Судебные решения, арбитраж

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 24.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-397/2014

Требование: О признании договора аренды земельного участка состоявшимся, признании права аренды земельного участка.

Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что для строительства индивидуального жилого дома истцу в аренду предоставлен земельный участок, заключены договоры об отводе земельного участка и аренды земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 февраля 2014 г. по делу N 33-397/2014


Докладчик Ярадаев А.В.
Судья Архипов В.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Никифоровой Р.Ф., судей Ярадаева А.В., Димитриевой Л.В., при секретаре К. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Ю.Д. к администрации г. Канаша Чувашской Республики о признании договора аренды земельного участка состоявшимся, признании права аренды земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе администрации г. Канаша Чувашской Республики на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 14 октября 2013 года, которым постановлено:
признать состоявшимся договор аренды земли без номера от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией города Канаша в лице главы администрации г. Канаша Чувашской Республики П. и гражданином Ю.Д. о предоставлении земельного участка общей площадью ... кв. м, расположенного по адресу: <адрес> под строительство индивидуального жилого дома и признать за ним право аренды на земельный участок N площадью ... кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Ярадаева А.В., судебная коллегия,

установила:

Ю.Д. (далее также - истец) обратился в суд с иском к администрации г. Канаша Чувашской Республики (далее - администрация г. Канаша, ответчик) о признании состоявшимся договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (далее также - договор аренды земельного участка), признании права аренды земельного участка площадью ... кв. мс кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указаны следующие обстоятельства.
Постановлением главы администрации г. Канаша от ДД.ММ.ГГГГ N "О выделении в аренду земельных участков" для строительства индивидуального жилого дома в аренду сроком на 2 года истцу был предоставлен земельный участок N площадью ... кв. м, расположенный по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком были заключены договор об отводе земельного участка и договор аренды указанного земельного участка. Истец возвел на предоставленном ему земельном участке фундамент жилого дома, но не смог завершить его строительство из-за финансовых затруднений. Кроме того, истец нес также бремя содержания земельного участка, уплачивал за него необходимые платежи. По мнению истца, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является состоявшимся, поскольку договор был составлен в письменной форме и подписан его сторонами, в нем были определены и согласованы все его существенные условия, обязательства по договору его сторонами надлежащим образом исполняются. По истечении указанного в договоре аренды земельного участка срока его действия истец продолжал пользоваться земельным участком. Следовательно, истец приобрел право аренды земельного участка. Поэтому истец полагает, что отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка препятствием для признания за ним права аренды земельного участка не служит. Ввиду того, что указанный в договоре аренды земельного участка срок его действия в настоящее время уже истек, государственная регистрация договора аренды земельного участка стала невозможной, однако в период действия договора аренды земельного участка в его государственной регистрации не могло быть отказано.
В судебном заседании представитель истца Ю.Д. - Н. иск поддержал.
Истец Ю.Д., представитель ответчика - администрации г. Канаша в судебном заседании не присутствовали.
Судом постановлено приведенное выше решение, которое в апелляционном порядке обжаловала администрация г. Канаша, поставившая в апелляционной жалобе вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца Ю.Д. - Н., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив решение и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался положениями ст. ст. 1, 432, 433, 606, 607, 621 ГК РФ и исходил из того, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был составлен в надлежащей письменной форме и между его сторонами было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, по истечении срока действия договора аренды земельного участка Ю.Д. продолжал пользоваться спорным земельным участком в отсутствие против этого возражений со стороны администрации г. Канаша, уплачивал земельный налог. Кроме того, суд сослался на то, что согласно п. 3 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы" обязанность по регистрации договора аренды земельного участка в районом (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству возлагалась на органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, а не на арендатора. По мнению суда, в такой ситуации отсутствие в имеющемся у арендатора экземпляре договора аренды земельного участка отметки о его государственной регистрации, а также его непродление в дальнейшем не могут повлечь для арендатора неблагоприятных последствий.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда указанным требованиям не соответствует и поэтому подлежит отмене с принятием нового решения об отказе удовлетворении иска по следующим основаниям.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 14 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" было установлено, что впредь до принятия федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество, кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а также сделок с ним осуществляется по формам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими на дату издания настоящего Указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество.
Пунктом 2 Указа Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 года N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" организация ведения государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость была возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.
Как было предусмотрено п. 1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 21 июля 1994 года N 147 "О развитии арендных отношений при использовании земельных ресурсов на территории Чувашской Республики", договоры аренды земли вступают в силу после их регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельного участка.
Согласно п. 6 Порядка регистрации и выдачи договоров аренды земли в Чувашской Республике, который был утвержден Постановлением коллегии Госкомзема Чувашской Республики от 17 августа 1994 года N 9 "О Положении о проведении конкурсов на приобретение права аренды земли и Порядке регистрации и выдачи договоров аренды земли в Чувашской Республике", договоры аренды земли подлежат регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству. Регистрация осуществляется в специальных книгах выдачи договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения и договоров о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды для несельскохозяйственных нужд.
Таким образом, для того, чтобы считаться заключенным и вступить в силу, договор аренды земельного участка согласно п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежал регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пунктом 4 указанного выше Порядка было установлено, что в качестве приложения к договору аренды земли изготавливаются и выдаются:
- план земельного участка, предоставленного в аренду, с указанием в натуре (на местности) его границ;
- экспликация земель, предоставленных в аренду, с их качественной характеристикой (по произвольной форме);
- список земельных участков с особым режимом использования, предоставленных в аренду, при наличии таких земель.
Следовательно, передаваемый в аренду земельный участок как объект гражданских прав подлежал индивидуализации путем описания и удостоверения его границ комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Из материалов дела следует, что главой Канашской городской администрации Чувашской Республики было издано постановление от ДД.ММ.ГГГГ N "О выделении в аренду земельных участков", согласно которому Ю.Д. сроком на 2 года под строительство индивидуального жилого дома в аренду выделялся земельный участок N площадью ... кв. м, расположенный по <адрес>.
Канашской городской администрацией Чувашской Республики и Ю.Д. был также подписан договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что Ю.Д. для строительства индивидуального жилого дома на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ предоставляется земельный участок площадью ... кв. м, имеющий местоположение: ул. <адрес>.
Однако каких-либо доказательств, удовлетворяющих требованиям закона об их относимости и допустимости (ст. ст. 59, 60 ГПК РФ), которые могли бы свидетельствовать о регистрации договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ Канашским межрайонным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, в деле не имеется, и на наличие таких доказательств стороны не ссылались, в связи с чем судебная коллегия считает, что договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке не регистрировался.
План земель, предоставленных в аренду, являющийся приложением к договору аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, руководителем Канашского межрайонного комитета по земельным ресурсам и землеустройству также удостоверен не был.
В настоящее время по адресу: <адрес>, находится земельный участок площадью ... кв. м с кадастровым номером N (далее - спорный земельный участок), поставленный ДД.ММ.ГГГГ на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования "для содержания жилого дома", на котором возведен фундамент.
В отсутствие доказательств, подтверждающих факт регистрации договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ Канашским межрайонным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, и удостоверенного руководителем Канашского межрайонного комитета по земельным ресурсам и землеустройству плана земель, предоставленных в аренду, содержащего описание земельного участка, в силу положений п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 607 ГК РФ договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ не может считаться заключенным.
В пределах заявленных истцом требований, а также с учетом истечения срока аренды, указанного в договоре аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, причины, по которым регистрация данного договора своевременно не производилась, какого-либо правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что в деле также отсутствуют удовлетворяющие требованиям закона об относимости и допустимости (ст. ст. 59, 60 ГПК РФ) какие-либо доказательства, подтверждающие исполнение Ю.Д. обязанности по уплате арендной платы и иных обязанностей арендатора как в течение срока аренды, указанного в договоре аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, так и в последующем, и доказательства, которые могли бы подтвердить, что Ю.Д. начал строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке в течение срока аренды, указанного в договоре аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ.
В силу изложенного имеющийся в деле договор от ДД.ММ.ГГГГ об отводе земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, подписанный на основании постановления главы Канашской городской администрации Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ N "О выделении в аренду земельных участков" заведующим отделом архитектуры и градостроительства Канашской городской администрации Чувашской Республики и Ю.Д., по условиям которого Ю.Д. был обязан не позднее одного года со дня подписания договора приступить к строительству жилого дома на земельном участке N по ул. <адрес> и завершить его в течение не более 3-х лет, то есть ДД.ММ.ГГГГ, на наличие которого истец ссылался в обоснование иска, также не может подтверждать заключение между администрацией <адрес> и Ю.Д. договора аренды спорного земельного участка в установленном законом порядке.
Поскольку договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, он не мог быть возобновлен на неопределенный срок по истечении указанного в нем срока аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающим, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела и имеющиеся в деле доказательства, доводы Ю.Д. о том, что по истечении указанного в договоре аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ срока аренды он и в последующем пользовался спорным земельным участком в качестве его арендатора, не могут быть признаны состоятельными.
При таком положении суд не имел правовых оснований для удовлетворения заявленных Ю.Д. требования о признании договора аренды земельного участка состоявшимся, являющегося, по сути, требованием о признании заключенным договора, подлежавшего государственной регистрации, которая своевременно не производилась, и требования о признании права аренды земельного участка, мотивированного возобновлением сторонами по делу договора аренды земельного участка на неопределенный срок после истечения указанного в нем срока.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

отменить решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 14 октября 2013 года и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении иска Ю.Д. к администрации г. Канаша Чувашской Республики о признании состоявшимся договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, признании права аренды земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)