Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кузнецов С.Л.
Судебная коллегия по административным делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Терещенко А.А.,
судей Варламовой Е.А., Вороновой М.Н.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 12 февраля 2013 года апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение Звенигородского городского суда Московской области от 07 ноября 2012 года
по делу по заявлению Т. ФИО1 об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в регистрации соглашения о расторжении договора аренды, перехода права, права собственности на объекты недвижимости, обязании произвести государственную регистрацию сделки, перехода права собственности и права собственности,
заслушав доклад судьи Варламовой Е.А.,
объяснения представителя Т. по доверенности К.Л.,
установила:
Т. обратился в суд с заявлением, в котором оспаривал правомерность действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, вынесших 11.10.2012 года решение N 49/037/2012-114 об отказе в регистрации соглашения о расторжении договора аренды, и решение N 49/037/2012-115 об отказе в регистрации перехода права, права собственности на объекты недвижимости. Просил обязать произвести государственную регистрацию сделки, перехода права собственности и права собственности.
В обоснование указал, что использовал предоставленный ему администрацией Одинцовского муниципального района Московской области в аренду земельный участок для ИЖС по целевому назначению, зарегистрировал право собственности на жилой дом, не завершенный строительством. На основании ст. 36 ЗК РФ стороны расторгли договор аренды, заключили договор купли-продажи земельного участка, однако в регистрации сделок и перехода права было незаконно отказано.
Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управления Росреестра по Московской области) К.М. против заявленных требований возражала, просила в их удовлетворении отказать.
Представитель заинтересованного лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области по доверенности П. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя комитета, решение принять в соответствии с действующим законодательством.
Решением Звенигородского городского суда Московской области от 07 ноября 2012 года требования Т. удовлетворены.
Не соглашаясь с решением суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области подало апелляционную жалобу, просит его отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность.
Заслушав явившееся лицо, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене.
Согласно п. 2 и п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда не отвечает.
Как видно из материалов дела, постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области N 948 от 22.04.2009 года Т. предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 2000 кв. м с кадастровым N <данные изъяты>, свободный от строений, из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, <данные изъяты> (л.д. 72).
03 августа 2009 года на основании данного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (далее КУИ) администрации Одинцовского муниципального района Московской области и Т. заключен договор аренды земельного участка N 2664, со сроком аренды с 03.08.2009 года по 02.08.2019 года.
По условиям договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду вышеназванный земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, свободный от строений (л.д. 66 - 69).
Договор аренды земельного участка N 2664 был зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2009 года (л.д. 12).
19.01.2012 года Т. было выдано свидетельство, подтверждающее право собственности заявителя на жилой дом площадью застройки 109,9 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительства 20%, расположенный по адресу предоставленного в аренду земельного участка: Московская область, <данные изъяты>.
Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 17.05.2012 года N 1342 указанный земельный участок предоставлен заявителю в собственность за плату (л.д. 49).
На основании названного постановления, 26.06.2012 года между КУИ администрации Одинцовского муниципального района Московской области и Т. заключен договор купли-продажи земельного участка N 1075/2012, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность указанный земельный участок (л.д. 45 - 47).
Пунктом 1.2 договора установлено, что земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, занят жилым домом (степень готовности 20%), принадлежащим Т. на праве собственности.
В соответствии с пунктом 7.3. договора купли-продажи, договор аренды земельного участка от 03.08.2009 года N 2664 считается расторгнутым сторонами с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
16.07.2012 года стороны договора купли-продажи составили передаточный Акт, согласно которому указанный земельный участок передан продавцом покупателю (л.д. 48).
Одновременно с заключением договора купли-продажи земельного участка, 26 июня 2012 года между сторонами также подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.08.2009 года N 2664, в соответствии с условиями которого, стороны пришли к добровольному соглашению расторжении договора аренды земельного участка с момента государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и перехода права собственности на земельный участок к Т. (л.д. 53).
24.08.2012 стороны договора купли-продажи обратились в Звенигородский отдел Управления Росреестра по Московской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности, права собственности Т., а также регистрации сделки - соглашения о расторжении договора аренды (л.д. 57, 58).
12.09.2012 года регистрирующим органом представитель КУИ администрации Одинцовского муниципального района Московской области Т. были уведомлены о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на земельный участок, регистрации сделки - соглашения о расторжении договора аренды.
11.10.2012 года регистрирующим органом решением N 49/037/2012-114 было отказано в регистрации указанной сделки расторжения договора аренды, а решением N 49/037/2012-115 - отказано в регистрации перехода права собственности и права собственности Т. на земельный участок.
Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что оспариваемые действия Управления Росреестра являются незаконными, поскольку перечень объектов недвижимости, перечисленный в ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, не является исчерпывающим, прямого запрета на приватизацию земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства не имеется. Кроме того, суд исходил из того, что в силу положений ст. 15, 28 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельный участок не относится к тем, в отношении которых возможен отказ в предоставлении его в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по причине изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Судебная коллегия с выводами суда согласиться не может.
Выводы суда о наличии у Т. права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства основаны на неверном толковании норм земельного законодательства.
Действительно, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ гражданам, имеющим в собственности, безвозмездном пользовании здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды данных земельных участков.
Спорный земельный участок с кадастровым номером N <данные изъяты> предоставлялся заявителю под индивидуальное жилищное строительство.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Т. был предоставлен земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со степенью готовности 20%, который, согласно описанию технического паспорта, представляет собой фундамент жилого дома из бетонных блоков. Разрешение на строительство жилого дома лит. А не предъявлено (л.д. 17 - 19).
Судебная коллегия отмечает, что само по себе осуществление государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка и применения положений ст. 36 ЗК РФ, в связи с тем, что в отличие от зданий, строений, сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Следовательно, Управление Росреестра по Московской области, проведя на основании п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовую экспертизу предоставленных для совершения регистрационных действий документов, обоснованно усмотрел наличие оснований, предусмотренных ст. 20 того Федерального закона, для отказа в совершении регистрационных действий, поскольку по своему содержанию представленные документы не соответствуют требованиям действующего земельного законодательства.
Тем самым, вывод суда о незаконности действий Управления Росреестра по Московской области по отказу в регистрации перехода права собственности на земельный участок и права собственности Т. на него, на основании договора купли-продажи земельного участка от 26.06.2012 года, и обусловленной с заключением указанного договора купли-продажи сделки расторжения договора аренды земельного участка от того же числа является неверным.
В связи с чем, решение суда подлежит отмене.
Судебная коллегия, считая оспариваемые заявителем действия Управления Росреестра по Московской области правомерными, приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных Т. требований в полном объеме.
руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Звенигородского городского суда Московской области от 07 ноября 2012 года отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявления Т. ФИО2 о признании недействительным решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 11.10.2012 года N 49/037/2012-115 и N 49/037/2012-114 и обязании произвести государственную регистрацию сделки, перехода права собственности и права собственности отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-28746/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2013 г. по делу N 33-28746/2012
Судья Кузнецов С.Л.
Судебная коллегия по административным делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Терещенко А.А.,
судей Варламовой Е.А., Вороновой М.Н.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 12 февраля 2013 года апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение Звенигородского городского суда Московской области от 07 ноября 2012 года
по делу по заявлению Т. ФИО1 об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в регистрации соглашения о расторжении договора аренды, перехода права, права собственности на объекты недвижимости, обязании произвести государственную регистрацию сделки, перехода права собственности и права собственности,
заслушав доклад судьи Варламовой Е.А.,
объяснения представителя Т. по доверенности К.Л.,
установила:
Т. обратился в суд с заявлением, в котором оспаривал правомерность действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, вынесших 11.10.2012 года решение N 49/037/2012-114 об отказе в регистрации соглашения о расторжении договора аренды, и решение N 49/037/2012-115 об отказе в регистрации перехода права, права собственности на объекты недвижимости. Просил обязать произвести государственную регистрацию сделки, перехода права собственности и права собственности.
В обоснование указал, что использовал предоставленный ему администрацией Одинцовского муниципального района Московской области в аренду земельный участок для ИЖС по целевому назначению, зарегистрировал право собственности на жилой дом, не завершенный строительством. На основании ст. 36 ЗК РФ стороны расторгли договор аренды, заключили договор купли-продажи земельного участка, однако в регистрации сделок и перехода права было незаконно отказано.
Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управления Росреестра по Московской области) К.М. против заявленных требований возражала, просила в их удовлетворении отказать.
Представитель заинтересованного лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области по доверенности П. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя комитета, решение принять в соответствии с действующим законодательством.
Решением Звенигородского городского суда Московской области от 07 ноября 2012 года требования Т. удовлетворены.
Не соглашаясь с решением суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области подало апелляционную жалобу, просит его отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность.
Заслушав явившееся лицо, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене.
Согласно п. 2 и п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда не отвечает.
Как видно из материалов дела, постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области N 948 от 22.04.2009 года Т. предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 2000 кв. м с кадастровым N <данные изъяты>, свободный от строений, из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, <данные изъяты> (л.д. 72).
03 августа 2009 года на основании данного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (далее КУИ) администрации Одинцовского муниципального района Московской области и Т. заключен договор аренды земельного участка N 2664, со сроком аренды с 03.08.2009 года по 02.08.2019 года.
По условиям договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду вышеназванный земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, свободный от строений (л.д. 66 - 69).
Договор аренды земельного участка N 2664 был зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2009 года (л.д. 12).
19.01.2012 года Т. было выдано свидетельство, подтверждающее право собственности заявителя на жилой дом площадью застройки 109,9 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительства 20%, расположенный по адресу предоставленного в аренду земельного участка: Московская область, <данные изъяты>.
Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 17.05.2012 года N 1342 указанный земельный участок предоставлен заявителю в собственность за плату (л.д. 49).
На основании названного постановления, 26.06.2012 года между КУИ администрации Одинцовского муниципального района Московской области и Т. заключен договор купли-продажи земельного участка N 1075/2012, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность указанный земельный участок (л.д. 45 - 47).
Пунктом 1.2 договора установлено, что земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, занят жилым домом (степень готовности 20%), принадлежащим Т. на праве собственности.
В соответствии с пунктом 7.3. договора купли-продажи, договор аренды земельного участка от 03.08.2009 года N 2664 считается расторгнутым сторонами с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
16.07.2012 года стороны договора купли-продажи составили передаточный Акт, согласно которому указанный земельный участок передан продавцом покупателю (л.д. 48).
Одновременно с заключением договора купли-продажи земельного участка, 26 июня 2012 года между сторонами также подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.08.2009 года N 2664, в соответствии с условиями которого, стороны пришли к добровольному соглашению расторжении договора аренды земельного участка с момента государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и перехода права собственности на земельный участок к Т. (л.д. 53).
24.08.2012 стороны договора купли-продажи обратились в Звенигородский отдел Управления Росреестра по Московской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности, права собственности Т., а также регистрации сделки - соглашения о расторжении договора аренды (л.д. 57, 58).
12.09.2012 года регистрирующим органом представитель КУИ администрации Одинцовского муниципального района Московской области Т. были уведомлены о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на земельный участок, регистрации сделки - соглашения о расторжении договора аренды.
11.10.2012 года регистрирующим органом решением N 49/037/2012-114 было отказано в регистрации указанной сделки расторжения договора аренды, а решением N 49/037/2012-115 - отказано в регистрации перехода права собственности и права собственности Т. на земельный участок.
Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что оспариваемые действия Управления Росреестра являются незаконными, поскольку перечень объектов недвижимости, перечисленный в ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, не является исчерпывающим, прямого запрета на приватизацию земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства не имеется. Кроме того, суд исходил из того, что в силу положений ст. 15, 28 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельный участок не относится к тем, в отношении которых возможен отказ в предоставлении его в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по причине изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Судебная коллегия с выводами суда согласиться не может.
Выводы суда о наличии у Т. права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства основаны на неверном толковании норм земельного законодательства.
Действительно, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ гражданам, имеющим в собственности, безвозмездном пользовании здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды данных земельных участков.
Спорный земельный участок с кадастровым номером N <данные изъяты> предоставлялся заявителю под индивидуальное жилищное строительство.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Т. был предоставлен земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со степенью готовности 20%, который, согласно описанию технического паспорта, представляет собой фундамент жилого дома из бетонных блоков. Разрешение на строительство жилого дома лит. А не предъявлено (л.д. 17 - 19).
Судебная коллегия отмечает, что само по себе осуществление государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка и применения положений ст. 36 ЗК РФ, в связи с тем, что в отличие от зданий, строений, сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Следовательно, Управление Росреестра по Московской области, проведя на основании п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовую экспертизу предоставленных для совершения регистрационных действий документов, обоснованно усмотрел наличие оснований, предусмотренных ст. 20 того Федерального закона, для отказа в совершении регистрационных действий, поскольку по своему содержанию представленные документы не соответствуют требованиям действующего земельного законодательства.
Тем самым, вывод суда о незаконности действий Управления Росреестра по Московской области по отказу в регистрации перехода права собственности на земельный участок и права собственности Т. на него, на основании договора купли-продажи земельного участка от 26.06.2012 года, и обусловленной с заключением указанного договора купли-продажи сделки расторжения договора аренды земельного участка от того же числа является неверным.
В связи с чем, решение суда подлежит отмене.
Судебная коллегия, считая оспариваемые заявителем действия Управления Росреестра по Московской области правомерными, приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных Т. требований в полном объеме.
руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Звенигородского городского суда Московской области от 07 ноября 2012 года отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявления Т. ФИО2 о признании недействительным решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 11.10.2012 года N 49/037/2012-115 и N 49/037/2012-114 и обязании произвести государственную регистрацию сделки, перехода права собственности и права собственности отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)