Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от заявителя - представителя Беркут Ж.Г. (доверенность от 16.05.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и индивидуального предпринимателя Бровиной Ольги Николаевны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 по делу N А32-11935/2013, принятое судьей Суминым Д.П.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
- при участии третьих лиц: индивидуального предпринимателя Бровина Валерия Николаевича;
- общества с ограниченной ответственностью "Кубань-Агро";
- индивидуального предпринимателя Бровиной Ольги Николаевны
о признании незаконными действий
установил:
общество с ограниченной ответственностью "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконными действий о невнесении записи в ЕГРП об обременении правом аренды на основании договора аренды от 26.12.2006 земельных участков с кадастровыми номерами 23:15:0403003:263, 23:15:0403003:262, обязании зарегистрировать право аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 признаны незаконными действия управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по невнесению записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении следующих земельных участков: с кадастровым номером 23:15:0403003:263, площадью 566295 кв. м; с кадастровым номером 23:15:0403003:262, площадью 278505 кв. м, правами аренды ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС", как противоречащие положениям ст. 22.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении следующих земельных участков: с кадастровым номером 23:15:0403003:263, площадью 566295 кв. м; с кадастровым номером 23:15:0403003:262, площадью 278505 кв. м, правом аренды ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" на основании договора аренды от 26.12.2006.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и индивидуальный предприниматель Бровина Ольга Николаевна обратились с апелляционными жалобами в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просили решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Апелляционная жалоба Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю мотивирована тем, что при проведении правовой экспертизы представленных документов в соответствии со ст. 13 Закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ, регистрирующим органом было установлено, что Бровин В.Н., являясь собственником земельного участка, в порядке, установленном Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ выделил земельный участок в счет принадлежащих ему земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона N 101, и распорядился выделенным в счет земельной доли земельным участком по своему усмотрению. При этом согласия арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
На собрании участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 23:15:0403003:35, расположенного по адресу: Крымский район, в границах СХПК "Сопка Героев"), площадью 1803600 кв. м. было принято решение об утверждении проекта межевания по выделу двух земельных участков, в счет долей в праве общей долевой собственности Бровина В.Н. и решение о расторжении договора аренды с ООО "Агропромышленная компания" "Весенний сюжет", с ООО "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат". ООО "Краснодарагроальянс" и передаче земельных долей в аренду ИП главе КФХ Бровину В.Н. и ОО "Кубань Агро". Принятые решения нашли свое отражение в протоколе собрания участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 23:15:0403003:35.
В соответствии с вышеизложенным, обременение в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:15:0403003:262, 23:15:0403003:263 не были внесены в ЕГРП в связи с выделом в счет земельных долей ИП КФХ Бровина В.Н. этих участков. Поскольку в силу закона договор прекращается, соответственно прекращается обременение, возникшее на основании такого договора.
Таким образом, у органа осуществляющего государственную регистрацию прав имелись все предусмотренные законом основания для регистрации права собственности земельных участков с кадастровыми номерами 23:15:0403003:262, 23:15:0403003:263 за Бровиным В.Н. и невнесении записи в ЕГРП об обременении на основании договора аренды от 26.12.2006, а также волеизъявления арендодателя, выразившееся в отказе в пролонгации аренды, а значит права и законные интересы ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" не могут нарушаться данным действием органа государственной регистрации (ст. 201 АПК РФ).
Апелляционная жалоба ИП Бровиной О.Н. мотивирована тем, что поскольку на момент приобретения в 2013 году земельных участков (с кадастровым номером 23:15:0403003:263, площадью 566295 кв. м; с кадастровым номером 23:15:0403003:262, площадью 278505 кв. м) сведения об их обременении договором аренды от 26.12.2006 ЕГРП не содержал, судебная защита права ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" как арендатора не могла осуществляться путем признания незаконными действий управления по невнесению в ЕГРП соответствующей записи об обременении, поскольку в этом случае суд должен был разрешить вопрос о наличии либо отсутствии такого обременения.
Между тем разрешение данного вопроса судом, влияет как на объем прав нового собственника земельных участков ИП Бровиной О.Н., так и на объем прав арендатора - ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС".
При таких обстоятельствах суд первой инстанции должен был учесть выводы, содержащиеся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, согласно которым разрешение спора о гражданских правах на недвижимое имущество рассматриваются исключительно в порядке искового производства.
При этом процессуальный статус третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, при рассмотрении дела в порядке главы 24 АПК РФ не позволял воспользоваться правами, предусмотренными для ответчика, в частности, предъявить встречный иск о признании обременения отсутствующим (часть 2 ст. 51 АПК РФ).
Учитывая наличие спора о праве, у суда первой инстанции не было оснований считать надлежащим избранный заявителем способ защиты права, что влекло необходимость отказа в удовлетворении заявления ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС".
В судебном заседании представитель ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" апелляционные жалобы не признал, просил оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между ООО "Агропромышленная компания Весенний сюжет" (арендатор) и арендодателями - 45 собственниками земельных долей земельного участка сельскохозяйственного назначения заключен договор аренды от 26.12.2006 земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1803600+/-11751 кв. м, с кадастровым номером 23:15:04 03 003 0035, находящегося в границах СПК "Сопка Героев" Крымского района Краснодарского края (секция 35 контур 30, секция 37 часть контура 6, секция 41 контур 1), сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 02.05.2007.
Соглашениями N 2 от 12.03.2008 и от 08.07.2011, подтверждается передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.12.2006 от ООО "Агропромышленная компания Весенний сюжет" к ООО "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат", и от последнего к ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС". Соглашения N 2 от 12.03.2008 и от 08.07.2011 зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Выпиской из ЕГРП от 19.02.2013 N 28/018/2013 подтверждается обременение земельного участка с кадастровым номером 23:15:04 03 003 0035 правом аренды в пользу ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС".
05.04.2013 в адрес ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" поступило уведомление от главы КФХ Бровина В.Н. о том, что он является собственником не обремененных правом аренды общества земельных участков с кадастровыми номерами 23:15:0403003:263, 23:15:0403003:262, общей площадью 84,48 га, выделенных в счет его земельных долей решением от 24.10.2012 общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:15:04 03 003 0035. В связи с чем, глава КФХ Бровина В.Н. просил ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" не производить на этих участках весенне-полевых работ. Согласно приложенным к письму свидетельствам о регистрации права собственности на выделенные земельные участки отсутствовало обременение правом аренды в пользу ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС".
Из представленных в материалы дела копий свидетельств о государственной регистрации права от 08.05.2013 и от 13.04.2013, выписок из ЕГРП от 28.06.2013 NN 23-0-1-107/4020/2013-5604, 23-0-1-107/4020/2013-5603 следует, что на основании договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка сельхозназначения N 4/2013 от 24.04.2013 и договоров дарения N 18-1 от 21.03.2013, N 18-2 от 05.04.2013, собственником земельного участка с кадастровым номером 23:15:0403003:263, площадью 566295 кв. м является Бровина Ольга Николаевна, собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:15:0403003:262, общей площадью 278505 кв. м, является ООО "Кубань-Агро". Ограничения (обременения) прав на земельные участки с кадастровыми номерами 23:15:0403003:262, 23:15:0403003:263, в ЕГРП не зарегистрированы.
При разрешении спора суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со ст. 13 ГК РФ, ст. ст. 198 и 200 АПК РФ и разъяснениями Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 6 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", основанием для признания недействительным ненормативного акта, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Порядок образования земельных участков регламентирован ст. ст. 11.2 11.3 ЗК РФ. Решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 данной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ). Требования к содержанию решений об образовании земельных участков установлены в п. 4 ст. 11.2 данного Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу п. 4 указанной статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Пункт 3.2 ст. 22.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) установил, что для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, не требуется предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка, в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ.
Единственный случай, когда не требуется получения согласия арендатора на выдел земельных участков в счет земельных долей, предусмотрен в п. 5 ст. 14 Закона N 101-ФЗ, в соответствии с которым участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.
При соблюдении названных условий согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
В данном случае оснований для выдела земельных участков без согласия арендатора не имеется.
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Закона N 101-ФЗ. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности (п. 2 ст. 13 Закона N 101-ФЗ).
Возможность принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу определяется повесткой, перечень вопросов которой определяется заранее и подлежит предварительному опубликованию с тем, чтобы участники общей долевой собственности могли принять решение о целесообразности их участия в общем собрании.
Свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.
Договор аренды от 26.12.2006 земельного участка с кадастровым номером 23:15:04 03 003:0035, из которого произведен выдел спорных земельных участков, заключен, являются действующим; изменения в указанные договоры не вносились. Договор аренды заключен на основании решений общих собраний собственников земельных долей, подписан представителем собственников земельных долей без возражений.
Доказательства вынесения на общее собрание участников общей долевой собственности вопроса об изменении условий действующего договора аренды от 26.12.2006 и внесения в него каких-либо изменений, не представлены.
Решение N 5 общего собрания участников общей долевой собственности о расторжении договора аренды с ООО "Агропромышленная компания "Весенний сюжет", с ООО "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат", ООО "Краснодарагроальянс" и передаче земельной доли в аренду ИП главе КФХ Бровину В.Н. и ООО "Кубань Агро" не может быть принято судом в качестве основания для прекращения договорных обязательств с ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС".
Согласно абзацу 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с положениями п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Следовательно, решение о расторжении договора аренды, принятое на собрании участников общей долевой собственности, является недостаточным для расторжения договора в отсутствии подписанного соглашения со стороны арендатора, либо решения суда.
Доказательств расторжения договора аренды заключенного с ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" в материалы дела не представлено.
Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным субъектом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
Данное положение закона направлено на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков.
Действия управления Росреестра по государственной регистрации права собственности на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 23:15:0403003:263, 23:15:0403003:262 без согласия арендатора исходного земельного участка с кадастровым номером 23:15:0403003:0035 и без внесения в ЕГРП сведений об обременении таких земельных участков правами аренды ООО "Краснодарагроальянс" не соответствуют требованиям ст. 22.2 Закона N 122-ФЗ и нарушают права и законные интересы заявителя как арендатора (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 05.08.2013 по делу N А63-15672/2012).
Возможность оспаривания действий регистрирующего органа, которые не соответствуют закону, следует из содержащегося в абз. 2 п. 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Доводы заявителя жалобы ИП Бровиной О.Н. о ненадлежащем способе защиты прав со ссылкой на п. 52 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отклоняются как необоснованные.
Согласно указанным разъяснениям в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку зарегистрированное право собственности ИП Бровиной О.Н. на земельный участок с кадастровым номером 23:15:0403003:263, предметом спора не является и не имеется правовых оснований для предъявления иска о признании обременения земельного участка отсутствующим, следовательно, отсутствует и спор о праве.
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о незаконности действий заинтересованного лица и на основании части 2 и пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса обязал заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 по делу N А32-11935/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
Н.Н.МИСНИК
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2014 N 15АП-22504/2013 ПО ДЕЛУ N А32-11935/2013
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2014 г. N 15АП-22504/2013
Дело N А32-11935/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от заявителя - представителя Беркут Ж.Г. (доверенность от 16.05.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и индивидуального предпринимателя Бровиной Ольги Николаевны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 по делу N А32-11935/2013, принятое судьей Суминым Д.П.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
- при участии третьих лиц: индивидуального предпринимателя Бровина Валерия Николаевича;
- общества с ограниченной ответственностью "Кубань-Агро";
- индивидуального предпринимателя Бровиной Ольги Николаевны
о признании незаконными действий
установил:
общество с ограниченной ответственностью "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконными действий о невнесении записи в ЕГРП об обременении правом аренды на основании договора аренды от 26.12.2006 земельных участков с кадастровыми номерами 23:15:0403003:263, 23:15:0403003:262, обязании зарегистрировать право аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 признаны незаконными действия управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по невнесению записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении следующих земельных участков: с кадастровым номером 23:15:0403003:263, площадью 566295 кв. м; с кадастровым номером 23:15:0403003:262, площадью 278505 кв. м, правами аренды ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС", как противоречащие положениям ст. 22.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении следующих земельных участков: с кадастровым номером 23:15:0403003:263, площадью 566295 кв. м; с кадастровым номером 23:15:0403003:262, площадью 278505 кв. м, правом аренды ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" на основании договора аренды от 26.12.2006.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и индивидуальный предприниматель Бровина Ольга Николаевна обратились с апелляционными жалобами в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просили решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Апелляционная жалоба Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю мотивирована тем, что при проведении правовой экспертизы представленных документов в соответствии со ст. 13 Закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ, регистрирующим органом было установлено, что Бровин В.Н., являясь собственником земельного участка, в порядке, установленном Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ выделил земельный участок в счет принадлежащих ему земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона N 101, и распорядился выделенным в счет земельной доли земельным участком по своему усмотрению. При этом согласия арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
На собрании участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 23:15:0403003:35, расположенного по адресу: Крымский район, в границах СХПК "Сопка Героев"), площадью 1803600 кв. м. было принято решение об утверждении проекта межевания по выделу двух земельных участков, в счет долей в праве общей долевой собственности Бровина В.Н. и решение о расторжении договора аренды с ООО "Агропромышленная компания" "Весенний сюжет", с ООО "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат". ООО "Краснодарагроальянс" и передаче земельных долей в аренду ИП главе КФХ Бровину В.Н. и ОО "Кубань Агро". Принятые решения нашли свое отражение в протоколе собрания участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 23:15:0403003:35.
В соответствии с вышеизложенным, обременение в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:15:0403003:262, 23:15:0403003:263 не были внесены в ЕГРП в связи с выделом в счет земельных долей ИП КФХ Бровина В.Н. этих участков. Поскольку в силу закона договор прекращается, соответственно прекращается обременение, возникшее на основании такого договора.
Таким образом, у органа осуществляющего государственную регистрацию прав имелись все предусмотренные законом основания для регистрации права собственности земельных участков с кадастровыми номерами 23:15:0403003:262, 23:15:0403003:263 за Бровиным В.Н. и невнесении записи в ЕГРП об обременении на основании договора аренды от 26.12.2006, а также волеизъявления арендодателя, выразившееся в отказе в пролонгации аренды, а значит права и законные интересы ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" не могут нарушаться данным действием органа государственной регистрации (ст. 201 АПК РФ).
Апелляционная жалоба ИП Бровиной О.Н. мотивирована тем, что поскольку на момент приобретения в 2013 году земельных участков (с кадастровым номером 23:15:0403003:263, площадью 566295 кв. м; с кадастровым номером 23:15:0403003:262, площадью 278505 кв. м) сведения об их обременении договором аренды от 26.12.2006 ЕГРП не содержал, судебная защита права ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" как арендатора не могла осуществляться путем признания незаконными действий управления по невнесению в ЕГРП соответствующей записи об обременении, поскольку в этом случае суд должен был разрешить вопрос о наличии либо отсутствии такого обременения.
Между тем разрешение данного вопроса судом, влияет как на объем прав нового собственника земельных участков ИП Бровиной О.Н., так и на объем прав арендатора - ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС".
При таких обстоятельствах суд первой инстанции должен был учесть выводы, содержащиеся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, согласно которым разрешение спора о гражданских правах на недвижимое имущество рассматриваются исключительно в порядке искового производства.
При этом процессуальный статус третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, при рассмотрении дела в порядке главы 24 АПК РФ не позволял воспользоваться правами, предусмотренными для ответчика, в частности, предъявить встречный иск о признании обременения отсутствующим (часть 2 ст. 51 АПК РФ).
Учитывая наличие спора о праве, у суда первой инстанции не было оснований считать надлежащим избранный заявителем способ защиты права, что влекло необходимость отказа в удовлетворении заявления ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС".
В судебном заседании представитель ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" апелляционные жалобы не признал, просил оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между ООО "Агропромышленная компания Весенний сюжет" (арендатор) и арендодателями - 45 собственниками земельных долей земельного участка сельскохозяйственного назначения заключен договор аренды от 26.12.2006 земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1803600+/-11751 кв. м, с кадастровым номером 23:15:04 03 003 0035, находящегося в границах СПК "Сопка Героев" Крымского района Краснодарского края (секция 35 контур 30, секция 37 часть контура 6, секция 41 контур 1), сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 02.05.2007.
Соглашениями N 2 от 12.03.2008 и от 08.07.2011, подтверждается передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.12.2006 от ООО "Агропромышленная компания Весенний сюжет" к ООО "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат", и от последнего к ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС". Соглашения N 2 от 12.03.2008 и от 08.07.2011 зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Выпиской из ЕГРП от 19.02.2013 N 28/018/2013 подтверждается обременение земельного участка с кадастровым номером 23:15:04 03 003 0035 правом аренды в пользу ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС".
05.04.2013 в адрес ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" поступило уведомление от главы КФХ Бровина В.Н. о том, что он является собственником не обремененных правом аренды общества земельных участков с кадастровыми номерами 23:15:0403003:263, 23:15:0403003:262, общей площадью 84,48 га, выделенных в счет его земельных долей решением от 24.10.2012 общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:15:04 03 003 0035. В связи с чем, глава КФХ Бровина В.Н. просил ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" не производить на этих участках весенне-полевых работ. Согласно приложенным к письму свидетельствам о регистрации права собственности на выделенные земельные участки отсутствовало обременение правом аренды в пользу ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС".
Из представленных в материалы дела копий свидетельств о государственной регистрации права от 08.05.2013 и от 13.04.2013, выписок из ЕГРП от 28.06.2013 NN 23-0-1-107/4020/2013-5604, 23-0-1-107/4020/2013-5603 следует, что на основании договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка сельхозназначения N 4/2013 от 24.04.2013 и договоров дарения N 18-1 от 21.03.2013, N 18-2 от 05.04.2013, собственником земельного участка с кадастровым номером 23:15:0403003:263, площадью 566295 кв. м является Бровина Ольга Николаевна, собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:15:0403003:262, общей площадью 278505 кв. м, является ООО "Кубань-Агро". Ограничения (обременения) прав на земельные участки с кадастровыми номерами 23:15:0403003:262, 23:15:0403003:263, в ЕГРП не зарегистрированы.
При разрешении спора суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со ст. 13 ГК РФ, ст. ст. 198 и 200 АПК РФ и разъяснениями Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 6 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", основанием для признания недействительным ненормативного акта, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Порядок образования земельных участков регламентирован ст. ст. 11.2 11.3 ЗК РФ. Решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 данной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ). Требования к содержанию решений об образовании земельных участков установлены в п. 4 ст. 11.2 данного Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу п. 4 указанной статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Пункт 3.2 ст. 22.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) установил, что для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, не требуется предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка, в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ.
Единственный случай, когда не требуется получения согласия арендатора на выдел земельных участков в счет земельных долей, предусмотрен в п. 5 ст. 14 Закона N 101-ФЗ, в соответствии с которым участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.
При соблюдении названных условий согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
В данном случае оснований для выдела земельных участков без согласия арендатора не имеется.
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Закона N 101-ФЗ. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности (п. 2 ст. 13 Закона N 101-ФЗ).
Возможность принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу определяется повесткой, перечень вопросов которой определяется заранее и подлежит предварительному опубликованию с тем, чтобы участники общей долевой собственности могли принять решение о целесообразности их участия в общем собрании.
Свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.
Договор аренды от 26.12.2006 земельного участка с кадастровым номером 23:15:04 03 003:0035, из которого произведен выдел спорных земельных участков, заключен, являются действующим; изменения в указанные договоры не вносились. Договор аренды заключен на основании решений общих собраний собственников земельных долей, подписан представителем собственников земельных долей без возражений.
Доказательства вынесения на общее собрание участников общей долевой собственности вопроса об изменении условий действующего договора аренды от 26.12.2006 и внесения в него каких-либо изменений, не представлены.
Решение N 5 общего собрания участников общей долевой собственности о расторжении договора аренды с ООО "Агропромышленная компания "Весенний сюжет", с ООО "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат", ООО "Краснодарагроальянс" и передаче земельной доли в аренду ИП главе КФХ Бровину В.Н. и ООО "Кубань Агро" не может быть принято судом в качестве основания для прекращения договорных обязательств с ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС".
Согласно абзацу 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с положениями п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Следовательно, решение о расторжении договора аренды, принятое на собрании участников общей долевой собственности, является недостаточным для расторжения договора в отсутствии подписанного соглашения со стороны арендатора, либо решения суда.
Доказательств расторжения договора аренды заключенного с ООО "КРАСНОДАРАГРОАЛЬЯНС" в материалы дела не представлено.
Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным субъектом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
Данное положение закона направлено на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков.
Действия управления Росреестра по государственной регистрации права собственности на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 23:15:0403003:263, 23:15:0403003:262 без согласия арендатора исходного земельного участка с кадастровым номером 23:15:0403003:0035 и без внесения в ЕГРП сведений об обременении таких земельных участков правами аренды ООО "Краснодарагроальянс" не соответствуют требованиям ст. 22.2 Закона N 122-ФЗ и нарушают права и законные интересы заявителя как арендатора (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 05.08.2013 по делу N А63-15672/2012).
Возможность оспаривания действий регистрирующего органа, которые не соответствуют закону, следует из содержащегося в абз. 2 п. 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Доводы заявителя жалобы ИП Бровиной О.Н. о ненадлежащем способе защиты прав со ссылкой на п. 52 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отклоняются как необоснованные.
Согласно указанным разъяснениям в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку зарегистрированное право собственности ИП Бровиной О.Н. на земельный участок с кадастровым номером 23:15:0403003:263, предметом спора не является и не имеется правовых оснований для предъявления иска о признании обременения земельного участка отсутствующим, следовательно, отсутствует и спор о праве.
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о незаконности действий заинтересованного лица и на основании части 2 и пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса обязал заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 по делу N А32-11935/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
Н.Н.МИСНИК
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)