Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Салтыковой А.В.,
без участия сторон
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Осенево" Григорьева Александра Николаевича
на определение Арбитражного суда Ярославской области от 31.03.2014 по делу N А82-3220/2011 Б/63, принятое судом в составе судьи Фроловичевой М.Б.,
по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Осенево" (ИНН: 7616008338, ОГРН: 1087609002271) Григорьева Александра Николаевича
к Колбунову Сергею Александровичу, Попову Сергею Васильевичу
о признании сделки недействительной,
установил:
конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Осенево" (далее - должник, ООО "Агрофирма "Осенево") Григорьев Александр Николаевич (далее - Григорьев А.Н.) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Колбунову Сергею Александровичу (далее - первый ответчик, Колбунов С.А.), Попову Сергею Васильевичу (далее - второй ответчик, Попов С.В.) о признании недействительным договора купли-продажи склада от 05.02.2011 и применении последствий недействительности сделки.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 31.03.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Конкурсный управляющий, не согласившись с принятым определением, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, вынести новый судебный акт.
По мнению заявителя, суд, не удовлетворив ходатайство конкурсного управляющего об оценке права аренды земельного участка под складом, фактически лишил истца права на судебную защиту, так как, приобретая в собственность склад, ответчики фактически приобрели и право аренды на земельный участок под ним (бесплатно). Считает вывод суда о том, что подобранные экспертом аналоги расположены в иной местности, необоснованным, поскольку экспертом анализировались аналогичные местности.
Колбунов С.А., Попов С.В. в отзыве на жалобу считают судебный акт законным и обоснованным, при рассмотрении заявления по ходатайству заявителя назначалась судебная экспертиза для оценки рыночной (действительной) стоимости объекта недвижимого имущества склада, оценщик не обследовал помещение, поэтому назначена дополнительная экспертиза со ссылкой на необъективность первоначальной, представленное заключение не соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", право аренды по договору купли-продажи не передавалось и не относится к предмету спора в рамках настоящего дела, право на земельный участок не оформлено до настоящего времени.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 05.02.2011 между ООО "Агрофирма "Осенево" (продавец) и Колбуновым С.А., Поповым С.В. (покупатели) заключен договор купли-продажи склада, в соответствии с которым продавец продал, а покупатели купили в долевую собственность (по ? доли каждому) склад, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 12,8 кв. м, инв. номер:5961, лит.Б, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, пос.Козьмодемьянск, ул. Лесная, д. 4.
Согласно пункту 4 договора склад продавец продает покупателям за 50 000 руб., которые полностью уплачены в момент подписания договора.
Ответчики произвели оплату по договору купли-продажи склада от 05.02.2011, что подтверждается представленными в материалы дела соглашениями о прекращении взаимных обязательств зачетом от 05.02.2011.
05.02.2011 сторонами подписан передаточный акт.
Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 76-АБ N 306929 от 10.03.2011, 76-АБ 306928 от 10.03.2011.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 21.06.2012 ООО "Агрофирма "Осенево" признано несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 21.06.2012 конкурсным управляющим должника утвержден Григорьев А.Н.
Посчитав, что проданное по договору от 05.02.2011 имущество реализовано по заниженной цене и в ущерб кредиторам должника, конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Ярославской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда исходя из нижеследующего.
Пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.02.2010 N 127 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, по которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума от 23.12.2010 N 63), если подозрительная сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия такого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 названной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Заявление о признании должника банкротом принято к производству суда первой инстанции 12.04.2011, таким образом, для признания оспариваемой сделки недействительной достаточно наличия обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
В целях установления неравноценности встречного исполнения обязательств определением Арбитражного суда Ярославской области от 25.09.2013 по ходатайству конкурсного управляющего назначена судебная экспертиза для оценки рыночной (действительной) стоимости объекта недвижимого имущества.
Экспертом в материалы дела представлено заключение N 2/13 Э2 от 29.10.2013, согласно которому рыночная стоимость склада, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 12,8 кв. м, инв. номер:5961, лит.Б, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, пос. Козьмодемьянск, ул. Лесная, д. 4, по состоянию на 05.02.2011, составляет 12 500 руб.
Как установлено судом первой инстанции, экспертиза проведена без осмотра внутреннего состояния имущества.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 20.11.2013 по ходатайству конкурсного управляющего назначена дополнительная судебная экспертиза для оценки рыночной (действительной) стоимости объекта недвижимого имущества.
Экспертом в материалы дела представлено заключение N 3/14 от 18.02.2014, согласно которому рыночная стоимость склада, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 12,8 кв. м, инв. номер:5961, лит.Б, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, пос. Козьмодемьянск, ул. Лесная, д. 4, по состоянию на 05.02.2011, составляет 85 551 руб.
Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть, когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
В частности, Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) утвержден федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", в пункте 20 ФСО N 1 которого указано, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
При составлении первого отчета эксперт использовал затратный способ. При этом основанием для отказа от доходного подхода экспертом указано, что на дату исследования на открытом рынке не удалось найти предложение по аренде аналогичных объектов, это обстоятельство не позволяет эксперту собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Основанием для использования сравнительного подхода послужило также отсутствие достаточного количества информации актуальной и корректной для того, чтобы результаты экспертизы были корректны.
При проведении дополнительной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного имущества использовался сравнительный подход.
Пунктом 14 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Кроме того, Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 255 (ред. от 22.10.2010) утвержден федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", которым предусмотрена разумность действий сторон сделки, что означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Экспертом в заключении отмечено, что на этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. В результате экспертом использовались при сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Эксперт также счел возможным использовать аналоги по предложениям продаж в г. Ярославле и данные по предложениям в г. Гаврилов-Ям.
Суд первой инстанции счел, что заключение по дополнительной экспертизе не отражает достоверно рыночную стоимость спорного имущества. Кроме того, суд первой инстанции отметил, что дополнительная экспертиза была назначена не для применения иного подхода для определения рыночной стоимости, а исключительно по причине того, что эксперту не был обеспечен доступ в помещение склада.
Учитывая, что аналоги взяты экспертом в других районах Ярославской области отличных от места расположения оцениваемого склада, оценка произведена только по предложению без учета спроса, суд апелляционной инстанции согласен с мнением суда первой инстанции.
Кроме того, в материалы дела представлено письмо N 130 от 27.08.2013 ООО "Яр-Оценка", в котором указана рыночная стоимость спорного объекта недвижимости в размере 14 600 руб.
Конкурсным управляющим не представлено иных доказательств, позволяющих установить продажу склада по заниженной цене.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований, не усмотрев оснований для признания сделки недействительной.
Доводы заявителя о том, что при продаже необходимо также учитывать стоимость права аренды земельного участка под складом, суд апелляционной инстанции считает несостоятельными.
В соответствии с частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса (часть 3).
Таким образом, земельный участок под складом перешел к ответчикам в силу закона, а не по договору купли-продажи. Данное обстоятельство может являться основанием для взыскания с ответчиков соответствующей платы за пользование земельным участком до установления права собственности, но не для увеличения рыночной стоимости склада на величину стоимости права аренды на земельный участок, расположенный под складом.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает определение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по указанным в ней доводам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата госпошлины по апелляционной жалобе возлагается на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Ярославской области от 31.03.2014 по делу N А82-3220/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Осенево" Григорьева Александра Николаевича - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Осенево" в доход федерального бюджета 2 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
В.Г.САНДАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.06.2014 ПО ДЕЛУ N А82-3220/2011
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2014 г. по делу N А82-3220/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Салтыковой А.В.,
без участия сторон
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Осенево" Григорьева Александра Николаевича
на определение Арбитражного суда Ярославской области от 31.03.2014 по делу N А82-3220/2011 Б/63, принятое судом в составе судьи Фроловичевой М.Б.,
по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Осенево" (ИНН: 7616008338, ОГРН: 1087609002271) Григорьева Александра Николаевича
к Колбунову Сергею Александровичу, Попову Сергею Васильевичу
о признании сделки недействительной,
установил:
конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Осенево" (далее - должник, ООО "Агрофирма "Осенево") Григорьев Александр Николаевич (далее - Григорьев А.Н.) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Колбунову Сергею Александровичу (далее - первый ответчик, Колбунов С.А.), Попову Сергею Васильевичу (далее - второй ответчик, Попов С.В.) о признании недействительным договора купли-продажи склада от 05.02.2011 и применении последствий недействительности сделки.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 31.03.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Конкурсный управляющий, не согласившись с принятым определением, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, вынести новый судебный акт.
По мнению заявителя, суд, не удовлетворив ходатайство конкурсного управляющего об оценке права аренды земельного участка под складом, фактически лишил истца права на судебную защиту, так как, приобретая в собственность склад, ответчики фактически приобрели и право аренды на земельный участок под ним (бесплатно). Считает вывод суда о том, что подобранные экспертом аналоги расположены в иной местности, необоснованным, поскольку экспертом анализировались аналогичные местности.
Колбунов С.А., Попов С.В. в отзыве на жалобу считают судебный акт законным и обоснованным, при рассмотрении заявления по ходатайству заявителя назначалась судебная экспертиза для оценки рыночной (действительной) стоимости объекта недвижимого имущества склада, оценщик не обследовал помещение, поэтому назначена дополнительная экспертиза со ссылкой на необъективность первоначальной, представленное заключение не соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", право аренды по договору купли-продажи не передавалось и не относится к предмету спора в рамках настоящего дела, право на земельный участок не оформлено до настоящего времени.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 05.02.2011 между ООО "Агрофирма "Осенево" (продавец) и Колбуновым С.А., Поповым С.В. (покупатели) заключен договор купли-продажи склада, в соответствии с которым продавец продал, а покупатели купили в долевую собственность (по ? доли каждому) склад, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 12,8 кв. м, инв. номер:5961, лит.Б, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, пос.Козьмодемьянск, ул. Лесная, д. 4.
Согласно пункту 4 договора склад продавец продает покупателям за 50 000 руб., которые полностью уплачены в момент подписания договора.
Ответчики произвели оплату по договору купли-продажи склада от 05.02.2011, что подтверждается представленными в материалы дела соглашениями о прекращении взаимных обязательств зачетом от 05.02.2011.
05.02.2011 сторонами подписан передаточный акт.
Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 76-АБ N 306929 от 10.03.2011, 76-АБ 306928 от 10.03.2011.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 21.06.2012 ООО "Агрофирма "Осенево" признано несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 21.06.2012 конкурсным управляющим должника утвержден Григорьев А.Н.
Посчитав, что проданное по договору от 05.02.2011 имущество реализовано по заниженной цене и в ущерб кредиторам должника, конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Ярославской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда исходя из нижеследующего.
Пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.02.2010 N 127 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, по которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума от 23.12.2010 N 63), если подозрительная сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия такого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 названной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Заявление о признании должника банкротом принято к производству суда первой инстанции 12.04.2011, таким образом, для признания оспариваемой сделки недействительной достаточно наличия обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
В целях установления неравноценности встречного исполнения обязательств определением Арбитражного суда Ярославской области от 25.09.2013 по ходатайству конкурсного управляющего назначена судебная экспертиза для оценки рыночной (действительной) стоимости объекта недвижимого имущества.
Экспертом в материалы дела представлено заключение N 2/13 Э2 от 29.10.2013, согласно которому рыночная стоимость склада, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 12,8 кв. м, инв. номер:5961, лит.Б, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, пос. Козьмодемьянск, ул. Лесная, д. 4, по состоянию на 05.02.2011, составляет 12 500 руб.
Как установлено судом первой инстанции, экспертиза проведена без осмотра внутреннего состояния имущества.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 20.11.2013 по ходатайству конкурсного управляющего назначена дополнительная судебная экспертиза для оценки рыночной (действительной) стоимости объекта недвижимого имущества.
Экспертом в материалы дела представлено заключение N 3/14 от 18.02.2014, согласно которому рыночная стоимость склада, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 12,8 кв. м, инв. номер:5961, лит.Б, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, пос. Козьмодемьянск, ул. Лесная, д. 4, по состоянию на 05.02.2011, составляет 85 551 руб.
Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть, когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
В частности, Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) утвержден федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", в пункте 20 ФСО N 1 которого указано, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
При составлении первого отчета эксперт использовал затратный способ. При этом основанием для отказа от доходного подхода экспертом указано, что на дату исследования на открытом рынке не удалось найти предложение по аренде аналогичных объектов, это обстоятельство не позволяет эксперту собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Основанием для использования сравнительного подхода послужило также отсутствие достаточного количества информации актуальной и корректной для того, чтобы результаты экспертизы были корректны.
При проведении дополнительной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного имущества использовался сравнительный подход.
Пунктом 14 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Кроме того, Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 255 (ред. от 22.10.2010) утвержден федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", которым предусмотрена разумность действий сторон сделки, что означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Экспертом в заключении отмечено, что на этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. В результате экспертом использовались при сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Эксперт также счел возможным использовать аналоги по предложениям продаж в г. Ярославле и данные по предложениям в г. Гаврилов-Ям.
Суд первой инстанции счел, что заключение по дополнительной экспертизе не отражает достоверно рыночную стоимость спорного имущества. Кроме того, суд первой инстанции отметил, что дополнительная экспертиза была назначена не для применения иного подхода для определения рыночной стоимости, а исключительно по причине того, что эксперту не был обеспечен доступ в помещение склада.
Учитывая, что аналоги взяты экспертом в других районах Ярославской области отличных от места расположения оцениваемого склада, оценка произведена только по предложению без учета спроса, суд апелляционной инстанции согласен с мнением суда первой инстанции.
Кроме того, в материалы дела представлено письмо N 130 от 27.08.2013 ООО "Яр-Оценка", в котором указана рыночная стоимость спорного объекта недвижимости в размере 14 600 руб.
Конкурсным управляющим не представлено иных доказательств, позволяющих установить продажу склада по заниженной цене.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований, не усмотрев оснований для признания сделки недействительной.
Доводы заявителя о том, что при продаже необходимо также учитывать стоимость права аренды земельного участка под складом, суд апелляционной инстанции считает несостоятельными.
В соответствии с частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса (часть 3).
Таким образом, земельный участок под складом перешел к ответчикам в силу закона, а не по договору купли-продажи. Данное обстоятельство может являться основанием для взыскания с ответчиков соответствующей платы за пользование земельным участком до установления права собственности, но не для увеличения рыночной стоимости склада на величину стоимости права аренды на земельный участок, расположенный под складом.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает определение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по указанным в ней доводам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата госпошлины по апелляционной жалобе возлагается на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Ярославской области от 31.03.2014 по делу N А82-3220/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Осенево" Григорьева Александра Николаевича - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Осенево" в доход федерального бюджета 2 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
В.Г.САНДАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)