Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Орловой Н.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Завьяловского района Алтайского края (истца) на решение от 26.09.2013 Арбитражного суда Алтайского края (судья Кальсина А.В.) и постановление от 05.12.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лобанова Л.Е., Киреева О.Ю., Нагишева О.Б.) по делу N А03-10286/2013 по иску администрации Завьяловского района Алтайского края (658620, Алтайский край, с. Завьялово, ул. Центральная, д. 11, ИНН 2241001460, ОГРН 1022202073200) к обществу с ограниченной ответственностью "Завьялово" (658612, Алтайский край, с. Светлое, мкр-он. Славянский, ул. Светлая, 1, ИНН 2241002826, ОГРН 1052201163321) о расторжении договора аренды.
Суд
установил:
администрация Завьяловского района Алтайского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Завьялово" (далее - ООО "Завьялово") о расторжении договора аренды земельного участка от 24.01.2007 N 1 (далее - договор аренды).
Исковые требования со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды.
Решением от 26.09.2013 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 05.12.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе администрация просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование кассационной жалобы администрация ссылается на то, что требования о расторжении договора аренды основаны на неоплате обществом задолженности, возникшей до введения процедуры наблюдения; денежных средств и имущества должника недостаточно для погашения всех требований кредиторов; восстановить платежеспособность общества не представляется возможным.
Отзыв на кассационную жалобу ответчик в установленном законом порядке не представил.
Администрация, ООО "Завьялово" о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между администрацией (арендодателем) и ООО "Завьялово" (арендатором) договором аренды арендодатель из земель сельскохозяйственного назначения передал в пользование арендатора на 49 лет земельный участок 709 975 м 2, с кадастровым номером 22:11:030003:0019, расположенный в 3 км по направлению на юго-запад от ориентира: с. Светлое, в границах земельного округа муниципального образования Светловский сельсовет.
Государственная регистрация договора аренды произведена 30.01.2007.
Постановлением администрации Алтайского края от 08.06.2007 N 261 вышеупомянутый земельный участок переведен из категории "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию "земли особо охраняемых территорий и объектов" для строительства летнего оздоровительного туристического лагеря и бальнеологической лечебницы на 500 мест.
Постановлением администрации от 11.09.2007 N 342 земельный участок с кадастровым номером 22:11:030003:0019 был разделен на участки и утверждены границы данных участков: с кадастровым номером 22:11:030003:0420 площадью 403 957 м 2; с кадастровым номером 22:11:030003:0421 площадью 135 294 м 2; с кадастровым номером 22:11:030003:0422 площадью 84 776 м 2; с кадастровым номером 22:11:030003:0423 площадью 85 948 м 2.
Земельные участки с кадастровыми номерами 22:11:030003:0420 и 22:11:030003:0421 предоставлены ответчику в аренду дополнительным соглашением от 10.09.2007 N 1 к договору аренды.
По условиям пункта 3.3 договора аренды арендатор обязан ежеквартально равными долями вносить арендную плату 30 марта, 30 июня, 30 сентября, 30 ноября каждого года.
В связи с образовавшимся у ООО "Завьялово" долгом по арендным платежам за 2012 год и 1 квартал 2013 года в общей сумме 2 795 767 руб. 70 коп. администрация направила ответчику претензию от 12.04.2013 N П/190, в которой предложила погасить долг в срок до 01.05.2013 и сообщила, что в противном случае договор аренды будет расторгнут в судебном порядке.
Поскольку претензия истца была оставлена без ответа, то истец предъявил в суд настоящий иск.
При отказе в иске суды первой и апелляционной инстанций исходили из недоказанности истцом существенного нарушения ответчиком договора аренды.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" вытекает, что арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ определено, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что определением от 09.01.2013 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-18767/2012 в отношении общества введена процедура банкротства - наблюдение; определением от 26.04.2013 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-18767/2012 требование администрации, касающееся задолженности по арендной плате в сумме 2 174 950 руб. 80 коп., включено в третью очередь реестра требований кредиторов; требование о взыскании пеней по договору аренды в сумме 80 683 руб. 35 коп. учтено отдельно от основной задолженности; до введения наблюдения у ответчика администрация не ставила вопрос о расторжении договора аренды.
Кроме того, ООО "Завьялово" заключило договор субаренды земельного участка от 01.06.2012 с обществом с ограниченной ответственностью "Изумруд" (далее - ООО "Изумруд"), которое по платежным поручениям от 07.06.2013 N 1, от 17.06.2013 N 2, от 08.07.2013 N 9, от 17.07.2013 N 15 и от 28.08.2013 N 27 уплатило за ответчика арендную плату в сумме 617 000 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 5 от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.
Поскольку обязанность арендатора по уплате арендных платежей за 2013 год, начиная с первого квартала, возникла после возбуждения дела о банкротстве, то внесенные ООО "Изумруд" за ответчика платежи являются текущими и свидетельствуют о погашении долга ООО "Завьялово" после направления ему администрацией претензии, что в силу статьи 619 ГК РФ исключает расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.
При таких обстоятельствах истцу правомерно отказано в удовлетворении иска.
Ссылка администрации на неоплату арендатором задолженности, возникшей до введения процедуры наблюдения в результате невнесения платежей более двух раз подряд, а также на то, что денежных средств и имущества должника недостаточно для погашения всех требований кредиторов и восстановить платежеспособность общества не представляется возможным, подлежит отклонению, так как не опровергает вывод судов о принятии ООО "Завьялово" мер к ликвидации задолженности и не доказывает причинение ответчиком существенного ущерба администрации.
Таким образом, обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании представленных в дело доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права.
Несогласие администрации с оценкой судами доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 26.09.2013 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 05.12.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-10286/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Н.В.ОРЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 05.03.2014 ПО ДЕЛУ N А03-10286/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2014 г. по делу N А03-10286/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Орловой Н.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Завьяловского района Алтайского края (истца) на решение от 26.09.2013 Арбитражного суда Алтайского края (судья Кальсина А.В.) и постановление от 05.12.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лобанова Л.Е., Киреева О.Ю., Нагишева О.Б.) по делу N А03-10286/2013 по иску администрации Завьяловского района Алтайского края (658620, Алтайский край, с. Завьялово, ул. Центральная, д. 11, ИНН 2241001460, ОГРН 1022202073200) к обществу с ограниченной ответственностью "Завьялово" (658612, Алтайский край, с. Светлое, мкр-он. Славянский, ул. Светлая, 1, ИНН 2241002826, ОГРН 1052201163321) о расторжении договора аренды.
Суд
установил:
администрация Завьяловского района Алтайского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Завьялово" (далее - ООО "Завьялово") о расторжении договора аренды земельного участка от 24.01.2007 N 1 (далее - договор аренды).
Исковые требования со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды.
Решением от 26.09.2013 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 05.12.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе администрация просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование кассационной жалобы администрация ссылается на то, что требования о расторжении договора аренды основаны на неоплате обществом задолженности, возникшей до введения процедуры наблюдения; денежных средств и имущества должника недостаточно для погашения всех требований кредиторов; восстановить платежеспособность общества не представляется возможным.
Отзыв на кассационную жалобу ответчик в установленном законом порядке не представил.
Администрация, ООО "Завьялово" о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между администрацией (арендодателем) и ООО "Завьялово" (арендатором) договором аренды арендодатель из земель сельскохозяйственного назначения передал в пользование арендатора на 49 лет земельный участок 709 975 м 2, с кадастровым номером 22:11:030003:0019, расположенный в 3 км по направлению на юго-запад от ориентира: с. Светлое, в границах земельного округа муниципального образования Светловский сельсовет.
Государственная регистрация договора аренды произведена 30.01.2007.
Постановлением администрации Алтайского края от 08.06.2007 N 261 вышеупомянутый земельный участок переведен из категории "земли сельскохозяйственного назначения" в категорию "земли особо охраняемых территорий и объектов" для строительства летнего оздоровительного туристического лагеря и бальнеологической лечебницы на 500 мест.
Постановлением администрации от 11.09.2007 N 342 земельный участок с кадастровым номером 22:11:030003:0019 был разделен на участки и утверждены границы данных участков: с кадастровым номером 22:11:030003:0420 площадью 403 957 м 2; с кадастровым номером 22:11:030003:0421 площадью 135 294 м 2; с кадастровым номером 22:11:030003:0422 площадью 84 776 м 2; с кадастровым номером 22:11:030003:0423 площадью 85 948 м 2.
Земельные участки с кадастровыми номерами 22:11:030003:0420 и 22:11:030003:0421 предоставлены ответчику в аренду дополнительным соглашением от 10.09.2007 N 1 к договору аренды.
По условиям пункта 3.3 договора аренды арендатор обязан ежеквартально равными долями вносить арендную плату 30 марта, 30 июня, 30 сентября, 30 ноября каждого года.
В связи с образовавшимся у ООО "Завьялово" долгом по арендным платежам за 2012 год и 1 квартал 2013 года в общей сумме 2 795 767 руб. 70 коп. администрация направила ответчику претензию от 12.04.2013 N П/190, в которой предложила погасить долг в срок до 01.05.2013 и сообщила, что в противном случае договор аренды будет расторгнут в судебном порядке.
Поскольку претензия истца была оставлена без ответа, то истец предъявил в суд настоящий иск.
При отказе в иске суды первой и апелляционной инстанций исходили из недоказанности истцом существенного нарушения ответчиком договора аренды.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" вытекает, что арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ определено, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что определением от 09.01.2013 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-18767/2012 в отношении общества введена процедура банкротства - наблюдение; определением от 26.04.2013 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-18767/2012 требование администрации, касающееся задолженности по арендной плате в сумме 2 174 950 руб. 80 коп., включено в третью очередь реестра требований кредиторов; требование о взыскании пеней по договору аренды в сумме 80 683 руб. 35 коп. учтено отдельно от основной задолженности; до введения наблюдения у ответчика администрация не ставила вопрос о расторжении договора аренды.
Кроме того, ООО "Завьялово" заключило договор субаренды земельного участка от 01.06.2012 с обществом с ограниченной ответственностью "Изумруд" (далее - ООО "Изумруд"), которое по платежным поручениям от 07.06.2013 N 1, от 17.06.2013 N 2, от 08.07.2013 N 9, от 17.07.2013 N 15 и от 28.08.2013 N 27 уплатило за ответчика арендную плату в сумме 617 000 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 5 от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.
Поскольку обязанность арендатора по уплате арендных платежей за 2013 год, начиная с первого квартала, возникла после возбуждения дела о банкротстве, то внесенные ООО "Изумруд" за ответчика платежи являются текущими и свидетельствуют о погашении долга ООО "Завьялово" после направления ему администрацией претензии, что в силу статьи 619 ГК РФ исключает расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.
При таких обстоятельствах истцу правомерно отказано в удовлетворении иска.
Ссылка администрации на неоплату арендатором задолженности, возникшей до введения процедуры наблюдения в результате невнесения платежей более двух раз подряд, а также на то, что денежных средств и имущества должника недостаточно для погашения всех требований кредиторов и восстановить платежеспособность общества не представляется возможным, подлежит отклонению, так как не опровергает вывод судов о принятии ООО "Завьялово" мер к ликвидации задолженности и не доказывает причинение ответчиком существенного ущерба администрации.
Таким образом, обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании представленных в дело доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права.
Несогласие администрации с оценкой судами доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 26.09.2013 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 05.12.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-10286/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Н.В.ОРЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)