Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Герасимовой Е.П.,
судей Савкиной М.А., Ивановой А.Г.,
при участии представителей:
Коммерческого банка "Москоммерцбанк" - Галиева Р.С., доверенность от 21.05.2014 N 17-12/118,
Акционерного общества "Казкоммерцбанк" - Галиева Р.С., доверенность от 10.04.2014,
конкурсного управляющего Корсакова Андрея Анатольевича - Дурыбичева С.С., доверенность от 01.11.2013 N ASD-3135,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Частная охранная организация "Лазурит" и общества с ограниченной ответственностью "Торес"
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.05.2014 (судья Макаров И.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 (председательствующий судья Грабко О.В., судьи Агибалова Г.И., Самохвалова А.Ю.)
по делу N А12-11822/2010
по заявлению конкурсного управляющего Корсакова Андрея Анатольевича, г. Москва, об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "БРК", г. Волгоград (ИНН 3445049824, ОГРН 1023403851965),
установил:
определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.11.2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью "БРК" (далее - ООО "БРК", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Левин В.В.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.12.2012 ООО "БРК" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Корсаков А.А.
Конкурсный управляющий ООО "БРК" Корсаков А.А. обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением об установлении начальной продажной стоимости залогового имущества: здания многофункционального комплекса "Сталинградский" с пристройками в размере 1 146 804 125 руб. (без учета НДС); земельного участка, площадью 22 578 кв. м, в размере 93 654 380 руб. (без учета НДС).
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.05.2014 установлена начальная продажная стоимость объектов недвижимости, находящихся в залоге у АО "Казкоммерцбанк":
- - здания многофункционального комплекса "Сталинградский" с пристройками (литера "А", "А1", "А1-1" - "А1-8", "А1"), этажность 4, подземная этажность - 1, назначение объекта - нежилое, кадастровый (или условный) номер объекта: 34:34:01:000000:004241:000, площадью 44 410,7 кв. м, расположенного по адресу: Волгоград, площадь им. Дзержинского, 1б в размере 1 258 050 768,80 руб. (с НДС);
- - земельного участка площадью 22 578 кв. м, кадастровый номер 34:34:010045:0023, расположенного по адресу: Волгоград, площадь им. Дзержинского, 1б в размере 91 269 307,20 руб.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 определение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.05.2014 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Частная охранная организация "Лазурит" (далее - ООО "ЧОО "Лазурит) и общество с ограниченной ответственностью "Торес" (далее - ООО "Торес") просят обжалуемые судебные акты изменить, утвердить начальную продажную цену заложенного имущества ООО "БРК".
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.02.2012 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "БРК" требования АО "Казкоммерцбанк" в размере 1 038 032 532,54 руб. основного долга, 225 358 221,17 руб. процентов за пользование основным долгом (кредитными средствами) и требования КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) в размере 39 486 878,02 руб. основного долга, 9 081 624,98 руб. процентов за пользование основным долгом (кредитными средствами), как обеспеченные залогом имущества ООО "БРК":
1) здания многофункционального комплекса "Сталинградский" с пристройками (литеры "А", "А1", "А1-1" - "А1-8", "А"1) этажность 4, подземная этажность - 1, назначение объекта - нежилое, кадастровый (или условный) номер объекта: 34:34:01:000000:004241:000, расположенное по адресу: Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1б;
2) права аренды земельного участка площадью 22 587 кв. м кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0023, назначение: земли населенных пунктов - для строительства торгового центра, расположенного по адресу: Волгоград, пл. им. Дзержинского, 1б, срок действия аренды с 20.02.2004 по 23.07.2053;
3) права аренды земельного участка площадью 473 кв. м кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0022, назначение: земли населенных пунктов - для строительства торгового центра, расположенного по адресу: Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1б, срок действия аренды с 20.02.2004 по 23.07.2053.
В рамках конкурсного производства конкурсным управляющим ООО "БРК" Корсаковым А.А. проведена оценка заложенного имущества.
Согласно отчету от 05.08.2013 N 43 ООО "Эксперт" об определении рыночной стоимости здания "Многофункционального комплекса "Сталинградский", расположенного на земельном участке, площадью 22 578 кв. м по адресу: г. Волгоград, пл. им. Дзержинского, 1б, принадлежащего ООО "БРК", рыночная стоимость составляет 1 240 458 505 руб. (без учета НДС).
Конкурсными кредиторами ООО "ТОРЕС", ООО ЧОО "Лазурит" представлен альтернативный отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный ООО "Региональный центр оценки и экспертизы собственности" по заказу конкурсного кредитора. Согласно отчету, рыночная стоимость здания многофункционального комплекса "Сталинградский", площадью 43 295,2 кв. м, расположенного на земельном участке, площадью 23 051 кв. м, составляет 2 881 390 000 руб., что более чем в 2 раза отличается от результата оценки, выполненной ООО "Эксперт" по заказу конкурсного управляющего.
В этой связи суды констатировали, что разногласия между конкурсным кредитором и залоговым кредитором возникли по определению начальной продажной цены.
При вынесении обжалуемых судебных актов суды правомерно исходили из следующих обстоятельств.
Согласно пункту 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.
На основании абзаца 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
В соответствии с пунктом 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.
В соответствии с абзацем 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58) кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов относительно заложенного имущества в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
Абзац 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 не исключает возможность представления конкурсным управляющим суду предложений относительно порядка и условий продажи заложенного имущества должника.
Пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 установлено, что имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве определено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Федерального закона, и с учетом положений названной статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона "Об ипотеке" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
По смыслу приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации установление судом начальной продажной цены залогового имущества должно отвечать интересам всех кредиторов должника и осуществляться в целях получения максимальной выручки от продажи предмета залога.
Судом первой инстанции была назначена комиссионная судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ Зайцевой Л.В. и Бирюковой Е.А.
На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:
1) Какова рыночная стоимость (с выделением НДС) здания многофункционального комплекса "Сталинградский" с пристройками (литера "А", "А1", "А1-1" - "А1-8", "А1"), этажность 4, подземная этажность - 1, назначение объекта - нежилое, кадастровый (или условный) номер объекта: 34:34:01:000000:004241:000, площадь 44 410,7 кв. м, расположенного по адресу: Волгоград, площадь им. Дзержинского, 1б?
2) Какова рыночная стоимость земельного участка площадью 22 578 кв. м, кадастровый номер 34:34:010045:0023 по адресу: Волгоград, площадь им. Дзержинского, 1б?
Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению от 07.04.2014 N 55/05-3, рыночная стоимость многофункционального комплекса, с учетом стоимости земельного участка, определена равной 1 686 650 095 руб., в том числе НДС на здание - 232 822 498 руб.; рыночная стоимость земельного участка определена равной 114 086 634 руб.
При вынесении судебных актов суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание проведенную в рамках настоящего обособленного спора судебную экспертизу и исходили из того, что рыночную стоимость определенную в заключении эксперта необходимо учитывать при определении начальной продажной цены недвижимого имущества.
При этом суды обосновали, что определение начальной продажной цены недвижимого имущества с учетом заключения экспертизы стоимости недвижимого имущества отвечает интересам залогового кредитора должника, поскольку целью конкурсного производства является максимизация доходов от продажи имущества должника.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Суд кассационной инстанции выводы судов находит не противоречащими примененным норма права и установленным по делу обстоятельствам.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, относительно установления начальной продажной цены имущества равной рыночной, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать установленные по делу обстоятельства.
Доводов, опровергающих выводы судов, кассационная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции оснований для отмены судебных актов не находит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.05.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу N А12-11822/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.П.ГЕРАСИМОВА
Судьи
М.А.САВКИНА
А.Г.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 23.10.2014 ПО ДЕЛУ N А12-11822/2010
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2014 г. по делу N А12-11822/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Герасимовой Е.П.,
судей Савкиной М.А., Ивановой А.Г.,
при участии представителей:
Коммерческого банка "Москоммерцбанк" - Галиева Р.С., доверенность от 21.05.2014 N 17-12/118,
Акционерного общества "Казкоммерцбанк" - Галиева Р.С., доверенность от 10.04.2014,
конкурсного управляющего Корсакова Андрея Анатольевича - Дурыбичева С.С., доверенность от 01.11.2013 N ASD-3135,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Частная охранная организация "Лазурит" и общества с ограниченной ответственностью "Торес"
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.05.2014 (судья Макаров И.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 (председательствующий судья Грабко О.В., судьи Агибалова Г.И., Самохвалова А.Ю.)
по делу N А12-11822/2010
по заявлению конкурсного управляющего Корсакова Андрея Анатольевича, г. Москва, об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "БРК", г. Волгоград (ИНН 3445049824, ОГРН 1023403851965),
установил:
определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.11.2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью "БРК" (далее - ООО "БРК", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Левин В.В.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.12.2012 ООО "БРК" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Корсаков А.А.
Конкурсный управляющий ООО "БРК" Корсаков А.А. обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением об установлении начальной продажной стоимости залогового имущества: здания многофункционального комплекса "Сталинградский" с пристройками в размере 1 146 804 125 руб. (без учета НДС); земельного участка, площадью 22 578 кв. м, в размере 93 654 380 руб. (без учета НДС).
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.05.2014 установлена начальная продажная стоимость объектов недвижимости, находящихся в залоге у АО "Казкоммерцбанк":
- - здания многофункционального комплекса "Сталинградский" с пристройками (литера "А", "А1", "А1-1" - "А1-8", "А1"), этажность 4, подземная этажность - 1, назначение объекта - нежилое, кадастровый (или условный) номер объекта: 34:34:01:000000:004241:000, площадью 44 410,7 кв. м, расположенного по адресу: Волгоград, площадь им. Дзержинского, 1б в размере 1 258 050 768,80 руб. (с НДС);
- - земельного участка площадью 22 578 кв. м, кадастровый номер 34:34:010045:0023, расположенного по адресу: Волгоград, площадь им. Дзержинского, 1б в размере 91 269 307,20 руб.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 определение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.05.2014 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Частная охранная организация "Лазурит" (далее - ООО "ЧОО "Лазурит) и общество с ограниченной ответственностью "Торес" (далее - ООО "Торес") просят обжалуемые судебные акты изменить, утвердить начальную продажную цену заложенного имущества ООО "БРК".
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.02.2012 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "БРК" требования АО "Казкоммерцбанк" в размере 1 038 032 532,54 руб. основного долга, 225 358 221,17 руб. процентов за пользование основным долгом (кредитными средствами) и требования КБ "Москоммерцбанк" (ОАО) в размере 39 486 878,02 руб. основного долга, 9 081 624,98 руб. процентов за пользование основным долгом (кредитными средствами), как обеспеченные залогом имущества ООО "БРК":
1) здания многофункционального комплекса "Сталинградский" с пристройками (литеры "А", "А1", "А1-1" - "А1-8", "А"1) этажность 4, подземная этажность - 1, назначение объекта - нежилое, кадастровый (или условный) номер объекта: 34:34:01:000000:004241:000, расположенное по адресу: Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1б;
2) права аренды земельного участка площадью 22 587 кв. м кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0023, назначение: земли населенных пунктов - для строительства торгового центра, расположенного по адресу: Волгоград, пл. им. Дзержинского, 1б, срок действия аренды с 20.02.2004 по 23.07.2053;
3) права аренды земельного участка площадью 473 кв. м кадастровый (или условный) номер 34:34:01 00:45:0022, назначение: земли населенных пунктов - для строительства торгового центра, расположенного по адресу: Волгоград, пл.им. Дзержинского, 1б, срок действия аренды с 20.02.2004 по 23.07.2053.
В рамках конкурсного производства конкурсным управляющим ООО "БРК" Корсаковым А.А. проведена оценка заложенного имущества.
Согласно отчету от 05.08.2013 N 43 ООО "Эксперт" об определении рыночной стоимости здания "Многофункционального комплекса "Сталинградский", расположенного на земельном участке, площадью 22 578 кв. м по адресу: г. Волгоград, пл. им. Дзержинского, 1б, принадлежащего ООО "БРК", рыночная стоимость составляет 1 240 458 505 руб. (без учета НДС).
Конкурсными кредиторами ООО "ТОРЕС", ООО ЧОО "Лазурит" представлен альтернативный отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный ООО "Региональный центр оценки и экспертизы собственности" по заказу конкурсного кредитора. Согласно отчету, рыночная стоимость здания многофункционального комплекса "Сталинградский", площадью 43 295,2 кв. м, расположенного на земельном участке, площадью 23 051 кв. м, составляет 2 881 390 000 руб., что более чем в 2 раза отличается от результата оценки, выполненной ООО "Эксперт" по заказу конкурсного управляющего.
В этой связи суды констатировали, что разногласия между конкурсным кредитором и залоговым кредитором возникли по определению начальной продажной цены.
При вынесении обжалуемых судебных актов суды правомерно исходили из следующих обстоятельств.
Согласно пункту 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.
На основании абзаца 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
В соответствии с пунктом 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.
В соответствии с абзацем 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58) кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов относительно заложенного имущества в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
Абзац 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 не исключает возможность представления конкурсным управляющим суду предложений относительно порядка и условий продажи заложенного имущества должника.
Пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 установлено, что имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве определено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Федерального закона, и с учетом положений названной статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона "Об ипотеке" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
По смыслу приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации установление судом начальной продажной цены залогового имущества должно отвечать интересам всех кредиторов должника и осуществляться в целях получения максимальной выручки от продажи предмета залога.
Судом первой инстанции была назначена комиссионная судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ Зайцевой Л.В. и Бирюковой Е.А.
На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:
1) Какова рыночная стоимость (с выделением НДС) здания многофункционального комплекса "Сталинградский" с пристройками (литера "А", "А1", "А1-1" - "А1-8", "А1"), этажность 4, подземная этажность - 1, назначение объекта - нежилое, кадастровый (или условный) номер объекта: 34:34:01:000000:004241:000, площадь 44 410,7 кв. м, расположенного по адресу: Волгоград, площадь им. Дзержинского, 1б?
2) Какова рыночная стоимость земельного участка площадью 22 578 кв. м, кадастровый номер 34:34:010045:0023 по адресу: Волгоград, площадь им. Дзержинского, 1б?
Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению от 07.04.2014 N 55/05-3, рыночная стоимость многофункционального комплекса, с учетом стоимости земельного участка, определена равной 1 686 650 095 руб., в том числе НДС на здание - 232 822 498 руб.; рыночная стоимость земельного участка определена равной 114 086 634 руб.
При вынесении судебных актов суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание проведенную в рамках настоящего обособленного спора судебную экспертизу и исходили из того, что рыночную стоимость определенную в заключении эксперта необходимо учитывать при определении начальной продажной цены недвижимого имущества.
При этом суды обосновали, что определение начальной продажной цены недвижимого имущества с учетом заключения экспертизы стоимости недвижимого имущества отвечает интересам залогового кредитора должника, поскольку целью конкурсного производства является максимизация доходов от продажи имущества должника.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Суд кассационной инстанции выводы судов находит не противоречащими примененным норма права и установленным по делу обстоятельствам.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, относительно установления начальной продажной цены имущества равной рыночной, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать установленные по делу обстоятельства.
Доводов, опровергающих выводы судов, кассационная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции оснований для отмены судебных актов не находит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.05.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу N А12-11822/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.П.ГЕРАСИМОВА
Судьи
М.А.САВКИНА
А.Г.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)