Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец выплатил ответчику половину стоимости земельного участка. Ответчик сообщил ему о факте регистрации права собственности на земельный участок, однако договор купли-продажи участка не заключен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья:{ }Котова{ }И.И. Дело{ }N{ }44г-221/15{
Колесник Н.А.
Докладчик: Немова Т.А.
Президиум Московского областного суда в составе:
Председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Бокова К.И., Гаценко О.Н., Виноградова В.Г., Мязина А.М., Овчинниковой Л.А.,
при секретаре К.,
рассмотрев гражданское дело по иску Т. к ОАО КБ "К..." о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, по встречному иску ОАО КБ "К..." к Т. о признании недействительными предварительного договора о заключении договора купли-продажи земельного участка и дополнительного соглашения,
по кассационной жалобе Т. на решение Истринского городского суда Московской области от 10 сентября 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 ноября 2014 года,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В., объяснения Т. и его представителя В., поддержавших доводы кассационной жалобы,
Т. обратился в суд с иском к ОАО КБ "К.." о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование заявленных требований указал, что 16 ноября 2012 года заключил с ООО "Б.." предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью... кв. м, согласно которому стороны обязались в срок до 25 апреля 2013 года заключить основной договор купли-продажи земельного участка. ООО "Б.." по договору уступки прав и обязанностей от 11 февраля 2013 года переуступил права на земельный участок ОАО КБ "К..", с которым 03 апреля 2013 года истцом подписано дополнительное соглашение к предварительному договору об обязанности сторон заключить основной договор купли-продажи участка в срок до 01 августа 2013 года. Он оплатил ответчику половину стоимости земельного участка. Участок был сформирован 14 января 2013 года и ОАО КБ "К.." сообщило ему о факте регистрации права собственности на земельный участок, однако договор купли-продажи участка не заключен.
ОАО КБ "К.." с иском не согласилось и предъявило встречный иск о признании недействительными предварительного договора и дополнительного соглашения к нему, ссылаясь на отсутствие соглашения по всем существенным условиям договора, поскольку на момент заключения договора участок не был сформирован, площадь участка в договоре указана ориентировочно, уникальные характеристики участка как объекта права в договоре не указаны.
Решением Истринского городского суда Московской области от 10 сентября 2014 года Т. в удовлетворении иска отказано, встречные исковые требования ОАО КБ "К.." удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 ноября 2014 года судебное решение отменено в части удовлетворения встречного иска, в этой части постановлено новое решении, которым в удовлетворении исковых требований ОАО КБ "К.." отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Определением Истринского городского суда Московской области от 07 июля 2015 года Т. восстановлен процессуальный срок на подачу кассационной жалобы на указанные судебные постановления.
В кассационной жалобе Т. просит об отмене судебных постановлений.
14 августа 2015 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда Б. от 16 сентября 2015 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии подлежащим отмене.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 16 ноября 2012 года между Т. и ООО "Б.." заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. По условиям данного договора стороны обязались в срок до 25 апреля 2013 года на условиях, предусмотренных предварительным договором, заключить договор купли-продажи земельного участка ориентировочной площадью... кв. м, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, предназначенного для дачного строительства, который будет образован из основного земельного участка площадью... кв. м с кадастровым номером..., расположенного по адресу: ... ООО "Бест Логистик" обязалось продать Т. земельный участок за... долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день оплаты в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора.
Между ООО "Б.." и ОАО КБ "К.." 18 января 2013 года заключено соглашение об отступном, по которому земельный участок площадью 460810 кв. м передан в собственность ЗАО КБ "К..".
С согласия Т. 11 февраля 2013 года между ООО "Б.." и ОАО КБ "К.." заключен договор об уступке, согласно которому права и обязанности продавца земельного участка ООО "Б.." по предварительному договору перешли к ОАО КБ "К...".
Т. выполнил обязательства по предварительному договору по оплате 50% стоимости земельного участка площадью... кв. м.
Поскольку основной договор купли-продажи земельного участка в установленный дополнительным соглашением к предварительному договору срок между сторонами не был заключен, 02 августа 2013 года Т. направил в ОАО КБ "К.." требование о заключении основного договора, которое ответчиком оставлено без удовлетворения, в связи с чем Т. обратился в суд с иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Т. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, как объект недвижимого имущества, не сформирован, его точное местоположение и площадь не определены, участок не поставлен на кадастровый учет, ввиду чего не может являться объектом земельных правоотношений.
Данный вывод суда судебная коллегия признала правильным.
Между тем, такие выводы судебных инстанций основаны на неправильном применении норм материального права.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК Российской Федерации).
В пункте 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.
При заключении 16 ноября 2012 г. предварительного договора стороны достигли соглашения о том, в отношении какого именно земельного участка в последующем будет заключен договор купли-продажи, то есть и покупатель, и продавец достигли взаимопонимания при определении предмета основного договора.
При таких обстоятельствах нельзя согласиться с выводом суда о том, что предмет основного договора купли-продажи сторонами не был определен.
В обоснование принятого решения суд сослался на нормы Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие требования, предъявляемые к земельным участкам, но при этом не учли, что несоблюдение критериев, предъявляемых законодателем к объекту недвижимости, не свидетельствует о недостижении сторонами договора взаимопонимания в определении данного объекта.
Суд также не учел, что земельный участок, который в будущем должен был быть продан Т., предметом самого предварительного договора не являлся, поскольку такого рода договоры не порождают обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.
В данном случае при заключении предварительного договора стороны предусмотрели дополнительный механизм для определения предмета основного договора, включив условие о совершении ООО "Б" действий по выделу земельного участка и формировании его в определенных границах, и в случае надлежащего исполнения ответчиками взятых на себя обязательств предмет будущего договора купли-продажи существовал бы в натуре.
Таким образом, ООО "Бест Логистик", а впоследствии и ЗАО КБ "К", в рамках смешанных договоров приняли на себя обязательства по совершению определенных действий, которые так и не были совершены, однако судом данные обстоятельства при вынесении решения оставлены без внимания.
Нельзя согласиться с выводом суда о том, что при заключении предварительного договора нарушены требования ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку продавец не уведомил Правительство Московской области о намерении продать принадлежащий ему земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для дачного хозяйства. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.
Из материалов дела усматривается. что принадлежащий ОАО КБ "К" земельный участок имеет вид разрешенного использования: для дачного строительства (л.д. 24 том 1).
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в установленный дополнительным соглашением к предварительному договору срок - до 01 августа 2013 года сторонами не был заключен основной договор купли-продажи, и до окончания этого срока ни одна из сторон не направила другой предложение заключить этот договор, поэтому обязательства, предусмотренные предварительным договором, между сторонами прекратились, является неправомерным.
Так, из материалов дела следует, что до истечения указанного в дополнительном соглашении срока, истец вел электронную переписку с представителем ответчика о заключении договора купли-продажи, согласовывал условия его заключения.
Кроме того, факт получения предложения о заключении основного договора представителем ответчика в судебном заседании не оспаривался.
В нарушение требований ст. 67 ГПК РФ суд апелляционной инстанции этим доказательствам не дал никакой оценки и пришел к ошибочному выводу о прекращении обязательств между сторонами для заключения договора купли-продажи земельного участка.
Допущенные при рассмотрении дела судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов Т., в связи с чем судебное постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 ноября 2014 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.09.2015 N 467 ПО ДЕЛУ N 44Г-221/15, 4Г-3220/2015
Требование: О понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец выплатил ответчику половину стоимости земельного участка. Ответчик сообщил ему о факте регистрации права собственности на земельный участок, однако договор купли-продажи участка не заключен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2015 г. N 467
Судья:{ }Котова{ }И.И. Дело{ }N{ }44г-221/15{
Колесник Н.А.
Докладчик: Немова Т.А.
Президиум Московского областного суда в составе:
Председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Бокова К.И., Гаценко О.Н., Виноградова В.Г., Мязина А.М., Овчинниковой Л.А.,
при секретаре К.,
рассмотрев гражданское дело по иску Т. к ОАО КБ "К..." о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, по встречному иску ОАО КБ "К..." к Т. о признании недействительными предварительного договора о заключении договора купли-продажи земельного участка и дополнительного соглашения,
по кассационной жалобе Т. на решение Истринского городского суда Московской области от 10 сентября 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 ноября 2014 года,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В., объяснения Т. и его представителя В., поддержавших доводы кассационной жалобы,
установил:
Т. обратился в суд с иском к ОАО КБ "К.." о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование заявленных требований указал, что 16 ноября 2012 года заключил с ООО "Б.." предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью... кв. м, согласно которому стороны обязались в срок до 25 апреля 2013 года заключить основной договор купли-продажи земельного участка. ООО "Б.." по договору уступки прав и обязанностей от 11 февраля 2013 года переуступил права на земельный участок ОАО КБ "К..", с которым 03 апреля 2013 года истцом подписано дополнительное соглашение к предварительному договору об обязанности сторон заключить основной договор купли-продажи участка в срок до 01 августа 2013 года. Он оплатил ответчику половину стоимости земельного участка. Участок был сформирован 14 января 2013 года и ОАО КБ "К.." сообщило ему о факте регистрации права собственности на земельный участок, однако договор купли-продажи участка не заключен.
ОАО КБ "К.." с иском не согласилось и предъявило встречный иск о признании недействительными предварительного договора и дополнительного соглашения к нему, ссылаясь на отсутствие соглашения по всем существенным условиям договора, поскольку на момент заключения договора участок не был сформирован, площадь участка в договоре указана ориентировочно, уникальные характеристики участка как объекта права в договоре не указаны.
Решением Истринского городского суда Московской области от 10 сентября 2014 года Т. в удовлетворении иска отказано, встречные исковые требования ОАО КБ "К.." удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 ноября 2014 года судебное решение отменено в части удовлетворения встречного иска, в этой части постановлено новое решении, которым в удовлетворении исковых требований ОАО КБ "К.." отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Определением Истринского городского суда Московской области от 07 июля 2015 года Т. восстановлен процессуальный срок на подачу кассационной жалобы на указанные судебные постановления.
В кассационной жалобе Т. просит об отмене судебных постановлений.
14 августа 2015 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда Б. от 16 сентября 2015 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии подлежащим отмене.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 16 ноября 2012 года между Т. и ООО "Б.." заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. По условиям данного договора стороны обязались в срок до 25 апреля 2013 года на условиях, предусмотренных предварительным договором, заключить договор купли-продажи земельного участка ориентировочной площадью... кв. м, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, предназначенного для дачного строительства, который будет образован из основного земельного участка площадью... кв. м с кадастровым номером..., расположенного по адресу: ... ООО "Бест Логистик" обязалось продать Т. земельный участок за... долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день оплаты в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора.
Между ООО "Б.." и ОАО КБ "К.." 18 января 2013 года заключено соглашение об отступном, по которому земельный участок площадью 460810 кв. м передан в собственность ЗАО КБ "К..".
С согласия Т. 11 февраля 2013 года между ООО "Б.." и ОАО КБ "К.." заключен договор об уступке, согласно которому права и обязанности продавца земельного участка ООО "Б.." по предварительному договору перешли к ОАО КБ "К...".
Т. выполнил обязательства по предварительному договору по оплате 50% стоимости земельного участка площадью... кв. м.
Поскольку основной договор купли-продажи земельного участка в установленный дополнительным соглашением к предварительному договору срок между сторонами не был заключен, 02 августа 2013 года Т. направил в ОАО КБ "К.." требование о заключении основного договора, которое ответчиком оставлено без удовлетворения, в связи с чем Т. обратился в суд с иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Т. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, как объект недвижимого имущества, не сформирован, его точное местоположение и площадь не определены, участок не поставлен на кадастровый учет, ввиду чего не может являться объектом земельных правоотношений.
Данный вывод суда судебная коллегия признала правильным.
Между тем, такие выводы судебных инстанций основаны на неправильном применении норм материального права.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК Российской Федерации).
В пункте 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.
При заключении 16 ноября 2012 г. предварительного договора стороны достигли соглашения о том, в отношении какого именно земельного участка в последующем будет заключен договор купли-продажи, то есть и покупатель, и продавец достигли взаимопонимания при определении предмета основного договора.
При таких обстоятельствах нельзя согласиться с выводом суда о том, что предмет основного договора купли-продажи сторонами не был определен.
В обоснование принятого решения суд сослался на нормы Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие требования, предъявляемые к земельным участкам, но при этом не учли, что несоблюдение критериев, предъявляемых законодателем к объекту недвижимости, не свидетельствует о недостижении сторонами договора взаимопонимания в определении данного объекта.
Суд также не учел, что земельный участок, который в будущем должен был быть продан Т., предметом самого предварительного договора не являлся, поскольку такого рода договоры не порождают обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.
В данном случае при заключении предварительного договора стороны предусмотрели дополнительный механизм для определения предмета основного договора, включив условие о совершении ООО "Б" действий по выделу земельного участка и формировании его в определенных границах, и в случае надлежащего исполнения ответчиками взятых на себя обязательств предмет будущего договора купли-продажи существовал бы в натуре.
Таким образом, ООО "Бест Логистик", а впоследствии и ЗАО КБ "К", в рамках смешанных договоров приняли на себя обязательства по совершению определенных действий, которые так и не были совершены, однако судом данные обстоятельства при вынесении решения оставлены без внимания.
Нельзя согласиться с выводом суда о том, что при заключении предварительного договора нарушены требования ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку продавец не уведомил Правительство Московской области о намерении продать принадлежащий ему земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для дачного хозяйства. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.
Из материалов дела усматривается. что принадлежащий ОАО КБ "К" земельный участок имеет вид разрешенного использования: для дачного строительства (л.д. 24 том 1).
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в установленный дополнительным соглашением к предварительному договору срок - до 01 августа 2013 года сторонами не был заключен основной договор купли-продажи, и до окончания этого срока ни одна из сторон не направила другой предложение заключить этот договор, поэтому обязательства, предусмотренные предварительным договором, между сторонами прекратились, является неправомерным.
Так, из материалов дела следует, что до истечения указанного в дополнительном соглашении срока, истец вел электронную переписку с представителем ответчика о заключении договора купли-продажи, согласовывал условия его заключения.
Кроме того, факт получения предложения о заключении основного договора представителем ответчика в судебном заседании не оспаривался.
В нарушение требований ст. 67 ГПК РФ суд апелляционной инстанции этим доказательствам не дал никакой оценки и пришел к ошибочному выводу о прекращении обязательств между сторонами для заключения договора купли-продажи земельного участка.
Допущенные при рассмотрении дела судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов Т., в связи с чем судебное постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 ноября 2014 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.
Председательствующий
В.М.ВОЛОШИН
В.М.ВОЛОШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)