Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Веселовой М.А.,
при участии:
от истца (заявителя): Исаев С.М. (доверенность от 03.09.2013 г.)
от ответчика (должника): 2 - Стегний С.С. (доверенность от 01.06.2015 г.), 1, 3 - не явились (извещены)
от 3-х лиц: не явились (извещены)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7384/2015) Селивончика П.А. на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.02.2015 по делу N А21-8121/2014 (судья Маркова Л.С.), принятое
по иску Селивончика П.А.
к Подлегаеву А.В., ООО "Земстройрезерв", Ерещенко А.А.
3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Токарский В.Д., Правительство Калининградской области
о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и о применении последствий недействительности сделок,
установил:
Селивончик Павел Антонович, являющийся участником Общества с ограниченной ответственностью "Земстройрезерв" (далее - Общество) с долей в уставном капитале в размере 33%, обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу, Ерещенко Александру Анатольевичу, Подлегаеву Александру Васильевичу о признании недействительными (ничтожными) договора купли-продажи 1/2 земельного участка от 29.06.2012, заключенного между ООО "Земстройрезерв" и Ерещенко А.А.; соглашения об отступном от 22.08.2012, заключенного между ООО "Земстройрезерв" и Ерещенко А.А.; договора купли-продажи земельного участка от 05.12.2012, заключенного между Ерещенко А.А. и Подлегаевым; о применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде восстановления земельного участка с кадастровым номером 39:10:460002:1, общей площадью 20 000 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, Полесский район, поселок Ушаковка, ул. Советская, дом 10б, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 39:10:460002:149 и 39:10:460002:148; обязания Подлегаева А.В. возвратить ООО "Земстройрезерв" земельного участка с кадастровым номером 39:10:460002:1, общей площадью 20 000 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, Полесский район, поселок Ушаковка, ул. Советская, дом 10б; обязания Ерещенко А.А. возвратить Подлегаеву А.В. полученных по сделке денежных средств в размере 300 000 руб.; обязания ООО "Земстройрезерв" возвратить Ерещенко А.А. полученных по сделке денежных средств в размере 100 000 руб. и восстановления права требования Ерещенко А.А. по договору займа на суммы 102 500 руб. и 4 776,50 руб.; аннулирования записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 39:10:460002:149 и 39:10:460002:148 за Подлегаевым А.В..
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Токарский Вадим Дмитриевич, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительство Калининградской области.
Решением от 03.02.2015 г. принят отказ Селивончика А.П. от иска в части аннулирования записей в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 39:10:460002:149 и 39:10:460002:148 за Подлегаевым А.В.; производство по делу в указанной части на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ прекращено; в остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе, поданной Селивончиком А.П., истец просит решение отменить и удовлетворить исковые требования. По мнению подателя жалобы, суд при разрешении спора неправильно применил нормы материального и процессуального права, а также не в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. В частности, Селивончик А.П. полагает, что Общество не имело право заключать договор купли-продажи земельной доли без предварительного выделения земельного участка в счет отчуждаемой доли; при заключении оспариваемых договоров купли-продажи и соглашения об отступном был нарушен преимущественный порядок приобретения земельного участка Калининградской областью. Кроме того, податель жалобы считает договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка от 29.06.2012 г. и соглашение об отступном от 22.08.2012 г. притворными сделками, совершенными с целью прикрытия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:10:460002:1 общей площадью 20 000 кв. м.
Правительство Калининградской области в отзыве на апелляционную жалобу поддержало доводы Селивончика А.П. о нарушении при заключении оспариваемых договоров купли-продажи преимущественного права, предусмотренного ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), Калининградской области на приобретение земельного участка. Как указало Правительство Калининградской области, письмо последнего от 18.06.2012 г. не являлось отказом от реализации преимущественного права Калининградской области, связанного с приобретением земельного участка, которое Обществом было истолковано как отказ от преимущественного права в приобретении 1/2 доли земельного участка.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.
В судебном заседании представитель Селивончика А.П. апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы. Другие участвующие в деле лица о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материал дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 25.03.2011 Общество на основании договора купли-продажи земельного участка N 37, заключенного с Администрацией муниципального образования "Полесский муниципальный район" Калининградской области, приобрело в собственность земельный участок общей площадью 20 000 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения под строительство базы отдыха с кадастровым номером 39:10:460002:1, ориентир здание, почтовый адрес ориентира: Калининградская область, Полесский район, п. Ушаковка, ул. Советская, д. 10 б (далее - земельный участок).
Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка составила 123 000 руб. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
Письмом от 31.05.2012 Общество в соответствии с требованиями ст. 8 Закон N 101-ФЗ известило Правительство Калининградской области о намерении продать 1/2 земельного участка по цене не ниже 100 000 руб.
Письмом от 18.06.2012 Правительство Калининградской области возвратило Обществу документы со ссылкой на заключение правового управления Правительства Калининградской области, из которого следует, что, поскольку земельный участок находился в собственности Общества без выделения долей в праве собственности на данный участок, Правительство Калининградской области просило Общество представить извещение о намерении продажи всего земельного участка.
29.06.2012 между Обществом (продавец) и Ерещенко А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на указанный земельный участок общей площадью 20 000 кв. м с кадастровым номером 39:10:460002:1. Пунктом 2.1 договора определена цена 100 000 руб.
22.08.2012 Обществом и Ерещенко А.А. подписано соглашение об отступном, согласно которому Общество передает оставшуюся 1/2 долю указанного выше земельного участка Ерещенко А.А. в счет погашения долга по переуступленному обязательству из договора займа от 09.01.2008 в размере 102 500 руб. основного долга и 4 776,50 руб. процентов.
Переход права собственности на земельный участок к Ерещенко А.А. зарегистрирован в установленном порядке.
05.12.2012 между Ерещенко А.А. и Подлегаевым А.В. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка; цена договора составила 300 000 руб.
Селивончика А.П., полагая, что договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка от 29.06.2012, соглашение об отступном от 22.08.2012, договор купли-продажи земельного участка от 05.12.2012 являются недействительными (ничтожными), обратился в суд с настоящим иском.
Селивончик А.П. в обоснование исковых требований ссылался на то, что оспариваемые сделки являются ничтожными в силу притворности, не соответствуют статьям 10, 167, 167, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), заключены в обход положений статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и статьи 37 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области", считая, что при отчуждении земельного участка долями было нарушено преимущественное право Калининградской области на его приобретение.
Согласно статье 168 ГК РФ (ред. от 06.12.2011) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 8 Закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
Согласно пункту 4 этой же статьи сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Положения статьи 37 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" (далее - Закон N 105) корреспондируются с приведенной нормой Закона N 101-ФЗ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении Обществом правил преимущественной покупки земельного участка (1/2 доли в праве собственности) из земель сельскохозяйственного назначения, что подтверждается письмом Общества от 31.05.2012 и приложенными к нему документами.
Отклоняя доводы истца о нарушении Обществом положений ст. 244 Гражданского кодекса РФ при заключении договора договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка от 29.06.2012, суд правомерно исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 12 Закона N 101-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ) установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 Закона N 101-ФЗ. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Следовательно, в настоящем случае доводы истца о невозможности распоряжения долей в спорном земельном участке без фактического выделения земельного участка в счет отчуждаемой доли ошибочны, поскольку Общество являлось единоличным собственником земельного участка.
Кроме того, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 названного Постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.
В настоящем случае действующее законодательство не предусматривает запрета на совершение такого рода сделки. При этом требование Правительства Калининградской области о предоставлении Обществом извещения о намерении продажи всего земельного участка противоречит воле последнего на отчуждение по договору купли-продажи только 1/2 доли в праве собственности на земельный участок.
Доводы истца о ничтожности соглашения об отступном от 22.08.2012 г. отклонены апелляционным судом. Положения ст. 8 Закона N 101-ФЗ относятся к договору купли-продажи и не связывают возникновение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у субъекта Российской Федерации с другими сделками по отчуждению земельного участка данной категории.
Соглашение об отступном, являясь в силу ст. 409 Гражданского кодекса РФ основанием для прекращения обязательства, не может быть расценено как договор купли-продажи.
Кроме того и учитывая положения ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ лицо, заявляя требование о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.
Как правильно указал суд в решении, истец не обосновал каким образом, в случае реализации Правительством Калининградской области преимущественного права покупки земельного участка, избранный способ защиты влечет восстановление его прав или законных интересов, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Также по указанным основаниям не подтверждена заинтересованность истца в оспаривании договора купли-продажи земельного участка от 05.12.2012 г., что исключает возможность удовлетворения иска в данной части.
Доводы жалобы о притворности сделок отклонены апелляционным судом.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
По смыслу приведенной нормы права признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку.
Содержание договоров купли-продажи 1/2 доли земельного участка от 29.06.2012 г. и соглашения об отступном от 22.08.2012 г., последующее поведение сторон свидетельствует о том, что общая воля сторон при заключении договоров была направлена на достижение именно тех правовых последствий, которые указаны в сделках. Истцом не представлено доказательств того, что намерение сторон было направлено на исполнение иной прикрываемой сделки.
Из материалов дела следует, что сделки договоры исполнены как сделки соответствующего вида: 1/2 доля земельного участка была передана продавцом в собственность покупателя с получением дальнейшей оплаты его стоимости (копия платежного поручения, свидетельствующего об исполнении данного договора Покупателем, имеется в материалах дела). В соответствии с соглашением об отступном, было прекращено путем предоставления отступного обязательство ООО "Земстройрезерв" перед Ерещенко А.А. по оплате заемных средств в сумме 102500 рублей. Соглашение об отступном также было исполнено, что подтверждается актом к соглашению об отступном от 22.08.2012 г.
Таким образом, доказательств того, что ответчики заключили данные договоры формально, истцом не представлено. Между тем, наличие даже у одной из сторон сделки намерения создать соответствующие ей правовые последствия исключает возможность признания такой сделки ничтожной по правилам статьи 170 ГК РФ.
Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все представленные доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено.
Остальные доводы жалобы на законность и обоснованность судебного акта не влияют.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.02.2015 г. по делу N А21-8121/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.06.2015 N 13АП-7384/2015 ПО ДЕЛУ N А21-8121/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2015 г. по делу N А21-8121/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Веселовой М.А.,
при участии:
от истца (заявителя): Исаев С.М. (доверенность от 03.09.2013 г.)
от ответчика (должника): 2 - Стегний С.С. (доверенность от 01.06.2015 г.), 1, 3 - не явились (извещены)
от 3-х лиц: не явились (извещены)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7384/2015) Селивончика П.А. на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.02.2015 по делу N А21-8121/2014 (судья Маркова Л.С.), принятое
по иску Селивончика П.А.
к Подлегаеву А.В., ООО "Земстройрезерв", Ерещенко А.А.
3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Токарский В.Д., Правительство Калининградской области
о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и о применении последствий недействительности сделок,
установил:
Селивончик Павел Антонович, являющийся участником Общества с ограниченной ответственностью "Земстройрезерв" (далее - Общество) с долей в уставном капитале в размере 33%, обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу, Ерещенко Александру Анатольевичу, Подлегаеву Александру Васильевичу о признании недействительными (ничтожными) договора купли-продажи 1/2 земельного участка от 29.06.2012, заключенного между ООО "Земстройрезерв" и Ерещенко А.А.; соглашения об отступном от 22.08.2012, заключенного между ООО "Земстройрезерв" и Ерещенко А.А.; договора купли-продажи земельного участка от 05.12.2012, заключенного между Ерещенко А.А. и Подлегаевым; о применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде восстановления земельного участка с кадастровым номером 39:10:460002:1, общей площадью 20 000 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, Полесский район, поселок Ушаковка, ул. Советская, дом 10б, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 39:10:460002:149 и 39:10:460002:148; обязания Подлегаева А.В. возвратить ООО "Земстройрезерв" земельного участка с кадастровым номером 39:10:460002:1, общей площадью 20 000 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, Полесский район, поселок Ушаковка, ул. Советская, дом 10б; обязания Ерещенко А.А. возвратить Подлегаеву А.В. полученных по сделке денежных средств в размере 300 000 руб.; обязания ООО "Земстройрезерв" возвратить Ерещенко А.А. полученных по сделке денежных средств в размере 100 000 руб. и восстановления права требования Ерещенко А.А. по договору займа на суммы 102 500 руб. и 4 776,50 руб.; аннулирования записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 39:10:460002:149 и 39:10:460002:148 за Подлегаевым А.В..
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Токарский Вадим Дмитриевич, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительство Калининградской области.
Решением от 03.02.2015 г. принят отказ Селивончика А.П. от иска в части аннулирования записей в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 39:10:460002:149 и 39:10:460002:148 за Подлегаевым А.В.; производство по делу в указанной части на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ прекращено; в остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе, поданной Селивончиком А.П., истец просит решение отменить и удовлетворить исковые требования. По мнению подателя жалобы, суд при разрешении спора неправильно применил нормы материального и процессуального права, а также не в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. В частности, Селивончик А.П. полагает, что Общество не имело право заключать договор купли-продажи земельной доли без предварительного выделения земельного участка в счет отчуждаемой доли; при заключении оспариваемых договоров купли-продажи и соглашения об отступном был нарушен преимущественный порядок приобретения земельного участка Калининградской областью. Кроме того, податель жалобы считает договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка от 29.06.2012 г. и соглашение об отступном от 22.08.2012 г. притворными сделками, совершенными с целью прикрытия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:10:460002:1 общей площадью 20 000 кв. м.
Правительство Калининградской области в отзыве на апелляционную жалобу поддержало доводы Селивончика А.П. о нарушении при заключении оспариваемых договоров купли-продажи преимущественного права, предусмотренного ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), Калининградской области на приобретение земельного участка. Как указало Правительство Калининградской области, письмо последнего от 18.06.2012 г. не являлось отказом от реализации преимущественного права Калининградской области, связанного с приобретением земельного участка, которое Обществом было истолковано как отказ от преимущественного права в приобретении 1/2 доли земельного участка.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.
В судебном заседании представитель Селивончика А.П. апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы. Другие участвующие в деле лица о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материал дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 25.03.2011 Общество на основании договора купли-продажи земельного участка N 37, заключенного с Администрацией муниципального образования "Полесский муниципальный район" Калининградской области, приобрело в собственность земельный участок общей площадью 20 000 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения под строительство базы отдыха с кадастровым номером 39:10:460002:1, ориентир здание, почтовый адрес ориентира: Калининградская область, Полесский район, п. Ушаковка, ул. Советская, д. 10 б (далее - земельный участок).
Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка составила 123 000 руб. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
Письмом от 31.05.2012 Общество в соответствии с требованиями ст. 8 Закон N 101-ФЗ известило Правительство Калининградской области о намерении продать 1/2 земельного участка по цене не ниже 100 000 руб.
Письмом от 18.06.2012 Правительство Калининградской области возвратило Обществу документы со ссылкой на заключение правового управления Правительства Калининградской области, из которого следует, что, поскольку земельный участок находился в собственности Общества без выделения долей в праве собственности на данный участок, Правительство Калининградской области просило Общество представить извещение о намерении продажи всего земельного участка.
29.06.2012 между Обществом (продавец) и Ерещенко А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на указанный земельный участок общей площадью 20 000 кв. м с кадастровым номером 39:10:460002:1. Пунктом 2.1 договора определена цена 100 000 руб.
22.08.2012 Обществом и Ерещенко А.А. подписано соглашение об отступном, согласно которому Общество передает оставшуюся 1/2 долю указанного выше земельного участка Ерещенко А.А. в счет погашения долга по переуступленному обязательству из договора займа от 09.01.2008 в размере 102 500 руб. основного долга и 4 776,50 руб. процентов.
Переход права собственности на земельный участок к Ерещенко А.А. зарегистрирован в установленном порядке.
05.12.2012 между Ерещенко А.А. и Подлегаевым А.В. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка; цена договора составила 300 000 руб.
Селивончика А.П., полагая, что договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка от 29.06.2012, соглашение об отступном от 22.08.2012, договор купли-продажи земельного участка от 05.12.2012 являются недействительными (ничтожными), обратился в суд с настоящим иском.
Селивончик А.П. в обоснование исковых требований ссылался на то, что оспариваемые сделки являются ничтожными в силу притворности, не соответствуют статьям 10, 167, 167, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), заключены в обход положений статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и статьи 37 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области", считая, что при отчуждении земельного участка долями было нарушено преимущественное право Калининградской области на его приобретение.
Согласно статье 168 ГК РФ (ред. от 06.12.2011) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 8 Закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
Согласно пункту 4 этой же статьи сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Положения статьи 37 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" (далее - Закон N 105) корреспондируются с приведенной нормой Закона N 101-ФЗ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении Обществом правил преимущественной покупки земельного участка (1/2 доли в праве собственности) из земель сельскохозяйственного назначения, что подтверждается письмом Общества от 31.05.2012 и приложенными к нему документами.
Отклоняя доводы истца о нарушении Обществом положений ст. 244 Гражданского кодекса РФ при заключении договора договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка от 29.06.2012, суд правомерно исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 12 Закона N 101-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ) установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 Закона N 101-ФЗ. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Следовательно, в настоящем случае доводы истца о невозможности распоряжения долей в спорном земельном участке без фактического выделения земельного участка в счет отчуждаемой доли ошибочны, поскольку Общество являлось единоличным собственником земельного участка.
Кроме того, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 названного Постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.
В настоящем случае действующее законодательство не предусматривает запрета на совершение такого рода сделки. При этом требование Правительства Калининградской области о предоставлении Обществом извещения о намерении продажи всего земельного участка противоречит воле последнего на отчуждение по договору купли-продажи только 1/2 доли в праве собственности на земельный участок.
Доводы истца о ничтожности соглашения об отступном от 22.08.2012 г. отклонены апелляционным судом. Положения ст. 8 Закона N 101-ФЗ относятся к договору купли-продажи и не связывают возникновение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у субъекта Российской Федерации с другими сделками по отчуждению земельного участка данной категории.
Соглашение об отступном, являясь в силу ст. 409 Гражданского кодекса РФ основанием для прекращения обязательства, не может быть расценено как договор купли-продажи.
Кроме того и учитывая положения ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ лицо, заявляя требование о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.
Как правильно указал суд в решении, истец не обосновал каким образом, в случае реализации Правительством Калининградской области преимущественного права покупки земельного участка, избранный способ защиты влечет восстановление его прав или законных интересов, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Также по указанным основаниям не подтверждена заинтересованность истца в оспаривании договора купли-продажи земельного участка от 05.12.2012 г., что исключает возможность удовлетворения иска в данной части.
Доводы жалобы о притворности сделок отклонены апелляционным судом.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
По смыслу приведенной нормы права признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку.
Содержание договоров купли-продажи 1/2 доли земельного участка от 29.06.2012 г. и соглашения об отступном от 22.08.2012 г., последующее поведение сторон свидетельствует о том, что общая воля сторон при заключении договоров была направлена на достижение именно тех правовых последствий, которые указаны в сделках. Истцом не представлено доказательств того, что намерение сторон было направлено на исполнение иной прикрываемой сделки.
Из материалов дела следует, что сделки договоры исполнены как сделки соответствующего вида: 1/2 доля земельного участка была передана продавцом в собственность покупателя с получением дальнейшей оплаты его стоимости (копия платежного поручения, свидетельствующего об исполнении данного договора Покупателем, имеется в материалах дела). В соответствии с соглашением об отступном, было прекращено путем предоставления отступного обязательство ООО "Земстройрезерв" перед Ерещенко А.А. по оплате заемных средств в сумме 102500 рублей. Соглашение об отступном также было исполнено, что подтверждается актом к соглашению об отступном от 22.08.2012 г.
Таким образом, доказательств того, что ответчики заключили данные договоры формально, истцом не представлено. Между тем, наличие даже у одной из сторон сделки намерения создать соответствующие ей правовые последствия исключает возможность признания такой сделки ничтожной по правилам статьи 170 ГК РФ.
Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все представленные доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено.
Остальные доводы жалобы на законность и обоснованность судебного акта не влияют.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.02.2015 г. по делу N А21-8121/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)