Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка является завышенной, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права как налогоплательщика земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д. и Никифорова С.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Чулпан" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:072810:18 в размере его рыночной стоимости по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Чулпан" на решение Новосибирского областного суда от 10 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Чулпан" (далее - ООО "Чулпан", общество) обратилось в Новосибирский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:072810:18, общей площадью 3 057 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Никитина, д. 126, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации автозаправочной станции, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2010 г. в размере 10 913 000 руб.
Заявитель указывает, что установленная кадастровая стоимость указанного земельного участка является завышенной, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права как налогоплательщика земельного налога.
К участию в деле привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Новосибирской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Новосибирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области), Правительство Новосибирской области и мэрия города Новосибирска.
Решением Новосибирского областного суда от 10 февраля 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Чулпан" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Управлением Росреестра по Новосибирской области представлены возражения.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения Управления Росреестра по Новосибирской области, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ООО "Чулпан" является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:072810:18, общей площадью 3 057 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Никитина, д. 126, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации автозаправочной станции, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18 апреля 2014 г. N 54АЕ 429927.
Согласно данным, содержащимся в кадастровом паспорте от 13 декабря 2011 г., указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 27 сентября 2001 г.
Оценочные работы земель населенных пунктов проведены на территории Новосибирской области на основании государственного контракта от 25 декабря 2009 г. N 169Д федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный кадастровый центр "Земля".
В соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Новосибирской области. Кадастровая стоимость земельного участка определена на 1 января 2010 г. составила 43 365 034,46 руб.
В соответствии с отчетом об оценке от 3 июня 2014 г. N 256, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский центр экономического анализа", рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2010 г. в размере 10 913 000 руб.
Согласно экспертному заключению от 26 июля 2014 г. N 2190/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет от 3 июня 2014 г. N 256 соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.
После обращения ООО "Чулпан" в Комиссию при Управлении Росреестра по Новосибирской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости общество обратилось в суд.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что рыночная стоимость земельного участка определена с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.
Выводы суда первой инстанции основаны на анализе действующего законодательства, подтверждаются материалами дела, и оснований для признания их неправильными не имеется.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Статья 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Согласно пункту 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал четыре земельных участка, наиболее подходящих к объекту оценки, исходя из прав собственности на объекты-аналоги, категории земель, по разрешенному использованию, с близкими сроками предложений к продаже, с расположением объектов в близлежащем месте, в градостроительной зоне аналогичной комфортности, в отношении которых в отчете приведены следующие сведения:
- - земельный участок, площадью 1 250 кв. м, стоимостью 5 000 000 руб., расположенный в г. Новосибирске, Октябрьский район, ул. Военная, выделенный земельный участок, земли населенных пунктов, есть электроснабжение, коммуникации подведены, собственность, высокая транспортная доступность (объект-аналог N 1);
- - земельный участок, площадью 1 625 кв. м, стоимостью 8 000 000 руб., расположенный в г. Новосибирске, Октябрьский район, ГБШ, выделенный земельный участок, есть электроснабжение, первая линия, под строительство АЗС, СТО, коммуникации подведены, собственность, высокая транспортная доступность (объект-аналог N 2);
- - земельный участок, площадью 2 400 кв. м, стоимостью 10 000 000 руб., расположенный в г. Новосибирске, Октябрьский район, ул. Тополевая, выделенный земельный участок, есть электроснабжение, коммуникации подведены, земли населенных пунктов, собственность, высокая транспортная доступность (объект-аналог N 3);
- - земельный участок, площадью 7 000 кв. м, стоимостью 25 000 000 руб., расположенный в г. Новосибирске, Октябрьский район, выделенный земельный участок, есть электроснабжение, центральные коммуникации, мощность 450 кВт, земли населенных пунктов, собственность, высокая транспортная доступность (объект-аналог N 4).
Вместе с тем имеющаяся в отчете об оценке электронная база данных журнала "Справочник Коммерческая недвижимость" указанную выше информацию не подтверждает.
Так, в объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1, 3, 4 не указаны имущественные права их владельцев, в отношении объектов-аналогов N 1, 2, 3 отсутствует информация о наличии либо отсутствии коммуникаций. По всем объектам-аналогам объявления о продаже не содержат сведений относительно их транспортной доступности и категории земель. Ссылок на иные достоверные источники, из которых взята информация о перечисленных выше характеристиках объектов-аналогов, в отчете не приведено.
Согласно сведениям о физических свойствах объекта оцениваемый земельный участок трапециевидной формы, благоустроен, имеет асфальтовое покрытие, обеспечен электроснабжением, водоснабжением, расположен на перекрестке основных улиц района, на пересечении пешеходных и транспортных маршрутов.
Данные о физических свойствах объектов-аналогов земельного участка, приведенных в отчете, в информационных объявлениях отсутствуют, поэтому вывод оценщика о соответствии объектов-аналогов по своим физическим свойствам и отсутствии необходимости корректировки на месторасположение, транспортную доступность и наличие коммуникаций является необоснованным.
Также судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072810:18 имеются объекты недвижимости: АЗС, здание шиномонтажа и автомойки, что относится к важной индивидуальной характеристике, указывающей на наличие улучшений на земельном участке, которые в нарушение пункта 4 ФСО N 3 при определении рыночной стоимости объекта оценки не учтены.
Кроме того, в приложенных к отчету об определении рыночной стоимости объявлениях, содержащих сведения об объектах-аналогах, отсутствуют сведения о правах владельцев на данные земельные участки, при этом в таблице 4.6 по всем объектам указано "собственность", без документального подтверждения. Корректировка по правам оценщиком не производилась, несмотря на то, что аналоги объекта оценки должны соответствовать ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим.
Отсутствие в отчете об определении рыночной стоимости кадастровых номеров объектов-аналогов лишает суд возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделках.
При этом использование порогового значения коэффициента вариации в размере 30% при определении однородности выборки объектов-аналогов (таблица 4,5.) какими-либо расчетами и данными не подтверждено, в связи с чем нарушает закрепленные в пункте 4 ФСО N 3 принцип обоснованности, когда информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена, и принцип проверяемости, позволяющий полностью воспроизвести расчет и привести к аналогичным результатам.
Таким образом, анализ представленного отчета об оценке свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований пункта 14 ФСО N 1.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что имеющийся в материалах дела отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, поэтому не может быть принят в качестве достоверных доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости земельного участка.
Также следует отметить, что ни в заседании суда, ни в заседании Судебной коллегии общество не заявляло ходатайство о назначении и проведении по данному делу судебной оценочной экспертизы.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Новосибирского областного суда от 10 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чулпан" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 17.06.2015 N 67-АПГ15-22
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка является завышенной, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права как налогоплательщика земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2015 г. N 67-АПГ15-22
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д. и Никифорова С.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Чулпан" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:072810:18 в размере его рыночной стоимости по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Чулпан" на решение Новосибирского областного суда от 10 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Чулпан" (далее - ООО "Чулпан", общество) обратилось в Новосибирский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:072810:18, общей площадью 3 057 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Никитина, д. 126, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации автозаправочной станции, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2010 г. в размере 10 913 000 руб.
Заявитель указывает, что установленная кадастровая стоимость указанного земельного участка является завышенной, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права как налогоплательщика земельного налога.
К участию в деле привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Новосибирской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Новосибирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области), Правительство Новосибирской области и мэрия города Новосибирска.
Решением Новосибирского областного суда от 10 февраля 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Чулпан" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Управлением Росреестра по Новосибирской области представлены возражения.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения Управления Росреестра по Новосибирской области, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ООО "Чулпан" является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:072810:18, общей площадью 3 057 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Никитина, д. 126, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации автозаправочной станции, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18 апреля 2014 г. N 54АЕ 429927.
Согласно данным, содержащимся в кадастровом паспорте от 13 декабря 2011 г., указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 27 сентября 2001 г.
Оценочные работы земель населенных пунктов проведены на территории Новосибирской области на основании государственного контракта от 25 декабря 2009 г. N 169Д федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный кадастровый центр "Земля".
В соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Новосибирской области. Кадастровая стоимость земельного участка определена на 1 января 2010 г. составила 43 365 034,46 руб.
В соответствии с отчетом об оценке от 3 июня 2014 г. N 256, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский центр экономического анализа", рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2010 г. в размере 10 913 000 руб.
Согласно экспертному заключению от 26 июля 2014 г. N 2190/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет от 3 июня 2014 г. N 256 соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.
После обращения ООО "Чулпан" в Комиссию при Управлении Росреестра по Новосибирской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости общество обратилось в суд.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что рыночная стоимость земельного участка определена с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.
Выводы суда первой инстанции основаны на анализе действующего законодательства, подтверждаются материалами дела, и оснований для признания их неправильными не имеется.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Статья 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Согласно пункту 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал четыре земельных участка, наиболее подходящих к объекту оценки, исходя из прав собственности на объекты-аналоги, категории земель, по разрешенному использованию, с близкими сроками предложений к продаже, с расположением объектов в близлежащем месте, в градостроительной зоне аналогичной комфортности, в отношении которых в отчете приведены следующие сведения:
- - земельный участок, площадью 1 250 кв. м, стоимостью 5 000 000 руб., расположенный в г. Новосибирске, Октябрьский район, ул. Военная, выделенный земельный участок, земли населенных пунктов, есть электроснабжение, коммуникации подведены, собственность, высокая транспортная доступность (объект-аналог N 1);
- - земельный участок, площадью 1 625 кв. м, стоимостью 8 000 000 руб., расположенный в г. Новосибирске, Октябрьский район, ГБШ, выделенный земельный участок, есть электроснабжение, первая линия, под строительство АЗС, СТО, коммуникации подведены, собственность, высокая транспортная доступность (объект-аналог N 2);
- - земельный участок, площадью 2 400 кв. м, стоимостью 10 000 000 руб., расположенный в г. Новосибирске, Октябрьский район, ул. Тополевая, выделенный земельный участок, есть электроснабжение, коммуникации подведены, земли населенных пунктов, собственность, высокая транспортная доступность (объект-аналог N 3);
- - земельный участок, площадью 7 000 кв. м, стоимостью 25 000 000 руб., расположенный в г. Новосибирске, Октябрьский район, выделенный земельный участок, есть электроснабжение, центральные коммуникации, мощность 450 кВт, земли населенных пунктов, собственность, высокая транспортная доступность (объект-аналог N 4).
Вместе с тем имеющаяся в отчете об оценке электронная база данных журнала "Справочник Коммерческая недвижимость" указанную выше информацию не подтверждает.
Так, в объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1, 3, 4 не указаны имущественные права их владельцев, в отношении объектов-аналогов N 1, 2, 3 отсутствует информация о наличии либо отсутствии коммуникаций. По всем объектам-аналогам объявления о продаже не содержат сведений относительно их транспортной доступности и категории земель. Ссылок на иные достоверные источники, из которых взята информация о перечисленных выше характеристиках объектов-аналогов, в отчете не приведено.
Согласно сведениям о физических свойствах объекта оцениваемый земельный участок трапециевидной формы, благоустроен, имеет асфальтовое покрытие, обеспечен электроснабжением, водоснабжением, расположен на перекрестке основных улиц района, на пересечении пешеходных и транспортных маршрутов.
Данные о физических свойствах объектов-аналогов земельного участка, приведенных в отчете, в информационных объявлениях отсутствуют, поэтому вывод оценщика о соответствии объектов-аналогов по своим физическим свойствам и отсутствии необходимости корректировки на месторасположение, транспортную доступность и наличие коммуникаций является необоснованным.
Также судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072810:18 имеются объекты недвижимости: АЗС, здание шиномонтажа и автомойки, что относится к важной индивидуальной характеристике, указывающей на наличие улучшений на земельном участке, которые в нарушение пункта 4 ФСО N 3 при определении рыночной стоимости объекта оценки не учтены.
Кроме того, в приложенных к отчету об определении рыночной стоимости объявлениях, содержащих сведения об объектах-аналогах, отсутствуют сведения о правах владельцев на данные земельные участки, при этом в таблице 4.6 по всем объектам указано "собственность", без документального подтверждения. Корректировка по правам оценщиком не производилась, несмотря на то, что аналоги объекта оценки должны соответствовать ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим.
Отсутствие в отчете об определении рыночной стоимости кадастровых номеров объектов-аналогов лишает суд возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделках.
При этом использование порогового значения коэффициента вариации в размере 30% при определении однородности выборки объектов-аналогов (таблица 4,5.) какими-либо расчетами и данными не подтверждено, в связи с чем нарушает закрепленные в пункте 4 ФСО N 3 принцип обоснованности, когда информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена, и принцип проверяемости, позволяющий полностью воспроизвести расчет и привести к аналогичным результатам.
Таким образом, анализ представленного отчета об оценке свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований пункта 14 ФСО N 1.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что имеющийся в материалах дела отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, поэтому не может быть принят в качестве достоверных доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости земельного участка.
Также следует отметить, что ни в заседании суда, ни в заседании Судебной коллегии общество не заявляло ходатайство о назначении и проведении по данному делу судебной оценочной экспертизы.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Новосибирского областного суда от 10 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чулпан" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)