Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Общество считало, что переданный ему участок изначально не мог быть использован в соответствии с испрашиваемыми целями.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Черноморская Строительная Компания" (ИНН 2308163570, ОГРН 1092308010530) - Хейлик А.В. (доверенность от 03.08.2015), Дьяконовой В.Е. (доверенность от 01.07.2015), от ответчика - администрации муниципального образования город Краснодар - Хилай В.В. (доверенность от 12.01.2015), от третьего лица - Министерства финансов Краснодарского края - Клиша Ю.В. (доверенность от 28.05.2015), в отсутствие представителей третьих лиц: департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар, Управления Федерального казначейства Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черноморская строительная компания" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2015 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2015 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-2761/2015, установил следующее.
ООО "Черноморская Строительная Компания" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) о расторжении договора от 14.10.2014 N 4300021098 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0145075:4679 площадью 10 601 кв. м, расположенного по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, взыскании 22 500 тыс. рублей неосновательного обогащения, 87 281 рубля 74 копеек убытков и 595 546 рублей 88 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом изменения предмета заявленных требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар, Управление Федерального казначейства Краснодарского края, Министерство финансов Краснодарского края (далее - министерство).
Решением от 07.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме со ссылкой на недоказанность невозможности использования арендатором переданного во владение земельного участка, неправомерности действий или наличия препятствий в освоении объекта аренды со стороны арендодателя или административных органов.
Постановлением апелляционного суда от 22.06.2015 решение от 07.04.2015 оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, подчеркнув, что на момент участия в торгах арендатор должен был знать о наличии на арендуемом объекте металлических гаражей (в числе которых капитальный), детской и спортивной площадок. Истец не представил доказательств имеющихся препятствий к началу возведения объекта. Общество не доказало, что площадь участка 10 601 кв. м (с учетом размещения гаражей и проезда) не позволила возвести объекты жилищного строительства. Нахождение на спорном участке автомобильной дороги как объекта недвижимости не подтверждено. Доказательства блокирования строительства при наличии на участке детской площадки отсутствуют, принимая во внимание пункт 1.3 договора аренды от 14.10.2014 N 43000221098, согласно которому участок предоставлен для строительства многоэтажных объектов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада (то есть площадка необходима). Проект многоквартирного жилого дома, строительство которого планируется осуществить на спорном участке, материалы дела не содержат. Поскольку платежи производились обществом в рамках исполнения договорных обязательств, - правовых оснований для квалификации их в качестве неосновательного обогащения и взыскания с администрации не имеется. В связи с тем, что в удовлетворении требования о расторжении договора отказано, а истец от подписания дополнительного соглашения о расторжении договора отказался, до прекращения действия договора и возвращения спорного участка ответчику у истца сохраняется обязанность по исполнению договорных обязательств в части оплаты аренды. Правовых оснований для удовлетворения требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется. Утрата арендатором хозяйственного интереса в освоении спорного участка, не может служить основанием для возврата внесенных арендных платежей, взыскания процентов и возмещения убытков.
В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием "для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада", опубликованном на сайте, сведения о расположении на участке гаражей, детской площадки и проезда отсутствуют, в договоре аренды такие сведения также не приведены. Кроме того, в пункте 1.5 договора закреплено, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению земельного участка, который считается переданным арендатору с момента подписания договора аренды обеими сторонами. Особые условия договора аренды земельного участка не содержат информации о расположении на нем каких-либо объектов. Ни извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, ни договор аренды не устанавливают каких-либо обязанностей арендатора по освобождению участка от гаражей, площадок, по обеспечению пользования проездом. Предоставленная администрацией информация об объекте аренды не содержит сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности. При осмотре арендуемого объекта до проведения аукциона и заключения договора визуально установить размещение гаражей, площадок и проезда не представилось возможным, так как границы участка не определены и не установлены. Градостроительный план земельного участка содержит сведения о том, что в зоне допустимого размещения многоэтажных жилых домов расположены металлические гаражи, в том числе капитальный (литера А), который согласно представленному истцом заключению обладает признаками объекта недвижимости, спортивная и детская площадки. В примечании к градостроительному плану также отражено, что на участке находятся металлические гаражи, подлежащие выносу. Признаки, сформировавшие критическое отношение суда к заключению, не представление истцом проекта многоквартирного дома, не влияют на вывод об отсутствии возможности размещения объектов в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка ввиду отсутствия территории, необходимой для строительства многоэтажных домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада.
В письменных дополнениях к жалобе общество сослалось на резолютивную часть решения Прикубанского районного суда города Краснодара от 10.09.2015 по иску Абрамова И.И. и др. к администрации и обществу, которым удовлетворены требования физических лиц - договор от 14.10.2014 N 4300021098 аренды земельного участка площадью 10 601 кв. м с кадастровым номером 23:43:0145075:4679, расположенного по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, расторгнут. Данный судебный акт свидетельствует о наличии безусловных оснований для отмены обжалованных в данном деле решения и постановления, поскольку затронуты права и обязанности собственников квартир соседних жилых домов.
В отзыве на кассационную жалобу министерство просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Данную позицию разделяет администрация.
В судебном заседании представители подателя кассационной жалобы поддержали доводы, в ней приведенные, представители министерства и администрации - доводы, изложенные в отзыве.
Изучив материалы дела, позиции, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в части с направлением на новое рассмотрение с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона по лоту N 776-З" от 02.10.2014 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.10.2014 N 43000221098 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0145075:4679 площадью 10 601 кв. м, расположенного по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 43-51).
Во исполнение условий договора общество (арендатор) внесло платеж в размере годовой арендной платы (22 500 тыс. рублей).
Ссылаясь на невозможность использования объекта аренды по целевому назначению ввиду расположения на нем металлических гаражей, включая капитальный, детской и спортивной площадок, арендатор обратился к арендодателю с требованием об освобождении земельного участка от 05.12.2014 N 1400 (т. 1, л.д. 55).
Ввиду неисполнения требования общество направило в адрес администрации письмо с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 56, 57).
Считая, что участок, переданный истцу по договору аренды от 14.10.2014 N 43000221098, изначально не мог быть использован в соответствии с испрашиваемыми целями, общество обратилось с иском о расторжении договора и взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также убытков.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 23.09.2015 N Ф08-6118/2015 ПО ДЕЛУ N А32-2761/2015
Требование: 1) О расторжении договора аренды земельного участка; 2) О взыскании неосновательного обогащения, убытков и процентов.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Общество считало, что переданный ему участок изначально не мог быть использован в соответствии с испрашиваемыми целями.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2015 г. по делу N А32-2761/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Черноморская Строительная Компания" (ИНН 2308163570, ОГРН 1092308010530) - Хейлик А.В. (доверенность от 03.08.2015), Дьяконовой В.Е. (доверенность от 01.07.2015), от ответчика - администрации муниципального образования город Краснодар - Хилай В.В. (доверенность от 12.01.2015), от третьего лица - Министерства финансов Краснодарского края - Клиша Ю.В. (доверенность от 28.05.2015), в отсутствие представителей третьих лиц: департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар, Управления Федерального казначейства Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черноморская строительная компания" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2015 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2015 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-2761/2015, установил следующее.
ООО "Черноморская Строительная Компания" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) о расторжении договора от 14.10.2014 N 4300021098 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0145075:4679 площадью 10 601 кв. м, расположенного по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, взыскании 22 500 тыс. рублей неосновательного обогащения, 87 281 рубля 74 копеек убытков и 595 546 рублей 88 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом изменения предмета заявленных требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар, Управление Федерального казначейства Краснодарского края, Министерство финансов Краснодарского края (далее - министерство).
Решением от 07.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме со ссылкой на недоказанность невозможности использования арендатором переданного во владение земельного участка, неправомерности действий или наличия препятствий в освоении объекта аренды со стороны арендодателя или административных органов.
Постановлением апелляционного суда от 22.06.2015 решение от 07.04.2015 оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, подчеркнув, что на момент участия в торгах арендатор должен был знать о наличии на арендуемом объекте металлических гаражей (в числе которых капитальный), детской и спортивной площадок. Истец не представил доказательств имеющихся препятствий к началу возведения объекта. Общество не доказало, что площадь участка 10 601 кв. м (с учетом размещения гаражей и проезда) не позволила возвести объекты жилищного строительства. Нахождение на спорном участке автомобильной дороги как объекта недвижимости не подтверждено. Доказательства блокирования строительства при наличии на участке детской площадки отсутствуют, принимая во внимание пункт 1.3 договора аренды от 14.10.2014 N 43000221098, согласно которому участок предоставлен для строительства многоэтажных объектов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада (то есть площадка необходима). Проект многоквартирного жилого дома, строительство которого планируется осуществить на спорном участке, материалы дела не содержат. Поскольку платежи производились обществом в рамках исполнения договорных обязательств, - правовых оснований для квалификации их в качестве неосновательного обогащения и взыскания с администрации не имеется. В связи с тем, что в удовлетворении требования о расторжении договора отказано, а истец от подписания дополнительного соглашения о расторжении договора отказался, до прекращения действия договора и возвращения спорного участка ответчику у истца сохраняется обязанность по исполнению договорных обязательств в части оплаты аренды. Правовых оснований для удовлетворения требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется. Утрата арендатором хозяйственного интереса в освоении спорного участка, не может служить основанием для возврата внесенных арендных платежей, взыскания процентов и возмещения убытков.
В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием "для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада", опубликованном на сайте, сведения о расположении на участке гаражей, детской площадки и проезда отсутствуют, в договоре аренды такие сведения также не приведены. Кроме того, в пункте 1.5 договора закреплено, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению земельного участка, который считается переданным арендатору с момента подписания договора аренды обеими сторонами. Особые условия договора аренды земельного участка не содержат информации о расположении на нем каких-либо объектов. Ни извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, ни договор аренды не устанавливают каких-либо обязанностей арендатора по освобождению участка от гаражей, площадок, по обеспечению пользования проездом. Предоставленная администрацией информация об объекте аренды не содержит сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности. При осмотре арендуемого объекта до проведения аукциона и заключения договора визуально установить размещение гаражей, площадок и проезда не представилось возможным, так как границы участка не определены и не установлены. Градостроительный план земельного участка содержит сведения о том, что в зоне допустимого размещения многоэтажных жилых домов расположены металлические гаражи, в том числе капитальный (литера А), который согласно представленному истцом заключению обладает признаками объекта недвижимости, спортивная и детская площадки. В примечании к градостроительному плану также отражено, что на участке находятся металлические гаражи, подлежащие выносу. Признаки, сформировавшие критическое отношение суда к заключению, не представление истцом проекта многоквартирного дома, не влияют на вывод об отсутствии возможности размещения объектов в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка ввиду отсутствия территории, необходимой для строительства многоэтажных домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада.
В письменных дополнениях к жалобе общество сослалось на резолютивную часть решения Прикубанского районного суда города Краснодара от 10.09.2015 по иску Абрамова И.И. и др. к администрации и обществу, которым удовлетворены требования физических лиц - договор от 14.10.2014 N 4300021098 аренды земельного участка площадью 10 601 кв. м с кадастровым номером 23:43:0145075:4679, расположенного по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, расторгнут. Данный судебный акт свидетельствует о наличии безусловных оснований для отмены обжалованных в данном деле решения и постановления, поскольку затронуты права и обязанности собственников квартир соседних жилых домов.
В отзыве на кассационную жалобу министерство просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Данную позицию разделяет администрация.
В судебном заседании представители подателя кассационной жалобы поддержали доводы, в ней приведенные, представители министерства и администрации - доводы, изложенные в отзыве.
Изучив материалы дела, позиции, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в части с направлением на новое рассмотрение с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона по лоту N 776-З" от 02.10.2014 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.10.2014 N 43000221098 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0145075:4679 площадью 10 601 кв. м, расположенного по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 43-51).
Во исполнение условий договора общество (арендатор) внесло платеж в размере годовой арендной платы (22 500 тыс. рублей).
Ссылаясь на невозможность использования объекта аренды по целевому назначению ввиду расположения на нем металлических гаражей, включая капитальный, детской и спортивной площадок, арендатор обратился к арендодателю с требованием об освобождении земельного участка от 05.12.2014 N 1400 (т. 1, л.д. 55).
Ввиду неисполнения требования общество направило в адрес администрации письмо с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 56, 57).
Считая, что участок, переданный истцу по договору аренды от 14.10.2014 N 43000221098, изначально не мог быть использован в соответствии с испрашиваемыми целями, общество обратилось с иском о расторжении договора и взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также убытков.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)