обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции. Расходы по государственной пошлине по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 15 ноября 2010 года по делу N А59-2723/2010 отменить.
Признать незаконным отказ Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, оформленный письмом от 18 июня 2010 года за N 5759-014/10, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации.
Обязать Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска в целях устранения допущенных нарушений прав заявителя в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Глобус" проект договора купли-продажи земельного участка, площадью 4916 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0601005, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 229.
Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Глобус" судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины по иску в размере 4000 (четыре тысячи) руб., по апелляционной жалобе в размере 2000 (две тысячи) руб.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Н.И.ФАДЕЕВА
Т.А.АППАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.02.2011 N 05АП-7779/2010 ПО ДЕЛУ N А59-2723/2010
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2011 г. N 05АП-7779/2010
Дело N А59-2723/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 03 февраля 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2011 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего: И.Л. Яковенко,
судей: Н.И. Фадеевой, Т.А. Аппаковой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А.Хоменко,
при участии:
от истца: Ний Е.А., представитель по доверенности от 30.06.2010, Харченко Н.В., представитель по доверенности от 21.12.2010 N 62, Югай В.О., представитель по доверенности от 27.01.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Глобус"
апелляционное производство N 05АП-7779/2010
на решение от 15.11.2010
судьи Аникиной Н.И.,
по делу N А59-2723/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску ООО "Глобус" (ИНН 6501002881, ОГРН 1026500529052)
к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска
о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, возложении обязанности подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Глобус" (ООО "Глобус", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее - ДАГУН г. Южно-Сахалинска, Департамент) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, кадастровый номер: 65:01:0601005:0089, площадью 4916 кв. м расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 229, изложенного в письме от 18 июня 2010 года N 5759-014/10, и возложении обязанности подготовить и направить проект договора купли-продажи этого земельного участка (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением суда от 15 ноября 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование жалобы заявитель указал на отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих то, что предоставленный истцу земельный участок, расположен в красных линиях, а также то, что указанный земельный участок наделен режимом территории общего пользования.
В заседании суда апелляционной инстанции заявитель доводы жалобы поддержал, просил решение отменить.
Извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ответчик в заседание суда апелляционной инстанции не прибыл, через канцелярию суда представил отзыв. Жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие ответчика по имеющимся в деле документам.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 01 июня 2005 года серии 65-АА N 097290 ООО "Глобус" является собственником двухэтажного торгового комплекса, кадастровый номер 64:401:001:000090550, общей площадью 1849,4 кв. м, расположенного по адресу: пр-т Мира, 229, г. Южно-Сахалинск.
Данное здание расположено на земельном участке, кадастровый номер 65:01:0601005:0089, который предоставлен ООО "Глобус" на праве аренды на основании договора N 1244/2069 от 19 октября 1998 года, заключенного между Обществом и администрацией г. Южно-Сахалинска, соглашений от 06 июля 2004 года N 1094/2 и 1094/5, заключенных между этим же Обществом и Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска, правопреемником которого является ДАГУН г. Южно-Сахалинска (на основании Постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 27 апреля 2004 года), а также постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 22 июня 2004 года N 1153. Срок договора аренды установлен до 4 июля 2011 года.
В связи с чем заявителем зарегистрировано право аренды в соответствии с требованиями Федерального закона от 21 июля 1997 года "122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской, представленной Управлением федеральной регистрационной службы по Сахалинской области от 27 апреля 2010 года N 00/017/2010-075.
04 мая 2010 года Общество обратилось в ДАГУН г. Южно-Сахалинска с заявлением N 25 о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату.
Письмом от 18 июня 2010 года N 5759-014/019 ДАГУН г. Южно-Сахалинска отказал заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка.
Не согласившись с полученным отказом, ООО "Глобус" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что испрашиваемый земельный участок находится в составе земель общего пользования в границах красных линий в связи с чем оспариваемый отказ ДАГУН г. Южно-Сахалинска соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов ООО "Глобус" в сфере предпринимательской деятельности.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельным кодексом РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
Аналогичное право закреплено за собственником объекта недвижимости в пункте 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом предусмотрено, что отказ в выкупе земельного участка не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 8 данной нормы).
Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находится в частной собственности.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
В соответствии с пунктами 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары); а линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты) именуются как красные линии.
Из анализа приведенных выше норм прав следует, что если земельный участок находится в границах красных линий, то есть относится к землям общего пользования, приватизация его невозможна в силу прямого запрета, предусмотренного законом.
Как установлено из материалов дела ООО "Глобус" на праве собственности владеет объектом недвижимости - двухэтажным торговым комплексом, который расположен на земельном участке по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Пр. Мира, 229, площадью 1849, 4 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0601005:0089.
Факт того, что предоставленная обществу в аренду площадь земельного участка (1849,4 кв. м) необходима для использования данного объекта недвижимости, ДАГУН г. Южно-Сахалинска под сомнение не ставит.
Основанием для отказа департаментом в предоставлении земельного участка в собственность послужило нахождение части испрашиваемого земельного участка и зданий в границах красной линии, что нашло свое отражение в письме от 18 июня 2010 года N 5759-014/019.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 Постановления от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 Земельного кодекса РФ, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
Судом установлено, что нормативные правовые акты органов государственной власти об использовании части испрашиваемого обществом земельного участка в целях территории общего пользования департаментом не представлены.
Из материалов дела также следует, что спорный земельный участок предоставлен обществу под проектирование крытой пешеходной зоны с объектами первичного обслуживания и торговыми точками. При этом ни документы по межеванию данного земельного участка, ни правоустанавливающие документы на земельный участок, ни документы государственного кадастрового учета не содержат сведений о том, что спорный участок земли находится в границах красной линии, а также, что часть данного земельного участка имеет правовой режим земель общего пользования.
Кроме того, пункт 6 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает отображение на картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, существующих и планируемых границ зон и территорий города.
Согласно Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя Российской Федерации от 6 апреля 1998 года N 18-30 красные линии подлежат обязательному отражению и учету: в генеральных планах, совмещенных с проектами детальной планировки, проектах детальной планировки, проектах застройки, проектах планировки магистралей, улиц и площадей; в проектах инженерно-транспортных коммуникаций; при инвентаризации земель в поселениях; при установлении границ землепользований; в проектах землеустройства; в проектах межевания территорий; при установлении границ территориальных зон в поселениях; в земельном и градостроительном кадастрах; на планах земельных участков, прилагаемых к свидетельству на право пользования, владения.
Таким образом, законодатель определил, какими правоустанавливающими документами подтверждается наличие красных линий при осуществлении градостроительной деятельности.
В то же время представленные в подтверждение нахождения спорного участка в границах красной линии документы не обладают признаками таких правоустанавливающих документов.
Довод департамента об установлении красной линии на арендуемом обществом земельном участке со ссылкой на проект детальной планировки южного жилого района г. Южно-Сахалинска, разработанного Институтом "Сахалингражданпроект", принятый и утвержденный решениями Исполнительного комитета Южно-Сахалинского городского Совета депутатов трудящихся от 6 июля 1971 года и решения от 15 декабря 1972 года N 460, суд находит необоснованный, поскольку данный документ не устанавливает правовой режим земель, в том числе и земель общего пользования, который возникает, изменяется и прекращается на основании соответствующих градостроительных регламентов и правовых актов. Кроме того, данные документы оформлены в отношении южного жилого района и Большой Елани, в то время как спорный земельный участок располагается по восточной стороне проспекта Мира.
Суд отклоняет и ссылку ДАГУН г. Южно-Сахалинска на выкопировку со схемой расположения земельного участка общества с указанием красных линий по ул. Пр.Мира, которые были нанесены в отношении южного промузла.
В подтверждение спорных обстоятельств департаментом в нарушение части 6 статьи 71, части 9 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлен подлинник генерального плана развития города Южно-Сахалинска.
Суд учитывает, что имеющиеся в материалах дела правовые акты о предоставлении данному землепользователю земельного участка для размещения временного здания "крытой пешеходной улицы с первичным обслуживанием и торговыми точками" (акт обследования и комиссионного выбора земельного участка от 1998 года, выписки из постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 20 апреля 2001 года N 740, от 17 декабря 2001 года N 2141, от 9 августа 1999 года N 1346, от 26 февраля 2001 года N 392) не содержат какие-либо ограничения в части пользования участком земли. Напротив, из вышеназванных постановлений следует, что земельный участок, на котором в последующем кооператив "Глобус" построил здание крытую пешеходную торговую зону с объектами первичного обслуживания, был предоставлен истцу в соответствии с разработанным генпланом развития города Южно-Сахалинска. В последующем мэр г. Южно-Сахалинска постановлением от 26 февраля 2001 года N 392 утвердил акт приемочной комиссии от 22 января 2001 года о приемки в эксплуатацию законченной строительством объекта "крытая пешеходная зона с объектами первичного обслуживания".
Довод департамента о том, что границы улицы пр. Мира проходят по красным линиям, суд не принимает, поскольку носит предположительный характер. Данное обстоятельство, а именно фактическое расположение дороги как магистральной по отношению к существующей оси улицы пр. Мира подлежит установлению в ходе детальной планировки. Следовательно, утверждения ДАГУН г. Южно-Сахалинска о прохождении красной линии через арендуемый обществом земельный участок основаны лишь на собственных расчетах, которые не могут быть положены в обоснование оспариваемого решения.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные участниками процесса доказательства, а также учитывая отсутствие проекта детальной планировки промузла восточной стороны пр. Мира г. Южно-Сахалинска и иных подобных документов, суд приходит к выводу, что красные линии в районе нахождения спорного земельного участка не были установлены, а, следовательно, не установлены и границы, отделяющие территории общего пользования, к которым относится автомобильная дорога, от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности юридических и физических лиц.
Поскольку находящийся на спорном земельном участке объект недвижимости принадлежат обществу на праве собственности, то суд находит обоснованными доводы заявителя о наличии исключительного права на приватизацию данного участка земли.
Какие-либо иные обстоятельства, помимо указанных в оспариваемом решении и в отзыве с письменными дополнениями, которые препятствуют департаменту предоставить обществу испрашиваемый земельный участок в собственность, материалы дела не содержат.
Учитывая, что частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения возложена на орган, который принял решение, а ДАГУН г. Южно-Сахалинска не доказал установление на спорном земельном участке красных линий и нахождение земельного участка на землях общего пользования, суд полагает, что у департамента отсутствовали правовые основания для отказа в предоставлении обществу земельного участка в собственность.
При таких обстоятельствах решение департамента, изложенное в письме от 18 июня 2010 года N 5759-014/019, об отказе в предоставлении обществу в собственность за плату спорного земельного участка не соответствует нормам Земельного кодекса РФ и является незаконным.
В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должны содержаться указание на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Согласно пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Пунктом 3.3.12 Положения о департаменте архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 5 августа 2010 года N 1438, департамент, входящий в структуру администрации города Южно-Сахалинска, предоставляет в установленном законом порядке земельные участки в собственность, оформляет правоустанавливающие документы на землю, заключает договоры купли-продажи земельных участков.
На основании изложенных норм, суд в качестве устранения допущенного нарушения прав заявителя обязывает ДАГУН г. Южно-Сахалинска в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601005.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению.
Решение суда первой инстанции в части распределения судебных расходов подлежит изменению с учетом обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции. Расходы по государственной пошлине по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 15 ноября 2010 года по делу N А59-2723/2010 отменить.
Признать незаконным отказ Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, оформленный письмом от 18 июня 2010 года за N 5759-014/10, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации.
Обязать Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска в целях устранения допущенных нарушений прав заявителя в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Глобус" проект договора купли-продажи земельного участка, площадью 4916 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0601005, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 229.
Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Глобус" судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины по иску в размере 4000 (четыре тысячи) руб., по апелляционной жалобе в размере 2000 (две тысячи) руб.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Н.И.ФАДЕЕВА
Т.А.АППАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)