Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Каменцева Юрия Владимировича (ИНН 615403905170, ОГРНИП 304615416100093) - Падалко Ф.В. (доверенность от 17.11.2014), в отсутствие представителей истца - комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная Строительная Компания Перспектива", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом города Таганрога на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2014 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 (судьи Ванин В.В., Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В.) по делу N А53-7589/2014, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Каменцеву Ю.В. (далее - предприниматель) о взыскании 611 631 рубля 46 копеек неосновательного обогащения в связи с использованием в период с 20.01.2012 по 08.06.2012 земельного участка площадью 4185 кв. м с кадастровым номером 61:58:05301:33, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Нестерова, 23-1, (далее - исходный земельный участок) и 110 668 рублей 86 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 20.06.2012 по 25.02.2014, 871 492 рублей 81 копейки неосновательного обогащения в связи с использованием в период с 09.06.2012 по 13.03.2013 образованного в результате раздела исходного земельного участка земельного участка площадью 3467 кв. м с кадастровым номером 61:58:0005301:149 (далее - образуемый земельный участок-1), 111 423 рублей 70 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 13.08.2012 по 20.03.2014.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная Строительная Компания Перспектива" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2014, оставлены без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014, с предпринимателя в пользу комитета взыскано 92 152 рубля 70 копеек, в том числе 80 957 рублей 15 копеек неосновательного обогащения в связи с использованием в период с 20.01.2012 по 08.06.2012 части площадью 718 кв. м исходного земельного участка и 11 195 рублей 07 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы достаточностью части площадью 718 кв. м исходного земельного участка для эксплуатации в период с 20.01.2012 по 08.06.2012 принадлежащего ответчику одноэтажного торгово-офисного центра площадью 386,1 кв. м, расположенного по адресу - город Таганрог, улица Нестерова, 23-1, (далее - нежилое здание) и недоказанностью использования ответчиком в период с 09.06.2012 по 13.03.2013 образуемого земельного участка-1.
Комитет обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), настаивая на том, что приобретая нежилое здание у общества, предприниматель приобрел право на использование всего исходного земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает на то, что он, купив нежилое здание, приобрел право на использование только части площадью 718 кв. м исходного земельного участка.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Из материалов дела видно и судами установлено, что кадастровый учет исходного земельного участка под кадастровым номером 61:58:05301:33 осуществлен 21.01.2008, что подтверждено кадастровым паспортом земельного участка от 31.03.2008 N 58-2/08-1221.
Комитетом (арендодатель) и Савченко Светланой Владимировной (далее - физическое лицо; арендатор) заключен договор от 01.10.2008 N 873 аренды исходного земельного участка в целях строительства нежилого здания. Срок действия договора установлен с 18.02.2008 по 18.02.2013. Государственная регистрация договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) осуществлена 21.10.2008.
По договору от 22.10.2008 физическое лицо передало обществу права и обязанности по договору от 01.10.2008 N 873 (зарегистрирован в реестре 11.01.2009; далее - договор перенайма). Общество возвело на арендуемом исходном земельном участке нежилое здание.
По договору купли-продажи от 26.12.2011 (далее - договор купли-продажи) общество (продавец) передало нежилое здание предпринимателю (покупатель) в собственность (акт приема-передачи от 26.12.2011). В договоре купли-продажи стороны констатировали расположение нежилого здания на исходном земельном участке, указав, что земельный участок, занимаемый объектом купли-продажи и необходимый для его использования, предоставлен продавцу на условиях договора от 01.10.2008 N 873, а покупатель с момента регистрации перехода права собственности на нежилое здание приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом купли-продажи и необходимой для его использования. Переход права собственности на нежилое здание к предпринимателю зарегистрирован в реестре 20.01.2012, что подтверждено выпиской от 06.03.2014 N 42/025/2014-513.
Постановлением от 09.06.2012 N 2067 администрация города Таганрога (далее - администрация) произвела раздел исходного земельного участка на образуемый земельный участок-1 и земельный участок площадью 718 кв. м с кадастровым номером 61:58:0005301:148 (далее - образуемый земельный участок-2). Постановлением администрации от 12.07.2012 N 2588 образуемому земельному участку-1 присвоен адрес: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Нестерова, 23-а.
Постановлением администрации от 27.08.2012 N 3144 предпринимателю предоставлен в аренду образуемый земельный участок-2. Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 04.09.2012 N 12-330 аренды образуемого земельного участка-2 в целях строительства торгово-офисного центра. Стороны пояснили, что на образуемом земельном участке-2 расположено нежилое здание.
Постановлением администрации от 14.03.2013 N 748 предпринимателю в аренду предоставлен образуемый земельный участок-1. Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 24.05.2013 N 13-117 аренды образуемого земельного участка-1 в целях строительства торгово-офисного центра.
Считая предпринимателя не исполнившим обязанность по внесению платежей за использование исходного земельного участка в период с 20.01.2012 по 08.06.2012 и образуемого земельного участка-1 в период с 09.06.2012 по 13.03.2013, обусловив указанные периоды датами государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на нежилое здание (20.01.2012), издания муниципального акта о разделе исходного земельного участка (09.06.2012) и издания муниципального акта о предоставлении образуемого земельного участка-1 в аренду предпринимателю (14.03.2013), комитет обратился в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в ведение органов местного самоуправления устанавливается органами местного самоуправления самостоятельно (статья 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Применительно к названным нормам Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 13 и 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При рассмотрении споров о правах покупателя недвижимости, находящейся на таком земельном участке, необходимо учитывать, что он с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 30 Земельного кодекса определена возможность предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с проведением работ по их формированию как без предварительного согласования места размещения объекта, так и с таковым.
Как следует из статей 30, 31, 32 Земельного кодекса, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения работ по формированию земельного участка, определения разрешенного использования земельного участка и технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов), публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов), проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу.
Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, исполнением органом местного самоуправления обязанности по информированию населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды не оценили заключенный комитетом и физическим лицом договор от 01.10.2008 N 873 и заключенный физическим лицом и предпринимателем договор перенайма с точки зрения их соответствия вышеприведенным нормативным положениям, не установили обстоятельства, связанные с соблюдением комитетом и администрацией установленных земельным законодательством публичных процедур (доказательства их соблюдения в материалах дела отсутствуют), не установили характеристики торгово-офисного центра, строительство которого и эксплуатация предполагались на исходном земельном участке, с целью их сравнения с характеристиками фактически возведенного нежилого здания, не оценили действия администрации по разделу исходного земельного участка с учетом его разрешенного использования и параметров принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости. При оценке названных договоров следует учесть недопустимость принятия судебных актов о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Презюмируя добросовестность органов местного самоуправления (в отсутствие доказательств обратного), в том числе в вопросе определения площади исходного земельного участка и цели его предоставления в аренду, при совпадении параметров торгово-офисного центра, строительство которого и эксплуатация предполагались на исходном земельном участке, с характеристиками фактически возведенного нежилого здания, в предмет доказывания по настоящему делу входил факт использования части площадью 3467 кв. м исходного земельного участка обществом после отчуждения нежилого объекта предпринимателю, а не ее использование предпринимателем. В условиях недоказанности названного факта вывод судов об использовании предпринимателем в заявленные периоды только части площадью 718 кв. м исходного земельного участка не может быть признан соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. В этой связи, судам следовало также оценить заключенные комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) договор от 04.09.2012 N 12-330 аренды образуемого земельного участка-2 и договор от 24.05.2013 N 13-117 аренды образуемого земельного участка-1.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 по делу N А53-7589/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 03.12.2014 ПО ДЕЛУ N А53-7589/2014
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2014 г. по делу N А53-7589/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Каменцева Юрия Владимировича (ИНН 615403905170, ОГРНИП 304615416100093) - Падалко Ф.В. (доверенность от 17.11.2014), в отсутствие представителей истца - комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная Строительная Компания Перспектива", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом города Таганрога на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2014 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 (судьи Ванин В.В., Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В.) по делу N А53-7589/2014, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Каменцеву Ю.В. (далее - предприниматель) о взыскании 611 631 рубля 46 копеек неосновательного обогащения в связи с использованием в период с 20.01.2012 по 08.06.2012 земельного участка площадью 4185 кв. м с кадастровым номером 61:58:05301:33, расположенного по адресу: город Таганрог, улица Нестерова, 23-1, (далее - исходный земельный участок) и 110 668 рублей 86 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 20.06.2012 по 25.02.2014, 871 492 рублей 81 копейки неосновательного обогащения в связи с использованием в период с 09.06.2012 по 13.03.2013 образованного в результате раздела исходного земельного участка земельного участка площадью 3467 кв. м с кадастровым номером 61:58:0005301:149 (далее - образуемый земельный участок-1), 111 423 рублей 70 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 13.08.2012 по 20.03.2014.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная Строительная Компания Перспектива" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2014, оставлены без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014, с предпринимателя в пользу комитета взыскано 92 152 рубля 70 копеек, в том числе 80 957 рублей 15 копеек неосновательного обогащения в связи с использованием в период с 20.01.2012 по 08.06.2012 части площадью 718 кв. м исходного земельного участка и 11 195 рублей 07 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы достаточностью части площадью 718 кв. м исходного земельного участка для эксплуатации в период с 20.01.2012 по 08.06.2012 принадлежащего ответчику одноэтажного торгово-офисного центра площадью 386,1 кв. м, расположенного по адресу - город Таганрог, улица Нестерова, 23-1, (далее - нежилое здание) и недоказанностью использования ответчиком в период с 09.06.2012 по 13.03.2013 образуемого земельного участка-1.
Комитет обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), настаивая на том, что приобретая нежилое здание у общества, предприниматель приобрел право на использование всего исходного земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает на то, что он, купив нежилое здание, приобрел право на использование только части площадью 718 кв. м исходного земельного участка.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Из материалов дела видно и судами установлено, что кадастровый учет исходного земельного участка под кадастровым номером 61:58:05301:33 осуществлен 21.01.2008, что подтверждено кадастровым паспортом земельного участка от 31.03.2008 N 58-2/08-1221.
Комитетом (арендодатель) и Савченко Светланой Владимировной (далее - физическое лицо; арендатор) заключен договор от 01.10.2008 N 873 аренды исходного земельного участка в целях строительства нежилого здания. Срок действия договора установлен с 18.02.2008 по 18.02.2013. Государственная регистрация договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) осуществлена 21.10.2008.
По договору от 22.10.2008 физическое лицо передало обществу права и обязанности по договору от 01.10.2008 N 873 (зарегистрирован в реестре 11.01.2009; далее - договор перенайма). Общество возвело на арендуемом исходном земельном участке нежилое здание.
По договору купли-продажи от 26.12.2011 (далее - договор купли-продажи) общество (продавец) передало нежилое здание предпринимателю (покупатель) в собственность (акт приема-передачи от 26.12.2011). В договоре купли-продажи стороны констатировали расположение нежилого здания на исходном земельном участке, указав, что земельный участок, занимаемый объектом купли-продажи и необходимый для его использования, предоставлен продавцу на условиях договора от 01.10.2008 N 873, а покупатель с момента регистрации перехода права собственности на нежилое здание приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом купли-продажи и необходимой для его использования. Переход права собственности на нежилое здание к предпринимателю зарегистрирован в реестре 20.01.2012, что подтверждено выпиской от 06.03.2014 N 42/025/2014-513.
Постановлением от 09.06.2012 N 2067 администрация города Таганрога (далее - администрация) произвела раздел исходного земельного участка на образуемый земельный участок-1 и земельный участок площадью 718 кв. м с кадастровым номером 61:58:0005301:148 (далее - образуемый земельный участок-2). Постановлением администрации от 12.07.2012 N 2588 образуемому земельному участку-1 присвоен адрес: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Нестерова, 23-а.
Постановлением администрации от 27.08.2012 N 3144 предпринимателю предоставлен в аренду образуемый земельный участок-2. Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 04.09.2012 N 12-330 аренды образуемого земельного участка-2 в целях строительства торгово-офисного центра. Стороны пояснили, что на образуемом земельном участке-2 расположено нежилое здание.
Постановлением администрации от 14.03.2013 N 748 предпринимателю в аренду предоставлен образуемый земельный участок-1. Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 24.05.2013 N 13-117 аренды образуемого земельного участка-1 в целях строительства торгово-офисного центра.
Считая предпринимателя не исполнившим обязанность по внесению платежей за использование исходного земельного участка в период с 20.01.2012 по 08.06.2012 и образуемого земельного участка-1 в период с 09.06.2012 по 13.03.2013, обусловив указанные периоды датами государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на нежилое здание (20.01.2012), издания муниципального акта о разделе исходного земельного участка (09.06.2012) и издания муниципального акта о предоставлении образуемого земельного участка-1 в аренду предпринимателю (14.03.2013), комитет обратился в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в ведение органов местного самоуправления устанавливается органами местного самоуправления самостоятельно (статья 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Применительно к названным нормам Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 13 и 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При рассмотрении споров о правах покупателя недвижимости, находящейся на таком земельном участке, необходимо учитывать, что он с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 30 Земельного кодекса определена возможность предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с проведением работ по их формированию как без предварительного согласования места размещения объекта, так и с таковым.
Как следует из статей 30, 31, 32 Земельного кодекса, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения работ по формированию земельного участка, определения разрешенного использования земельного участка и технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов), публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов), проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу.
Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, исполнением органом местного самоуправления обязанности по информированию населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды не оценили заключенный комитетом и физическим лицом договор от 01.10.2008 N 873 и заключенный физическим лицом и предпринимателем договор перенайма с точки зрения их соответствия вышеприведенным нормативным положениям, не установили обстоятельства, связанные с соблюдением комитетом и администрацией установленных земельным законодательством публичных процедур (доказательства их соблюдения в материалах дела отсутствуют), не установили характеристики торгово-офисного центра, строительство которого и эксплуатация предполагались на исходном земельном участке, с целью их сравнения с характеристиками фактически возведенного нежилого здания, не оценили действия администрации по разделу исходного земельного участка с учетом его разрешенного использования и параметров принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости. При оценке названных договоров следует учесть недопустимость принятия судебных актов о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Презюмируя добросовестность органов местного самоуправления (в отсутствие доказательств обратного), в том числе в вопросе определения площади исходного земельного участка и цели его предоставления в аренду, при совпадении параметров торгово-офисного центра, строительство которого и эксплуатация предполагались на исходном земельном участке, с характеристиками фактически возведенного нежилого здания, в предмет доказывания по настоящему делу входил факт использования части площадью 3467 кв. м исходного земельного участка обществом после отчуждения нежилого объекта предпринимателю, а не ее использование предпринимателем. В условиях недоказанности названного факта вывод судов об использовании предпринимателем в заявленные периоды только части площадью 718 кв. м исходного земельного участка не может быть признан соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. В этой связи, судам следовало также оценить заключенные комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) договор от 04.09.2012 N 12-330 аренды образуемого земельного участка-2 и договор от 24.05.2013 N 13-117 аренды образуемого земельного участка-1.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 по делу N А53-7589/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)