Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Сухановой А.В. (доверенность от 26.12.2013), в отсутствие заявителя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Лемеш Натальи Васильевны (ИНН 235400483589, ОГРНИП 304235433500376), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2014 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 (судьи Сулименко О.А., Ефимова О.Ю., Соловьева М.В.) по делу N А32-32124/2013, установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Лемеш Н.В. (далее - глава хозяйства) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) в государственной регистрации на основании соглашений от 23.07.2013 передачи прав и обязанностей арендатора по договору от 14.09.2004 N 1 аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, заключенному в отношении земельного участка площадью 70,15 га (кадастровый номер 23:32:0301000:0033), расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 70, контур 5, и договору от 24.02.2005 N 4 аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, заключенному в отношении земельного участка площадью 18,33 га (кадастровый номер 23:32:0301007:2), расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32, контур 4. Заявитель также просил возложить на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения принадлежащих ему прав и законных интересов путем государственной регистрации соглашений (вытекающих из них обременений права) о передаче прав и обязанностей арендатора по указанным договорам аренды к новому арендатору - Рукинову А.А.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014, требования главы хозяйства удовлетворены частично. Признаны незаконными отказы управления от 02.09.2013 N 14/044/2013-877 и 14/044/2013-8778 в регистрации соглашений от 23.07.2013. На заинтересованное лицо возложена обязанность в течение одного месяца с даты вступления в законную силу судебного акта зарегистрировать соглашения, заключенные главой хозяйства и Рукиновым А.А., к договорам от 14.09.2004 N 1 и от 24.02.2005 N 4 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:32:0301000:0033 и 23:32:0301007:2. Суды пришли к выводу о том, что для проведения государственной регистрации глава хозяйства представил документы, соответствующие требованиям пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). В силу пункта 2 статьи 164 Гражданского кодекса сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Согласно статьям 389 и 391 Гражданского кодекса уступка права требования и перевод долга совершаются с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. Уступка требования и перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса, поэтому соглашение об уступке прав по такому договору подлежит государственной регистрации.
В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что представленные на регистрацию соглашения содержат указание на иной срок действия договоров аренды. Поскольку суды сделали вывод о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок, основания для государственной регистрации соглашений, которые содержат условия о конкретном сроке действия договора, у государственного регистратора отсутствовали.
В заседании представитель управления просил отменить состоявшиеся по делу судебные акты и отказать в удовлетворении заявления.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя заинтересованного лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение от 29.04.2014 и постановление от 29.07.2014 надлежит оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, глава хозяйства на основании договора от 14.09.2004 N 1, заключенного на пять лет с собственниками земельных долей, является арендатором земельного участка площадью 70,15 га (кадастровый номер 23:32:0301000:0033), с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 70, контур 5. По договору от 24.02.2005 N 4, заключенному на пять лет с собственниками земельных долей, глава хозяйства арендует земельный участок площадью 18,33 га (кадастровый номер 23:32:0301007:2), с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32, контур 4. Согласно пунктам 2 данных договоров по истечении срока действия договор может быть продлен по договоренности сторон. При этом договор автоматически продлевается на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме. Договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке (т. 1, л.д. 42-49).
Глава хозяйства (арендатор) и Рукинов А.А (новый арендатор) 23.07.2013 подписали соглашения о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которыми первый выбывает из названных договоров, а второй вступает в них качестве нового арендатора (т. 1, л.д. 83, 84, 121, 122).
Глава хозяйства обратился в управление с заявлениями о государственной регистрации данных соглашений (т. 1, л.д. 85-87, 115-118).
Государственная регистрация соглашений 02.08.2013 приостановлена (т. 1, л.д. 5, 6).
На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) главе хозяйства отказано в государственной регистрации соглашений от 23.07.2013 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301007:2 и договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301000:0033. Государственный регистратор указал, что договоры аренды возобновлены на неопределенный срок, поэтому соглашения о передаче прав и обязанностей по таким сделкам являются ничтожными (т. 1, л.д. 7-10).
Глава хозяйства, полагая, что управление допустило нарушение норм действующего законодательства, обратился с заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Статья 2 Закона N 122-ФЗ определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.
Согласно статьям 9 и 13 Закона N 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Статья 17 данного Закона определяет, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пункт 5 статьи 2 и пункт 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ закрепляют право заинтересованного лица обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Основания для отказа в государственной регистрации прав названы в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
По смыслу статьи 13 Закона N 122-ФЗ контроль регистрирующего органа за содержанием представляемых документов исчерпывается проверкой соответствия их требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и наличием информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 20 данного Закона).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства суды, с учетом положений части 1 статьи 198, частей 4 и 5 статьи 200, части 3 статьи 201 Кодекса и норм Закона N 122-ФЗ, частично удовлетворили заявленные требования, признав, что у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в государственной регистрации. Данные выводы являются верными, поскольку возобновление договора аренды на неопределенный срок не является препятствием для передачи прав и обязанностей арендатора на основании соглашения.
В нарушение положений части 5 статьи 200 Кодекса управление не представило доказательств, свидетельствующих о наличии названных в законе оснований для отказа в государственной регистрации.
Доводы кассационной жалобы заинтересованного лица не принимаются арбитражным судом округа, поскольку сообщения от 02.09.2013 об отказе в государственной регистрации основаны на указании государственного регистратора о ничтожности соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды. Данный вывод признан судами не соответствующим положениям пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса. Кроме того, управление не учитывает, что соглашения от 23.07.2013, помимо указания на определенный срок действия договоров аренды, также закрепляют изменение субъектного состава в арендных правоотношениях.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Статья 621 данного Кодекса предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок. При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок. Возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В пунктах 1 договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005 содержится указание на пятилетний срок аренды земельных участков. В пунктах 2 названных сделок закреплена возможность их автоматического продления на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме.
В данном случае, исходя из условий сделок, по окончании первоначального пятилетнего срока аренды между главой хозяйства и арендодателями начали действовать новые долгосрочные договоры аренды, условия которых были идентичны условиям договоров, срок аренды по которым истек. Так как новый срок аренды составлял пять лет, новые договоры, и как следствие, порождаемое ими новое обременение вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора, подлежали регистрации на основании статьи 609 Гражданского кодекса и статьи 26 Закона N 122-ФЗ.
Поскольку договоры аренды на новый пятилетний срок не прошли государственной регистрации, фактическое продолжение пользования земельными участками после истечения первого срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателей свидетельствует о том, что отношения главы хозяйства и арендодателей по использованию земельных участков с кадастровыми номерами 23:32:0301007:2 и 23:32:0301000:0033 определяются условиями договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005, возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Названные сделки прошли процедуру государственной регистрации, следовательно, при квалификации их государственным регистратором в качестве возобновленных на неопределенный срок, соглашения от 23.07.2013 служили основанием для внесения в ЕГРП сведений об арендаторе земельных участков.
Ссылаясь на наличие в соглашениях указания на определенный срок аренды (до 14.09.2014 и до 24.02.2015), управление не учитывает, что глава хозяйства также обращался за государственной регистрацией договоров аренды, возобновленных на новый пятилетний срок, что позволяло сторонам в полной мере реализовать условия соглашений от 23.07.2013 (т. 1, л.д. 13-17).
В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Основания для отмены обжалуемых решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Кодекса, судебные инстанции не допустили.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 по делу N А32-32124/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 13.11.2014 ПО ДЕЛУ N А32-32124/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2014 г. по делу N А32-32124/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Сухановой А.В. (доверенность от 26.12.2013), в отсутствие заявителя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Лемеш Натальи Васильевны (ИНН 235400483589, ОГРНИП 304235433500376), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2014 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 (судьи Сулименко О.А., Ефимова О.Ю., Соловьева М.В.) по делу N А32-32124/2013, установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Лемеш Н.В. (далее - глава хозяйства) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) в государственной регистрации на основании соглашений от 23.07.2013 передачи прав и обязанностей арендатора по договору от 14.09.2004 N 1 аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, заключенному в отношении земельного участка площадью 70,15 га (кадастровый номер 23:32:0301000:0033), расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 70, контур 5, и договору от 24.02.2005 N 4 аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, заключенному в отношении земельного участка площадью 18,33 га (кадастровый номер 23:32:0301007:2), расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32, контур 4. Заявитель также просил возложить на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения принадлежащих ему прав и законных интересов путем государственной регистрации соглашений (вытекающих из них обременений права) о передаче прав и обязанностей арендатора по указанным договорам аренды к новому арендатору - Рукинову А.А.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014, требования главы хозяйства удовлетворены частично. Признаны незаконными отказы управления от 02.09.2013 N 14/044/2013-877 и 14/044/2013-8778 в регистрации соглашений от 23.07.2013. На заинтересованное лицо возложена обязанность в течение одного месяца с даты вступления в законную силу судебного акта зарегистрировать соглашения, заключенные главой хозяйства и Рукиновым А.А., к договорам от 14.09.2004 N 1 и от 24.02.2005 N 4 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:32:0301000:0033 и 23:32:0301007:2. Суды пришли к выводу о том, что для проведения государственной регистрации глава хозяйства представил документы, соответствующие требованиям пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). В силу пункта 2 статьи 164 Гражданского кодекса сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Согласно статьям 389 и 391 Гражданского кодекса уступка права требования и перевод долга совершаются с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. Уступка требования и перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса, поэтому соглашение об уступке прав по такому договору подлежит государственной регистрации.
В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что представленные на регистрацию соглашения содержат указание на иной срок действия договоров аренды. Поскольку суды сделали вывод о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок, основания для государственной регистрации соглашений, которые содержат условия о конкретном сроке действия договора, у государственного регистратора отсутствовали.
В заседании представитель управления просил отменить состоявшиеся по делу судебные акты и отказать в удовлетворении заявления.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя заинтересованного лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение от 29.04.2014 и постановление от 29.07.2014 надлежит оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, глава хозяйства на основании договора от 14.09.2004 N 1, заключенного на пять лет с собственниками земельных долей, является арендатором земельного участка площадью 70,15 га (кадастровый номер 23:32:0301000:0033), с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 70, контур 5. По договору от 24.02.2005 N 4, заключенному на пять лет с собственниками земельных долей, глава хозяйства арендует земельный участок площадью 18,33 га (кадастровый номер 23:32:0301007:2), с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32, контур 4. Согласно пунктам 2 данных договоров по истечении срока действия договор может быть продлен по договоренности сторон. При этом договор автоматически продлевается на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме. Договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке (т. 1, л.д. 42-49).
Глава хозяйства (арендатор) и Рукинов А.А (новый арендатор) 23.07.2013 подписали соглашения о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которыми первый выбывает из названных договоров, а второй вступает в них качестве нового арендатора (т. 1, л.д. 83, 84, 121, 122).
Глава хозяйства обратился в управление с заявлениями о государственной регистрации данных соглашений (т. 1, л.д. 85-87, 115-118).
Государственная регистрация соглашений 02.08.2013 приостановлена (т. 1, л.д. 5, 6).
На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) главе хозяйства отказано в государственной регистрации соглашений от 23.07.2013 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301007:2 и договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301000:0033. Государственный регистратор указал, что договоры аренды возобновлены на неопределенный срок, поэтому соглашения о передаче прав и обязанностей по таким сделкам являются ничтожными (т. 1, л.д. 7-10).
Глава хозяйства, полагая, что управление допустило нарушение норм действующего законодательства, обратился с заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Статья 2 Закона N 122-ФЗ определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.
Согласно статьям 9 и 13 Закона N 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Статья 17 данного Закона определяет, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пункт 5 статьи 2 и пункт 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ закрепляют право заинтересованного лица обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Основания для отказа в государственной регистрации прав названы в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
По смыслу статьи 13 Закона N 122-ФЗ контроль регистрирующего органа за содержанием представляемых документов исчерпывается проверкой соответствия их требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и наличием информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 20 данного Закона).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства суды, с учетом положений части 1 статьи 198, частей 4 и 5 статьи 200, части 3 статьи 201 Кодекса и норм Закона N 122-ФЗ, частично удовлетворили заявленные требования, признав, что у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в государственной регистрации. Данные выводы являются верными, поскольку возобновление договора аренды на неопределенный срок не является препятствием для передачи прав и обязанностей арендатора на основании соглашения.
В нарушение положений части 5 статьи 200 Кодекса управление не представило доказательств, свидетельствующих о наличии названных в законе оснований для отказа в государственной регистрации.
Доводы кассационной жалобы заинтересованного лица не принимаются арбитражным судом округа, поскольку сообщения от 02.09.2013 об отказе в государственной регистрации основаны на указании государственного регистратора о ничтожности соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды. Данный вывод признан судами не соответствующим положениям пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса. Кроме того, управление не учитывает, что соглашения от 23.07.2013, помимо указания на определенный срок действия договоров аренды, также закрепляют изменение субъектного состава в арендных правоотношениях.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Статья 621 данного Кодекса предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок. При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок. Возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В пунктах 1 договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005 содержится указание на пятилетний срок аренды земельных участков. В пунктах 2 названных сделок закреплена возможность их автоматического продления на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме.
В данном случае, исходя из условий сделок, по окончании первоначального пятилетнего срока аренды между главой хозяйства и арендодателями начали действовать новые долгосрочные договоры аренды, условия которых были идентичны условиям договоров, срок аренды по которым истек. Так как новый срок аренды составлял пять лет, новые договоры, и как следствие, порождаемое ими новое обременение вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора, подлежали регистрации на основании статьи 609 Гражданского кодекса и статьи 26 Закона N 122-ФЗ.
Поскольку договоры аренды на новый пятилетний срок не прошли государственной регистрации, фактическое продолжение пользования земельными участками после истечения первого срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателей свидетельствует о том, что отношения главы хозяйства и арендодателей по использованию земельных участков с кадастровыми номерами 23:32:0301007:2 и 23:32:0301000:0033 определяются условиями договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005, возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Названные сделки прошли процедуру государственной регистрации, следовательно, при квалификации их государственным регистратором в качестве возобновленных на неопределенный срок, соглашения от 23.07.2013 служили основанием для внесения в ЕГРП сведений об арендаторе земельных участков.
Ссылаясь на наличие в соглашениях указания на определенный срок аренды (до 14.09.2014 и до 24.02.2015), управление не учитывает, что глава хозяйства также обращался за государственной регистрацией договоров аренды, возобновленных на новый пятилетний срок, что позволяло сторонам в полной мере реализовать условия соглашений от 23.07.2013 (т. 1, л.д. 13-17).
В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Основания для отмены обжалуемых решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Кодекса, судебные инстанции не допустили.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 по делу N А32-32124/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)