Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью агрофирмы "Роксана" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.04.2015 по делу N А20-2635/2014 (судья Тишкова Ф.М.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью агрофирмы "Роксана" (ОГРН 1030700153505 ИНН 0716000107)
к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН 1030700150348 ИНН 0704001917)
об обязании внести изменения в существенные условия договоров аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью агрофирмы "Роксана" Шпак М.В. (доверенность N 07АА0310112 от 17.04.2015), представителя местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики Кагановича Д.А. (доверенность N 52-1.1.20/3270 от 14.08.2015),
установил:
общество с ограниченной ответственностью агрофирма "Роксана" (далее - истец, общество) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - ответчик, администрация) об обязании ответчика внести изменения в существенные условия договоров аренды: N 210 от 01.10.2007; N 255 от 01.10.2007; N 261 от 01.10.2007; N 216 от 01.01.2008 и установить размер арендной платы в договорах в расчете 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка в год; увеличении срока аренды до 49 лет; признании дополнительных соглашений от 01.10.2008, от 01.07.2009 к договору N 210 от 01.10.2007, от 01.10.2008, от 01.07.2009 к договору N 216 от 01.06.2008, от 04.09.2008, от 01.09.2009 к договору N 255 от 01.10.2007, от 04.09.2008, от 01.09.2009, от 02.11.2012 к договору N 261 от 01.10.2007 недействительными; признании уведомлений об увеличении арендной платы от 01.04.2013 N 13/1086 к договору N 210 от 01.10.2007, от 01.04.2013 N 13/1077 к договору N 216 от 01.01.2008, от 13.09.2013 N 13/3502 к договору N 261 от 01.10.2007, от 01.04.2013 N 13/1076 к договору N 255 от 01.10.2007 недействительными.
Решением суда от 01.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что требование истца обязать ответчика внести изменения в существенные условия договоров аренды и установить размер арендной платы в договорах в расчете 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка в год подлежит отклонению, поскольку данный вопрос уже установлен в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) и не требует внесения соответствующих изменений в текст договоров в судебном порядке. Суд первой инстанции также указал, что срок договоров не может быть продлен, поскольку предоставление спорного земельного участка в аренду на новый срок должно осуществляться по результатам повторно проведенного аукциона, что позволит учесть публичные интересы по всем существенным условиям договора. Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительными дополнительных соглашений к договорам аренды, суд посчитал, что спорные дополнительные соглашения к договорам аренды в части увеличения размера арендной платы не зарегистрированы в Управлении Росреестра, кроме дополнительного соглашения от 02.11.2012 к договору N 261 от 01.10.2007, но подписаны ответчиком, во исполнение договорных обязательств, арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащими образом, арендатор принял земельный участок в аренду, арендатор пользовался земельным участком, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка, соглашение о размере арендной платы было достигнуто и исполнялось сторонами. Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду арендатором не оспорено, документов, подтверждающих обратное, а также доказательств не использования имущества в спорный период, в материалы дела не представлено. Уведомления об увеличении арендной платы направлены в целях извещения арендатора об изменении размера арендной платы, в связи с чем, носит уведомительный характер. На основании указанных уведомлений, между сторонами не заключено никаких соглашений об увеличении арендной платы, спорные уведомления сторонами не исполнялись, в связи с чем, к отрицательным последствиям указанные уведомления не привели. Направление указанных уведомлений в адрес арендатора не противоречат действующему законодательству, в связи с чем, суд не нашел оснований для признания их недействительными.
Не согласившись с принятым судебным актом, обществом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая, что условиями договоров предусмотрена возможность их продления (пролонгации), а в период их заключения законодательством не предусмотрено обязательное проведение торгов, в связи с чем, выводы суда основаны на неверном толковании норм материального права.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель администрации поддержал доводы отзыва по изложенным в нем основаниям, просил решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.04.2015 по делу N А20-2635/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, по результатам торгов и заседания конкурсной комиссии по рассмотрению заявлений на право заключения договоров аренды земельных участков (выписки из протокола N 1 от 21.09.2007 (т. 1 л.д. 31, 43, 55), N 2 от 26.12.2007 (т. 1 л.д. 65), на основании постановлений главы администрации Прохладненского муниципального района N 442 от 27.09.2007 (т. 1 л.д. 32), N 440 от 27.09.2007 (т. 1 л.д. 56), N 600 от 27.12.2007, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящиеся в распоряжении администрации.
01.10.2007 между сторонами заключен договор аренды N 255, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах муниципального образования с.п. Прималкинское из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 48 га, в том числе: поле N 403/1-48 га, вид сельскохозяйственных угодий - многолетние насаждения, со сроком аренды с 01.10.2007 по 30.09.2032 (т. 1 л.д. 27).
Арендная плата устанавливается на основании отчета независимого оценщика, размер арендной платы определен в приложении N 2, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1).
Согласно расчету, указанному в приложении N 2, арендная плата за земельный участок определена на основании отчета независимого оценщика N 119/07, предусматривающий ежегодное его увеличение с 01.10.2007 по 30.09.2014.
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, что удостоверено регистрационной записью на договоре (т. 1 л.д. 30).
04.09.2008 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 255 от 01.10.2007, по условиям которого пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 114/09, составляет 62 388 рубле в год и действует до 31.12.2011, приложение N 2 "расчет арендной платы за земельный участок" исключен из текста договора, а также иные изменения договора (т. 1 л.д. 35).
01.09.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 255 от 01.10.2007, по условиям которого пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "кадастровый номер земельного участка - 07:04:6300000:4211, площадь участка 48 га, из них занято многолетними - 48 га, под дорогами - 0,28 га (пункт 1 дополнительного соглашения); пункт 1.5 договора изложен в следующей редакции: "границы и размеры земельных участков обозначены на прилагаемых к договору копиях кадастровых паспортов земельных участков (выписки из госкадастра недвижимости), выписки кадастровых паспортов земельных участков, являются неотъемлемыми частями договора" (пункт 2 дополнительного соглашения); пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 14/08 и составляет 65 053 рубля в год и действует до 31.12.2011, приложение N 2 "расчет арендной платы за земельный участок" исключен из текста договора, а также иные изменения договора (т. 1 л.д. 36).
Указанные дополнительные соглашения в установленном порядке не зарегистрированы.
Уведомлением N 13/1076 от 01.04.2013 администрация сообщила обществу, что в соответствии с постановлением N 226 от 29.03.2013 размер арендной платы за арендуемый участок общей площадью 48,2755 га с 01.04.2013 будет составлять 102 500 рублей (т. 1 л.д. 37).
01.10.2007 между сторонами заключен договор аренды N 261, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах муниципального образования с.п. Прималкинское из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1784,43 га, вид сельскохозяйственных угодий - пашня со сроком аренды с 01.10.2007 по 30.09.2014 (т. 1 л.д. 38).
Арендная плата устанавливается на основании отчета независимого оценщика, размер арендной платы определен в приложении N 2, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1).
Согласно расчету, указанному в приложении N 2, арендная плата за земельный участок определена на основании отчета независимого оценщика N 119/07, предусматривающего ежегодное его увеличение с 01.10.2007 по 30.09.2014 (т. 1 л.д. 40).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, что удостоверено регистрационной записью на договоре (т. 1 л.д. 41).
04.09.2008 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 261 от 01.10.2007, по условиям которого пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 110/09 и составляет 2 319 330 рублей в год и действует до 31.12.2011"; приложение N 2 "расчет арендной платы за земельный участок" исключен из текста договора, а также иные изменения договора (т. 1 л.д. 45).
01.09.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 261 от 01.10.2007, по условиям которого пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "кадастровые номера земельных участков 07:04:6300000:4212, 07:04:63 00000:4184, 07:04:6300000:4200, 07:04:6300000:4206, 07:04:6300000:242, 07:04:6300000:4205, 07:04:6400000:141, 07:04:6400000:147, 07:04:6200000:251, 07:04:6200000:248, 07:04:6300000:4209, 07:04:6300000:4198, 07:04:6300000:4204, 07:04:6300000:4193, 07:04:6200000:244, 07:04:6400000:169, 07:04:6400000:144, 07:04:6400000:143, 07:04:6200000:246, 07:04:6300000:4183, 07:04:6300000:4182, 07:04:6300000:4201, 07:04:6300000:4194, 07:04:6200000:250, 07:04:6400000:139, 07:04:6400000:145, 07:04:6300000:4210, 07:04:6200000:245, площадь передаваемых земельных участков - 1887,8 га, из них занято под пашней - 1796,67 га, прочие - 91,13 га"; пункт 1.5. договора изложен в следующей редакции: "границы и размеры земельных участков обозначены на прилагаемых к договору копиях кадастровых паспортов земельный участков (выписки из государственного кадастра недвижимости), копии кадастровых паспортов земельных участков являются неотъемлемыми частями договора"; пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" N 16/09 и составляет 1 725 495 рублей в год и действует до 31.12.2011"; приложение N 2 "расчет арендной платы за земельный участок" исключен из текста договора, а также иные изменения договора (т. 1 л.д. 46).
22.03.2011 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 261 от 01.10.2007, по условиям которого в связи с уменьшением арендуемого земельного участка, расположенного в границах с.п. Прималкинское, на 23,68 га (поле N 164) и 1,2337 га, предоставленного на правах аренды, пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "площадь передаваемого в аренду земельного участка составляет 1862,8863 га, в том числе: пашни 1771,7563 га, прочие - 91,13 га"; пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 110/09 и составляет 1 710 562 рубля в год (т. 1 л.д. 47).
02.11.2012 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 261 от 01.10.2007, по условиям которого пункт 1.2. договора изложен в следующей редакции: "кадастровые номера земельных участков - 07:04:6300000:4212, 07:04:6300000:4 1 84, 07:04:6300000:4200, 07:04:6300000:4206, 07:04:6300000:242, 07:04:6300000:4205, 07:04:6400000:141, 07:04:6400000:147, 07:04:6200000:251, 07:04:6200000:248, 07:04:6300000:4209, 07:04:6300000:4198, 07:04:6300000:4204, 07:04:6300000:4193, 07:04:6200000:244, 07:04:6400000:169, 07:04:6400000:146, 07:04:6400000:143, 07:04:6200000:246, 07:04:6300000:4183, 07:04:6300000:4182, 07:04:6300000:4201, 07:04:6300000:4194, 07:04:6200000:250, 07:04:6400000:139, 07:04:6400000:145, 07:04:6300000:4210, 07:04:6200000:245, площадь передаваемых земельных участков - 1757,8863 га, из них занято под пашней - 1666,7563 га, прочие - 91,13 га"; пункт 1.3. договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельный участок сельскохозяйственного назначения составляет 1 600 722 рубля (т. 1 л.д. 49).
Указанные дополнительные соглашения в установленном порядке не зарегистрированы, кроме дополнительного соглашения от 02.11.2012, что подтверждено выпиской из ЕГРП (т. 3 л.д. 28).
Уведомлением N 13/3502 от 13.09.2013 администрация сообщила обществу, что в соответствии с постановлением N 743 от 13.09.2013 размер арендной платы за арендуемый участок общей площадью 1757,8863 га с 15.09.2013 будет составлять 2 049 101 рубль 88 копеек (т. 1 л.д. 50).
01.10.2007 между сторонами заключен договор аренды N 210, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах муниципального образования с.п. Красносельское, из категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 952 га, вид сельскохозяйственных угодий - пашня, со сроком аренды с 01.10.2007 по 30.09.2014 (т. 1 л.д. 51).
Арендная плата устанавливается на основании отчета независимого оценщика, размер арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1).
Согласно расчету, указанному в приложении N 2, арендная плата за земельный участок определена на основании отчета независимого оценщика N 117/07, предусматривающего ежегодное его увеличение с 01.10.2007 по 30.09.2014 (т. 1 л.д. 53).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, что удостоверено регистрационной записью на договоре (т. 1 л.д. 54).
01.07.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 210 от 01.10.2007, по условиям которого пункт 1.2. договора изложен в следующей редакции: "с указанием кадастровых номеров земельных участков, площади передаваемых в аренду земельных участков"; пункт 1.5 договора изложен в следующей редакции: "границы и размеры земельных участков обозначены на прилагаемых к договору копиях кадастровых паспортов земельный участков (выписки из государственного кадастра недвижимости), копии кадастровых паспортов земельных участков являются неотъемлемыми частями договора"; пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 83/09 и составляет 1 258 552 рубля в год и действует до 31.12.2011" (т. 1 л.д. 59).
Указанное дополнительное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано.
Уведомлением N 13/1086 от 01.04.2013 администрация сообщила обществу, что в соответствии с постановлением N 226 от 29.03.2013 размер арендной платы за арендуемый участок общей площадью 986,7200 га будет составлять 1 314 700 рублей (т. 1 л.д. 60).
Письмом N 44 от 18.04.2013 арендатор сообщил арендодателю, что данное уведомление является необоснованным и противоречащим условиям договора (т. 1 л.д. 60).
01.01.2008 между сторонами заключен договор аренды N 216, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах муниципального образования с.п. Красносельское из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:04:3600000:418, общей площадью 21 га, вид сельскохозяйственных угодий - пашня, со сроком аренды с 01.10.2008 по 30.12.2014 (т. 1 л.д. 61).
Арендная плата устанавливается на основании отчета независимого оценщика, размер арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1).
Согласно расчету, указанному в приложении N 2, арендная плата за земельный участок определена на основании отчета независимого оценщика N 117/07, предусматривающего ежегодное его увеличение с 01.01.2008 по 30.12.2014 (т. 1 л.д. 63).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, что удостоверено регистрационной записью на договоре (т. 1 л.д. 64).
01.10.2008 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 216, по условиям которого пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 77/09 и составляет 27 762 рубля в год и действует до 31.12.2011"; приложение N 2 "расчет арендной платы за земельный участок" исключен из текста договора, а также иные изменения договора (т. 1 л.д. 66).
01.07.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 216, по условиям которого пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "кадастровый номер земельного участка 07:04:3600000:418, площадь передаваемого в аренду земельного участка - 33,96 га, из них занято пашней - 31,4 га, под лесополосами - 1,44 га, под дорогами - 1,12 га"; пункт 1.5 договора изложен в следующей редакции: "границы и размеры земельный участков обозначены на прилагаемых к договору копиях кадастровых паспортов земельных участков (выписки из государственного кадастра недвижимости), копии кадастровых паспортов земельных участков являются неотъемлемыми частями договора"; пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 77/09 и составляет 41 600 рублей в год и действует до 31.12.2011 (т. 1 л.д. 67).
Указанные дополнительные соглашения в установленном порядке не зарегистрированы.
Уведомлением N 13/1077 от 01.04.2013 администрация сообщила обществу, что в соответствии с постановлением N 226 от 29.03.2013 размер арендной платы за арендуемый участок общей площадью 33,9615 га с 01.04.2013 будет составлять 43 200 рублей (т. 1 л.д. 68).
Письмом N 44 от 18.04.2013 арендатор сообщил арендодателю, что данное уведомление является необоснованным и противоречащим условиям договора (т. 1 л.д. 68).
Согласно пунктам 1.5 договоров к ним прилагаются планы границ земельных участков.
В соответствии с условиями названных обязательств, а также актами приема-передачи указанные земельные участки переданы обществу (т. 1 л.д. 30, 41, 54, 64).
21.02.2014 арендатор обратился к администрации с заявлением N 16 о предоставлении в аренду на 49 лет земель сельскохозяйственного использования согласно договорам: N 216 от 01.01.2008-31 га пашни; N 210 от 01.10.2007-956,49 га пашни; N 261 от 01.10.2007-1666 га пашни, которые истекают в текущем году. При этом, просит применить для расчета арендной платы ставку 0,6% от кадастровой стоимости данных участков согласно постановлениям N 582 и Правительства Кабардино-Балкарской Республики N 182-ПП-2012 (т. 1 л.д. 69).
25.03.2014 администрация письмом N 13/1263 направила обществу ответ Мингосимущества Кабардино-Балкарской Республики с сообщением об отказе в удовлетворении требования арендатора (т. 1 л.д. 70-71).
27.06.2014 и 01.07.2014 в ходе судебного разбирательства арендатором повторно в адрес администрации направлены письма N 77, N 83 о намерении заключить договора на новый срок по договорам: N 216 от 01.01.2008, N 210 от 01.10.2007, N 261 от 01.10.2007, по которым истекает срок аренды, с целью дальнейшего сельскохозяйственного использования арендуемых земельных участков, как арендатор, исполнявший надлежащим образом свои обязанности (т. 1 л.д. 88, 89).
Администрация направила в адрес общества уведомления: N 19/2232 от 20.05.2014, N 13/2255 от 22.05.2014, N 13/2959 от 11.06.2014, N 13/2960 от 11.07.2014 о необходимости погашения задолженности по договорам N 216 от 01.01.2008; N 210 от 01.10.2007; N 261 от 01.10.2007 и о необходимости возврата по акту приема-передачи указанных земельных участков, в связи с истечением срока аренды, просила не производить сельскохозяйственные работы и указала на возможность принять участие в конкурсной процедуре на общих основаниях, поскольку пролонгация договора не предусмотрена законодательством (т. 1 л.д. 90-95).
Уклонение ответчика от удовлетворения требования арендатора, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела видно, что спорные дополнительные соглашения к договорам аренды в части увеличения размера арендной платы не зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, кроме дополнительного соглашения от 02.11.2012 к договору N 261 от 01.10.2007.
Во исполнение договорных обязательств, арендодатель обязательство по передаче земельных участков в аренду исполнил надлежащим образом, арендатор принял земельные участки в аренду, арендатор пользовался земельными участками, что подтверждается актами приема-передачи земельных участков, соглашение о размере арендной платы было достигнуто и исполнялось сторонами. Факт непосредственного принятия земельных участков в аренду арендатором не оспорен, документов, подтверждающих обратное, а также доказательств не использования имущества в спорный период в материалы дела не представлено.
Уведомления об увеличении арендной платы от 01.04.2013 N 13/1086 к договору N 210 от 01.10.2007, от 01.04.2013 N 13/1077 к договору N 216 от 01.01.2008, от 13.09.2013 N 13/3502 к договору N 261 от 01.10.2007, от 01.04.2013 N 13/1076 к договору N 255 от 01.10.2007 направлены в целях извещения арендатора об изменении размера арендной платы.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответствующие разъяснения сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования общества о признании недействительными вышеуказанных дополнительных соглашений и уведомлений об увеличении арендной платы являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктами "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункты 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Федеральный законодатель, закрепив принцип самостоятельного установления субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации), и предоставив соответствующим органам государственной власти или органам местного самоуправления (в зависимости от вида права собственности на землю) полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил права субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в этом вопросе, что подтверждается отсутствием на федеральном уровне единой методики расчета ставок арендной платы.
Вместе с тем, в Земельном кодексе Российской Федерации предусмотрено право Правительства Российской Федерации устанавливать общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 4 статьи 22).
Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации в соответствии со статьями 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Постановлением от 16.07.2009 N 582 утвердило Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Следовательно, утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу N А12-1426/2014, от 15.06.2015 по делу N А14-12748/2013.
На территории Кабардино-Балкарской Республики в спорный период действовало постановление местной администрации Прохладненского муниципального района от 29.03.2013 N 226 и 13.09.2013 N 743 "Об изменении годового размера арендной платы за пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в распоряжении местной администрации Прохладненского муниципального района".
А поскольку спорные земельные участки относятся к категории участков, собственность на которые не разграничена, и расположены в границах муниципального образования с.п. Прималкинское, то к ним не могут применяться правила определения размера арендной платы, установленные постановлением N 582.
С учетом изложенного, в удовлетворении требований об обязании ответчика внести изменения в существенные условия договоров аренды: N 210 от 01.10.2007; N 255 от 01.10.2007; N 261 от 01.10.2007; N 216 от 01.01.2008 и установить размер арендной платы в договорах в расчете 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка в год судом первой инстанции отказано правомерно.
Отказывая в удовлетворении требования общества об увеличении срока аренды до 49 лет, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В силу части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Из данного положения следует, что достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.
В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 14686/10 по делу N А13-10558/2008).
На основании части 1 статьи 610, статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора (пункт 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим на момент их возникновения.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10 применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
В связи с изложенным, довод апеллянта о том, что поскольку условиями договоров предусмотрена возможность их продления (пролонгации), а в период их заключения законодательством не предусмотрено обязательное проведение торгов, то администрация обязана продлить срок аренды до 49 лет, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционный суд согласен. Фактически указанные доводы жалобы сводятся к не согласию апеллянта с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.04.2015 по делу N А20-2635/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2015 N 16АП-3877/2014 ПО ДЕЛУ N А20-2635/2014
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2015 г. по делу N А20-2635/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью агрофирмы "Роксана" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.04.2015 по делу N А20-2635/2014 (судья Тишкова Ф.М.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью агрофирмы "Роксана" (ОГРН 1030700153505 ИНН 0716000107)
к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН 1030700150348 ИНН 0704001917)
об обязании внести изменения в существенные условия договоров аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью агрофирмы "Роксана" Шпак М.В. (доверенность N 07АА0310112 от 17.04.2015), представителя местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики Кагановича Д.А. (доверенность N 52-1.1.20/3270 от 14.08.2015),
установил:
общество с ограниченной ответственностью агрофирма "Роксана" (далее - истец, общество) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - ответчик, администрация) об обязании ответчика внести изменения в существенные условия договоров аренды: N 210 от 01.10.2007; N 255 от 01.10.2007; N 261 от 01.10.2007; N 216 от 01.01.2008 и установить размер арендной платы в договорах в расчете 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка в год; увеличении срока аренды до 49 лет; признании дополнительных соглашений от 01.10.2008, от 01.07.2009 к договору N 210 от 01.10.2007, от 01.10.2008, от 01.07.2009 к договору N 216 от 01.06.2008, от 04.09.2008, от 01.09.2009 к договору N 255 от 01.10.2007, от 04.09.2008, от 01.09.2009, от 02.11.2012 к договору N 261 от 01.10.2007 недействительными; признании уведомлений об увеличении арендной платы от 01.04.2013 N 13/1086 к договору N 210 от 01.10.2007, от 01.04.2013 N 13/1077 к договору N 216 от 01.01.2008, от 13.09.2013 N 13/3502 к договору N 261 от 01.10.2007, от 01.04.2013 N 13/1076 к договору N 255 от 01.10.2007 недействительными.
Решением суда от 01.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что требование истца обязать ответчика внести изменения в существенные условия договоров аренды и установить размер арендной платы в договорах в расчете 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка в год подлежит отклонению, поскольку данный вопрос уже установлен в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) и не требует внесения соответствующих изменений в текст договоров в судебном порядке. Суд первой инстанции также указал, что срок договоров не может быть продлен, поскольку предоставление спорного земельного участка в аренду на новый срок должно осуществляться по результатам повторно проведенного аукциона, что позволит учесть публичные интересы по всем существенным условиям договора. Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительными дополнительных соглашений к договорам аренды, суд посчитал, что спорные дополнительные соглашения к договорам аренды в части увеличения размера арендной платы не зарегистрированы в Управлении Росреестра, кроме дополнительного соглашения от 02.11.2012 к договору N 261 от 01.10.2007, но подписаны ответчиком, во исполнение договорных обязательств, арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащими образом, арендатор принял земельный участок в аренду, арендатор пользовался земельным участком, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка, соглашение о размере арендной платы было достигнуто и исполнялось сторонами. Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду арендатором не оспорено, документов, подтверждающих обратное, а также доказательств не использования имущества в спорный период, в материалы дела не представлено. Уведомления об увеличении арендной платы направлены в целях извещения арендатора об изменении размера арендной платы, в связи с чем, носит уведомительный характер. На основании указанных уведомлений, между сторонами не заключено никаких соглашений об увеличении арендной платы, спорные уведомления сторонами не исполнялись, в связи с чем, к отрицательным последствиям указанные уведомления не привели. Направление указанных уведомлений в адрес арендатора не противоречат действующему законодательству, в связи с чем, суд не нашел оснований для признания их недействительными.
Не согласившись с принятым судебным актом, обществом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая, что условиями договоров предусмотрена возможность их продления (пролонгации), а в период их заключения законодательством не предусмотрено обязательное проведение торгов, в связи с чем, выводы суда основаны на неверном толковании норм материального права.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель администрации поддержал доводы отзыва по изложенным в нем основаниям, просил решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.04.2015 по делу N А20-2635/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, по результатам торгов и заседания конкурсной комиссии по рассмотрению заявлений на право заключения договоров аренды земельных участков (выписки из протокола N 1 от 21.09.2007 (т. 1 л.д. 31, 43, 55), N 2 от 26.12.2007 (т. 1 л.д. 65), на основании постановлений главы администрации Прохладненского муниципального района N 442 от 27.09.2007 (т. 1 л.д. 32), N 440 от 27.09.2007 (т. 1 л.д. 56), N 600 от 27.12.2007, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящиеся в распоряжении администрации.
01.10.2007 между сторонами заключен договор аренды N 255, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах муниципального образования с.п. Прималкинское из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 48 га, в том числе: поле N 403/1-48 га, вид сельскохозяйственных угодий - многолетние насаждения, со сроком аренды с 01.10.2007 по 30.09.2032 (т. 1 л.д. 27).
Арендная плата устанавливается на основании отчета независимого оценщика, размер арендной платы определен в приложении N 2, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1).
Согласно расчету, указанному в приложении N 2, арендная плата за земельный участок определена на основании отчета независимого оценщика N 119/07, предусматривающий ежегодное его увеличение с 01.10.2007 по 30.09.2014.
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, что удостоверено регистрационной записью на договоре (т. 1 л.д. 30).
04.09.2008 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 255 от 01.10.2007, по условиям которого пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 114/09, составляет 62 388 рубле в год и действует до 31.12.2011, приложение N 2 "расчет арендной платы за земельный участок" исключен из текста договора, а также иные изменения договора (т. 1 л.д. 35).
01.09.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 255 от 01.10.2007, по условиям которого пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "кадастровый номер земельного участка - 07:04:6300000:4211, площадь участка 48 га, из них занято многолетними - 48 га, под дорогами - 0,28 га (пункт 1 дополнительного соглашения); пункт 1.5 договора изложен в следующей редакции: "границы и размеры земельных участков обозначены на прилагаемых к договору копиях кадастровых паспортов земельных участков (выписки из госкадастра недвижимости), выписки кадастровых паспортов земельных участков, являются неотъемлемыми частями договора" (пункт 2 дополнительного соглашения); пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 14/08 и составляет 65 053 рубля в год и действует до 31.12.2011, приложение N 2 "расчет арендной платы за земельный участок" исключен из текста договора, а также иные изменения договора (т. 1 л.д. 36).
Указанные дополнительные соглашения в установленном порядке не зарегистрированы.
Уведомлением N 13/1076 от 01.04.2013 администрация сообщила обществу, что в соответствии с постановлением N 226 от 29.03.2013 размер арендной платы за арендуемый участок общей площадью 48,2755 га с 01.04.2013 будет составлять 102 500 рублей (т. 1 л.д. 37).
01.10.2007 между сторонами заключен договор аренды N 261, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах муниципального образования с.п. Прималкинское из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1784,43 га, вид сельскохозяйственных угодий - пашня со сроком аренды с 01.10.2007 по 30.09.2014 (т. 1 л.д. 38).
Арендная плата устанавливается на основании отчета независимого оценщика, размер арендной платы определен в приложении N 2, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1).
Согласно расчету, указанному в приложении N 2, арендная плата за земельный участок определена на основании отчета независимого оценщика N 119/07, предусматривающего ежегодное его увеличение с 01.10.2007 по 30.09.2014 (т. 1 л.д. 40).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, что удостоверено регистрационной записью на договоре (т. 1 л.д. 41).
04.09.2008 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 261 от 01.10.2007, по условиям которого пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 110/09 и составляет 2 319 330 рублей в год и действует до 31.12.2011"; приложение N 2 "расчет арендной платы за земельный участок" исключен из текста договора, а также иные изменения договора (т. 1 л.д. 45).
01.09.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 261 от 01.10.2007, по условиям которого пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "кадастровые номера земельных участков 07:04:6300000:4212, 07:04:63 00000:4184, 07:04:6300000:4200, 07:04:6300000:4206, 07:04:6300000:242, 07:04:6300000:4205, 07:04:6400000:141, 07:04:6400000:147, 07:04:6200000:251, 07:04:6200000:248, 07:04:6300000:4209, 07:04:6300000:4198, 07:04:6300000:4204, 07:04:6300000:4193, 07:04:6200000:244, 07:04:6400000:169, 07:04:6400000:144, 07:04:6400000:143, 07:04:6200000:246, 07:04:6300000:4183, 07:04:6300000:4182, 07:04:6300000:4201, 07:04:6300000:4194, 07:04:6200000:250, 07:04:6400000:139, 07:04:6400000:145, 07:04:6300000:4210, 07:04:6200000:245, площадь передаваемых земельных участков - 1887,8 га, из них занято под пашней - 1796,67 га, прочие - 91,13 га"; пункт 1.5. договора изложен в следующей редакции: "границы и размеры земельных участков обозначены на прилагаемых к договору копиях кадастровых паспортов земельный участков (выписки из государственного кадастра недвижимости), копии кадастровых паспортов земельных участков являются неотъемлемыми частями договора"; пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" N 16/09 и составляет 1 725 495 рублей в год и действует до 31.12.2011"; приложение N 2 "расчет арендной платы за земельный участок" исключен из текста договора, а также иные изменения договора (т. 1 л.д. 46).
22.03.2011 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 261 от 01.10.2007, по условиям которого в связи с уменьшением арендуемого земельного участка, расположенного в границах с.п. Прималкинское, на 23,68 га (поле N 164) и 1,2337 га, предоставленного на правах аренды, пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "площадь передаваемого в аренду земельного участка составляет 1862,8863 га, в том числе: пашни 1771,7563 га, прочие - 91,13 га"; пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 110/09 и составляет 1 710 562 рубля в год (т. 1 л.д. 47).
02.11.2012 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 261 от 01.10.2007, по условиям которого пункт 1.2. договора изложен в следующей редакции: "кадастровые номера земельных участков - 07:04:6300000:4212, 07:04:6300000:4 1 84, 07:04:6300000:4200, 07:04:6300000:4206, 07:04:6300000:242, 07:04:6300000:4205, 07:04:6400000:141, 07:04:6400000:147, 07:04:6200000:251, 07:04:6200000:248, 07:04:6300000:4209, 07:04:6300000:4198, 07:04:6300000:4204, 07:04:6300000:4193, 07:04:6200000:244, 07:04:6400000:169, 07:04:6400000:146, 07:04:6400000:143, 07:04:6200000:246, 07:04:6300000:4183, 07:04:6300000:4182, 07:04:6300000:4201, 07:04:6300000:4194, 07:04:6200000:250, 07:04:6400000:139, 07:04:6400000:145, 07:04:6300000:4210, 07:04:6200000:245, площадь передаваемых земельных участков - 1757,8863 га, из них занято под пашней - 1666,7563 га, прочие - 91,13 га"; пункт 1.3. договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельный участок сельскохозяйственного назначения составляет 1 600 722 рубля (т. 1 л.д. 49).
Указанные дополнительные соглашения в установленном порядке не зарегистрированы, кроме дополнительного соглашения от 02.11.2012, что подтверждено выпиской из ЕГРП (т. 3 л.д. 28).
Уведомлением N 13/3502 от 13.09.2013 администрация сообщила обществу, что в соответствии с постановлением N 743 от 13.09.2013 размер арендной платы за арендуемый участок общей площадью 1757,8863 га с 15.09.2013 будет составлять 2 049 101 рубль 88 копеек (т. 1 л.д. 50).
01.10.2007 между сторонами заключен договор аренды N 210, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах муниципального образования с.п. Красносельское, из категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 952 га, вид сельскохозяйственных угодий - пашня, со сроком аренды с 01.10.2007 по 30.09.2014 (т. 1 л.д. 51).
Арендная плата устанавливается на основании отчета независимого оценщика, размер арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1).
Согласно расчету, указанному в приложении N 2, арендная плата за земельный участок определена на основании отчета независимого оценщика N 117/07, предусматривающего ежегодное его увеличение с 01.10.2007 по 30.09.2014 (т. 1 л.д. 53).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, что удостоверено регистрационной записью на договоре (т. 1 л.д. 54).
01.07.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 210 от 01.10.2007, по условиям которого пункт 1.2. договора изложен в следующей редакции: "с указанием кадастровых номеров земельных участков, площади передаваемых в аренду земельных участков"; пункт 1.5 договора изложен в следующей редакции: "границы и размеры земельных участков обозначены на прилагаемых к договору копиях кадастровых паспортов земельный участков (выписки из государственного кадастра недвижимости), копии кадастровых паспортов земельных участков являются неотъемлемыми частями договора"; пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 83/09 и составляет 1 258 552 рубля в год и действует до 31.12.2011" (т. 1 л.д. 59).
Указанное дополнительное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано.
Уведомлением N 13/1086 от 01.04.2013 администрация сообщила обществу, что в соответствии с постановлением N 226 от 29.03.2013 размер арендной платы за арендуемый участок общей площадью 986,7200 га будет составлять 1 314 700 рублей (т. 1 л.д. 60).
Письмом N 44 от 18.04.2013 арендатор сообщил арендодателю, что данное уведомление является необоснованным и противоречащим условиям договора (т. 1 л.д. 60).
01.01.2008 между сторонами заключен договор аренды N 216, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах муниципального образования с.п. Красносельское из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:04:3600000:418, общей площадью 21 га, вид сельскохозяйственных угодий - пашня, со сроком аренды с 01.10.2008 по 30.12.2014 (т. 1 л.д. 61).
Арендная плата устанавливается на основании отчета независимого оценщика, размер арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1).
Согласно расчету, указанному в приложении N 2, арендная плата за земельный участок определена на основании отчета независимого оценщика N 117/07, предусматривающего ежегодное его увеличение с 01.01.2008 по 30.12.2014 (т. 1 л.д. 63).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, что удостоверено регистрационной записью на договоре (т. 1 л.д. 64).
01.10.2008 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 216, по условиям которого пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 77/09 и составляет 27 762 рубля в год и действует до 31.12.2011"; приложение N 2 "расчет арендной платы за земельный участок" исключен из текста договора, а также иные изменения договора (т. 1 л.д. 66).
01.07.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор N 216, по условиям которого пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "кадастровый номер земельного участка 07:04:3600000:418, площадь передаваемого в аренду земельного участка - 33,96 га, из них занято пашней - 31,4 га, под лесополосами - 1,44 га, под дорогами - 1,12 га"; пункт 1.5 договора изложен в следующей редакции: "границы и размеры земельный участков обозначены на прилагаемых к договору копиях кадастровых паспортов земельных участков (выписки из государственного кадастра недвижимости), копии кадастровых паспортов земельных участков являются неотъемлемыми частями договора"; пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливается на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 77/09 и составляет 41 600 рублей в год и действует до 31.12.2011 (т. 1 л.д. 67).
Указанные дополнительные соглашения в установленном порядке не зарегистрированы.
Уведомлением N 13/1077 от 01.04.2013 администрация сообщила обществу, что в соответствии с постановлением N 226 от 29.03.2013 размер арендной платы за арендуемый участок общей площадью 33,9615 га с 01.04.2013 будет составлять 43 200 рублей (т. 1 л.д. 68).
Письмом N 44 от 18.04.2013 арендатор сообщил арендодателю, что данное уведомление является необоснованным и противоречащим условиям договора (т. 1 л.д. 68).
Согласно пунктам 1.5 договоров к ним прилагаются планы границ земельных участков.
В соответствии с условиями названных обязательств, а также актами приема-передачи указанные земельные участки переданы обществу (т. 1 л.д. 30, 41, 54, 64).
21.02.2014 арендатор обратился к администрации с заявлением N 16 о предоставлении в аренду на 49 лет земель сельскохозяйственного использования согласно договорам: N 216 от 01.01.2008-31 га пашни; N 210 от 01.10.2007-956,49 га пашни; N 261 от 01.10.2007-1666 га пашни, которые истекают в текущем году. При этом, просит применить для расчета арендной платы ставку 0,6% от кадастровой стоимости данных участков согласно постановлениям N 582 и Правительства Кабардино-Балкарской Республики N 182-ПП-2012 (т. 1 л.д. 69).
25.03.2014 администрация письмом N 13/1263 направила обществу ответ Мингосимущества Кабардино-Балкарской Республики с сообщением об отказе в удовлетворении требования арендатора (т. 1 л.д. 70-71).
27.06.2014 и 01.07.2014 в ходе судебного разбирательства арендатором повторно в адрес администрации направлены письма N 77, N 83 о намерении заключить договора на новый срок по договорам: N 216 от 01.01.2008, N 210 от 01.10.2007, N 261 от 01.10.2007, по которым истекает срок аренды, с целью дальнейшего сельскохозяйственного использования арендуемых земельных участков, как арендатор, исполнявший надлежащим образом свои обязанности (т. 1 л.д. 88, 89).
Администрация направила в адрес общества уведомления: N 19/2232 от 20.05.2014, N 13/2255 от 22.05.2014, N 13/2959 от 11.06.2014, N 13/2960 от 11.07.2014 о необходимости погашения задолженности по договорам N 216 от 01.01.2008; N 210 от 01.10.2007; N 261 от 01.10.2007 и о необходимости возврата по акту приема-передачи указанных земельных участков, в связи с истечением срока аренды, просила не производить сельскохозяйственные работы и указала на возможность принять участие в конкурсной процедуре на общих основаниях, поскольку пролонгация договора не предусмотрена законодательством (т. 1 л.д. 90-95).
Уклонение ответчика от удовлетворения требования арендатора, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела видно, что спорные дополнительные соглашения к договорам аренды в части увеличения размера арендной платы не зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, кроме дополнительного соглашения от 02.11.2012 к договору N 261 от 01.10.2007.
Во исполнение договорных обязательств, арендодатель обязательство по передаче земельных участков в аренду исполнил надлежащим образом, арендатор принял земельные участки в аренду, арендатор пользовался земельными участками, что подтверждается актами приема-передачи земельных участков, соглашение о размере арендной платы было достигнуто и исполнялось сторонами. Факт непосредственного принятия земельных участков в аренду арендатором не оспорен, документов, подтверждающих обратное, а также доказательств не использования имущества в спорный период в материалы дела не представлено.
Уведомления об увеличении арендной платы от 01.04.2013 N 13/1086 к договору N 210 от 01.10.2007, от 01.04.2013 N 13/1077 к договору N 216 от 01.01.2008, от 13.09.2013 N 13/3502 к договору N 261 от 01.10.2007, от 01.04.2013 N 13/1076 к договору N 255 от 01.10.2007 направлены в целях извещения арендатора об изменении размера арендной платы.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответствующие разъяснения сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования общества о признании недействительными вышеуказанных дополнительных соглашений и уведомлений об увеличении арендной платы являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктами "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункты 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Федеральный законодатель, закрепив принцип самостоятельного установления субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации), и предоставив соответствующим органам государственной власти или органам местного самоуправления (в зависимости от вида права собственности на землю) полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил права субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в этом вопросе, что подтверждается отсутствием на федеральном уровне единой методики расчета ставок арендной платы.
Вместе с тем, в Земельном кодексе Российской Федерации предусмотрено право Правительства Российской Федерации устанавливать общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 4 статьи 22).
Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации в соответствии со статьями 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Постановлением от 16.07.2009 N 582 утвердило Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Следовательно, утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу N А12-1426/2014, от 15.06.2015 по делу N А14-12748/2013.
На территории Кабардино-Балкарской Республики в спорный период действовало постановление местной администрации Прохладненского муниципального района от 29.03.2013 N 226 и 13.09.2013 N 743 "Об изменении годового размера арендной платы за пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в распоряжении местной администрации Прохладненского муниципального района".
А поскольку спорные земельные участки относятся к категории участков, собственность на которые не разграничена, и расположены в границах муниципального образования с.п. Прималкинское, то к ним не могут применяться правила определения размера арендной платы, установленные постановлением N 582.
С учетом изложенного, в удовлетворении требований об обязании ответчика внести изменения в существенные условия договоров аренды: N 210 от 01.10.2007; N 255 от 01.10.2007; N 261 от 01.10.2007; N 216 от 01.01.2008 и установить размер арендной платы в договорах в расчете 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка в год судом первой инстанции отказано правомерно.
Отказывая в удовлетворении требования общества об увеличении срока аренды до 49 лет, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В силу части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Из данного положения следует, что достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.
В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 14686/10 по делу N А13-10558/2008).
На основании части 1 статьи 610, статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора (пункт 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим на момент их возникновения.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10 применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
В связи с изложенным, довод апеллянта о том, что поскольку условиями договоров предусмотрена возможность их продления (пролонгации), а в период их заключения законодательством не предусмотрено обязательное проведение торгов, то администрация обязана продлить срок аренды до 49 лет, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционный суд согласен. Фактически указанные доводы жалобы сводятся к не согласию апеллянта с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.04.2015 по делу N А20-2635/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)