Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Волжская территориальная генерирующая компания" и Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.10.2014 по делу N А47-1641/2014 (судья Калашникова А.В.).
В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Волжская территориальная генерирующая компания" Головина Ю.В. (доверенность от 01.12.2014).
Открытое акционерное общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" (далее - общество "Оренбургская теплогенерирующая компания", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи земельного участка, заключаемого между обществом "Оренбургская теплогенерирующая компания" и Департаментом, от 25.09.2013 N 988 в редакции протокола разногласий и их согласования обществом "Оренбургская теплогенерирующая компания", а именно: "2.1. Цена продажи Участка площадью 48 898 кв. м составляет 802 734 (восемьсот две тысячи семьсот тридцать четыре) рубля 02 копейки".
Определением арбитражного суда первой инстанции от 09.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.10.2014 (резолютивная часть объявлена 15.09.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что обязанность по заключению с истцом спорного договора лежит на Министерстве, а не на Департаменте. Общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" указывает, что переход полномочий по распоряжению неразграниченными землями от Министерства к Департаменту явился основанием для отмены Министерством распоряжения от 27.07.2012 N 1831-р "О предоставлении земельного участка в собственность открытому акционерному обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" за плату". Одновременно в апелляционной жалобе общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" ссылается на наличие у него права на выкуп земельного участка по льготной цене.
С вынесенным решением не согласилось также третье лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, третье лицо не согласно с выводом суда о том, что обязанность по заключению с истцом спорного договора лежит на Министерстве, а не на Департаменте. Отмечает, что Министерством отменено распоряжение от 27.07.2012 N 1831-р "О предоставлении земельного участка в собственность открытому акционерному обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" за плату". Считает, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований.
Департамент отзыв на апелляционные жалобы не представил.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 судебное разбирательство отложено на 19.01.2015 для представления сторонами дополнительных доказательств.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились. От Министерства дополнительно поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Департамента и Министерства.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Открытым акционерным обществом "Волжская территориальная генерирующая компания" (далее - ОАО "ВТГК") заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве истца - общества "Оренбургская теплогенерирующая компания" на ОАО "ВТГК" в связи с реорганизацией первого общества путем присоединения к ОАО "ВТГК".
Определением апелляционного суда от 19.01.2015 произведена замена истца - открытого "Оренбургская теплогенерирующая компания" его правопреемником - ОАО "ВТГК".
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов настоящего дела и установлено судебными актами в деле N А47-10105/2012, согласно свидетельству о праве бессрочного пользования землей от 15.10.1993 N 656, перечню имущества к разделительному балансу реорганизуемого открытого акционерного общества "Оренбургэнерго" на праве бессрочного пользования обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" принадлежал земельный участок площадью 50948 +/- 79 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0316006:10, местоположение: относительно ориентира Оренбургская котельная, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Манежная, 26, назначение земельного участка - для размещения Оренбургской котельной.
Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0316006:10 имел разрешенное использование: размещение производственных зданий, строений и сооружений, удельный показатель кадастровой стоимости - 176,87 руб. / кв. м, кадастровая стоимость - 9 011 172 руб. 51 коп.
В целях выкупа указанного земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) истцом было принято решение о разделении земельного участка на 6 частей, в связи с чем общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" обратилось в Департамент с заявлением об утверждении схем расположения и образовании в результате раздела 6 земельных участков по ул. Манежная, 26.
Распоряжением Департамента от 23.11.2011 N 2462-р "Об утверждении схемы расположения и образовании земельных участков по улице Манежной, 26" утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане в кадастровом квартале 56:44:0316006 и образованы 6 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0316006:10, в том числе - земельный участок площадью 48 898 кв. м.
Для первых из пяти образованных земельных участков, в том числе для земельного участка площадью 48 898 кв. м указано разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений коммунального хозяйства, с размещением зданий строений, сооружений котельной (здания реагентов, хозяйственно-бытового здания, гаража и здания скреперных лебедок - соответственно), для участка площадью 236 кв. м - земельные участки, предназначенные для размещения объектов военной безопасности, с размещением бомбоубежища.
Земельные участки 24.01.2012 поставлены на государственный кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера, в том числе, для земельного участка площадью 48 898 кв. м - кадастровый номер 56:44:0316006:47.
Распоряжением Департамента от 11.04.2012 N 1635-р в целях исправления технической ошибки в распоряжении от 23.11.2011 N 2462-р внесены изменения в части разрешенного использования первых пяти земельных участков, в том числе, земельного участка площадью 48 898 кв. м - кадастровый номер 56:44:0316006:47 (за исключением земельного участка, предназначенного для размещения объектов военной безопасности, с размещением бомбоубежища): "для размещения производственных зданий, строений, сооружений коммунального хозяйства" заменено на "для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".
Общество "Оренбургская теплогенерирующая компания", полагая, что распоряжение Департамента от 23.11.2011 N 2462-р с учетом изменений, внесенных в него распоряжением от 11.04.2012 N 1635-р, в части изменения вида разрешенного использования земельных участков является незаконным и нарушает его права и законные интересы, поскольку повлекло увеличение кадастровой стоимости земельных участков, обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании данных распоряжений.
Спор рассмотрен в рамках арбитражного дела N А47-10105/2012.
Одновременно 29.06.2012 с целью выкупа земельного участка с кадастровым номером 56:44:0316006:47 общей площадью 48 898 кв. м общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" обратилось в Министерство с заявлением о заключении договора купли-продажи участка (т. 1, л.д. 21-24).
Распоряжением от 27.07.2012 N 1831-р "О предоставлении земельного участка в собственность открытому акционерному обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" за плату" Министерство распорядилось предоставить в собственность обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" за плату земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге, на котором расположены объекты недвижимого имущества, ранее отчужденные из государственной собственности, принадлежащие обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" на праве собственности, из земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 56:44:0316006:47, с местоположением: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Манежная, на земельном участке расположены здания: химводоочистки, гаража литеры В30В34В33В32В31; бюро пропусков, проходная литеры ВВ1; главный корпус: бытовое помещение, помещение сетевых насосов, мазутно-насосная, подвальный склад литеры В6В7В8В9В10В11В12В13В14В15; насосная береговая литера В16; кладовка для хранения тросов литера В2, маслохозяйство с наливочной литера В18; блок подсобных помещений литера В5В4; газогенераторная литеры В27В26; фекальная насосная литера В3; здание цеховых кладовок литера В17; газорегуляторный пункт с трубной обвязкой литера В19; теплопункт литера В24; ЛЭП 35 кВ от трансформаторов NN 1, 2 к ОРУ-35 кВ; газопровод высокого давления от крана 500 мм до ГРП протяженностью 370 м; теплосети промплощадки от теплового щита до ТК 4А протяженностью 80 м; проходной тоннель между ХВО и откосом протяженностью 89 м; кабельный тоннель от ОРУ-35 кВ до главного корпуса протяженностью 499 м N 26, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений коммунального хозяйства, с размещением зданий, строений, сооружений котельной, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью 48 898 кв. м; отделу по распоряжению государственными землями г. Оренбурга Министерства подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка с расчетом цены земельного участка в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка и направить обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" для подписания.
Письмом от 17.08.2012 N ЕС-12-15/10102 "О направлении проекта договора купли-продажи" Министерство направило в адрес истца проект договора купли-продажи указанного земельного участка с расчетом цены выкупа земельного участка, которая составила 2 026 382 руб. 02 коп., что составляет 2,5 процента от кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка - 81 055 280 руб. 72 коп., указанной в кадастровом паспорте земельного участка от 24.01.2012 N 56/12-6509 (т. 1, л.д. 33), исходя из 9-го вида разрешенного использования земельного участка.
Для урегулирования возникших разногласий в части применения вида разрешенного использования земельного участка общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" направило в Министерство письмо от 30.08.2012 N 10-3751 об отложении подписания договора купли-продажи земельного участка до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-10105/2012 (т. 1, л.д. 52, 53).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.12.2012 по арбитражному делу N А47-10105/2012 требования общества "Оренбургская теплогенерирующая компания" удовлетворены.
Распоряжение Департамента от 23.11.2011 N 2462-р в редакции распоряжения от 11.04.2012 N 1635-р признано недействительным в части установления вида разрешенного использования образованных земельных участков (подпункты 1 - 6 пункта 2). Суд обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, а именно: внести изменения в распоряжение от 23.11.2011 N 2462-р в части вида разрешенного использования образованных земельных участков, указав в подпунктах 1 - 6 пункта 2 разрешенное использование земельных участков в следующей редакции: "земельные участки, предназначенные для размещения трубопроводов, кабельных, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств энергетики".
Указанное решение оставлено в силе судебными актами судов апелляционной и кассационной инстанций.
Законом Оренбургской области от 09.07.2012 N 925/285-V-ОЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Оренбургской области и признании утратившими силу отдельных законодательных актов Оренбургской области" внесены изменения, в том числе, в статью 12 Закона Оренбургской области от 16.11.2002 N 317/64-III-ОЗ "О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области", полномочия по распоряжению спорным земельным участком были переданы Департаменту.
Распоряжением от 04.02.2013 N 211-р Министерство отменило распоряжение от 27.07.2012 N 1831-р "О предоставлении земельного участка в собственность открытому акционерному обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" за плату" (т. 1, л.д. 167).
По окончании судебного спора по указанному делу 29.07.2013 истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 56:44:0316006:47, общей площадью 48 898 кв. м (т. 1, л.д. 54-60).
26.08.2013 Департаментом вынесено распоряжение N 4225-р "О переоформлении прав ОАО "Оренбургская теплогенерирующая компания" на земельный участок".
В направленном Департаменте проекте договора купли-продажи земельного участка от 25.09.2013 N 988 в пункте 2.1 указана цена продажи участка площадью - 2 408 202 руб. 05 коп. (т. 1, л.д. 63-65). При этом расчет цены в материалы дела не представлен.
Обществом "Оренбургская теплогенерирующая компания" в адрес Департамента направлен протокол разногласий, в котором выкупная цена земельного участка исчислена в размере 802 734 руб. 02 коп., что составляет 2,5 процента от новой кадастровой стоимости земельного участка - 32 109 360 руб. 68 коп. (т. 1, л.д. 143).
В ответ на данное письмо Департамент письмом от 27.12.2013 N 1-24-1/6118 направил в адрес общества "Оренбургская теплогенерирующая компания" протокол согласования разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 25.09.2013 N 988, предложив изложить пункт 2.1 договора в редакции продавца, то есть по условию проекта договора купли-продажи земельного участка. Кроме того, данным письмом Департамент разъяснил, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется до 01.07.2012 - юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Поскольку заявление о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подано Обществом 29.07.2013, льготный порядок (2,5 процента от кадастровой стоимости) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на указанный земельный участок не распространяется (т. 1, л.д. 68, 69).
Полагая, что общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" имеет право на выкуп земельного участка по льготной цене, так как заявление о выкупе земельного участка с кадастровым номером 56:44:0316006:47, общей площадью 48 898 кв. м истцом подано в уполномоченный орган 29.06.2012, то есть до истечения предельного срока, установленного Законом N 137-ФЗ, а неправомерные действия Департамента по изменению в одностороннем порядке вида разрешенного использования образованных земельных участков с 13 на 9 вид и их обжалование в суде лишило истца права на своевременный выкуп спорного земельного участка по льготной цене, последний обратился в суд с иском об урегулировании преддоговорного спора.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что процедура предоставления истцу земельного участка была ранее начата Министерством, которое вынесло распоряжение о предоставлении истцу земельного и направило в адрес истца проект договора купли-продажи, в силу чего последующее изменение в законодательном порядке органа, уполномоченного на распоряжение спорными земельными участками, не изменяет установленной законодательством обязанности Министерства по предоставлению обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" земельного участка и, соответственно, обязывает его и после рассмотрения арбитражного дела N А47-10105/2012 продолжить и закончить указанную процедуру, начатую Министерством.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, выслушав пояснения подателя апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, полагает судебный акт подлежащим отмене в силу неправильного применения судом норм материального права (п. 1 ч. 2 ст. 270 АПК РФ).
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 указанного Кодекса).
Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.07.2012) осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Как установлено судом, истец до 01.07.2012 обратился в Министерство с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка (т. 1 л.д. 21).
На основании указанного заявления Министерством была начата процедура переоформления прав на земельный участок, в ходе которой принято распоряжение от 27.07.2012 N 1831-р "О предоставлении земельного участка в собственность открытому акционерному обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" за плату". Согласно пункту 3 данного распоряжения Министерство, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, определило произвести расчет цены земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка.
Впоследствии Законом Оренбургской области от 09.07.2012 N 925/285-V-ОЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Оренбургской области и признании утратившими силу отдельных законодательных актов Оренбургской области" внесены изменения, в том числе, в статью 12 Закона Оренбургской области от 16.11.2002 N 317/64-III-ОЗ "О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области", полномочия по распоряжению спорным земельным участком были переданы Департаменту.
Тем самым, на момент вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-10105/2012, до которого истец просил Министерство отложить подписание договора купли-продажи земельного участка, Министерство утратило полномочия по распоряжению такими участками на основании вновь поступающих заявлений. Учитывая, что процедура предоставления участка была начата Министерством до момента вступления в силу Закона Оренбургской области от 09.07.2012 N 925/285-V-ОЗ, суд пришел к правильному выводу о том, что данная процедура могла быть закончена, и земельный участок мог быть передан в собственность истца путем заключения договора купли-продажи между Обществом и Министерством.
Делая вывод о том, что после рассмотрения арбитражного дела N А47-10105/2012 истцу надлежало продолжить и закончить начатую Министерством процедуру, суд первой инстанции не учел следующего.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Обращение Общества с заявлением о выкупе участка от 29.06.2012 не свидетельствует о возникновении у него обязанности заключить с Министерством договор купли-продажи.
Соответствующая правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 4593/13.
Обратившись в Департамент с заявкой о предоставлении земельного участка, Общество по существу реализовало принадлежащее ему право на обращение в уполномоченный орган с новым заявлением о выкупе земельного участка, отказавшись тем самым от ранее начатой процедуры.
В силу изложенного вывод суда первой инстанции о наличии оснований отказа в удовлетворении требований, в силу необходимости завершения процедуры, начатой ранее Министерством, является ошибочным.
Таким образом, договор купли-продажи подлежит заключению с лицом, уполномоченным на момент подачи второй заявки, и в настоящее время на принятие соответствующего решения.
Оценивая доводы истца по существу возникших при заключении договора купли-продажи разногласий, апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.12.2012 по делу А47-10105/2012 вид разрешенного использования спорного участка определен как: "земельные участки, предназначенные для размещения трубопроводов, кабельных, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств энергетики", что согласно постановлению Правительства Оренбургской области от 30.11.2007 N 414-п относится к 13-му виду разрешенного использования.
При этом судами сделан вывод о необоснованном отнесении указанного участка к 9-ой группе видов разрешенного использования и внесении соответствующих сведений, в том числе в части удельного показателя кадастровой стоимости, в государственный кадастр недвижимости, на основании которых впоследствии была определена выкупная цена спорного земельного участка; действия Департамента в данной части признаны судами незаконными.
Материалами настоящего дела также подтверждается нахождение на земельном участке линейных объектов - ЛЭП 35 кВ от трансформаторов NN 1, 2 к ОРУ-35 кВ; газопровода высокого давления от крана 500 мм до ГРП протяженностью 370 м (кадастровый паспорт, т. 1 л.д. 33-35).
При названных обстоятельствах Общество вправе выкупить земельный участок по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, то есть в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка.
Кадастровая стоимость спорного участка согласно кадастровому паспорту земельного участка по состоянию на 07.08.2014 (т. 1 л.д. 143) составляет 32 109 360, 68 руб., и принимается апелляционным судом с учетом пояснений, изложенных федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области" в письме от 19.02.2015 N исх/0065/6 (представлено в суд апелляционной инстанции, в деле) как актуальная кадастровая стоимость, определенная применительно к 13 группе видов разрешенного использования земельных участков.
С учетом изложенных обстоятельств решение суда подлежит отмене, исковые требования - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются сторонами согласно требованиям ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.10.2014 по делу N А47-1641/2014 отменить.
Требования открытого акционерного общества "Волжская территориальная генерирующая компания" удовлетворить.
Принять пункт 2.1 договора купли-продажи от 25.09.2013 N 988 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0316006:47, заключаемого между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга и открытым акционерным обществом "Волжская территориальная генерирующая компания" в следующей редакции:
"Цена продажи участка, площадью 48 898 кв. м составляет 802 734 руб. 02 коп.".
Взыскать с Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга в пользу открытого акционерного общества "Волжская территориальная генерирующая компания" судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 4000 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей, всего 6 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2015 N 18АП-14306/2014, 18АП-14309/2014 ПО ДЕЛУ N А47-1641/2014
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2015 г. N 18АП-14306/2014, 18АП-14309/2014
Дело N А47-1641/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Волжская территориальная генерирующая компания" и Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.10.2014 по делу N А47-1641/2014 (судья Калашникова А.В.).
В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Волжская территориальная генерирующая компания" Головина Ю.В. (доверенность от 01.12.2014).
Открытое акционерное общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" (далее - общество "Оренбургская теплогенерирующая компания", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи земельного участка, заключаемого между обществом "Оренбургская теплогенерирующая компания" и Департаментом, от 25.09.2013 N 988 в редакции протокола разногласий и их согласования обществом "Оренбургская теплогенерирующая компания", а именно: "2.1. Цена продажи Участка площадью 48 898 кв. м составляет 802 734 (восемьсот две тысячи семьсот тридцать четыре) рубля 02 копейки".
Определением арбитражного суда первой инстанции от 09.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.10.2014 (резолютивная часть объявлена 15.09.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что обязанность по заключению с истцом спорного договора лежит на Министерстве, а не на Департаменте. Общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" указывает, что переход полномочий по распоряжению неразграниченными землями от Министерства к Департаменту явился основанием для отмены Министерством распоряжения от 27.07.2012 N 1831-р "О предоставлении земельного участка в собственность открытому акционерному обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" за плату". Одновременно в апелляционной жалобе общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" ссылается на наличие у него права на выкуп земельного участка по льготной цене.
С вынесенным решением не согласилось также третье лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, третье лицо не согласно с выводом суда о том, что обязанность по заключению с истцом спорного договора лежит на Министерстве, а не на Департаменте. Отмечает, что Министерством отменено распоряжение от 27.07.2012 N 1831-р "О предоставлении земельного участка в собственность открытому акционерному обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" за плату". Считает, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований.
Департамент отзыв на апелляционные жалобы не представил.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 судебное разбирательство отложено на 19.01.2015 для представления сторонами дополнительных доказательств.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились. От Министерства дополнительно поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Департамента и Министерства.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Открытым акционерным обществом "Волжская территориальная генерирующая компания" (далее - ОАО "ВТГК") заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве истца - общества "Оренбургская теплогенерирующая компания" на ОАО "ВТГК" в связи с реорганизацией первого общества путем присоединения к ОАО "ВТГК".
Определением апелляционного суда от 19.01.2015 произведена замена истца - открытого "Оренбургская теплогенерирующая компания" его правопреемником - ОАО "ВТГК".
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов настоящего дела и установлено судебными актами в деле N А47-10105/2012, согласно свидетельству о праве бессрочного пользования землей от 15.10.1993 N 656, перечню имущества к разделительному балансу реорганизуемого открытого акционерного общества "Оренбургэнерго" на праве бессрочного пользования обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" принадлежал земельный участок площадью 50948 +/- 79 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0316006:10, местоположение: относительно ориентира Оренбургская котельная, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Манежная, 26, назначение земельного участка - для размещения Оренбургской котельной.
Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0316006:10 имел разрешенное использование: размещение производственных зданий, строений и сооружений, удельный показатель кадастровой стоимости - 176,87 руб. / кв. м, кадастровая стоимость - 9 011 172 руб. 51 коп.
В целях выкупа указанного земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) истцом было принято решение о разделении земельного участка на 6 частей, в связи с чем общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" обратилось в Департамент с заявлением об утверждении схем расположения и образовании в результате раздела 6 земельных участков по ул. Манежная, 26.
Распоряжением Департамента от 23.11.2011 N 2462-р "Об утверждении схемы расположения и образовании земельных участков по улице Манежной, 26" утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане в кадастровом квартале 56:44:0316006 и образованы 6 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0316006:10, в том числе - земельный участок площадью 48 898 кв. м.
Для первых из пяти образованных земельных участков, в том числе для земельного участка площадью 48 898 кв. м указано разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений коммунального хозяйства, с размещением зданий строений, сооружений котельной (здания реагентов, хозяйственно-бытового здания, гаража и здания скреперных лебедок - соответственно), для участка площадью 236 кв. м - земельные участки, предназначенные для размещения объектов военной безопасности, с размещением бомбоубежища.
Земельные участки 24.01.2012 поставлены на государственный кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера, в том числе, для земельного участка площадью 48 898 кв. м - кадастровый номер 56:44:0316006:47.
Распоряжением Департамента от 11.04.2012 N 1635-р в целях исправления технической ошибки в распоряжении от 23.11.2011 N 2462-р внесены изменения в части разрешенного использования первых пяти земельных участков, в том числе, земельного участка площадью 48 898 кв. м - кадастровый номер 56:44:0316006:47 (за исключением земельного участка, предназначенного для размещения объектов военной безопасности, с размещением бомбоубежища): "для размещения производственных зданий, строений, сооружений коммунального хозяйства" заменено на "для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".
Общество "Оренбургская теплогенерирующая компания", полагая, что распоряжение Департамента от 23.11.2011 N 2462-р с учетом изменений, внесенных в него распоряжением от 11.04.2012 N 1635-р, в части изменения вида разрешенного использования земельных участков является незаконным и нарушает его права и законные интересы, поскольку повлекло увеличение кадастровой стоимости земельных участков, обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании данных распоряжений.
Спор рассмотрен в рамках арбитражного дела N А47-10105/2012.
Одновременно 29.06.2012 с целью выкупа земельного участка с кадастровым номером 56:44:0316006:47 общей площадью 48 898 кв. м общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" обратилось в Министерство с заявлением о заключении договора купли-продажи участка (т. 1, л.д. 21-24).
Распоряжением от 27.07.2012 N 1831-р "О предоставлении земельного участка в собственность открытому акционерному обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" за плату" Министерство распорядилось предоставить в собственность обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" за плату земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге, на котором расположены объекты недвижимого имущества, ранее отчужденные из государственной собственности, принадлежащие обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" на праве собственности, из земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 56:44:0316006:47, с местоположением: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Манежная, на земельном участке расположены здания: химводоочистки, гаража литеры В30В34В33В32В31; бюро пропусков, проходная литеры ВВ1; главный корпус: бытовое помещение, помещение сетевых насосов, мазутно-насосная, подвальный склад литеры В6В7В8В9В10В11В12В13В14В15; насосная береговая литера В16; кладовка для хранения тросов литера В2, маслохозяйство с наливочной литера В18; блок подсобных помещений литера В5В4; газогенераторная литеры В27В26; фекальная насосная литера В3; здание цеховых кладовок литера В17; газорегуляторный пункт с трубной обвязкой литера В19; теплопункт литера В24; ЛЭП 35 кВ от трансформаторов NN 1, 2 к ОРУ-35 кВ; газопровод высокого давления от крана 500 мм до ГРП протяженностью 370 м; теплосети промплощадки от теплового щита до ТК 4А протяженностью 80 м; проходной тоннель между ХВО и откосом протяженностью 89 м; кабельный тоннель от ОРУ-35 кВ до главного корпуса протяженностью 499 м N 26, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений коммунального хозяйства, с размещением зданий, строений, сооружений котельной, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью 48 898 кв. м; отделу по распоряжению государственными землями г. Оренбурга Министерства подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка с расчетом цены земельного участка в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка и направить обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" для подписания.
Письмом от 17.08.2012 N ЕС-12-15/10102 "О направлении проекта договора купли-продажи" Министерство направило в адрес истца проект договора купли-продажи указанного земельного участка с расчетом цены выкупа земельного участка, которая составила 2 026 382 руб. 02 коп., что составляет 2,5 процента от кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка - 81 055 280 руб. 72 коп., указанной в кадастровом паспорте земельного участка от 24.01.2012 N 56/12-6509 (т. 1, л.д. 33), исходя из 9-го вида разрешенного использования земельного участка.
Для урегулирования возникших разногласий в части применения вида разрешенного использования земельного участка общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" направило в Министерство письмо от 30.08.2012 N 10-3751 об отложении подписания договора купли-продажи земельного участка до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-10105/2012 (т. 1, л.д. 52, 53).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.12.2012 по арбитражному делу N А47-10105/2012 требования общества "Оренбургская теплогенерирующая компания" удовлетворены.
Распоряжение Департамента от 23.11.2011 N 2462-р в редакции распоряжения от 11.04.2012 N 1635-р признано недействительным в части установления вида разрешенного использования образованных земельных участков (подпункты 1 - 6 пункта 2). Суд обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, а именно: внести изменения в распоряжение от 23.11.2011 N 2462-р в части вида разрешенного использования образованных земельных участков, указав в подпунктах 1 - 6 пункта 2 разрешенное использование земельных участков в следующей редакции: "земельные участки, предназначенные для размещения трубопроводов, кабельных, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств энергетики".
Указанное решение оставлено в силе судебными актами судов апелляционной и кассационной инстанций.
Законом Оренбургской области от 09.07.2012 N 925/285-V-ОЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Оренбургской области и признании утратившими силу отдельных законодательных актов Оренбургской области" внесены изменения, в том числе, в статью 12 Закона Оренбургской области от 16.11.2002 N 317/64-III-ОЗ "О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области", полномочия по распоряжению спорным земельным участком были переданы Департаменту.
Распоряжением от 04.02.2013 N 211-р Министерство отменило распоряжение от 27.07.2012 N 1831-р "О предоставлении земельного участка в собственность открытому акционерному обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" за плату" (т. 1, л.д. 167).
По окончании судебного спора по указанному делу 29.07.2013 истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 56:44:0316006:47, общей площадью 48 898 кв. м (т. 1, л.д. 54-60).
26.08.2013 Департаментом вынесено распоряжение N 4225-р "О переоформлении прав ОАО "Оренбургская теплогенерирующая компания" на земельный участок".
В направленном Департаменте проекте договора купли-продажи земельного участка от 25.09.2013 N 988 в пункте 2.1 указана цена продажи участка площадью - 2 408 202 руб. 05 коп. (т. 1, л.д. 63-65). При этом расчет цены в материалы дела не представлен.
Обществом "Оренбургская теплогенерирующая компания" в адрес Департамента направлен протокол разногласий, в котором выкупная цена земельного участка исчислена в размере 802 734 руб. 02 коп., что составляет 2,5 процента от новой кадастровой стоимости земельного участка - 32 109 360 руб. 68 коп. (т. 1, л.д. 143).
В ответ на данное письмо Департамент письмом от 27.12.2013 N 1-24-1/6118 направил в адрес общества "Оренбургская теплогенерирующая компания" протокол согласования разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 25.09.2013 N 988, предложив изложить пункт 2.1 договора в редакции продавца, то есть по условию проекта договора купли-продажи земельного участка. Кроме того, данным письмом Департамент разъяснил, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется до 01.07.2012 - юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Поскольку заявление о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подано Обществом 29.07.2013, льготный порядок (2,5 процента от кадастровой стоимости) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на указанный земельный участок не распространяется (т. 1, л.д. 68, 69).
Полагая, что общество "Оренбургская теплогенерирующая компания" имеет право на выкуп земельного участка по льготной цене, так как заявление о выкупе земельного участка с кадастровым номером 56:44:0316006:47, общей площадью 48 898 кв. м истцом подано в уполномоченный орган 29.06.2012, то есть до истечения предельного срока, установленного Законом N 137-ФЗ, а неправомерные действия Департамента по изменению в одностороннем порядке вида разрешенного использования образованных земельных участков с 13 на 9 вид и их обжалование в суде лишило истца права на своевременный выкуп спорного земельного участка по льготной цене, последний обратился в суд с иском об урегулировании преддоговорного спора.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что процедура предоставления истцу земельного участка была ранее начата Министерством, которое вынесло распоряжение о предоставлении истцу земельного и направило в адрес истца проект договора купли-продажи, в силу чего последующее изменение в законодательном порядке органа, уполномоченного на распоряжение спорными земельными участками, не изменяет установленной законодательством обязанности Министерства по предоставлению обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" земельного участка и, соответственно, обязывает его и после рассмотрения арбитражного дела N А47-10105/2012 продолжить и закончить указанную процедуру, начатую Министерством.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, выслушав пояснения подателя апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, полагает судебный акт подлежащим отмене в силу неправильного применения судом норм материального права (п. 1 ч. 2 ст. 270 АПК РФ).
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 указанного Кодекса).
Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.07.2012) осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Как установлено судом, истец до 01.07.2012 обратился в Министерство с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка (т. 1 л.д. 21).
На основании указанного заявления Министерством была начата процедура переоформления прав на земельный участок, в ходе которой принято распоряжение от 27.07.2012 N 1831-р "О предоставлении земельного участка в собственность открытому акционерному обществу "Оренбургская теплогенерирующая компания" за плату". Согласно пункту 3 данного распоряжения Министерство, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, определило произвести расчет цены земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка.
Впоследствии Законом Оренбургской области от 09.07.2012 N 925/285-V-ОЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Оренбургской области и признании утратившими силу отдельных законодательных актов Оренбургской области" внесены изменения, в том числе, в статью 12 Закона Оренбургской области от 16.11.2002 N 317/64-III-ОЗ "О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области", полномочия по распоряжению спорным земельным участком были переданы Департаменту.
Тем самым, на момент вступления в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-10105/2012, до которого истец просил Министерство отложить подписание договора купли-продажи земельного участка, Министерство утратило полномочия по распоряжению такими участками на основании вновь поступающих заявлений. Учитывая, что процедура предоставления участка была начата Министерством до момента вступления в силу Закона Оренбургской области от 09.07.2012 N 925/285-V-ОЗ, суд пришел к правильному выводу о том, что данная процедура могла быть закончена, и земельный участок мог быть передан в собственность истца путем заключения договора купли-продажи между Обществом и Министерством.
Делая вывод о том, что после рассмотрения арбитражного дела N А47-10105/2012 истцу надлежало продолжить и закончить начатую Министерством процедуру, суд первой инстанции не учел следующего.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Обращение Общества с заявлением о выкупе участка от 29.06.2012 не свидетельствует о возникновении у него обязанности заключить с Министерством договор купли-продажи.
Соответствующая правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 4593/13.
Обратившись в Департамент с заявкой о предоставлении земельного участка, Общество по существу реализовало принадлежащее ему право на обращение в уполномоченный орган с новым заявлением о выкупе земельного участка, отказавшись тем самым от ранее начатой процедуры.
В силу изложенного вывод суда первой инстанции о наличии оснований отказа в удовлетворении требований, в силу необходимости завершения процедуры, начатой ранее Министерством, является ошибочным.
Таким образом, договор купли-продажи подлежит заключению с лицом, уполномоченным на момент подачи второй заявки, и в настоящее время на принятие соответствующего решения.
Оценивая доводы истца по существу возникших при заключении договора купли-продажи разногласий, апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.12.2012 по делу А47-10105/2012 вид разрешенного использования спорного участка определен как: "земельные участки, предназначенные для размещения трубопроводов, кабельных, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств энергетики", что согласно постановлению Правительства Оренбургской области от 30.11.2007 N 414-п относится к 13-му виду разрешенного использования.
При этом судами сделан вывод о необоснованном отнесении указанного участка к 9-ой группе видов разрешенного использования и внесении соответствующих сведений, в том числе в части удельного показателя кадастровой стоимости, в государственный кадастр недвижимости, на основании которых впоследствии была определена выкупная цена спорного земельного участка; действия Департамента в данной части признаны судами незаконными.
Материалами настоящего дела также подтверждается нахождение на земельном участке линейных объектов - ЛЭП 35 кВ от трансформаторов NN 1, 2 к ОРУ-35 кВ; газопровода высокого давления от крана 500 мм до ГРП протяженностью 370 м (кадастровый паспорт, т. 1 л.д. 33-35).
При названных обстоятельствах Общество вправе выкупить земельный участок по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, то есть в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка.
Кадастровая стоимость спорного участка согласно кадастровому паспорту земельного участка по состоянию на 07.08.2014 (т. 1 л.д. 143) составляет 32 109 360, 68 руб., и принимается апелляционным судом с учетом пояснений, изложенных федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области" в письме от 19.02.2015 N исх/0065/6 (представлено в суд апелляционной инстанции, в деле) как актуальная кадастровая стоимость, определенная применительно к 13 группе видов разрешенного использования земельных участков.
С учетом изложенных обстоятельств решение суда подлежит отмене, исковые требования - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются сторонами согласно требованиям ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.10.2014 по делу N А47-1641/2014 отменить.
Требования открытого акционерного общества "Волжская территориальная генерирующая компания" удовлетворить.
Принять пункт 2.1 договора купли-продажи от 25.09.2013 N 988 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0316006:47, заключаемого между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга и открытым акционерным обществом "Волжская территориальная генерирующая компания" в следующей редакции:
"Цена продажи участка, площадью 48 898 кв. м составляет 802 734 руб. 02 коп.".
Взыскать с Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга в пользу открытого акционерного общества "Волжская территориальная генерирующая компания" судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 4000 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей, всего 6 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)