Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 23.01.2015.
Полный текст постановления изготовлен 27.01.2015.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Кислицына Е.Г.,
судей Голубевой О.Н., Чернышова Д.В.
при участии представителей
от заявителя: Лапина А.В. (решение единственного участника от 04.07.2012 N 3,
выписка из единого государственного реестра юридических лиц от 21.01.2015) и
Рыбкиной Е.М. (доверенность от 12.01.2015),
от заинтересованного лица: Яхатина С.А. (доверенность от 12.01.2015 N 29/01-5)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица -
администрации города Чебоксары Чувашской Республики
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 31.07.2014,
принятое судьей Яхатиной С.Ю., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014,
принятое судьями Богуновой Е.А., Вечкановым А.И., Логиновой О.А.,
по делу N А79-4938/2013
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алкор-Строй"
о признании недействительным отказа
администрации города Чебоксары Чувашской Республики
от договора аренды земельного участка
и
общество с ограниченной ответственностью "Алкор-Строй" (далее - ООО "Алкор-Строй", Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании недействительным отказа администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация) от договора аренды от 01.04.2011 N 55/4883-К земельного участка с кадастровым номером 21:01:030401:214, выраженного в письме от 08.05.2013 N 29/08-1670, и о понуждении органа местного самоуправления к продлению договора аренды.
Исковые требования основаны на статьях 610 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 3, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы необоснованным односторонним отказом органа местного самоуправления от исполнения договора аренды земельного участка.
Руководствуясь статьями 35, 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 31.07.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.10.2014, удовлетворил заявленные требования: признал недействительным односторонний отказ Администрации от сделки и обязал орган местного самоуправления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем принятия решения о продлении договорных отношений и направления в адрес заявителя проекта договора для подписания, поскольку нормы земельного законодательства предусматривают специальный правовой режим земель, предоставленных под строительство, и особый порядок прекращения таких договоров аренды.
Не согласившись с данными судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушением норм материального права.
По мнению заявителя, на момент вынесения решения по настоящему делу отсутствовал предмет судебного разбирательства, так как договор аренды от 01.04.2011 считался действующим на неопределенный срок в связи с отзывом Администрацией оспариваемого отказа от 08.05.2013 N 29/08-1670 письмом от 26.06.2014 N 29/08-3204, а для получения разрешения на строительство не требуется срочного договора.
В судебном заседании заинтересованное лицо поддержало доводы, изложенные в кассационной жалобе.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Алкор-Строй" указало на ошибочность аргументов заявителя и просило оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направило представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав полномочного представителя заинтересованного лица, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, на основании распоряжения Администрации от 25.02.2011 N 371-р Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 01.04.2011 N 55/4883-К земельного участка площадью 924 квадратных метра, с кадастровым номером 21:01:030401:214, расположенного по адресу: город Чебоксары, улица Ленинского комсомола, в районе жилого дома N 36, сроком действия с 25.02.2011 по 30.04.2012, для строительства четырехэтажного отдельно стоящего здания бытового обслуживания. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 14.06.2011.
В дополнительном соглашении от 04.04.2012 стороны пролонгировали договор до 28.04.2013.
ООО "Алкор-Строй" направило в адрес Администрации письма от 07.02.2013 и 12.03.2013 с просьбой о продлении срока действия договора на три года для завершения строительства.
По истечении срока действия договора арендодатель не произвел административных действий, связанных с принятием решения о возобновлении срочных арендных отношений, и арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя.
Получив 19.02.2013 положительное заключение государственной экспертизы N 21-1-4-0038-13 на возводимый объект, Общество 05.03.2013 обратилось в Администрацию за получением разрешения на строительство.
Администрация в письме от 15.03.2013 N 2284 сообщила о необходимости дополнительного изучения вопроса о выдаче разрешения на строительство, а в письме от 01.04.2013 отказала в выдаче испрашиваемого разрешения со ссылкой на постановление Администрации от 29.03.2013 N 850, согласно которому внесены изменения в распоряжение Администрации от 24.08.2010 N 2661-р, утвердившее акт выбора земельного участка, градостроительный план и схему расположения участка на кадастровом плане.
В ответ на заявление от 12.03.2013 орган местного самоуправления 02.04.2013 уведомил Общество о возможности пролонгации договора и о подготовке проекта соответствующего постановления.
Зная о сложившийся ситуации, Администрация письмом от 08.05.2013 N 29/08-1670 уведомила Общество об отказе от договора аренды земельного участка от 01.04.2011 N 55/4883-К, продленного на неопределенный срок.
Посчитав данный отказ от договора аренды незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Суды обеих инстанций оценили представленные в материалы дела документы, установили, что Общество в течение срока действия договора предпринимало меры и совершало необходимые действия, направленные на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду, пришли к выводу об отсутствии оснований для отказа Администрации от договора и правомерно признали оспариваемый отказ недействительным.
Ссылка органа местного самоуправления на отсутствие на момент рассмотрения настоящего дела по существу предмета спора несостоятельна, ибо направленное Администрацией спустя более года письмо от 26.06.2014 N 29/08-3204 об отзыве отказа от сделки, датированного 08.05.2013, в любом случае не могло возобновить прекращенные, по мнению заинтересованного лица, арендные правоотношения, и явиться причиной для признания договора от 01.04.2011 N 55/4883-К заключенным на неопределенный срок, поэтому не свидетельствует о добровольном устранении Администрацией обстоятельств, послуживших основанием для обращения Общества в арбитражный суд.
Приняв во внимание основные начала гражданского законодательства, установленные в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд округа нашел справедливым возложение судами первой и апелляционной инстанций на Администрацию обязанности по принятию решения о продлении с ООО "Алкор-Строй" договорных отношений. Наличие срочного договора аренды земельного участка обеспечит наиболее полный баланс публичных и частных интересов сторон в период строительства, поскольку возложит на арендатора конкретные обязательства, которые он своевременно должен будет исполнить, и не позволит арендодателю недобросовестно без специальных законных оснований прекратить договорные отношения в установленный таким договором срок.
В силу изложенного суд кассационной инстанции не усмотрел причин для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе.
Ошибочное разрешение судами заявленных требований по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привело к принятию незаконных судебных актов, поскольку обоснованность оспариваемого отказа от договора аренды суды связали с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка и добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, которая необходима по смыслу статей 22, 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации для правильного разрешения подобных споров по правилам искового производства.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Администрации не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 31.07.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу N А79-4938/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 27.01.2015 N Ф01-5797/2014 ПО ДЕЛУ N А79-4938/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2015 г. по делу N А79-4938/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 23.01.2015.
Полный текст постановления изготовлен 27.01.2015.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Кислицына Е.Г.,
судей Голубевой О.Н., Чернышова Д.В.
при участии представителей
от заявителя: Лапина А.В. (решение единственного участника от 04.07.2012 N 3,
выписка из единого государственного реестра юридических лиц от 21.01.2015) и
Рыбкиной Е.М. (доверенность от 12.01.2015),
от заинтересованного лица: Яхатина С.А. (доверенность от 12.01.2015 N 29/01-5)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица -
администрации города Чебоксары Чувашской Республики
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 31.07.2014,
принятое судьей Яхатиной С.Ю., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014,
принятое судьями Богуновой Е.А., Вечкановым А.И., Логиновой О.А.,
по делу N А79-4938/2013
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алкор-Строй"
о признании недействительным отказа
администрации города Чебоксары Чувашской Республики
от договора аренды земельного участка
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Алкор-Строй" (далее - ООО "Алкор-Строй", Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании недействительным отказа администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация) от договора аренды от 01.04.2011 N 55/4883-К земельного участка с кадастровым номером 21:01:030401:214, выраженного в письме от 08.05.2013 N 29/08-1670, и о понуждении органа местного самоуправления к продлению договора аренды.
Исковые требования основаны на статьях 610 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 3, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы необоснованным односторонним отказом органа местного самоуправления от исполнения договора аренды земельного участка.
Руководствуясь статьями 35, 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 31.07.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.10.2014, удовлетворил заявленные требования: признал недействительным односторонний отказ Администрации от сделки и обязал орган местного самоуправления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем принятия решения о продлении договорных отношений и направления в адрес заявителя проекта договора для подписания, поскольку нормы земельного законодательства предусматривают специальный правовой режим земель, предоставленных под строительство, и особый порядок прекращения таких договоров аренды.
Не согласившись с данными судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушением норм материального права.
По мнению заявителя, на момент вынесения решения по настоящему делу отсутствовал предмет судебного разбирательства, так как договор аренды от 01.04.2011 считался действующим на неопределенный срок в связи с отзывом Администрацией оспариваемого отказа от 08.05.2013 N 29/08-1670 письмом от 26.06.2014 N 29/08-3204, а для получения разрешения на строительство не требуется срочного договора.
В судебном заседании заинтересованное лицо поддержало доводы, изложенные в кассационной жалобе.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Алкор-Строй" указало на ошибочность аргументов заявителя и просило оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направило представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав полномочного представителя заинтересованного лица, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, на основании распоряжения Администрации от 25.02.2011 N 371-р Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 01.04.2011 N 55/4883-К земельного участка площадью 924 квадратных метра, с кадастровым номером 21:01:030401:214, расположенного по адресу: город Чебоксары, улица Ленинского комсомола, в районе жилого дома N 36, сроком действия с 25.02.2011 по 30.04.2012, для строительства четырехэтажного отдельно стоящего здания бытового обслуживания. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 14.06.2011.
В дополнительном соглашении от 04.04.2012 стороны пролонгировали договор до 28.04.2013.
ООО "Алкор-Строй" направило в адрес Администрации письма от 07.02.2013 и 12.03.2013 с просьбой о продлении срока действия договора на три года для завершения строительства.
По истечении срока действия договора арендодатель не произвел административных действий, связанных с принятием решения о возобновлении срочных арендных отношений, и арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя.
Получив 19.02.2013 положительное заключение государственной экспертизы N 21-1-4-0038-13 на возводимый объект, Общество 05.03.2013 обратилось в Администрацию за получением разрешения на строительство.
Администрация в письме от 15.03.2013 N 2284 сообщила о необходимости дополнительного изучения вопроса о выдаче разрешения на строительство, а в письме от 01.04.2013 отказала в выдаче испрашиваемого разрешения со ссылкой на постановление Администрации от 29.03.2013 N 850, согласно которому внесены изменения в распоряжение Администрации от 24.08.2010 N 2661-р, утвердившее акт выбора земельного участка, градостроительный план и схему расположения участка на кадастровом плане.
В ответ на заявление от 12.03.2013 орган местного самоуправления 02.04.2013 уведомил Общество о возможности пролонгации договора и о подготовке проекта соответствующего постановления.
Зная о сложившийся ситуации, Администрация письмом от 08.05.2013 N 29/08-1670 уведомила Общество об отказе от договора аренды земельного участка от 01.04.2011 N 55/4883-К, продленного на неопределенный срок.
Посчитав данный отказ от договора аренды незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Суды обеих инстанций оценили представленные в материалы дела документы, установили, что Общество в течение срока действия договора предпринимало меры и совершало необходимые действия, направленные на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду, пришли к выводу об отсутствии оснований для отказа Администрации от договора и правомерно признали оспариваемый отказ недействительным.
Ссылка органа местного самоуправления на отсутствие на момент рассмотрения настоящего дела по существу предмета спора несостоятельна, ибо направленное Администрацией спустя более года письмо от 26.06.2014 N 29/08-3204 об отзыве отказа от сделки, датированного 08.05.2013, в любом случае не могло возобновить прекращенные, по мнению заинтересованного лица, арендные правоотношения, и явиться причиной для признания договора от 01.04.2011 N 55/4883-К заключенным на неопределенный срок, поэтому не свидетельствует о добровольном устранении Администрацией обстоятельств, послуживших основанием для обращения Общества в арбитражный суд.
Приняв во внимание основные начала гражданского законодательства, установленные в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд округа нашел справедливым возложение судами первой и апелляционной инстанций на Администрацию обязанности по принятию решения о продлении с ООО "Алкор-Строй" договорных отношений. Наличие срочного договора аренды земельного участка обеспечит наиболее полный баланс публичных и частных интересов сторон в период строительства, поскольку возложит на арендатора конкретные обязательства, которые он своевременно должен будет исполнить, и не позволит арендодателю недобросовестно без специальных законных оснований прекратить договорные отношения в установленный таким договором срок.
В силу изложенного суд кассационной инстанции не усмотрел причин для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе.
Ошибочное разрешение судами заявленных требований по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привело к принятию незаконных судебных актов, поскольку обоснованность оспариваемого отказа от договора аренды суды связали с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка и добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, которая необходима по смыслу статей 22, 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации для правильного разрешения подобных споров по правилам искового производства.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Администрации не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 31.07.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу N А79-4938/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Г.КИСЛИЦЫН
Е.Г.КИСЛИЦЫН
Судьи
О.Н.ГОЛУБЕВА
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
О.Н.ГОЛУБЕВА
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)