Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шевелев Н.С.
ГСК - Быстров А.Н.
Булат А.В. докл.
Тимошенко Л.И.
Президиум Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Николайчука И.А.,
членов президиума: Свашенко С.Н., Загудаева Ю.Н., Маняка Н.И., Хахалевой Е.В., Епифанова В.М.,
при секретаре С.Л.,
рассмотрев дело по иску К., Ч., Ц.И.В., С.И., М. к ООО "Малибу" о признании многоквартирного жилого дома самовольной постройкой, сносе строений, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Корныльевой И.Г. от 07 мая 2014 года по кассационной жалобе представителя ООО "Малибу", поступившей 25 апреля 2014 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 марта 2014 года,
заслушав доклад судьи Корныльевой И.Г., учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте его рассмотрения, президиум
установил:
К., Ч., Ц.И.В., С.И., М. обратились в суд с иском к ООО "Малибу" о признании самовольной постройкой многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <...> сносе строений.
В обоснование требований истцы указали, что они являются жильцами жилого дома по адресу: <...> По соседству с указанным жилым домом по адресу: <...>, ООО"Малибу" осуществляет строительство 24-этажного 204-квартирного жилого дома со встроенными офисными и торговыми помещениями, для чего использует два земельных участка на праве аренды с кадастровым номером <...> площадью 291 кв. м и с кадастровым номером <...> площадью 1900 кв. м, причем назначение одного из них - для эксплуатации ресторана. Строительство ответчик осуществляет на основании разрешения на строительство. Площади земельных участков используются для застройки полностью с нарушением градостроительных правил и сокращением расстояний до прилегающих соседних построек, отсутствуют противопожарные разрывы между соседними зданиями, отсутствуют противопожарные проезды и подъезды, отсутствует придомовая территория.
Кроме основного высотного здания в непосредственной близости от жилого дома истцов ответчиком в нарушение требований градостроительного законодательства, противопожарных, строительных норм и правил, на смежном земельном участке производятся работы по строительству самовольной капитальной пристройки на бетонном фундаменте в виде первого этажа с возведенным перекрытием и заложением арматуры для последующего строительства второго этажа.
Создание пристройки ответчиком осуществляется в противопожарном разрыве между зданием жилого дома истцов и зданием многоквартирного дома без соблюдения отступов от границ земельного участка на расстоянии 1,5 м от жилого дома истцов.
По мнению истцов, строительством и сохранением 24-этажного здания и самовольной пристройки ответчиком создана угроза их жизни и здоровью, а также препятствия в пользовании и владении принадлежащим им недвижимым имуществом.
Кроме того, истцы указали, что застройщик еще до начала работ должен был снести все близлежащие здания, а на их месте разместить игровые площадки, автомобильные гостевые стоянки, пожарные проезды и зеленые газоны. В этом случае жителей снесенных домов инвестор должен был расселить.
Истцы считают, что на сегодняшний день строительство 24-этажного жилого дома со встроенными помещениями фактически закончено и имеются основания для признания этого строения самовольной постройкой.
В порядке ст. 39 ГПК РФ истцы представили суду заявление об уточнении исковых требований, в котором суду пояснили, что в ходе судебного разбирательства при ознакомлении с представленными администрацией г. Сочи проектными материалами и иными документами им стало известно о наличии гарантийного письма N 35 от 15.05.2007 года о сносе зданий, которое являлось необходимым условием для осуществления строительства.
Истцы считают, что ответчик имеет обязательство о сносе строений, находящихся в зоне строительства. На основании изложенного истцы просили суд возложить на ответчика обязанность снести существующие строения, находящиеся в зоне строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <...>, в том числе снести жилые дома, расположенные за пределами земельного участка для организации озеленения, благоустройства территории, пожарных проездов, гостевых автостоянок, игровых, хозяйственных, физкультурных площадок, площадок для размещения контейнеров для сбора мусора в соответствии с существующей проектной документацией и ранее выданными гарантийными письмами.
Решением Центрального районного суда г. Сочи от 28 ноября 2013 года в иске отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 марта 2014 года решение Центрального районного суда г. Сочи от 28 ноября 2013 года отменено.
По делу принято новое решение об удовлетворении иска.
В кассационной жалобе представитель ООО "Малибу" просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 марта 2014 года и оставить в силе решение Центрального районного суда г. Сочи от 28 ноября 2013 года.
25 апреля 2014 года судьей Краснодарского краевого суда дело истребовано в суд кассационной инстанции.
07 мая 2014 года дело поступило в краевой суд.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, президиум находит, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Из материалов дела видно, что ООО "Малибу" является правообладателем на праве аренды земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью 291 кв. м, расположенного по адресу: <...> на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 года и договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 2496 от 28.05.2002 года.
В соответствии с условиями договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 2496 от 28.05.2002 года администрацией г. Сочи, выступающей в качестве арендодателя, передан, а ООО "Фирма Радиус Информейшн", выступающим в качестве арендатора, принят в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 291 кв. м, расположенный по адресу: <...>. Срок действия договора установлен с 01.06.2002 года по 01.10.2046 года.
В соответствии с условиями договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 года ООО "Фирма Радиус Информейшн", выступающее в качестве правообладателя, передало свои права и обязанности в полном объеме, а ООО "Малибу", выступающий в качестве правопреемника, приняло соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 2496 от 28.05.2002 года, заключенного между ООО "Фирма Радиус Информейшн" и администрацией г. Сочи. Объектом по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 2496 от 28.05.2002 года является земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 291 кв. м по <...>. Передача ООО "Фирма Радиус Информейшн" прав о предоставлении земельного участка в пользование произведена в связи с заключением ООО "Фирма Радиус Информейшн" с ООО "Малибу" договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на указанном участке, по договору от 28.02.2007 года.
Кроме того, ООО "Малибу" является правообладателем на праве аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1900 кв. м, расположенного по адресу: <...> на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 4900004054 от 20.12.2006 года.
В соответствии с условиями договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 4900004054 от 20.12.2006 года администрацией г. Сочи, выступающей в качестве арендодателя, передан, а ООО "Малибу", выступающим в качестве арендатора, принят в аренду земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 1900 кв. м для эксплуатации кинотеатра "Кубань", расположенного по адресу: <...>. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 15.12.2055 года.
Согласно дополнительному соглашению от 29.01.2007 года к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 4900004054 от 20.12.2006 года на основании постановления главы г. Сочи от 17.01.2007 года N 21 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, занимаемого недвижимым имуществом ООО "Малибу" по <...>" в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900004054 от 20.12.2006 года внесены изменения - земельный участок предоставлен ООО "Малибу" для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения.
Постановлением главы г. Сочи N 749 от 07.06.2007 года "Об изменении ООО "Малибу" разрешенного вида использования земельного участка по <...>" ООО "Малибу" изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 291 кв. м с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> на размещение многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения.
Согласно п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В силу п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно п. 2, 3 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В силу п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 данного Кодекса, за исключением прав, установленных пп. 2 п. 2 указанной статьи.
Ответчиком ООО "Малибу" на земельных участках с кадастровым номером <...> площадью 291 кв. м и с кадастровым номером <...> площадью 1900 кв. м по <...> осуществлено строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями.
Пунктом 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет.
ООО "Малибу" строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <...>, осуществлено на основании разрешения на строительство N RU 233009-231 от 04.06.2007 года, выданного администрацией г. Сочи, разрешения на строительство N RU23309/1124 от 16.02.2010 года, выданного администрацией г. Сочи сроком до 16.03.2012 года и продленного до 01.01.2013 года, разрешения на строительство N RU 23309-1124 от 28.03.2013 года, выданного администрацией г. Сочи сроком до 01.12.2013 года.
В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии со ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года N 698 утверждена единая форма разрешения на строительство, заполняемая в порядке, предусмотренном Приказом Министерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 года N 120.
Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу ч. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ обладают, в том числе, органы местного самоуправления.
Согласно п. 6 постановления главы г. Сочи от 27 мая 2009 года N 179 "О делегировании отдельных полномочий администрации города Сочи" право подписи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, за исключением отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства), на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (приусадебные) предоставлено заместителю главы г. Сочи, курирующему вопросы строительства.
В соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.
Аналогичные полномочия закреплены пп. 26 п. 1 ст. 7 Устава муниципального образования город-курорт Сочи.
Ответчиком ООО "Малибу" требования действующего законодательства Российской Федерации выполнены, разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по <...> получены, строительство осуществлено на земельных участках с кадастровыми номерами <...>, отведенных для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения.
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2, 3 и 3.1 данной статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.
По заказу ООО "Малибу" Краснодарской краевой государственной вневедомственной экспертизой администрации Краснодарского края (Крайгосэкспертиза) проведена государственная экспертиза проекта многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями по <...>, о чем составлено заключение государственной экспертизы N 6109/2-07 от 15.05.2007 года.
В соответствии с выводами заключения государственной экспертизы N 6109/2-07 от 15.05.2007 года по проекту "Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по <...>", принимая во внимание гарантии заказчика об устранении оставшихся в силе замечаний, данный проект с показателями: этажность - 24, площадь застройки здания - 1935 кв. м, общая площадь здания - 30407 кв. м, количество квартир - 204, соответствует требованиям нормативных технических документов и результатам инженерных изысканий. Результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям нормативных технических документов.
Истцы, заявляя требования о признании многоквартирного жилого дома по <...> самовольной постройкой, ссылались на то, что указанный дом возведен ответчиком с нарушением градостроительного законодательства РФ, противопожарных, строительных норм и правил.
Однако ответчиком ООО "Малибу" были получены технические условия на обеспечение пожарной безопасности объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по <...>", которые составлены ООО "Эдельвейс-Юг".
Управлением надзорной деятельности Главного управления МЧС России по Краснодарскому краю, которому на согласование была представлена документация - специальные технические условия на обеспечение пожарной безопасности объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по <...>", дано заключение нормативно-технического совета (протокол N 276 от 22.11.2012 года), в соответствии с которым, рассмотрев представленные материалы, принимая во внимание наличие положительных заключений нормативно-технического совета ДНД МЧС России по рассмотрению аналогичных технических решений обеспечения пожарной безопасности на пробных объектах, Совет принял решение согласиться с принятыми решениями. При этом в заключении нормативно-технического совета указано, что ответственность за достоверность исходных данных и правильность проведенных расчетов несет исполнитель работы.
Кроме того, рассмотрены на заседании нормативно-технического совета УНД Главного управления МЧС России по Краснодарскому краю (протокол заседания N 276 от 22.11.2012 года) решения, принятые в специальных технических условиях на обеспечение пожарной безопасности объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по <...> Управлением надзорной деятельности Главного управления МЧС России по Краснодарскому краю указанный нормативный документ согласован, что подтверждается заключением по результатам рассмотрения технических условий от 04.12.2012 года N 23/4546-9-2.
Согласно ч. 2, 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям, предусмотренным ч. 2 данной статьи, и (или) с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц.
В силу п. 1 ч. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 Кодекса либо является типовой проектной документацией или ее модификацией.
Согласно ч. 2 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ предметом государственного строительного надзора является проверка: 1) соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; 2) наличия разрешения на строительство; 3) выполнения требований ч. 2 и 3 ст. 52 Кодекса.
Частью 4 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ установлено, что государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление регионального государственного строительного надзора, за строительством, реконструкцией иных, кроме указанных в части 3 настоящей статьи, объектов капитального строительства, если при их строительстве, реконструкции предусмотрено осуществление государственного строительного надзора.
Управлением Государственного строительного надзора Краснодарского края ответчику ООО "Малибу" 08.11.2013 года выдано заключение N 516-1102-14/ЮС "О соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации".
Данное заключение выдано ООО "Малибу" и подтверждает, что объект капитального строительства "Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями", расположенный по адресу: <...>, площадью застройки 1935 кв. м, общей площадью 30407 кв. м, этажностью - 24 этажа, начало строительства - 02.07.2007 года, окончание строительства - 16.10.2013 года, соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных актов и проектной документации, в том числе требованиям, энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Основаниями для выдачи указанного заключения являются акт проверки N 14-126Ц-Ю-319-АЧ от 08.11.2013 года и извещение застройщика об окончании строительства N 11449 от 16.10.2013 года.
Указанное заключение, выданное Управлением Государственного строительного надзора Краснодарского края ООО "Малибу", на момент рассмотрения настоящего дела является действующим, в установленном законом порядке не оспорено и не отменено.
Жилой дом возведен ответчиком на основании разрешения на строительство, с проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу, подвергался государственному строительному надзору, как это предусмотрено ст. 48, 49, 51 - 54 Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела установлено, что у многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, отсутствуют признаки самовольной постройки, установленные ст. 222 ГК РФ.
Отказывая истцам в удовлетворении требований о признании самовольной постройкой многоквартирного жилого дома, суд исходил из того, что истцами не представлено каких-либо доказательств того, ответчиком не были соблюдены указанные нормы гражданского, градостроительного, земельного и законодательства. Также истцами не представлено суду доказательств того, что действиями ответчика при возведении многоквартирного жилого дома по <...> нарушены их законные права и интересы, создается угроза их жизни и здоровью, а также создаются препятствия в пользовании и владении принадлежащим им недвижимым имуществом, ходатайств о назначении судебной строительно-технической экспертизы истцами не заявлялось.
Истцы, заявляя требования о возложении обязанности на ответчика снести существующие строения, находящиеся в зоне строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, ссылались на то, что ответчиком ООО "Малибу" было составлено гарантийное письмо N 35 от 15.05.2007 года о сносе зданий, находящихся на прилегающей территории для устройства пожарных проездов, автостоянок, при этом жителей, проживающих в подлежащих сносу зданиях, ООО "Малибу" обязывалось расселить.
Однако в подтверждение указанных доводов истцами суду данное гарантийное письмо не представлено.
При таких обстоятельствах выводы судебной коллегии нельзя признать обоснованными.
Судебной коллегией указывается, что материалами дела подтверждается, что назначение одного из участков не соответствует разрешенному использованию, не указывая конкретных доказательств, подтверждающих данный факт, несмотря на то, что ООО "Малибу" в судебном заседании суда первой инстанции представлены постановления главы г. Сочи N 21 от 17.01.2007 г., N 749 от 07.06.2007 г. об изменении целевого назначения обоих земельных участков. Как видно из указанных постановлений, процедура изменения целевого назначения проведена в полном соответствии с действующим законодательством с проведением публичных слушаний. Целевое назначение обоих участков - для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения.
Не обоснованы также выводы суда апелляционной инстанции о несоответствии площади застройки земельного участка, нарушении предельных размеров земельного участка, отступов от границ земельного участка со ссылкой истцов на Правила землепользования и застройки г. Сочи, решение городского собрания г. Сочи от 29.12.2009 г. N 202 (ред. от 12.12.2011 г.) "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Сочи".
Разрешение на строительство получалось ООО "Малибу" в 2007 году и строительство было начато в 2007 году, когда действовали иные Правила землепользования и застройки и градостроительный регламент земельного участка в тот период не был установлен, а были установлены предельные размеры земельных участков под объектом с максимальным процентом застройки в границах земельного участка - 92%, что видно из градостроительного плана земельного участка N 111 от 2007 года, выданного Муниципальным институтом генплана Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Сочи.
В соответствии с ч. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ в градостроительном плане указываются:
- - границы земельного участка;
- - минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
- - информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
- - информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действия градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
- Судом первой инстанции установлено, что площадь застройки составляет 87%, что укладывается в допустимые 92%.
Более того, судом апелляционной инстанции обращено внимание на то, что соблюдение установленного Правилами порядка использования застройки территории г. Сочи обеспечивается администрацией г. Сочи путем подготовки и выдачи заинтересованном лицам градостроительных планов земельных участков. Однако градостроительный план исследован не был.
Не обоснованы и доводы судебной коллегии о том, что в материалах дела представлено разрешение на строительство от 28 марта 2013 года с указанием на то, что уполномоченный на выдачу разрешений орган не имел права выдавать разрешение на строительство объектов капитального строительства, расположенных в границах зон особой архитектурно-планировочной организации территории, срок действия которой истекает после 01 января 2013 года, поскольку из материалов дела видно, что речь идет не о разрешении на строительство, а о продлении разрешения на строительство N RU23309-1124 от 28 марта 2013 года, которым продлено действие разрешения на строительство N RU23309-231 от 04 июня 2007 года.
Судом апелляционной инстанции не учтен тот факт, что на момент выдачи продления разрешения на строительство от 28 марта 2013 года строительство здания было полностью закончено и велись только пусконаладочные работы внутри здания и работы по благоустройству, что не затрагивало внешний архитектурный облик, в связи с чем с администрацией г. Сочи было заключено соглашение о контроле (мониторинге) за завершением строительства.
Более того, факт запрета на строительства в период с 01 января 2013 года по 01 июня 2014 года не аннулирует выданное разрешение на строительство 2007 года, а приостанавливает производство строительных работ в указанный период.
В соответствии с ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано лишь в случае, если строительство не начато в период действия ранее выданного разрешения на строительство.
Доводы истца о нарушении противопожарных норм СП 4.13130.2009 не соответствуют действующему законодательству, так как в Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" Федеральным законом от 10.07.2012 N 117-ФЗ внесены изменения в ст. 69 "Противопожарные расстояния между зданиями", которыми аннулирована таблица противопожарных расстояний и противопожарное расстояние между зданиями не нормируется, а определяется как обеспечивающие нераспространение пожара на соседние здания.
Данные обстоятельства не были учтены судом при рассмотрении дела, однако они имеют существенное значение для правильного разрешения возникшего спора.
Учитывая, что при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 марта 2014 года следует отменить, направив дело на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд.
Руководствуясь ст. 388, 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
Кассационную жалобу удовлетворить.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 11 марта 2014 года по делу по иску К., Ч., Ц.И.В., С.И., М. к ООО "Малибу" о признании многоквартирного жилого дома самовольной постройкой, сносе строений отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в.
Председательствующий
И.А.НИКОЛАЙЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 21.05.2014 ПО ДЕЛУ N 44Г-1399
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ
от 21 мая 2014 г. по делу N 44г-1399
Судья Шевелев Н.С.
ГСК - Быстров А.Н.
Булат А.В. докл.
Тимошенко Л.И.
Президиум Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Николайчука И.А.,
членов президиума: Свашенко С.Н., Загудаева Ю.Н., Маняка Н.И., Хахалевой Е.В., Епифанова В.М.,
при секретаре С.Л.,
рассмотрев дело по иску К., Ч., Ц.И.В., С.И., М. к ООО "Малибу" о признании многоквартирного жилого дома самовольной постройкой, сносе строений, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Корныльевой И.Г. от 07 мая 2014 года по кассационной жалобе представителя ООО "Малибу", поступившей 25 апреля 2014 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 марта 2014 года,
заслушав доклад судьи Корныльевой И.Г., учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте его рассмотрения, президиум
установил:
К., Ч., Ц.И.В., С.И., М. обратились в суд с иском к ООО "Малибу" о признании самовольной постройкой многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <...> сносе строений.
В обоснование требований истцы указали, что они являются жильцами жилого дома по адресу: <...> По соседству с указанным жилым домом по адресу: <...>, ООО"Малибу" осуществляет строительство 24-этажного 204-квартирного жилого дома со встроенными офисными и торговыми помещениями, для чего использует два земельных участка на праве аренды с кадастровым номером <...> площадью 291 кв. м и с кадастровым номером <...> площадью 1900 кв. м, причем назначение одного из них - для эксплуатации ресторана. Строительство ответчик осуществляет на основании разрешения на строительство. Площади земельных участков используются для застройки полностью с нарушением градостроительных правил и сокращением расстояний до прилегающих соседних построек, отсутствуют противопожарные разрывы между соседними зданиями, отсутствуют противопожарные проезды и подъезды, отсутствует придомовая территория.
Кроме основного высотного здания в непосредственной близости от жилого дома истцов ответчиком в нарушение требований градостроительного законодательства, противопожарных, строительных норм и правил, на смежном земельном участке производятся работы по строительству самовольной капитальной пристройки на бетонном фундаменте в виде первого этажа с возведенным перекрытием и заложением арматуры для последующего строительства второго этажа.
Создание пристройки ответчиком осуществляется в противопожарном разрыве между зданием жилого дома истцов и зданием многоквартирного дома без соблюдения отступов от границ земельного участка на расстоянии 1,5 м от жилого дома истцов.
По мнению истцов, строительством и сохранением 24-этажного здания и самовольной пристройки ответчиком создана угроза их жизни и здоровью, а также препятствия в пользовании и владении принадлежащим им недвижимым имуществом.
Кроме того, истцы указали, что застройщик еще до начала работ должен был снести все близлежащие здания, а на их месте разместить игровые площадки, автомобильные гостевые стоянки, пожарные проезды и зеленые газоны. В этом случае жителей снесенных домов инвестор должен был расселить.
Истцы считают, что на сегодняшний день строительство 24-этажного жилого дома со встроенными помещениями фактически закончено и имеются основания для признания этого строения самовольной постройкой.
В порядке ст. 39 ГПК РФ истцы представили суду заявление об уточнении исковых требований, в котором суду пояснили, что в ходе судебного разбирательства при ознакомлении с представленными администрацией г. Сочи проектными материалами и иными документами им стало известно о наличии гарантийного письма N 35 от 15.05.2007 года о сносе зданий, которое являлось необходимым условием для осуществления строительства.
Истцы считают, что ответчик имеет обязательство о сносе строений, находящихся в зоне строительства. На основании изложенного истцы просили суд возложить на ответчика обязанность снести существующие строения, находящиеся в зоне строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <...>, в том числе снести жилые дома, расположенные за пределами земельного участка для организации озеленения, благоустройства территории, пожарных проездов, гостевых автостоянок, игровых, хозяйственных, физкультурных площадок, площадок для размещения контейнеров для сбора мусора в соответствии с существующей проектной документацией и ранее выданными гарантийными письмами.
Решением Центрального районного суда г. Сочи от 28 ноября 2013 года в иске отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 марта 2014 года решение Центрального районного суда г. Сочи от 28 ноября 2013 года отменено.
По делу принято новое решение об удовлетворении иска.
В кассационной жалобе представитель ООО "Малибу" просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 марта 2014 года и оставить в силе решение Центрального районного суда г. Сочи от 28 ноября 2013 года.
25 апреля 2014 года судьей Краснодарского краевого суда дело истребовано в суд кассационной инстанции.
07 мая 2014 года дело поступило в краевой суд.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, президиум находит, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Из материалов дела видно, что ООО "Малибу" является правообладателем на праве аренды земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью 291 кв. м, расположенного по адресу: <...> на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 года и договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 2496 от 28.05.2002 года.
В соответствии с условиями договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 2496 от 28.05.2002 года администрацией г. Сочи, выступающей в качестве арендодателя, передан, а ООО "Фирма Радиус Информейшн", выступающим в качестве арендатора, принят в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 291 кв. м, расположенный по адресу: <...>. Срок действия договора установлен с 01.06.2002 года по 01.10.2046 года.
В соответствии с условиями договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 года ООО "Фирма Радиус Информейшн", выступающее в качестве правообладателя, передало свои права и обязанности в полном объеме, а ООО "Малибу", выступающий в качестве правопреемника, приняло соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 2496 от 28.05.2002 года, заключенного между ООО "Фирма Радиус Информейшн" и администрацией г. Сочи. Объектом по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 2496 от 28.05.2002 года является земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 291 кв. м по <...>. Передача ООО "Фирма Радиус Информейшн" прав о предоставлении земельного участка в пользование произведена в связи с заключением ООО "Фирма Радиус Информейшн" с ООО "Малибу" договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на указанном участке, по договору от 28.02.2007 года.
Кроме того, ООО "Малибу" является правообладателем на праве аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1900 кв. м, расположенного по адресу: <...> на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 4900004054 от 20.12.2006 года.
В соответствии с условиями договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 4900004054 от 20.12.2006 года администрацией г. Сочи, выступающей в качестве арендодателя, передан, а ООО "Малибу", выступающим в качестве арендатора, принят в аренду земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 1900 кв. м для эксплуатации кинотеатра "Кубань", расположенного по адресу: <...>. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 15.12.2055 года.
Согласно дополнительному соглашению от 29.01.2007 года к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) N 4900004054 от 20.12.2006 года на основании постановления главы г. Сочи от 17.01.2007 года N 21 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, занимаемого недвижимым имуществом ООО "Малибу" по <...>" в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900004054 от 20.12.2006 года внесены изменения - земельный участок предоставлен ООО "Малибу" для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения.
Постановлением главы г. Сочи N 749 от 07.06.2007 года "Об изменении ООО "Малибу" разрешенного вида использования земельного участка по <...>" ООО "Малибу" изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 291 кв. м с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> на размещение многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения.
Согласно п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В силу п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно п. 2, 3 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В силу п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 данного Кодекса, за исключением прав, установленных пп. 2 п. 2 указанной статьи.
Ответчиком ООО "Малибу" на земельных участках с кадастровым номером <...> площадью 291 кв. м и с кадастровым номером <...> площадью 1900 кв. м по <...> осуществлено строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями.
Пунктом 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет.
ООО "Малибу" строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <...>, осуществлено на основании разрешения на строительство N RU 233009-231 от 04.06.2007 года, выданного администрацией г. Сочи, разрешения на строительство N RU23309/1124 от 16.02.2010 года, выданного администрацией г. Сочи сроком до 16.03.2012 года и продленного до 01.01.2013 года, разрешения на строительство N RU 23309-1124 от 28.03.2013 года, выданного администрацией г. Сочи сроком до 01.12.2013 года.
В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии со ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года N 698 утверждена единая форма разрешения на строительство, заполняемая в порядке, предусмотренном Приказом Министерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 года N 120.
Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу ч. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ обладают, в том числе, органы местного самоуправления.
Согласно п. 6 постановления главы г. Сочи от 27 мая 2009 года N 179 "О делегировании отдельных полномочий администрации города Сочи" право подписи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, за исключением отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства), на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства (приусадебные) предоставлено заместителю главы г. Сочи, курирующему вопросы строительства.
В соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.
Аналогичные полномочия закреплены пп. 26 п. 1 ст. 7 Устава муниципального образования город-курорт Сочи.
Ответчиком ООО "Малибу" требования действующего законодательства Российской Федерации выполнены, разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по <...> получены, строительство осуществлено на земельных участках с кадастровыми номерами <...>, отведенных для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения.
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2, 3 и 3.1 данной статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.
По заказу ООО "Малибу" Краснодарской краевой государственной вневедомственной экспертизой администрации Краснодарского края (Крайгосэкспертиза) проведена государственная экспертиза проекта многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями по <...>, о чем составлено заключение государственной экспертизы N 6109/2-07 от 15.05.2007 года.
В соответствии с выводами заключения государственной экспертизы N 6109/2-07 от 15.05.2007 года по проекту "Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по <...>", принимая во внимание гарантии заказчика об устранении оставшихся в силе замечаний, данный проект с показателями: этажность - 24, площадь застройки здания - 1935 кв. м, общая площадь здания - 30407 кв. м, количество квартир - 204, соответствует требованиям нормативных технических документов и результатам инженерных изысканий. Результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям нормативных технических документов.
Истцы, заявляя требования о признании многоквартирного жилого дома по <...> самовольной постройкой, ссылались на то, что указанный дом возведен ответчиком с нарушением градостроительного законодательства РФ, противопожарных, строительных норм и правил.
Однако ответчиком ООО "Малибу" были получены технические условия на обеспечение пожарной безопасности объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по <...>", которые составлены ООО "Эдельвейс-Юг".
Управлением надзорной деятельности Главного управления МЧС России по Краснодарскому краю, которому на согласование была представлена документация - специальные технические условия на обеспечение пожарной безопасности объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по <...>", дано заключение нормативно-технического совета (протокол N 276 от 22.11.2012 года), в соответствии с которым, рассмотрев представленные материалы, принимая во внимание наличие положительных заключений нормативно-технического совета ДНД МЧС России по рассмотрению аналогичных технических решений обеспечения пожарной безопасности на пробных объектах, Совет принял решение согласиться с принятыми решениями. При этом в заключении нормативно-технического совета указано, что ответственность за достоверность исходных данных и правильность проведенных расчетов несет исполнитель работы.
Кроме того, рассмотрены на заседании нормативно-технического совета УНД Главного управления МЧС России по Краснодарскому краю (протокол заседания N 276 от 22.11.2012 года) решения, принятые в специальных технических условиях на обеспечение пожарной безопасности объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по <...> Управлением надзорной деятельности Главного управления МЧС России по Краснодарскому краю указанный нормативный документ согласован, что подтверждается заключением по результатам рассмотрения технических условий от 04.12.2012 года N 23/4546-9-2.
Согласно ч. 2, 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям, предусмотренным ч. 2 данной статьи, и (или) с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц.
В силу п. 1 ч. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 Кодекса либо является типовой проектной документацией или ее модификацией.
Согласно ч. 2 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ предметом государственного строительного надзора является проверка: 1) соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; 2) наличия разрешения на строительство; 3) выполнения требований ч. 2 и 3 ст. 52 Кодекса.
Частью 4 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ установлено, что государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление регионального государственного строительного надзора, за строительством, реконструкцией иных, кроме указанных в части 3 настоящей статьи, объектов капитального строительства, если при их строительстве, реконструкции предусмотрено осуществление государственного строительного надзора.
Управлением Государственного строительного надзора Краснодарского края ответчику ООО "Малибу" 08.11.2013 года выдано заключение N 516-1102-14/ЮС "О соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации".
Данное заключение выдано ООО "Малибу" и подтверждает, что объект капитального строительства "Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями", расположенный по адресу: <...>, площадью застройки 1935 кв. м, общей площадью 30407 кв. м, этажностью - 24 этажа, начало строительства - 02.07.2007 года, окончание строительства - 16.10.2013 года, соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных актов и проектной документации, в том числе требованиям, энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Основаниями для выдачи указанного заключения являются акт проверки N 14-126Ц-Ю-319-АЧ от 08.11.2013 года и извещение застройщика об окончании строительства N 11449 от 16.10.2013 года.
Указанное заключение, выданное Управлением Государственного строительного надзора Краснодарского края ООО "Малибу", на момент рассмотрения настоящего дела является действующим, в установленном законом порядке не оспорено и не отменено.
Жилой дом возведен ответчиком на основании разрешения на строительство, с проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу, подвергался государственному строительному надзору, как это предусмотрено ст. 48, 49, 51 - 54 Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела установлено, что у многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, отсутствуют признаки самовольной постройки, установленные ст. 222 ГК РФ.
Отказывая истцам в удовлетворении требований о признании самовольной постройкой многоквартирного жилого дома, суд исходил из того, что истцами не представлено каких-либо доказательств того, ответчиком не были соблюдены указанные нормы гражданского, градостроительного, земельного и законодательства. Также истцами не представлено суду доказательств того, что действиями ответчика при возведении многоквартирного жилого дома по <...> нарушены их законные права и интересы, создается угроза их жизни и здоровью, а также создаются препятствия в пользовании и владении принадлежащим им недвижимым имуществом, ходатайств о назначении судебной строительно-технической экспертизы истцами не заявлялось.
Истцы, заявляя требования о возложении обязанности на ответчика снести существующие строения, находящиеся в зоне строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, ссылались на то, что ответчиком ООО "Малибу" было составлено гарантийное письмо N 35 от 15.05.2007 года о сносе зданий, находящихся на прилегающей территории для устройства пожарных проездов, автостоянок, при этом жителей, проживающих в подлежащих сносу зданиях, ООО "Малибу" обязывалось расселить.
Однако в подтверждение указанных доводов истцами суду данное гарантийное письмо не представлено.
При таких обстоятельствах выводы судебной коллегии нельзя признать обоснованными.
Судебной коллегией указывается, что материалами дела подтверждается, что назначение одного из участков не соответствует разрешенному использованию, не указывая конкретных доказательств, подтверждающих данный факт, несмотря на то, что ООО "Малибу" в судебном заседании суда первой инстанции представлены постановления главы г. Сочи N 21 от 17.01.2007 г., N 749 от 07.06.2007 г. об изменении целевого назначения обоих земельных участков. Как видно из указанных постановлений, процедура изменения целевого назначения проведена в полном соответствии с действующим законодательством с проведением публичных слушаний. Целевое назначение обоих участков - для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения.
Не обоснованы также выводы суда апелляционной инстанции о несоответствии площади застройки земельного участка, нарушении предельных размеров земельного участка, отступов от границ земельного участка со ссылкой истцов на Правила землепользования и застройки г. Сочи, решение городского собрания г. Сочи от 29.12.2009 г. N 202 (ред. от 12.12.2011 г.) "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Сочи".
Разрешение на строительство получалось ООО "Малибу" в 2007 году и строительство было начато в 2007 году, когда действовали иные Правила землепользования и застройки и градостроительный регламент земельного участка в тот период не был установлен, а были установлены предельные размеры земельных участков под объектом с максимальным процентом застройки в границах земельного участка - 92%, что видно из градостроительного плана земельного участка N 111 от 2007 года, выданного Муниципальным институтом генплана Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Сочи.
В соответствии с ч. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ в градостроительном плане указываются:
- - границы земельного участка;
- - минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
- - информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
- - информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действия градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
- Судом первой инстанции установлено, что площадь застройки составляет 87%, что укладывается в допустимые 92%.
Более того, судом апелляционной инстанции обращено внимание на то, что соблюдение установленного Правилами порядка использования застройки территории г. Сочи обеспечивается администрацией г. Сочи путем подготовки и выдачи заинтересованном лицам градостроительных планов земельных участков. Однако градостроительный план исследован не был.
Не обоснованы и доводы судебной коллегии о том, что в материалах дела представлено разрешение на строительство от 28 марта 2013 года с указанием на то, что уполномоченный на выдачу разрешений орган не имел права выдавать разрешение на строительство объектов капитального строительства, расположенных в границах зон особой архитектурно-планировочной организации территории, срок действия которой истекает после 01 января 2013 года, поскольку из материалов дела видно, что речь идет не о разрешении на строительство, а о продлении разрешения на строительство N RU23309-1124 от 28 марта 2013 года, которым продлено действие разрешения на строительство N RU23309-231 от 04 июня 2007 года.
Судом апелляционной инстанции не учтен тот факт, что на момент выдачи продления разрешения на строительство от 28 марта 2013 года строительство здания было полностью закончено и велись только пусконаладочные работы внутри здания и работы по благоустройству, что не затрагивало внешний архитектурный облик, в связи с чем с администрацией г. Сочи было заключено соглашение о контроле (мониторинге) за завершением строительства.
Более того, факт запрета на строительства в период с 01 января 2013 года по 01 июня 2014 года не аннулирует выданное разрешение на строительство 2007 года, а приостанавливает производство строительных работ в указанный период.
В соответствии с ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано лишь в случае, если строительство не начато в период действия ранее выданного разрешения на строительство.
Доводы истца о нарушении противопожарных норм СП 4.13130.2009 не соответствуют действующему законодательству, так как в Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" Федеральным законом от 10.07.2012 N 117-ФЗ внесены изменения в ст. 69 "Противопожарные расстояния между зданиями", которыми аннулирована таблица противопожарных расстояний и противопожарное расстояние между зданиями не нормируется, а определяется как обеспечивающие нераспространение пожара на соседние здания.
Данные обстоятельства не были учтены судом при рассмотрении дела, однако они имеют существенное значение для правильного разрешения возникшего спора.
Учитывая, что при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 марта 2014 года следует отменить, направив дело на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд.
Руководствуясь ст. 388, 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
Кассационную жалобу удовлетворить.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 11 марта 2014 года по делу по иску К., Ч., Ц.И.В., С.И., М. к ООО "Малибу" о признании многоквартирного жилого дома самовольной постройкой, сносе строений отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в.
Председательствующий
И.А.НИКОЛАЙЧУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)