Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н..
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сорокой Я.Л.,
при участии (до перерыва) - представителя истца Ружечко Александра Иосифовича по доверенности 19.06.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Анапа
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.04.2015 по делу N А32-14662/2014
по иску Су-Псехского хуторского казачьего общества Кубанского казачьего войска
к Администрации муниципального образования город-курорт Анапа
о признании права собственности,
принятое судьей Грачевым С.А.,
Су-Псехское хуторское казачье общество Кубанского казачьего войска (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация, ответчик) о признании права собственности на здание штаба, дружины и комнаты музея "Возрождение Кубанского казачества", расположенном на арендованном земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:9069, общей площадью 780 кв. м, по адресу: г-к. Анапа, с. Супсех, ул. Фрунзе, 74А, литер А, общая площадь объекта 95,2 кв. м, количество этажей-1, общей стоимостью 382534 рубля, кадастровый номер здания: 23:37:1001001:0:15354, год постройки - 2008.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2015 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что истец предпринимал надлежащие меры к получению необходимых разрешений для возведения здания (проект здания согласован органом местного самоуправления) и для легализации самовольной постройки (предоставление земельного участка после завершения строительства, что свидетельствует о согласии ответчика с возведением объекта). Экспертным заключением от 05.12.2013 N 46 подтверждается, что возведенное здание соответствует требованиям градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил. Объект, возведенный в соответствии с утвержденным проектом, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Не согласившись с данным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда от 10.04.2015 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает, что объект капитального строительства возведен истцом в отсутствие разрешения на строительство. Письмом администрации от 27.02.2014 истцу отказано в выдаче акта о вводе спорного объекта в эксплуатацию. Обществом не представлено доказательств того, что ему чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано. Осуществив самовольное строительство и обратившись за легализацией постройки, общество игнорирует предусмотренные градостроительным законодательством положения о порядке осуществления строительства.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, решение просил оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, Су-Псехское хуторское казачье общество Кубанского казачьего войска в 2008 году в отсутствие разрешения на строительство возвело объект недвижимого имущества - здание штаба, дружины и комнаты музея "Возрождение Кубанского казачества", на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:9069, общей площадью 780 кв. м, по адресу: г-к. Анапа, с. Супсех, ул. Фрунзе, 74А, литер А, общей площадью 95,2 кв. м.
Атаман Супсехского казачьего общества 24.01.2014 обратился в администрацию с просьбой выдать акт приемки здания в эксплуатацию.
В ответ на указанное заявление администрацией направлено письмо N 622/14-01.04-06 от 27.02.2014 об отказе в выдаче акта ввиду непредставления пакета документов, необходимого для принятия органом местного самоуправления решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а сам объект является самовольной постройкой.
Указывая, что спорный объект недвижимости возведен в соответствии с градостроительными нормами, не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, общество обратилось в суд с иском о признании права собственности на вышеназванный объект недвижимости.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (абзац 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 N 595-О-П самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).
О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.
Обязанность доказывания обстоятельств, изложенных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве условий признания права собственности, возлагается на истцов (лиц, обратившихся с требованием о признании права на самовольно возведенный объект).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что объект возведен на принадлежащем истцу на праве аренды земельном участке, соответствует требованиям градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд также указал на принятие истцом мер, направленных на легализацию самовольно возведенного объекта.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующего.
В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, разъяснено, что право собственности на самовольное строение, возведенное без разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении споров о признании права собственности на самовольную постройку помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. Если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Из материалов дела следует, что распоряжением главы муниципального образования город-курорт Анапа N 497-р от 19.03.2007 Супсехскому казачьему обществу Кубанского казачьего утверждены материалы предварительного согласования места размещения здание штаба, дружины и комнаты музея "Возрождение Кубанского казачества". Указанным распоряжением управлению архитектуры поручено через средства массовой информации информировать население о предстоящем предоставлении земельного участка с адресными ориентирами: г. Анапа, с. Супсех, ул. Фрунзе.
Обществом проведены землеустроительные работы по формированию земельного участка для размещения вышеназванных объектов.
Постановлением администрации от 01.10.2012 обществу утверждены материалы предварительного согласования размещения вышеназванных объектов на землях населенных пунктов и акт выбора земельного участка площадью 780 кв. м, расположенного в Анапском районе, с. Супсех по ул. Фрунзе.
Между тем, на момент совершения вышеназванных действий у администрации отсутствовали полномочия по предоставлению спорного земельного участка истцу ввиду отнесения его к курортам федерального значения.
Земельный участок с кадастровым номером 23:37:1001001:9069, расположенный по адресу: г-к. Анапа, с. Супсех, ул. Фрунзе, 74А, принят в муниципальную собственность 30.01.2013 (постановление администрации N 216) на основании положений Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".
Право собственности муниципального образования г-к. Анапа на вышеназванный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 25.02.2013.
На основании заявления истца, администрацией муниципального образования города-курорта Анапа было принято постановление от 18.03.2013 N 763 "О предоставлении Су-Псехскому хуторскому казачьему обществу Кубанского казачьего войска в аренду земельного участка по адресу: Анапский район, с. Супсех, ул. Фрунзе, 74а.
Между сторонами 28.03.2013 заключен договор аренды земельного участка N 3700005259, по условиям которого, истцу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:37:1001001:9069, общей площадью 780 кв. м, по адресу: г-к. Анапа, с. Супсех, ул. Фрунзе, 74, литер А., с видом разрешенного использования - "для размещения здания штаба, дружины и комнаты музея "Возрождение Кубанского казачества". Срок действия договора аренды - до 18 марта 2016 года.
При этом общество возвело объект капитального строительства на спорном земельном участке в 2008 году в отсутствие правоустанавливающих документов на землю и разрешения на строительство.
На момент заключения вышеназванного договора аренды порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта регламентировался статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации, в которых детально определялась последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении участка для строительства по указанной процедуре. Уполномоченный орган обеспечивал выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформлял результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).
Таким образом, согласно действующему в спорный период земельному законодательству спорный земельный участок мог быть предоставлен обществу с предварительным согласованием места размещения объекта только для строительства. В ином случае участок подлежал представлению на торгах.
Однако в договоре аренды от 28.03.2013 N 3700005259 указано, что земельный участок предоставляется для размещения здания штаба, дружины и комнаты- музея "Возрождение Кубанского казачества, строительство которого на момент представления земельного участка было завершено.
Учитывая, что указанный объект капитального строительства на момент предоставления земельного участка не был легализован, правовые основания для заключения договора аренды избранным способом у администрации отсутствовали. Юридически объекты недвижимого имущества отсутствовали, следовательно, предоставление земельного участка могло быть осуществлено только посредством проведения торгов.
В спорный период действовала норма статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в прежней редакции, презюмировавшей ничтожность подобной сделки.
Таким образом, у истца отсутствует какое-либо право на земельный участок, в границах которого расположена спорная постройка.
Кроме того, в данном случае к правоотношениям сторон применима норма пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, в соответствии с разъяснением, отраженным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Предоставление земельного участка истцу без проведения торгов в данном случае укладывается в рамки указанного состава недействительности ничтожной сделки.
Выдача обществу администрацией в 2007 году градостроительного паспорта здания штаба, дружины и комнаты музея "Возрождение Кубанского казачества" по ул. Фрунзе, в с. Супсех, не свидетельствует о предоставлении обществу права осуществлять строительство спорного объекта в отсутствие разрешительных документов на землю и разрешения на строительство.
В градостроительном заключении от 26.10.2006 управление архитектуры указало, что считает возможным проектирование и строительство объекта при условии оформления разрешительной и проектной документации в установленном порядке.
Таким образом, обществу предписывалось до начала проектирования и строительства получить в установленном порядке разрешения на эти действия. Доказательств выполнения этих условий общество не предоставило.
В материалах дела отсутствуют доказательства, объективно подтверждающих надлежащее обращение истца за получением разрешения на строительство, как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ. Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Доказательства наличия препятствий в получении разрешения на строительство или доказательства того, что в получении такого разрешения было необоснованно отказано до начала осуществления строительства спорного объекта, истцом не представлено.
Обращение в компетентный орган за выдачей разрешения на ввод самовольно возведенного объекта в эксплуатацию в отсутствие своевременно полученного разрешения на строительство не может свидетельствовать о соблюдении застройщиком императивных правил, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Отсутствие доказательств принятия истцом надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство, либо подтверждающих невозможность получения такого разрешения до начала строительства, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Установление соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам не имеет значения в результате избранного обществом поведении при строительстве спорного объекта.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2015 по делу N А32-14662/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2015 N 15АП-8518/2015 ПО ДЕЛУ N А32-14662/2014
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2015 г. N 15АП-8518/2015
Дело N А32-14662/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н..
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сорокой Я.Л.,
при участии (до перерыва) - представителя истца Ружечко Александра Иосифовича по доверенности 19.06.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Анапа
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.04.2015 по делу N А32-14662/2014
по иску Су-Псехского хуторского казачьего общества Кубанского казачьего войска
к Администрации муниципального образования город-курорт Анапа
о признании права собственности,
принятое судьей Грачевым С.А.,
установил:
Су-Псехское хуторское казачье общество Кубанского казачьего войска (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация, ответчик) о признании права собственности на здание штаба, дружины и комнаты музея "Возрождение Кубанского казачества", расположенном на арендованном земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:9069, общей площадью 780 кв. м, по адресу: г-к. Анапа, с. Супсех, ул. Фрунзе, 74А, литер А, общая площадь объекта 95,2 кв. м, количество этажей-1, общей стоимостью 382534 рубля, кадастровый номер здания: 23:37:1001001:0:15354, год постройки - 2008.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2015 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что истец предпринимал надлежащие меры к получению необходимых разрешений для возведения здания (проект здания согласован органом местного самоуправления) и для легализации самовольной постройки (предоставление земельного участка после завершения строительства, что свидетельствует о согласии ответчика с возведением объекта). Экспертным заключением от 05.12.2013 N 46 подтверждается, что возведенное здание соответствует требованиям градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил. Объект, возведенный в соответствии с утвержденным проектом, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Не согласившись с данным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда от 10.04.2015 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает, что объект капитального строительства возведен истцом в отсутствие разрешения на строительство. Письмом администрации от 27.02.2014 истцу отказано в выдаче акта о вводе спорного объекта в эксплуатацию. Обществом не представлено доказательств того, что ему чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано. Осуществив самовольное строительство и обратившись за легализацией постройки, общество игнорирует предусмотренные градостроительным законодательством положения о порядке осуществления строительства.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, решение просил оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, Су-Псехское хуторское казачье общество Кубанского казачьего войска в 2008 году в отсутствие разрешения на строительство возвело объект недвижимого имущества - здание штаба, дружины и комнаты музея "Возрождение Кубанского казачества", на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:9069, общей площадью 780 кв. м, по адресу: г-к. Анапа, с. Супсех, ул. Фрунзе, 74А, литер А, общей площадью 95,2 кв. м.
Атаман Супсехского казачьего общества 24.01.2014 обратился в администрацию с просьбой выдать акт приемки здания в эксплуатацию.
В ответ на указанное заявление администрацией направлено письмо N 622/14-01.04-06 от 27.02.2014 об отказе в выдаче акта ввиду непредставления пакета документов, необходимого для принятия органом местного самоуправления решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а сам объект является самовольной постройкой.
Указывая, что спорный объект недвижимости возведен в соответствии с градостроительными нормами, не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, общество обратилось в суд с иском о признании права собственности на вышеназванный объект недвижимости.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (абзац 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 N 595-О-П самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).
О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.
Обязанность доказывания обстоятельств, изложенных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве условий признания права собственности, возлагается на истцов (лиц, обратившихся с требованием о признании права на самовольно возведенный объект).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что объект возведен на принадлежащем истцу на праве аренды земельном участке, соответствует требованиям градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд также указал на принятие истцом мер, направленных на легализацию самовольно возведенного объекта.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующего.
В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, разъяснено, что право собственности на самовольное строение, возведенное без разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении споров о признании права собственности на самовольную постройку помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. Если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Из материалов дела следует, что распоряжением главы муниципального образования город-курорт Анапа N 497-р от 19.03.2007 Супсехскому казачьему обществу Кубанского казачьего утверждены материалы предварительного согласования места размещения здание штаба, дружины и комнаты музея "Возрождение Кубанского казачества". Указанным распоряжением управлению архитектуры поручено через средства массовой информации информировать население о предстоящем предоставлении земельного участка с адресными ориентирами: г. Анапа, с. Супсех, ул. Фрунзе.
Обществом проведены землеустроительные работы по формированию земельного участка для размещения вышеназванных объектов.
Постановлением администрации от 01.10.2012 обществу утверждены материалы предварительного согласования размещения вышеназванных объектов на землях населенных пунктов и акт выбора земельного участка площадью 780 кв. м, расположенного в Анапском районе, с. Супсех по ул. Фрунзе.
Между тем, на момент совершения вышеназванных действий у администрации отсутствовали полномочия по предоставлению спорного земельного участка истцу ввиду отнесения его к курортам федерального значения.
Земельный участок с кадастровым номером 23:37:1001001:9069, расположенный по адресу: г-к. Анапа, с. Супсех, ул. Фрунзе, 74А, принят в муниципальную собственность 30.01.2013 (постановление администрации N 216) на основании положений Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".
Право собственности муниципального образования г-к. Анапа на вышеназванный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 25.02.2013.
На основании заявления истца, администрацией муниципального образования города-курорта Анапа было принято постановление от 18.03.2013 N 763 "О предоставлении Су-Псехскому хуторскому казачьему обществу Кубанского казачьего войска в аренду земельного участка по адресу: Анапский район, с. Супсех, ул. Фрунзе, 74а.
Между сторонами 28.03.2013 заключен договор аренды земельного участка N 3700005259, по условиям которого, истцу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:37:1001001:9069, общей площадью 780 кв. м, по адресу: г-к. Анапа, с. Супсех, ул. Фрунзе, 74, литер А., с видом разрешенного использования - "для размещения здания штаба, дружины и комнаты музея "Возрождение Кубанского казачества". Срок действия договора аренды - до 18 марта 2016 года.
При этом общество возвело объект капитального строительства на спорном земельном участке в 2008 году в отсутствие правоустанавливающих документов на землю и разрешения на строительство.
На момент заключения вышеназванного договора аренды порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта регламентировался статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации, в которых детально определялась последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении участка для строительства по указанной процедуре. Уполномоченный орган обеспечивал выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформлял результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).
Таким образом, согласно действующему в спорный период земельному законодательству спорный земельный участок мог быть предоставлен обществу с предварительным согласованием места размещения объекта только для строительства. В ином случае участок подлежал представлению на торгах.
Однако в договоре аренды от 28.03.2013 N 3700005259 указано, что земельный участок предоставляется для размещения здания штаба, дружины и комнаты- музея "Возрождение Кубанского казачества, строительство которого на момент представления земельного участка было завершено.
Учитывая, что указанный объект капитального строительства на момент предоставления земельного участка не был легализован, правовые основания для заключения договора аренды избранным способом у администрации отсутствовали. Юридически объекты недвижимого имущества отсутствовали, следовательно, предоставление земельного участка могло быть осуществлено только посредством проведения торгов.
В спорный период действовала норма статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в прежней редакции, презюмировавшей ничтожность подобной сделки.
Таким образом, у истца отсутствует какое-либо право на земельный участок, в границах которого расположена спорная постройка.
Кроме того, в данном случае к правоотношениям сторон применима норма пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, в соответствии с разъяснением, отраженным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Предоставление земельного участка истцу без проведения торгов в данном случае укладывается в рамки указанного состава недействительности ничтожной сделки.
Выдача обществу администрацией в 2007 году градостроительного паспорта здания штаба, дружины и комнаты музея "Возрождение Кубанского казачества" по ул. Фрунзе, в с. Супсех, не свидетельствует о предоставлении обществу права осуществлять строительство спорного объекта в отсутствие разрешительных документов на землю и разрешения на строительство.
В градостроительном заключении от 26.10.2006 управление архитектуры указало, что считает возможным проектирование и строительство объекта при условии оформления разрешительной и проектной документации в установленном порядке.
Таким образом, обществу предписывалось до начала проектирования и строительства получить в установленном порядке разрешения на эти действия. Доказательств выполнения этих условий общество не предоставило.
В материалах дела отсутствуют доказательства, объективно подтверждающих надлежащее обращение истца за получением разрешения на строительство, как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ. Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Доказательства наличия препятствий в получении разрешения на строительство или доказательства того, что в получении такого разрешения было необоснованно отказано до начала осуществления строительства спорного объекта, истцом не представлено.
Обращение в компетентный орган за выдачей разрешения на ввод самовольно возведенного объекта в эксплуатацию в отсутствие своевременно полученного разрешения на строительство не может свидетельствовать о соблюдении застройщиком императивных правил, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Отсутствие доказательств принятия истцом надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство, либо подтверждающих невозможность получения такого разрешения до начала строительства, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Установление соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам не имеет значения в результате избранного обществом поведении при строительстве спорного объекта.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2015 по делу N А32-14662/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)