Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик является собственником жилого помещения. Жилой дом признан аварийным, принято решение об изъятии земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Аветисова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Минаева Е.В.,
судей Меньшова С.В., Мясникова А.А.,
с участием секретаря судебного заседания К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Г. на решение Ессентукского городского суда от 02 марта 2015 года,
по исковому заявлению комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки к Г. о признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписать соглашение о выкупе жилого помещения,
по встречному иску Г. к комитету по муниципальной собственности о возложении обязанности по включению в выкупную цену изымаемого имущества рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве собственности на земельный участок и определении выкупной цены изымаемого имущества,
заслушав доклад судьи Меньшова С.В.,
установила:
Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки обратился в суд с вышеуказанным иском (впоследствии уточненным) к Г., указав в его обоснование, что Г. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: /адрес/. Постановлением главы г. Ессентуки N... от 30 июля 2007 года утверждено заключение межведомственной комиссии от 26 июля 2007 года по признанию жилых помещений непригодными для постоянного проживания, согласно которому вышеуказанный жилой дом признан аварийным. Администрацией г. Ессентуки в адрес Г. направлено требование о сносе или реконструкции аварийного многоквартирного дома. Постановлением администрации г. Ессентуки N... от 20 декабря 2012 года принято решение об изъятии земельного участка площадью 547,9 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу, для муниципальных нужд. На основании п. 2 постановления администрации г. Ессентуки N 2566 принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения - квартиры N... площадью 96,9 кв. м, принадлежащего на праве собственности Г. Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки в адрес Г. направлено уведомление о принятии вышеуказанного решения. По истечении года со дня уведомления, Г. было предложено подписать соглашение о выкупе жилого помещения. Однако, до настоящего времени соглашение не подписано Проект договора о выкупе жилого помещения соответствует требованиям законодательства, выкупная цена жилого помещения определена независимым оценщиком и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, которые понесет собственник в связи с его изъятием.
Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки просил суд признать правомерными условия выкупа жилого помещения по цене... рублей, возложить на Г. обязанность незамедлительно, со дня вступления судебного решения в законную силу, подписать соглашение о выкупе жилого помещения.
Г. обратилась в суд со встречным иском к комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки, в котором просила суд обязать комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки включить в выкупную цену изымаемого имущества рыночную стоимость жилого помещения в размере... рублей, стоимость доли в праве собственности на земельный участок в размере... рублей, определив выкупную цену изымаемого имущества в размере... рублей.
Обжалуемым решением суда признаны правомерными условия выкупа жилого помещения по цене... рублей, Г. обязали незамедлительно, со дня вступления судебного решения в законную силу, подписать соглашение о выкупе спорного жилого помещения, взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в размере... рублей. В удовлетворении встречных исковых требований Г. к комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о возложении обязанности по включению в выкупную цену изымаемого имущества рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве на земельный участок, определении выкупной цены изымаемого имущества отказано.
В апелляционной жалобе Г. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что при определении выкупной цены, суд первой инстанции был обязан назначить дополнительную, либо повторную экспертизу, поставив перед экспертами вопрос об определении вышеуказанных убытков для соблюдения ее конституционных прав. Таким образом, суд первой инстанции при рассмотрении дела в этой части неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применил нормы материального права. Также указывает, что в представленном суду договоре о выкупе жилого помещения не указано, как и в какие сроки с момента заключения договора "Комитет" уплачивает "Собственнику" выкупную цену (п. 6), а также когда и в какой срок с момента подписания договора "Собственник" и члены его семьи освобождают жилое помещение. Кроме того, в указанном договоре указана выкупная цена в размере... рублей, а выкупная цена, заявленная Комитетом к выплате составляет... рублей. Судом первой инстанции не были определены существенные условия договора о выкупе жилого помещения для его дальнейшего подписания после вступления решения суда в законную силу. Неясно, каким образом будут согласовываться с Г. сроки выплаты выкупной цены, а также сроки освобождения жилого помещения. При таких обстоятельствах решение суда является фактически неисполнимым.
В возражениях на апелляционную жалобу прокуратура г. Ессентуки и комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки просят решение суда оставить без изменений, а доводы апелляционной жалобы без удовлетворения, ввиду их несостоятельности.
Исследовав материалы гражданского дела, заслушав полномочного представителя Г. по доверенности Д., просившую решение суда отменить, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает обжалуемое решение подлежащим отмене в связи с нарушением норм материального права.
Из материалов дела следует, что г. на праве собственности принадлежит кв. N..., расположенная по адресу: /адрес/. Указанное право возникло на основании договора дарения, заключенного 11 мая 2010 года, дополнительного соглашения к договору дарения от 24 сентября 2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 24 сентября 2010 года (т. 2 л.д. 31 - 36).
Постановлением администрации г. Ессентуки от 20 декабря 2012 года N..., в соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ, принято решение об изъятии земельного участка площадью 547,9 кв. м, с кадастровым номером 26:30:010210:0021, расположенного по адресу: /адрес/, для муниципальных нужд (т. 1 л.д. 15).
12 апреля 2012 года администрацией г. Ессентуки в адрес Г. направлено требование о сносе или реконструкции аварийного многоквартирного дома (т. 1 л.д. 13).
Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки подготовил договор о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд с Г. Размер выкупной цены определен в... рублей (т. 1 л.д. 17 - оборот).
11 марта 2013 года ГУП СК "Крайтехинвентаризация" подготовлен отчет N... по определению рыночной стоимости однокомнатной квартиры N..., общей площадью 96,9 кв. м, расположенной по адресу: /адрес/, согласно заключению которого в результате произведенных расчетов и анализа имеющихся данных по объекту, эксперт-оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость прав на объект оценки составляет... рублей (т. 1 л.д. 20 - 47).
Экспертным заключением N..., подготовленным ООО "Ставропольский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству, судебной экспертизе, оценке", эксперт определил рыночную стоимость однокомнатной квартиры N... общей площадью 96,9 кв. м, с учетом стоимости доли Г. в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенная по адресу: /адрес/, по состоянию на дату проведения оценки 09 сентября 2014 года в размере... рублей. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:010210:21 площадью 547,9 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу составляет 7 470 000 рублей. Рыночную стоимость доли Г. в праве на земельный участок рассчитать не представляется возможным, так как она не выделена (т. 1 л.д. 107 - 160).
По ходатайству комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки проведена повторная судебная строительно-техническая экспертиза N... от 23 января 2015 года, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного изымаемого земельного участка с кадастровым номером 26:30:010210:21 площадью 547,9 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу определена в размере... рублей (т. 1 л.д. 180 - 254).
Указанные обстоятельства правильно установлены судом первой инстанции, не оспариваются сторонами и подтверждаются надлежащими доказательствами по делу.
Удовлетворяя исковые требования комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки о признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписания соглашения о выкупе жилого помещения, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом была полностью соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, и что выкупная цена изымаемого жилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок составляет... рублей (... рублей - рыночная стоимость квартиры в соответствии с отчетом ГУП СК "Крайтехинвентаризация" от 11 марта 2013 года + ... рублей - стоимость доли земельного участка Г. в соответствии с заключением эксперта N... от 23 января 2015 года).
Разрешая встречные исковые требования Г. о возложении обязанности на истца по включению в выкупную цену изымаемого имущества рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве на земельный участок, определении выкупной цены изымаемого имущества, суд первой инстанции не нашел оснований для их удовлетворения, поскольку заявленная ответчиком выкупная стоимость имущества, учитывая техническое состояние данного домовладения, физический износ которого составляет 55%, является явно завышенной.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
В соответствии со ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно ст. 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в пп. "з" п. 20 Постановления N 14 от 02 июля 2009 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ", усматривается, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Указанная норма конкретизируется в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
При вынесении обжалуемого решения, суд первой инстанции при определении стоимости квартиры взял в основу отчет N... об определении рыночной стоимости квартиры N..., расположенной по адресу: /адрес/, выполненный ГУП СК "Крайтехинвентаризация", однако не принял во внимание, что указанный отчет не соответствует требованиям ст. ст. 79, 80, 84 ГПК РФ. Специалист, составивший отчет, не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оценщиком при подборе объектов-аналогов принимались во внимание объекты недвижимости, расположенные в других микрорайонах, находящихся в отдалении от ул. Ленина 11 (т. 1 л.д. 20 - 47).
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что из п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки (ФСО N 1)" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев (п. 26 в редакции Приказа Минэкономразвития РФ N 509 от 22 октября 2010 года).
Таким образом, положенный в основу обжалуемого решения отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N..., выполненный ГУП СК "Крайтехинвентаризация", не может быть принят судебной коллегией как основание определения стоимости выкупной цены изымаемого имущества - квартиры.
Вместе с тем, экспертное заключение N... об определении рыночной стоимости квартиры ответчика, выполненное ООО "Ставропольский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству, судебной экспертизе, оценке", соответствует требованиям п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки, поскольку было подготовлено практически на момент вынесения обжалуемого решения (т. 1 л.д. 107 - 160).
Кроме того, выводы экспертного заключения в части оценки квартиры лицами, участвующими в рассмотрении дела не оспаривались и доводов указывающих на несогласие с экспертным заключением в указанной части не высказывали.
Судебная коллегия полагает, что результаты проведенной по делу экспертизы, должны быть положены в основу апелляционного определения, поскольку, не противоречат материалам дела и иным доказательствам по настоящему делу, заключение отвечает требованиям относимости и допустимости, оснований сомневаться в достоверности изложенных в нем выводов не имеется, равно, как и не усматривается наличие какой-либо заинтересованности эксперта, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а доказательств, опровергающих выводы эксперта, истцом не предоставлено.
При определении стоимости выкупной цены доли земельного участка ответчика, суд первой инстанции взял в его основу данные экспертного заключения N... от 23 января 2015 года, выполненное ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт", об общей стоимости земельного участка пл. 547,9 кв. м. Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:010210:21, вышеуказанной площади, расположенного по адресу: /адрес/ по состоянию на 09 декабря 2014 года составляет... рублей (т. 1 л.д. 180 - 254).
Площадь принадлежащей Г. квартиры N... составляет 96,9 кв. м. Площадь всех помещений в указанном доме составляет 334,5 кв. м. Доля Г. в праве на общее имущество составляет 96,9 / 334,5 = 0,29. Соответственно стоимость доли Г. в праве общей долевой собственности на изымаемый земельный участок составляет... (стоимость земельного участка определенная экспертным заключением N... от 23 января 2015 года) x 0,29 (доля Г. в праве на земельный участок) = ... рублей.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает решение в части признания правомерным условия выкупа жилого помещения, площадью 96,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/, принадлежащего на праве собственности Г. по цене... рублей подлежит отмене с вынесением в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении данных исковых требований комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки.
В то же время встречный иск Г. к комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки по вышеизложенным основаниям подлежит удовлетворению в части, а выкупная цена изымаемого имущества определению в размере... рублей (... рублей - стоимость квартиры, определенная экспертным заключением N... + ... рублей - доля Г. в праве общей долевой собственности на изымаемый земельный участок).
По общим правилам действующего законодательства выкупная цена жилого помещения и земельного участка, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником, которое включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение, земельный участок. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, земельного участка, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения, земельного участка. То есть при недостижении сторонами спорных правоотношений добровольного соглашения о выкупе, такой выкуп производится на основании решения суда, а не на основании соглашения сторон, которое не достигнуто и не заключено, вследствие чего все вопросы, касающиеся выкупа имущества и его условий, разрешаются судом путем принятия соответствующего судебного решения.
В такой ситуации суд на основании проверки доводов и возражений обеих сторон, установленных обстоятельств дела и исследованных доказательств, с учетом интересов обеих сторон, должен определить выкупную цену, сроки и другие условия выкупа, поскольку стороны самостоятельно не пришли к какому-либо соглашению об условиях выкупа и не заключили соглашение о выкупе.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ законом или добровольно принятым обязательством.
В рассматриваемом случае обязанность у Г. заключить договор не предусмотрена ни ГК РФ, ни другим законом, ни добровольно принятым обязательством, в связи с чем правовых оснований для понуждения ответчика к заключению соглашения о выкупе не имеется, поскольку вопросы выкупа и его условий в связи с наличием спора разрешаются судом. В данном случае такой способ разрешения спора как понуждение к заключению соглашения не соответствует закону, предусматривающему право органа местного самоуправления обратиться в суд с иском о выкупе, но не с иском о понуждении к заключению договора (соглашения).
По указанной причине решение суда в части возложения на Г. обязанности заключить соглашение с комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки о выкупе жилого помещения и земельного участка подлежит отмене, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данных требований.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ессентукского городского суда от 02 марта 2015 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки к Г. о признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписать соглашение о выкупе жилого помещения.
Встречные исковые требования Г. к комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки удовлетворить в части.
Возложить на комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки обязанность включить в выкупную цену изымаемого имущества рыночную стоимость жилого помещения - кв. N... в доме N... по ул.... в г.... в размере... рубля, стоимость доли Г. в праве на земельный участок, расположенный по адресу: /адрес/, с кадастровым номером 26:30:010210:021, площадью 547,9 кв. м, в размере... рублей, определив выкупную цену изымаемого имущества в размере... рублей.
В удовлетворении остальной части требований Г. к комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки отказать.
Апелляционную жалобу Г. удовлетворить в части.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 23.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3582/15
Требование: О признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписать соглашение о выкупе жилого помещения.Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик является собственником жилого помещения. Жилой дом признан аварийным, принято решение об изъятии земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июня 2015 г. по делу N 33-3582/15
Судья Аветисова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Минаева Е.В.,
судей Меньшова С.В., Мясникова А.А.,
с участием секретаря судебного заседания К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Г. на решение Ессентукского городского суда от 02 марта 2015 года,
по исковому заявлению комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки к Г. о признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписать соглашение о выкупе жилого помещения,
по встречному иску Г. к комитету по муниципальной собственности о возложении обязанности по включению в выкупную цену изымаемого имущества рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве собственности на земельный участок и определении выкупной цены изымаемого имущества,
заслушав доклад судьи Меньшова С.В.,
установила:
Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки обратился в суд с вышеуказанным иском (впоследствии уточненным) к Г., указав в его обоснование, что Г. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: /адрес/. Постановлением главы г. Ессентуки N... от 30 июля 2007 года утверждено заключение межведомственной комиссии от 26 июля 2007 года по признанию жилых помещений непригодными для постоянного проживания, согласно которому вышеуказанный жилой дом признан аварийным. Администрацией г. Ессентуки в адрес Г. направлено требование о сносе или реконструкции аварийного многоквартирного дома. Постановлением администрации г. Ессентуки N... от 20 декабря 2012 года принято решение об изъятии земельного участка площадью 547,9 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу, для муниципальных нужд. На основании п. 2 постановления администрации г. Ессентуки N 2566 принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения - квартиры N... площадью 96,9 кв. м, принадлежащего на праве собственности Г. Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки в адрес Г. направлено уведомление о принятии вышеуказанного решения. По истечении года со дня уведомления, Г. было предложено подписать соглашение о выкупе жилого помещения. Однако, до настоящего времени соглашение не подписано Проект договора о выкупе жилого помещения соответствует требованиям законодательства, выкупная цена жилого помещения определена независимым оценщиком и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, которые понесет собственник в связи с его изъятием.
Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки просил суд признать правомерными условия выкупа жилого помещения по цене... рублей, возложить на Г. обязанность незамедлительно, со дня вступления судебного решения в законную силу, подписать соглашение о выкупе жилого помещения.
Г. обратилась в суд со встречным иском к комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки, в котором просила суд обязать комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки включить в выкупную цену изымаемого имущества рыночную стоимость жилого помещения в размере... рублей, стоимость доли в праве собственности на земельный участок в размере... рублей, определив выкупную цену изымаемого имущества в размере... рублей.
Обжалуемым решением суда признаны правомерными условия выкупа жилого помещения по цене... рублей, Г. обязали незамедлительно, со дня вступления судебного решения в законную силу, подписать соглашение о выкупе спорного жилого помещения, взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в размере... рублей. В удовлетворении встречных исковых требований Г. к комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о возложении обязанности по включению в выкупную цену изымаемого имущества рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве на земельный участок, определении выкупной цены изымаемого имущества отказано.
В апелляционной жалобе Г. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что при определении выкупной цены, суд первой инстанции был обязан назначить дополнительную, либо повторную экспертизу, поставив перед экспертами вопрос об определении вышеуказанных убытков для соблюдения ее конституционных прав. Таким образом, суд первой инстанции при рассмотрении дела в этой части неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применил нормы материального права. Также указывает, что в представленном суду договоре о выкупе жилого помещения не указано, как и в какие сроки с момента заключения договора "Комитет" уплачивает "Собственнику" выкупную цену (п. 6), а также когда и в какой срок с момента подписания договора "Собственник" и члены его семьи освобождают жилое помещение. Кроме того, в указанном договоре указана выкупная цена в размере... рублей, а выкупная цена, заявленная Комитетом к выплате составляет... рублей. Судом первой инстанции не были определены существенные условия договора о выкупе жилого помещения для его дальнейшего подписания после вступления решения суда в законную силу. Неясно, каким образом будут согласовываться с Г. сроки выплаты выкупной цены, а также сроки освобождения жилого помещения. При таких обстоятельствах решение суда является фактически неисполнимым.
В возражениях на апелляционную жалобу прокуратура г. Ессентуки и комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки просят решение суда оставить без изменений, а доводы апелляционной жалобы без удовлетворения, ввиду их несостоятельности.
Исследовав материалы гражданского дела, заслушав полномочного представителя Г. по доверенности Д., просившую решение суда отменить, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает обжалуемое решение подлежащим отмене в связи с нарушением норм материального права.
Из материалов дела следует, что г. на праве собственности принадлежит кв. N..., расположенная по адресу: /адрес/. Указанное право возникло на основании договора дарения, заключенного 11 мая 2010 года, дополнительного соглашения к договору дарения от 24 сентября 2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 24 сентября 2010 года (т. 2 л.д. 31 - 36).
Постановлением администрации г. Ессентуки от 20 декабря 2012 года N..., в соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ, принято решение об изъятии земельного участка площадью 547,9 кв. м, с кадастровым номером 26:30:010210:0021, расположенного по адресу: /адрес/, для муниципальных нужд (т. 1 л.д. 15).
12 апреля 2012 года администрацией г. Ессентуки в адрес Г. направлено требование о сносе или реконструкции аварийного многоквартирного дома (т. 1 л.д. 13).
Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки подготовил договор о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд с Г. Размер выкупной цены определен в... рублей (т. 1 л.д. 17 - оборот).
11 марта 2013 года ГУП СК "Крайтехинвентаризация" подготовлен отчет N... по определению рыночной стоимости однокомнатной квартиры N..., общей площадью 96,9 кв. м, расположенной по адресу: /адрес/, согласно заключению которого в результате произведенных расчетов и анализа имеющихся данных по объекту, эксперт-оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость прав на объект оценки составляет... рублей (т. 1 л.д. 20 - 47).
Экспертным заключением N..., подготовленным ООО "Ставропольский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству, судебной экспертизе, оценке", эксперт определил рыночную стоимость однокомнатной квартиры N... общей площадью 96,9 кв. м, с учетом стоимости доли Г. в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенная по адресу: /адрес/, по состоянию на дату проведения оценки 09 сентября 2014 года в размере... рублей. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:010210:21 площадью 547,9 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу составляет 7 470 000 рублей. Рыночную стоимость доли Г. в праве на земельный участок рассчитать не представляется возможным, так как она не выделена (т. 1 л.д. 107 - 160).
По ходатайству комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки проведена повторная судебная строительно-техническая экспертиза N... от 23 января 2015 года, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного изымаемого земельного участка с кадастровым номером 26:30:010210:21 площадью 547,9 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу определена в размере... рублей (т. 1 л.д. 180 - 254).
Указанные обстоятельства правильно установлены судом первой инстанции, не оспариваются сторонами и подтверждаются надлежащими доказательствами по делу.
Удовлетворяя исковые требования комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки о признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписания соглашения о выкупе жилого помещения, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом была полностью соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, и что выкупная цена изымаемого жилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок составляет... рублей (... рублей - рыночная стоимость квартиры в соответствии с отчетом ГУП СК "Крайтехинвентаризация" от 11 марта 2013 года + ... рублей - стоимость доли земельного участка Г. в соответствии с заключением эксперта N... от 23 января 2015 года).
Разрешая встречные исковые требования Г. о возложении обязанности на истца по включению в выкупную цену изымаемого имущества рыночной стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве на земельный участок, определении выкупной цены изымаемого имущества, суд первой инстанции не нашел оснований для их удовлетворения, поскольку заявленная ответчиком выкупная стоимость имущества, учитывая техническое состояние данного домовладения, физический износ которого составляет 55%, является явно завышенной.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
В соответствии со ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно ст. 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в пп. "з" п. 20 Постановления N 14 от 02 июля 2009 года "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ", усматривается, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Указанная норма конкретизируется в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
При вынесении обжалуемого решения, суд первой инстанции при определении стоимости квартиры взял в основу отчет N... об определении рыночной стоимости квартиры N..., расположенной по адресу: /адрес/, выполненный ГУП СК "Крайтехинвентаризация", однако не принял во внимание, что указанный отчет не соответствует требованиям ст. ст. 79, 80, 84 ГПК РФ. Специалист, составивший отчет, не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оценщиком при подборе объектов-аналогов принимались во внимание объекты недвижимости, расположенные в других микрорайонах, находящихся в отдалении от ул. Ленина 11 (т. 1 л.д. 20 - 47).
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что из п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки (ФСО N 1)" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев (п. 26 в редакции Приказа Минэкономразвития РФ N 509 от 22 октября 2010 года).
Таким образом, положенный в основу обжалуемого решения отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N..., выполненный ГУП СК "Крайтехинвентаризация", не может быть принят судебной коллегией как основание определения стоимости выкупной цены изымаемого имущества - квартиры.
Вместе с тем, экспертное заключение N... об определении рыночной стоимости квартиры ответчика, выполненное ООО "Ставропольский научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству, судебной экспертизе, оценке", соответствует требованиям п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки, поскольку было подготовлено практически на момент вынесения обжалуемого решения (т. 1 л.д. 107 - 160).
Кроме того, выводы экспертного заключения в части оценки квартиры лицами, участвующими в рассмотрении дела не оспаривались и доводов указывающих на несогласие с экспертным заключением в указанной части не высказывали.
Судебная коллегия полагает, что результаты проведенной по делу экспертизы, должны быть положены в основу апелляционного определения, поскольку, не противоречат материалам дела и иным доказательствам по настоящему делу, заключение отвечает требованиям относимости и допустимости, оснований сомневаться в достоверности изложенных в нем выводов не имеется, равно, как и не усматривается наличие какой-либо заинтересованности эксперта, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а доказательств, опровергающих выводы эксперта, истцом не предоставлено.
При определении стоимости выкупной цены доли земельного участка ответчика, суд первой инстанции взял в его основу данные экспертного заключения N... от 23 января 2015 года, выполненное ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт", об общей стоимости земельного участка пл. 547,9 кв. м. Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:010210:21, вышеуказанной площади, расположенного по адресу: /адрес/ по состоянию на 09 декабря 2014 года составляет... рублей (т. 1 л.д. 180 - 254).
Площадь принадлежащей Г. квартиры N... составляет 96,9 кв. м. Площадь всех помещений в указанном доме составляет 334,5 кв. м. Доля Г. в праве на общее имущество составляет 96,9 / 334,5 = 0,29. Соответственно стоимость доли Г. в праве общей долевой собственности на изымаемый земельный участок составляет... (стоимость земельного участка определенная экспертным заключением N... от 23 января 2015 года) x 0,29 (доля Г. в праве на земельный участок) = ... рублей.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает решение в части признания правомерным условия выкупа жилого помещения, площадью 96,9 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/, принадлежащего на праве собственности Г. по цене... рублей подлежит отмене с вынесением в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении данных исковых требований комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки.
В то же время встречный иск Г. к комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки по вышеизложенным основаниям подлежит удовлетворению в части, а выкупная цена изымаемого имущества определению в размере... рублей (... рублей - стоимость квартиры, определенная экспертным заключением N... + ... рублей - доля Г. в праве общей долевой собственности на изымаемый земельный участок).
По общим правилам действующего законодательства выкупная цена жилого помещения и земельного участка, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником, которое включает в себя обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение, земельный участок. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, земельного участка, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения, земельного участка. То есть при недостижении сторонами спорных правоотношений добровольного соглашения о выкупе, такой выкуп производится на основании решения суда, а не на основании соглашения сторон, которое не достигнуто и не заключено, вследствие чего все вопросы, касающиеся выкупа имущества и его условий, разрешаются судом путем принятия соответствующего судебного решения.
В такой ситуации суд на основании проверки доводов и возражений обеих сторон, установленных обстоятельств дела и исследованных доказательств, с учетом интересов обеих сторон, должен определить выкупную цену, сроки и другие условия выкупа, поскольку стороны самостоятельно не пришли к какому-либо соглашению об условиях выкупа и не заключили соглашение о выкупе.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ законом или добровольно принятым обязательством.
В рассматриваемом случае обязанность у Г. заключить договор не предусмотрена ни ГК РФ, ни другим законом, ни добровольно принятым обязательством, в связи с чем правовых оснований для понуждения ответчика к заключению соглашения о выкупе не имеется, поскольку вопросы выкупа и его условий в связи с наличием спора разрешаются судом. В данном случае такой способ разрешения спора как понуждение к заключению соглашения не соответствует закону, предусматривающему право органа местного самоуправления обратиться в суд с иском о выкупе, но не с иском о понуждении к заключению договора (соглашения).
По указанной причине решение суда в части возложения на Г. обязанности заключить соглашение с комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки о выкупе жилого помещения и земельного участка подлежит отмене, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данных требований.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ессентукского городского суда от 02 марта 2015 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки к Г. о признании условий выкупа жилого помещения правомерными, возложении обязанности подписать соглашение о выкупе жилого помещения.
Встречные исковые требования Г. к комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки удовлетворить в части.
Возложить на комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки обязанность включить в выкупную цену изымаемого имущества рыночную стоимость жилого помещения - кв. N... в доме N... по ул.... в г.... в размере... рубля, стоимость доли Г. в праве на земельный участок, расположенный по адресу: /адрес/, с кадастровым номером 26:30:010210:021, площадью 547,9 кв. м, в размере... рублей, определив выкупную цену изымаемого имущества в размере... рублей.
В удовлетворении остальной части требований Г. к комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки отказать.
Апелляционную жалобу Г. удовлетворить в части.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)