Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Басаева Д.В., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Баргузинский районный комитет имущественных отношений" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 04 июня 2015 года по делу N А10-1586/2015 по заявлению Муниципального казенного учреждения "Баргузинский районный комитет имущественных отношений" к Обществу с ограниченной ответственностью "Чикой" о расторжении договора
(суд первой инстанции - Э.Л. Орлов).
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен,
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Муниципальное казенное учреждение "Баргузинский районный комитет имущественных отношений" (ОГРН 1020300507413, ИНН 0301002668, место нахождения: 671610, Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Баргузин, ул. Ленина, 19, далее - истец, МКУ "Баргузинский районный комитет имущественных отношений", комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чикой" (ОГРН 1130327009812, ИНН 0308163738, место нахождения: 671610, Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Баргузин, ул. Дзержинского, 22-16, далее - ответчик, ООО "Чикой", общество) о расторжении договора аренды N 11 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 28.03.2014.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении заявленных требований отказано. В обосновании суд первой инстанции указал, что у ответчика в период после 18 февраля 2015 года (даты получения соглашения о расторжении договора) отсутствовала объективная возможность устранения обстоятельств, побудивших истца к направлению ответчику требования о расторжении договора аренды.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 04 июня 2015 года по делу N А10-1586/2015 и принять по делу новый судебный акт. Расторгнуть Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 28.03,2014 N 11 заключенного между Баргузинским районным комитетом имущественных отношений и Обществом с ограниченной ответственностью "Чикой".
Полагает, что неисполнение принятых Заявителем обязательств по государственной регистрации Договора аренды (права аренды) на протяжении более чем 8 месяцев, является злоупотреблением права со стороны ООО "Чикой", так как пункт 6.2. Договора аренды определяет момент вступления договора в силу, которым является дата государственной регистрации, и свидетельствует о неисполнении Арендатором условий Договора аренды. Кроме того, договор аренды был заключен с существенными нарушениями, поскольку произошло увеличение площади земельного участка на 228 кв. м.
На апелляционную жалобу поступил отзыв общества, в котором оно указывает, что в договор срок, в течение которого договор следовало зарегистрировать, не установлен, затем у общества исчезла возможность зарегистрировать договор из-за действий истца, существенных нарушений обществом не допущено, и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 23.07.2015.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между МО "Баргузинский район" (арендодатель) и ООО "Чикой" (арендатор) подписан договор аренды N 11 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 28.03.2014 (л.д. 13-16).
Согласно пункту 1.1 договора предметом аренды является земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 5 228 кв. м, с кадастровым N 03:01:140109:214, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Максимиха, ул. Зеленая, б/н, сроком на 3 года с 28.03.2014 по 28.03.2017 для строительства туристического комплекса.
Размер арендного платежа составляет 9918 руб. 98 коп. за один год, оплата производится ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца по 2 479 руб. 75 коп. (пункт 2.2. договора).
По акту приема - передачи от 28.03.2014 арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 5 228 кв. м, с кадастровым N 03:01:140109:214, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Максимиха, ул. Зеленая, б/н (л.д. 17).
Согласно пункту 6.2 договор от 28.03.2014 подлежит государственной регистрации, расходы, связанные с государственной регистрацией несет арендатор.
Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка от 28.03.2014 не зарегистрирован в установленном законом порядке, считая неисполнение со стороны ответчика обязанности по государственной регистрации договора существенным нарушением истец, обратился в суд с требованиями о расторжении договора.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если заключен на срок от одного года и более.
Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 данного Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Учитывая, что договор аренды земельного участка от 28.03.2014. между сторонами подписан без разногласий, площадь переданного в аренду земельного участка и его кадастровый номер определены в договоре и в акте приема-передачи земельного участка от 28.03.2014, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды между истцом и ответчиком следует считать заключенным, хотя он и не прошел государственную регистрацию.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены действующим законодательством.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Исходя из предмета и основания иска, требований и возражений сторон по делу и подлежащих применению норм материального права, иск арендодателя о досрочном расторжении договора аренды может быть удовлетворен в случае соблюдения арендодателем требований действующего законодательства и условий договора о досудебном порядке урегулирования спора.
Как правильно указывает суд первой инстанции, в подтверждение досудебного порядка урегулирования спора истцом в адрес ответчика представлены письмо МКУ "Баргузинский районный комитет имущественных отношений" N 82 от 13.02.2015 в адрес ответчика, приложенные к нему соглашение и передаточный акт (л.д. 23, 18, 19), однако, из указанных документов не усматривается, что требование о расторжении договора вызвано нарушением ответчиком каких-либо условий договора. Апелляционный суд из данного соглашения (л.д. 18) усматривает указание на прекращение договора по соглашению сторон в связи с изданием ненормативного правового акта.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при заключении договора допущены существенные нарушения в виде отклонения от ранее рассматривавшейся площади земельного участка, поэтому постановление от 28.03.2014 г. N 300 и было отменено, что в свою очередь и является основанием для расторжения договора, отклоняются апелляционным судом, поскольку данные обстоятельства имели место до заключения договора аренды и не связаны с нарушением условий договора аренды.
Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что указание в исковом заявлении на неисполнение ответчиком условий договора в части регистрации договора, не может служить безусловным основанием для расторжения договора по указанным им мотивам.
В соответствии пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Таким образом, после получения соглашения о расторжении договора ответчик вправе принять меры для устранения обстоятельств, явившихся основанием для направления истцом уведомления о расторжении договора.
Как видно из уведомления филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Бурятия земельный участок, переданный по договору аренды кадастровый номер 03:01:140109:214 аннулирован 30 декабря 2014 года.
Требование о расторжении договора ответчиком было получено 18 февраля 2015 года.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что у ответчика в период после 18 февраля 2015 года (даты получения соглашения о расторжении договора) отсутствовала объективная возможность устранения обстоятельств, побудивших истца к направлению ответчику требования о расторжении договора аренды.
Учитывая несоразмерность такой меры, как расторжение договора, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" суд первой инстанции правильно посчитал требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Судом первой инстанции также правильно учтено, что ответчиком принимаются меры, направленные на сохранение договорных отношений, а именно ООО "Чикой" подано заявление о признании незаконными действий Администрации муниципального образования "Баргузинский район", выраженных в подаче в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата по Республике Бурятия" заявления о снятии с кадастрового учета земельного участка площадью 5 228 кв. м, с кадастровым номером 03:01:140109:214, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Максимиха, ул. Зеленая, б/н; о признании незаконными действий ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, выразившиеся в снятии с государственного кадастрового учета земельного участка площадью 5 228 кв. м, с кадастровым номером 03:01:140109:214, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Максимиха, ул. Зеленая, б/н. (дело N А10-3090/2015), поскольку положительное разрешение исковых требований по указанному исковому заявлению позволит ответчику зарегистрировать спорный договор аренды и исполнить предусмотренную договором обязанность по его регистрации.
Апелляционным судом также учитывается и результат рассмотрения дела N А10-5811/2014.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 04 июня 2015 года по делу N А10-1586/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.08.2015 N 04АП-3718/2015 ПО ДЕЛУ N А10-1586/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2015 г. по делу N А10-1586/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Басаева Д.В., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Баргузинский районный комитет имущественных отношений" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 04 июня 2015 года по делу N А10-1586/2015 по заявлению Муниципального казенного учреждения "Баргузинский районный комитет имущественных отношений" к Обществу с ограниченной ответственностью "Чикой" о расторжении договора
(суд первой инстанции - Э.Л. Орлов).
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен,
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Муниципальное казенное учреждение "Баргузинский районный комитет имущественных отношений" (ОГРН 1020300507413, ИНН 0301002668, место нахождения: 671610, Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Баргузин, ул. Ленина, 19, далее - истец, МКУ "Баргузинский районный комитет имущественных отношений", комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чикой" (ОГРН 1130327009812, ИНН 0308163738, место нахождения: 671610, Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Баргузин, ул. Дзержинского, 22-16, далее - ответчик, ООО "Чикой", общество) о расторжении договора аренды N 11 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 28.03.2014.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении заявленных требований отказано. В обосновании суд первой инстанции указал, что у ответчика в период после 18 февраля 2015 года (даты получения соглашения о расторжении договора) отсутствовала объективная возможность устранения обстоятельств, побудивших истца к направлению ответчику требования о расторжении договора аренды.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 04 июня 2015 года по делу N А10-1586/2015 и принять по делу новый судебный акт. Расторгнуть Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 28.03,2014 N 11 заключенного между Баргузинским районным комитетом имущественных отношений и Обществом с ограниченной ответственностью "Чикой".
Полагает, что неисполнение принятых Заявителем обязательств по государственной регистрации Договора аренды (права аренды) на протяжении более чем 8 месяцев, является злоупотреблением права со стороны ООО "Чикой", так как пункт 6.2. Договора аренды определяет момент вступления договора в силу, которым является дата государственной регистрации, и свидетельствует о неисполнении Арендатором условий Договора аренды. Кроме того, договор аренды был заключен с существенными нарушениями, поскольку произошло увеличение площади земельного участка на 228 кв. м.
На апелляционную жалобу поступил отзыв общества, в котором оно указывает, что в договор срок, в течение которого договор следовало зарегистрировать, не установлен, затем у общества исчезла возможность зарегистрировать договор из-за действий истца, существенных нарушений обществом не допущено, и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 23.07.2015.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между МО "Баргузинский район" (арендодатель) и ООО "Чикой" (арендатор) подписан договор аренды N 11 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 28.03.2014 (л.д. 13-16).
Согласно пункту 1.1 договора предметом аренды является земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 5 228 кв. м, с кадастровым N 03:01:140109:214, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Максимиха, ул. Зеленая, б/н, сроком на 3 года с 28.03.2014 по 28.03.2017 для строительства туристического комплекса.
Размер арендного платежа составляет 9918 руб. 98 коп. за один год, оплата производится ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца по 2 479 руб. 75 коп. (пункт 2.2. договора).
По акту приема - передачи от 28.03.2014 арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 5 228 кв. м, с кадастровым N 03:01:140109:214, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Максимиха, ул. Зеленая, б/н (л.д. 17).
Согласно пункту 6.2 договор от 28.03.2014 подлежит государственной регистрации, расходы, связанные с государственной регистрацией несет арендатор.
Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка от 28.03.2014 не зарегистрирован в установленном законом порядке, считая неисполнение со стороны ответчика обязанности по государственной регистрации договора существенным нарушением истец, обратился в суд с требованиями о расторжении договора.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если заключен на срок от одного года и более.
Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 данного Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Учитывая, что договор аренды земельного участка от 28.03.2014. между сторонами подписан без разногласий, площадь переданного в аренду земельного участка и его кадастровый номер определены в договоре и в акте приема-передачи земельного участка от 28.03.2014, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды между истцом и ответчиком следует считать заключенным, хотя он и не прошел государственную регистрацию.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены действующим законодательством.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Исходя из предмета и основания иска, требований и возражений сторон по делу и подлежащих применению норм материального права, иск арендодателя о досрочном расторжении договора аренды может быть удовлетворен в случае соблюдения арендодателем требований действующего законодательства и условий договора о досудебном порядке урегулирования спора.
Как правильно указывает суд первой инстанции, в подтверждение досудебного порядка урегулирования спора истцом в адрес ответчика представлены письмо МКУ "Баргузинский районный комитет имущественных отношений" N 82 от 13.02.2015 в адрес ответчика, приложенные к нему соглашение и передаточный акт (л.д. 23, 18, 19), однако, из указанных документов не усматривается, что требование о расторжении договора вызвано нарушением ответчиком каких-либо условий договора. Апелляционный суд из данного соглашения (л.д. 18) усматривает указание на прекращение договора по соглашению сторон в связи с изданием ненормативного правового акта.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при заключении договора допущены существенные нарушения в виде отклонения от ранее рассматривавшейся площади земельного участка, поэтому постановление от 28.03.2014 г. N 300 и было отменено, что в свою очередь и является основанием для расторжения договора, отклоняются апелляционным судом, поскольку данные обстоятельства имели место до заключения договора аренды и не связаны с нарушением условий договора аренды.
Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что указание в исковом заявлении на неисполнение ответчиком условий договора в части регистрации договора, не может служить безусловным основанием для расторжения договора по указанным им мотивам.
В соответствии пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Таким образом, после получения соглашения о расторжении договора ответчик вправе принять меры для устранения обстоятельств, явившихся основанием для направления истцом уведомления о расторжении договора.
Как видно из уведомления филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Бурятия земельный участок, переданный по договору аренды кадастровый номер 03:01:140109:214 аннулирован 30 декабря 2014 года.
Требование о расторжении договора ответчиком было получено 18 февраля 2015 года.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что у ответчика в период после 18 февраля 2015 года (даты получения соглашения о расторжении договора) отсутствовала объективная возможность устранения обстоятельств, побудивших истца к направлению ответчику требования о расторжении договора аренды.
Учитывая несоразмерность такой меры, как расторжение договора, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" суд первой инстанции правильно посчитал требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Судом первой инстанции также правильно учтено, что ответчиком принимаются меры, направленные на сохранение договорных отношений, а именно ООО "Чикой" подано заявление о признании незаконными действий Администрации муниципального образования "Баргузинский район", выраженных в подаче в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата по Республике Бурятия" заявления о снятии с кадастрового учета земельного участка площадью 5 228 кв. м, с кадастровым номером 03:01:140109:214, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Максимиха, ул. Зеленая, б/н; о признании незаконными действий ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, выразившиеся в снятии с государственного кадастрового учета земельного участка площадью 5 228 кв. м, с кадастровым номером 03:01:140109:214, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Максимиха, ул. Зеленая, б/н. (дело N А10-3090/2015), поскольку положительное разрешение исковых требований по указанному исковому заявлению позволит ответчику зарегистрировать спорный договор аренды и исполнить предусмотренную договором обязанность по его регистрации.
Апелляционным судом также учитывается и результат рассмотрения дела N А10-5811/2014.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 04 июня 2015 года по делу N А10-1586/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)