Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.
при участии
- от ООО "Глобал Груп": директор Пушкарева О.С.;
- от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: Подольский А.С., доверенность от 23.12.2013 N 20/361-09
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Глобал Груп"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014
по делу N А51-21039/2013 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали:
По иску общества с ограниченной ответственностью "Глобал Груп"
к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края
о взыскании 3 564 289 руб. 65 коп. и обязании произвести расчет суммы арендной платы
Общество с ограниченной ответственностью "Глобал Груп" (ОГРН 1072540001852, ИНН 2540129524; место нахождения: 690002, г. Владивосток, проспект Острякова, 5; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008; место нахождения: 690110, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее - Департамент) о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 037 369 руб. 35 коп., составляющего излишне уплаченные арендные платежи за период с 01.06.2011 по 20.03.2012 по договору от аренды земельного участка от 30.06.2010 N 02-Ю-12210 в сумме 2 893 810 руб. 19 коп. и по договору аренды от 30.06.2010 N 02-Ю-12211 в сумме 143 559 руб. 16 коп.; о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2011 по 07.11.2013 в размере 529 920 руб. 30 коп.; а также о понуждении ответчика произвести перерасчет арендной платы по названным договорам за период с 21.03.2012 по 07.08.2013 в соответствии с пунктом 5.9 решения Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 736 "О внесении изменений в приложения к решению Думы города Владивостока от 24.11.2009 N 396 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением суда от 09.12.2013 иск удовлетворен частично: с Департамента в пользу общества взыскано неосновательное обогащение и начисленные проценты в заявленном размере, в остальной части требования отклонены.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 названное решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано полностью.
В кассационной жалобе ООО "Глобал Груп" выражает несогласие с принятым апелляционным судом постановлением, указывает на неполное выяснение судом значимых для дела обстоятельств, неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права, считает выводы суда несоответствующими имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем просит отменить постановление от 28.03.2014 и оставить в силе решение от 09.12.2013 по настоящему делу.
По мнению заявителя жалобы, апелляционным судом неверно применены поправочные коэффициенты, размер которых изменен с 01.06.2011 решением Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 736. Оспаривает выводы апелляционного суда относительно функционального назначения реконструируемого объекта недвижимости, расположенного на спорных земельных участках, имеющих определенное целевое назначение, от которого зависит размер арендной платы. Ссылается на неправомерное приобщение апелляционным судом новых доказательств. Кроме того, заявитель настаивает, что уточнение функционального назначения реконструируемого объекта и целевого назначения земельных участков не требует внесения изменений в условия договоров аренды в целях изменения расчета арендной платы.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, директор общества настаивал на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражал представитель Департамента. При этом директор общества, отвечая на вопросы суда, пояснил, что, по его мнению, при заключении договоров аренды были допущены ошибки и неточности в описании арендуемых земельных участков и расположенного на них объекта незавершенного строительством, однако Департамент уклоняется от внесения соответствующих изменений в условия этих сделок.
Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда с учетом доводов кассационной жалобы и пояснений представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.
Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 22.04.2010 по делу N А51-4447/2010 между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 30.06.2010 N 02-Ю-12210 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду на срок с 21.05.2010 по 20.04.2011 земельный участок с кадастровым номером 25:28:02 00 06:0074 площадью 2278 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Острякова, д. 5г, (установлено относительно ориентира - объект (выставочный павильон) сохранностью 1,3% (лит. В), расположенного в границах объекта), для использования в целях реконструкции объекта - выставочного павильона сохранностью 1,3%.
Размер арендной платы определен сторонами в пункте 2.1 договора аренды и составил 69 956 руб. 30 коп. в месяц согласно прилагаемому к договору расчету (приложение N 2). При этом при определении размера арендной платы в расчете использованы следующие показатели: кадастровая стоимость земельного участка (3 509,66 руб. /кв. м), его площадь (2 278 кв. м), ставка земельного налога (1,5%) итоговый коэффициент (7).
В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 18.04.2011 к договору аренды N 02-Ю-12210 стороны изменили срок аренды, установив его с 21.04.2011 по 20.03.2012, а также увеличили размер арендной палаты до 269 094 руб. 33 коп. в месяц с учетом новой кадастровой стоимости (30 753 37,84 руб. /кв. м). Иные составляющие расчета не изменились.
Наряду с этим, между сторонами во исполнение того же вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 22.04.2010 по делу N А51-4447/2010 на аналогичных условиях заключен второй договор от 30.06.2010 N 02-Ю-12211 аренды земельного участка, по которому арендодатель предоставил арендатору в аренду на срок с 21.05.2010 по 20.04.2011 земельный участок с кадастровым номером 25:28:02 00 06:0075 площадью 196 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Острякова, д. 5г, (участок находится примерно в 2 м по направлению на юго-запад от ориентира - объект (выставочный павильон) сохранностью 1,3% (лит. В), расположенного за пределами участка), для использования в целях реконструкции объекта - выставочного павильона сохранностью 1,3%.
В пункте 2.1 данного договора стороны первоначального установили арендную плату в размере 6 019 руб. 70 коп. в месяц. Расчет арендной платы приведен в приложении N 2 к договору с использованием тех же показателей, что и в договоре N 02-Ю-12210.
Дополнительным соглашением от 18.04.2011 к договору N 02-Ю-12211 стороны соответственно определили срок аренды с 21.04.2011 по 20.03.2012 и установили новый размер арендной палаты равный 23 152 руб. 98 коп. исходя из изменившейся кадастровой стоимости. Иные составляющие расчета также остались прежними.
Истец в спорный период пользовался арендуемыми земельными участками и вносил за это плату в соответствии с условиями заключенных договоров и дополнительных соглашений к ним, что сторонами не отрицается.
Впоследствии в мае 2013 года Департамент направил в адрес общества два предупреждения о наличии задолженности по арендной плате. В свою очередь, арендатор в ответах на данные предупреждения указал на неправильное применение в расчетах с 01.06.2011 поправочного коэффициента равного 7 и предложил арендодателю произвести перерасчет арендной платы и зачесть имеющуюся переплату в счет будущих периодов. На такое предложение Департамент ответил отказом, сославшись на согласованные сторонами условия договоров аренды от 30.06.2010.
В связи с полученным отказом Департамента, общество самостоятельно произвело расчет арендной платы за спорный период исходя из коэффициента использования земельных участков в размере 2,5 (установленного для строительства объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов прочей непроизводственной деятельности до 5 лет в соответствии с пунктом 5.9 решения Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 736) и обратилось в арбитражный суд с уточненными требованиями по настоящему делу.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2 статьи 424 ГК РФ).
Согласно общему правилу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, определение размера арендной платы за земельные участки в Российской Федерации осуществляется в публичном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Между сторонами отсутствует спор относительно характера сложившихся между ними правоотношений, необходимости применения к ним регулируемой арендной платы, а также по поводу действующих в спорный период нормативных правовых актов на территории города Владивостока, устанавливающих методику расчета арендной платы и корректирующие коэффициенты.
При этом на стадии заключения спорных договоров аренды стороны определили характеристики предмета аренды (в части вида целевого использования земельных участков и функционального назначения реконструируемого объекта) и пришли к соглашению о том, что размер арендной платы определяется с использованием итогового коэффициента равного 7, применяемого при строительстве в том числе административных и офисных зданий до 5 лет.
Пунктами 2.5 договоров аренды от 30.06.2010 NN 02-Ю-12210, 02-Ю-12211 предусмотрена возможность пересмотра арендодателем размера арендной платы в случае изменения действующего законодательства при условии подписания сторонами дополнительного соглашения к договору.
При рассмотрении настоящего спора арбитражный суд первой инстанции согласился с позицией истца в части необходимости применения в расчете арендной платы поправочного коэффициента 2,5 в соответствии с пунктом 5.9 решения Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 736.
Поскольку в спорных договорах расчет арендной платы произведен иным образом с применением коэффициента большего значения суд счел уточненные требования истца правомерными и взыскал с ответчика неосновательное обогащение наряду с начисленными процентами в заявленном размере.
Апелляционный суд не согласился с такими выводами, в связи с чем отменил принятое по делу решение, руководствуюсь при этом следующим.
В соответствии с решением Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 736, действие которого распространено на правоотношения, возникшие с 01.06.2011, для земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов прочей непроизводственной деятельности до 5 лет установлен коэффициент функционального использования в размере 2,5 (пункт 5.9 решения).
Пунктом 7.11 указанного решения предусмотрено, что при расчете арендной платы значение коэффициента функционального использования в отношении земельных участков, предназначенных для строительства административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка составляет 3,5.
Вместе с тем, до принятия данных изменений решением Думы города Владивостока от 24.11.2009 N 396 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" аналогичные коэффициенты были установлены в размере 4 и 7, соответственно.
Исследовав фактические обстоятельства спора, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ с учетом буквального толкования условий заключенных между сторонами договоров аренды от 30.06.2011, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что реконструируемое обществом здание не относится к объектам, поименованным в пункте 5.9 решения Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 396.
В данном случае апелляционным судом учтено, что при заключении договоров аренды сторонами добровольно согласовано применение в расчетах арендной коэффициента равного 7, установленного для строительства административных и офисных зданий.
Наряду с этим, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 29.07.2010 по делу N А51-2908/2009, принятым по иску Департамента к обществу о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, установлено, что расположенное на спорных участках здание по своему архитектурному решению и проектной документации реконструировалось в качестве административно-выставочного центра, являющегося по сути административным (офисным) зданием.
В данном случае согласованные сторонами конкретные характеристики арендуемых участков (площадь, вид разрешенного использования, целевое назначение и т.п.), влияющие на расчет арендной платы, относятся к предмету договора, поэтому могут быть изменены лишь в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.
Каких-либо иных доказательств, подтверждающих обоснованность применения к спорным договорам коэффициента функционального использования для строительства объектов торговли (общественного питания, бытового обслуживания), истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ апелляционному суду не представлено.
Проведя самостоятельный расчет подлежащей уплате арендной платы с учетом условий договоров аренды от 30.06.2010 и дополнительных соглашений к ним от 18.04.2011, принимая во внимание увеличение кадастровой стоимости арендуемых земельных участков с 01.01.2011 и снижение поправочного коэффициента с 7 до 3,5, начиная с 01.06.2011, апелляционный суд выявил наличие на стороне истца задолженности в спорный период и на этом основании правомерно отказал в иске.
Доводов опровергающих расчет апелляционного суда относительно примененных коэффициентов, так и иных составляющих, заявителем кассационной жалобы не приведено. Достоверность данного расчета обществом не опровергнута.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами апелляционного суда, положенными в основу обжалуемого постановлении, поскольку они сделаны по итогам оценки имеющихся в деле доказательств с учетом установленных судом фактических обстоятельств спора.
Несогласие заявителя кассационной жалобы с такими выводами апелляционного суда фактически сводится к необходимости повторного исследования обстоятельств спора и переоценки доказательств по делу, что в силу статьи 286 АПК РФ выходит за рамки компетенции суда кассационной инстанции.
Утверждение истца о неправильном применении апелляционным судом норм материального права материалами дела не подтверждается.
Ссылка на неправомерное приобщение апелляционным судом новых доказательств, отклоняется с учетом разъяснений, приведенных в абзаце 5 пункта 26 Постановления Пленума от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции.
Отклонение апелляционным судом требований истца о перерасчете суммы арендной платы ввиду выбора ненадлежащего способа защиты нарушенного права, не предусмотренного статьей 12 ГК РФ, заявителем кассационной жалобы не оспаривается.
Нарушение норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемого постановления в любом случае, апелляционным судом не допущено.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 по делу N А51-21039/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 29.07.2014 N Ф03-2785/2014 ПО ДЕЛУ N А51-21039/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2014 г. N Ф03-2785/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.
при участии
- от ООО "Глобал Груп": директор Пушкарева О.С.;
- от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: Подольский А.С., доверенность от 23.12.2013 N 20/361-09
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Глобал Груп"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014
по делу N А51-21039/2013 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали:
По иску общества с ограниченной ответственностью "Глобал Груп"
к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края
о взыскании 3 564 289 руб. 65 коп. и обязании произвести расчет суммы арендной платы
Общество с ограниченной ответственностью "Глобал Груп" (ОГРН 1072540001852, ИНН 2540129524; место нахождения: 690002, г. Владивосток, проспект Острякова, 5; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008; место нахождения: 690110, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее - Департамент) о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 037 369 руб. 35 коп., составляющего излишне уплаченные арендные платежи за период с 01.06.2011 по 20.03.2012 по договору от аренды земельного участка от 30.06.2010 N 02-Ю-12210 в сумме 2 893 810 руб. 19 коп. и по договору аренды от 30.06.2010 N 02-Ю-12211 в сумме 143 559 руб. 16 коп.; о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2011 по 07.11.2013 в размере 529 920 руб. 30 коп.; а также о понуждении ответчика произвести перерасчет арендной платы по названным договорам за период с 21.03.2012 по 07.08.2013 в соответствии с пунктом 5.9 решения Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 736 "О внесении изменений в приложения к решению Думы города Владивостока от 24.11.2009 N 396 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением суда от 09.12.2013 иск удовлетворен частично: с Департамента в пользу общества взыскано неосновательное обогащение и начисленные проценты в заявленном размере, в остальной части требования отклонены.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 названное решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано полностью.
В кассационной жалобе ООО "Глобал Груп" выражает несогласие с принятым апелляционным судом постановлением, указывает на неполное выяснение судом значимых для дела обстоятельств, неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права, считает выводы суда несоответствующими имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем просит отменить постановление от 28.03.2014 и оставить в силе решение от 09.12.2013 по настоящему делу.
По мнению заявителя жалобы, апелляционным судом неверно применены поправочные коэффициенты, размер которых изменен с 01.06.2011 решением Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 736. Оспаривает выводы апелляционного суда относительно функционального назначения реконструируемого объекта недвижимости, расположенного на спорных земельных участках, имеющих определенное целевое назначение, от которого зависит размер арендной платы. Ссылается на неправомерное приобщение апелляционным судом новых доказательств. Кроме того, заявитель настаивает, что уточнение функционального назначения реконструируемого объекта и целевого назначения земельных участков не требует внесения изменений в условия договоров аренды в целях изменения расчета арендной платы.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, директор общества настаивал на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражал представитель Департамента. При этом директор общества, отвечая на вопросы суда, пояснил, что, по его мнению, при заключении договоров аренды были допущены ошибки и неточности в описании арендуемых земельных участков и расположенного на них объекта незавершенного строительством, однако Департамент уклоняется от внесения соответствующих изменений в условия этих сделок.
Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда с учетом доводов кассационной жалобы и пояснений представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.
Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 22.04.2010 по делу N А51-4447/2010 между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 30.06.2010 N 02-Ю-12210 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду на срок с 21.05.2010 по 20.04.2011 земельный участок с кадастровым номером 25:28:02 00 06:0074 площадью 2278 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Острякова, д. 5г, (установлено относительно ориентира - объект (выставочный павильон) сохранностью 1,3% (лит. В), расположенного в границах объекта), для использования в целях реконструкции объекта - выставочного павильона сохранностью 1,3%.
Размер арендной платы определен сторонами в пункте 2.1 договора аренды и составил 69 956 руб. 30 коп. в месяц согласно прилагаемому к договору расчету (приложение N 2). При этом при определении размера арендной платы в расчете использованы следующие показатели: кадастровая стоимость земельного участка (3 509,66 руб. /кв. м), его площадь (2 278 кв. м), ставка земельного налога (1,5%) итоговый коэффициент (7).
В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 18.04.2011 к договору аренды N 02-Ю-12210 стороны изменили срок аренды, установив его с 21.04.2011 по 20.03.2012, а также увеличили размер арендной палаты до 269 094 руб. 33 коп. в месяц с учетом новой кадастровой стоимости (30 753 37,84 руб. /кв. м). Иные составляющие расчета не изменились.
Наряду с этим, между сторонами во исполнение того же вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 22.04.2010 по делу N А51-4447/2010 на аналогичных условиях заключен второй договор от 30.06.2010 N 02-Ю-12211 аренды земельного участка, по которому арендодатель предоставил арендатору в аренду на срок с 21.05.2010 по 20.04.2011 земельный участок с кадастровым номером 25:28:02 00 06:0075 площадью 196 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Острякова, д. 5г, (участок находится примерно в 2 м по направлению на юго-запад от ориентира - объект (выставочный павильон) сохранностью 1,3% (лит. В), расположенного за пределами участка), для использования в целях реконструкции объекта - выставочного павильона сохранностью 1,3%.
В пункте 2.1 данного договора стороны первоначального установили арендную плату в размере 6 019 руб. 70 коп. в месяц. Расчет арендной платы приведен в приложении N 2 к договору с использованием тех же показателей, что и в договоре N 02-Ю-12210.
Дополнительным соглашением от 18.04.2011 к договору N 02-Ю-12211 стороны соответственно определили срок аренды с 21.04.2011 по 20.03.2012 и установили новый размер арендной палаты равный 23 152 руб. 98 коп. исходя из изменившейся кадастровой стоимости. Иные составляющие расчета также остались прежними.
Истец в спорный период пользовался арендуемыми земельными участками и вносил за это плату в соответствии с условиями заключенных договоров и дополнительных соглашений к ним, что сторонами не отрицается.
Впоследствии в мае 2013 года Департамент направил в адрес общества два предупреждения о наличии задолженности по арендной плате. В свою очередь, арендатор в ответах на данные предупреждения указал на неправильное применение в расчетах с 01.06.2011 поправочного коэффициента равного 7 и предложил арендодателю произвести перерасчет арендной платы и зачесть имеющуюся переплату в счет будущих периодов. На такое предложение Департамент ответил отказом, сославшись на согласованные сторонами условия договоров аренды от 30.06.2010.
В связи с полученным отказом Департамента, общество самостоятельно произвело расчет арендной платы за спорный период исходя из коэффициента использования земельных участков в размере 2,5 (установленного для строительства объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов прочей непроизводственной деятельности до 5 лет в соответствии с пунктом 5.9 решения Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 736) и обратилось в арбитражный суд с уточненными требованиями по настоящему делу.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2 статьи 424 ГК РФ).
Согласно общему правилу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, определение размера арендной платы за земельные участки в Российской Федерации осуществляется в публичном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Между сторонами отсутствует спор относительно характера сложившихся между ними правоотношений, необходимости применения к ним регулируемой арендной платы, а также по поводу действующих в спорный период нормативных правовых актов на территории города Владивостока, устанавливающих методику расчета арендной платы и корректирующие коэффициенты.
При этом на стадии заключения спорных договоров аренды стороны определили характеристики предмета аренды (в части вида целевого использования земельных участков и функционального назначения реконструируемого объекта) и пришли к соглашению о том, что размер арендной платы определяется с использованием итогового коэффициента равного 7, применяемого при строительстве в том числе административных и офисных зданий до 5 лет.
Пунктами 2.5 договоров аренды от 30.06.2010 NN 02-Ю-12210, 02-Ю-12211 предусмотрена возможность пересмотра арендодателем размера арендной платы в случае изменения действующего законодательства при условии подписания сторонами дополнительного соглашения к договору.
При рассмотрении настоящего спора арбитражный суд первой инстанции согласился с позицией истца в части необходимости применения в расчете арендной платы поправочного коэффициента 2,5 в соответствии с пунктом 5.9 решения Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 736.
Поскольку в спорных договорах расчет арендной платы произведен иным образом с применением коэффициента большего значения суд счел уточненные требования истца правомерными и взыскал с ответчика неосновательное обогащение наряду с начисленными процентами в заявленном размере.
Апелляционный суд не согласился с такими выводами, в связи с чем отменил принятое по делу решение, руководствуюсь при этом следующим.
В соответствии с решением Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 736, действие которого распространено на правоотношения, возникшие с 01.06.2011, для земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов прочей непроизводственной деятельности до 5 лет установлен коэффициент функционального использования в размере 2,5 (пункт 5.9 решения).
Пунктом 7.11 указанного решения предусмотрено, что при расчете арендной платы значение коэффициента функционального использования в отношении земельных участков, предназначенных для строительства административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка составляет 3,5.
Вместе с тем, до принятия данных изменений решением Думы города Владивостока от 24.11.2009 N 396 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" аналогичные коэффициенты были установлены в размере 4 и 7, соответственно.
Исследовав фактические обстоятельства спора, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ с учетом буквального толкования условий заключенных между сторонами договоров аренды от 30.06.2011, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что реконструируемое обществом здание не относится к объектам, поименованным в пункте 5.9 решения Думы города Владивостока от 30.09.2011 N 396.
В данном случае апелляционным судом учтено, что при заключении договоров аренды сторонами добровольно согласовано применение в расчетах арендной коэффициента равного 7, установленного для строительства административных и офисных зданий.
Наряду с этим, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 29.07.2010 по делу N А51-2908/2009, принятым по иску Департамента к обществу о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, установлено, что расположенное на спорных участках здание по своему архитектурному решению и проектной документации реконструировалось в качестве административно-выставочного центра, являющегося по сути административным (офисным) зданием.
В данном случае согласованные сторонами конкретные характеристики арендуемых участков (площадь, вид разрешенного использования, целевое назначение и т.п.), влияющие на расчет арендной платы, относятся к предмету договора, поэтому могут быть изменены лишь в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.
Каких-либо иных доказательств, подтверждающих обоснованность применения к спорным договорам коэффициента функционального использования для строительства объектов торговли (общественного питания, бытового обслуживания), истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ апелляционному суду не представлено.
Проведя самостоятельный расчет подлежащей уплате арендной платы с учетом условий договоров аренды от 30.06.2010 и дополнительных соглашений к ним от 18.04.2011, принимая во внимание увеличение кадастровой стоимости арендуемых земельных участков с 01.01.2011 и снижение поправочного коэффициента с 7 до 3,5, начиная с 01.06.2011, апелляционный суд выявил наличие на стороне истца задолженности в спорный период и на этом основании правомерно отказал в иске.
Доводов опровергающих расчет апелляционного суда относительно примененных коэффициентов, так и иных составляющих, заявителем кассационной жалобы не приведено. Достоверность данного расчета обществом не опровергнута.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами апелляционного суда, положенными в основу обжалуемого постановлении, поскольку они сделаны по итогам оценки имеющихся в деле доказательств с учетом установленных судом фактических обстоятельств спора.
Несогласие заявителя кассационной жалобы с такими выводами апелляционного суда фактически сводится к необходимости повторного исследования обстоятельств спора и переоценки доказательств по делу, что в силу статьи 286 АПК РФ выходит за рамки компетенции суда кассационной инстанции.
Утверждение истца о неправильном применении апелляционным судом норм материального права материалами дела не подтверждается.
Ссылка на неправомерное приобщение апелляционным судом новых доказательств, отклоняется с учетом разъяснений, приведенных в абзаце 5 пункта 26 Постановления Пленума от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции.
Отклонение апелляционным судом требований истца о перерасчете суммы арендной платы ввиду выбора ненадлежащего способа защиты нарушенного права, не предусмотренного статьей 12 ГК РФ, заявителем кассационной жалобы не оспаривается.
Нарушение норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемого постановления в любом случае, апелляционным судом не допущено.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 по делу N А51-21039/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
О.В.ЦИРУЛИК
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)