Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Волкова С.В., Калининой Н.С.,
рассмотрев 11 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
Администрации города Сочи
на решение от 12 сентября 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Рыбиным Д.С.,
на постановление от 03 декабря 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,
по иску Администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ТК "Квартал" (ОГРН 1117746579579, ИНН 7706759385)
о взыскании 957 127 руб. 26 коп., расторжении договора аренды
установил:
Администрация города Сочи (далее Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТК "Квартал" (далее ООО "ТК "Квартал", ответчик) о взыскании 957 127 руб. 26 коп., составляющих: 683 931 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.05.2008 N 4900004651, 273 195 руб. 41 коп. пени вследствие просрочки платежей; расторжении договора аренды земельного участка от 22.05.2008 N 4900004651.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 сентября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 декабря 2014 года, иск удовлетворен частично.
Суд взыскал с ООО "ТК "Квартал" в пользу Администрации 606 033 руб. 55 коп., в том числе 397 809 руб. 69 коп. долга, 208 223 руб. 86 коп. пени; расторг договор аренды земельного участка от 22.05.2008 N 4900004651, заключенный между Администрацией города Сочи и ООО "ТК "Квартал". В остальной части в иске отказано.
Суд установил, что в нарушение условий договора ответчиком обязательство по внесению арендной платы за период с 28.10.2011 по 31.03.2014 надлежащим образом не исполнено, задолженность за указанный период составляет 397 809 руб. 69 коп.
Также признано подлежащим удовлетворению требование о взыскании пени за просрочку уплаты арендной платы.
Во взыскании задолженности за период с 01.01.2010 по 27.10.2011 и соответствующей пени суд отказал, указав, что к ответчику права и обязанности арендатора перешли от ООО "Ньюленд" в соответствии с заключенным между ними договором от 22.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900004651 от 22.05.2008.
Данный договор в установленном законом порядке зарегистрирован 28.10.2011.
Суд счел, что обязанность по внесению арендных платежей наступила у ООО "ТК "Квартал" с 28.10.2011, поскольку в условия договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.09.2011 не входит обязанность нового арендатора по уплате задолженности по арендной плате и штрафных санкций до государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей.
Администрацией подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой заявитель просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Истец указывает, что договором от 22.09.2008 права и обязанности по договору аренды N 4900004651 переданы ООО "Ньюленд" ответчику в полном объеме, у которого имеется обязанность уплатить задолженность по арендной плате и пеню за просрочку платежей.
Истец, ответчик в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие.
Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Кассационная жалоба в соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях относительно жалобы.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.
Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ООО "ПФК "Курорт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4900004651 от 22.05.2008, предметом которого является предоставление арендодателем арендатору во временное владение и пользование земельного участка площадью 378 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:205, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, предназначенного для строительства многофункционального комплекса.
Срок аренды - до 16.05.2011.
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке 03.07.2008.
Обществом с ограниченной ответственностью "ПФК "Курорт" права и обязанности арендатора по вышеназванному договору аренды переданы обществу с ограниченной ответственностью "Ньюленд" (далее ООО "Ньюленд") на основании договора о передаче прав и обязанностей от 23.09.2008, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) 20.10.2008.
Дополнительным соглашением от 13.12.2010 к договору аренды срок аренды установлен до 01.01.2015.
ООО "Ньюленд" заключило с ООО "ТК "Квартал" договор от 22.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900004651 от 22.05.2008, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды в полном объеме перешли к ответчику. Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован в ЕГРП 28.10.2011.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Условие о порядке платежей и расчетов содержится в разделе 3 договора аренды N 4900004651 от 22.05.2008.
Суды установили, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательство по уплате арендных платежей в период с 28.10.2011 по 31.03.2014, задолженность составляет 397 809 руб. 69 коп., которая взыскана судом в пользу истца, а также начисленная за просрочку платежей пеня в сумме 208 223 руб. 86 коп.
Во взыскании задолженности за период с 01.01.2010 по 27.10.2011 и соответствующей пени суд отказал, указав, что к ответчику права и обязанности арендатора перешли от ООО "Ньюленд" в соответствии с заключенным между ними договором от 22.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900004651 от 22.05.2008. Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 28.10.2011, следовательно, обязанность по внесению арендных платежей наступила у ООО "ТК "Квартал" с 28.10.2011.
Судебная коллегия полагает названный вывод суда необоснованным в связи с нижеследующим.
Как сказано выше, суд установил, что права и обязанности арендатора перешли к ООО "ТК "Квартал" в полном объеме, что следует из заключенного между ними договора от 22.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900004651 от 22.05.2008.
Пунктом 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (в редакции на момент заключения договоров о передаче прав и обязанностей арендатора).
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель вправе требовать уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором.
Данный подход соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 по делу N А06-7751/2010.
Суды при рассмотрении настоящего дела не исследовали и не установили, исполнена ли обязанность по уплате арендной платы по договору аренды N 4900004651 от 22.05.2008 за период с 01.01.2010 по 27.10.2011, наличие или отсутствие данной задолженности.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе исполнение обязанности по уплате арендной платы в вышеназванный период, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 декабря 2014 года по делу N А40-91471/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 18.02.2015 N Ф05-17298/2014 ПО ДЕЛУ N А40-91471/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2015 г. по делу N А40-91471/14
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Волкова С.В., Калининой Н.С.,
рассмотрев 11 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
Администрации города Сочи
на решение от 12 сентября 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Рыбиным Д.С.,
на постановление от 03 декабря 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,
по иску Администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ТК "Квартал" (ОГРН 1117746579579, ИНН 7706759385)
о взыскании 957 127 руб. 26 коп., расторжении договора аренды
установил:
Администрация города Сочи (далее Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТК "Квартал" (далее ООО "ТК "Квартал", ответчик) о взыскании 957 127 руб. 26 коп., составляющих: 683 931 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.05.2008 N 4900004651, 273 195 руб. 41 коп. пени вследствие просрочки платежей; расторжении договора аренды земельного участка от 22.05.2008 N 4900004651.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 сентября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 декабря 2014 года, иск удовлетворен частично.
Суд взыскал с ООО "ТК "Квартал" в пользу Администрации 606 033 руб. 55 коп., в том числе 397 809 руб. 69 коп. долга, 208 223 руб. 86 коп. пени; расторг договор аренды земельного участка от 22.05.2008 N 4900004651, заключенный между Администрацией города Сочи и ООО "ТК "Квартал". В остальной части в иске отказано.
Суд установил, что в нарушение условий договора ответчиком обязательство по внесению арендной платы за период с 28.10.2011 по 31.03.2014 надлежащим образом не исполнено, задолженность за указанный период составляет 397 809 руб. 69 коп.
Также признано подлежащим удовлетворению требование о взыскании пени за просрочку уплаты арендной платы.
Во взыскании задолженности за период с 01.01.2010 по 27.10.2011 и соответствующей пени суд отказал, указав, что к ответчику права и обязанности арендатора перешли от ООО "Ньюленд" в соответствии с заключенным между ними договором от 22.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900004651 от 22.05.2008.
Данный договор в установленном законом порядке зарегистрирован 28.10.2011.
Суд счел, что обязанность по внесению арендных платежей наступила у ООО "ТК "Квартал" с 28.10.2011, поскольку в условия договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 22.09.2011 не входит обязанность нового арендатора по уплате задолженности по арендной плате и штрафных санкций до государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей.
Администрацией подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой заявитель просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Истец указывает, что договором от 22.09.2008 права и обязанности по договору аренды N 4900004651 переданы ООО "Ньюленд" ответчику в полном объеме, у которого имеется обязанность уплатить задолженность по арендной плате и пеню за просрочку платежей.
Истец, ответчик в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие.
Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Кассационная жалоба в соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях относительно жалобы.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.
Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ООО "ПФК "Курорт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4900004651 от 22.05.2008, предметом которого является предоставление арендодателем арендатору во временное владение и пользование земельного участка площадью 378 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:205, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, предназначенного для строительства многофункционального комплекса.
Срок аренды - до 16.05.2011.
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке 03.07.2008.
Обществом с ограниченной ответственностью "ПФК "Курорт" права и обязанности арендатора по вышеназванному договору аренды переданы обществу с ограниченной ответственностью "Ньюленд" (далее ООО "Ньюленд") на основании договора о передаче прав и обязанностей от 23.09.2008, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) 20.10.2008.
Дополнительным соглашением от 13.12.2010 к договору аренды срок аренды установлен до 01.01.2015.
ООО "Ньюленд" заключило с ООО "ТК "Квартал" договор от 22.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900004651 от 22.05.2008, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды в полном объеме перешли к ответчику. Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован в ЕГРП 28.10.2011.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Условие о порядке платежей и расчетов содержится в разделе 3 договора аренды N 4900004651 от 22.05.2008.
Суды установили, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательство по уплате арендных платежей в период с 28.10.2011 по 31.03.2014, задолженность составляет 397 809 руб. 69 коп., которая взыскана судом в пользу истца, а также начисленная за просрочку платежей пеня в сумме 208 223 руб. 86 коп.
Во взыскании задолженности за период с 01.01.2010 по 27.10.2011 и соответствующей пени суд отказал, указав, что к ответчику права и обязанности арендатора перешли от ООО "Ньюленд" в соответствии с заключенным между ними договором от 22.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900004651 от 22.05.2008. Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 28.10.2011, следовательно, обязанность по внесению арендных платежей наступила у ООО "ТК "Квартал" с 28.10.2011.
Судебная коллегия полагает названный вывод суда необоснованным в связи с нижеследующим.
Как сказано выше, суд установил, что права и обязанности арендатора перешли к ООО "ТК "Квартал" в полном объеме, что следует из заключенного между ними договора от 22.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900004651 от 22.05.2008.
Пунктом 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (в редакции на момент заключения договоров о передаче прав и обязанностей арендатора).
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель вправе требовать уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором.
Данный подход соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 по делу N А06-7751/2010.
Суды при рассмотрении настоящего дела не исследовали и не установили, исполнена ли обязанность по уплате арендной платы по договору аренды N 4900004651 от 22.05.2008 за период с 01.01.2010 по 27.10.2011, наличие или отсутствие данной задолженности.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе исполнение обязанности по уплате арендной платы в вышеназванный период, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 декабря 2014 года по делу N А40-91471/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)