Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 24 февраля 2015 года
Полный текст решения изготовлен 03 марта 2015 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи М.Л. Сергеевой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Силютиным, рассмотрел в судебном заседании дело
по исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства Золина Александра Николаевича (ИНН 665204043447, ОГРН 306965209300025)
к Администрации Сысертского городского округа (ИНН 6652004915, ОГРН 1026602178151)
третьи лица общество с ограниченной ответственностью Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", общество с ограниченной ответственностью "Уральское бюро экспертизы и оценки"
об установлении выкупной стоимости в договоре купли-продажи земельного участка,
при участии в судебном заседании
от истца: Щетников Р.В., удостоверение N 44 от 03.12.2002,
от ответчика: Салов Д.В., представитель по доверенности N 8848 от 29.12.2014,
от третьего лица (ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки"): Байбарина П.А., представитель по доверенности от 29.01.2015.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. От истца поступили документы, подтверждающие факт направления третьим лицам копий искового заявления. Документы приобщены к материалам дела. От третьих лиц на адрес суда поступили документы. От ответчика поступили пояснения. От истца поступили замечания.
Истец обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением, в котором просит:
- Урегулировать разногласия по выкупной стоимости земельного участка, возникшие между крестьянским (фермерским) хозяйством Золина А.Н. и Администрацией Сысертского городского округа при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:11, площадью 99 908 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3,2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства, ИЗЛОЖИВ пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена Участка составляет 642 000 (Шестьсот сорок две тысячи) рублей".
- Урегулировать разногласия по выкупной стоимости земельного участка, возникшие между крестьянским (фермерским) хозяйством Золина А.Н. и Администрацией Сысертского городского округа при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:12, площадью 34 411 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3,2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена Участка составляет 221 000 (Двести двадцать одна тысяча) рублей".
Ответчик с исковыми требованиями не согласен, по мотивам, изложенным в отзыве.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Золин А.Н. является арендатором земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:
- земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321003:11. площадью 99 908 квадратных метров, расположенный по адресу (адресные ориентиры): Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3.2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства (Договор аренды земельного участка N 08 297 от 10 октября 2008 года).
2) земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321003:12. площадью 34 411 квадратных метров, расположенный по адресу (адресные ориентиры): Свердловская область, Сысертский район, примерно в 3,2 км на юго-запад от поселка Двуреченск. категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства. (Договор аренды земельного участка N 09 179 от 21 июля 2009 года).
Истец надлежащим образом более трех лет использует указанные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и производства сельскохозяйственной продукции.
В соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
27 марта 2014 года истец обратился в Администрацию Сысертского городского округа с заявлением от 20.03.2014 года о предоставлении в собственность вышеупомянутых земельных участков.
- Постановлением Администрации Сысертского городского округа от 30 апреля 2014 года N 1329 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату крестьянскому (фермерскому) хозяйству Золина Александра Николаевича" в собственность за плату предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321003:11. площадью 99 908 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3.2 км от поселка Двуреченск. категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства (п. 1 Постановления от 30.04.2014 года N 1329);
- Постановлением Администрации Сысертского городского округа от 30 апреля 2014 года N 1330 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату крестьянскому (фермерскому) хозяйству Золина Александра Николаевича в собственность за плату предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321003:12. площадью 34 411 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, примерно в 3.2 км на юго-запад от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства
10 июня 2014 года Комитет по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа направил в адрес Истца письмо от 10.06.2014 года N 344, в котором указал рыночную стоимость спорных земельных участков по результатам проведенной по заказу Ответчика оценки: земельный участок площадью 99 908 кв. м - 1571000 рублей; земельный участок площадью 34 411 кв. м - 541000 рублей.
Вместе с тем письмом от 10.06.2014 года N 344 предложено предоставить заявление о заключении договоров купли-продажи земельных участков на указанных условиях о цене.
Как пояснил в заседании суда истец к данному письму от 10.06.2014 года N 344 не были приложены отчеты об оценке рыночной стоимости указанных земельных участков, в связи с чем, Золин А.Н. обратился к независимому оценщику - в Общество с ограниченной ответственностью "Уральское бюро экспертизы и оценки" - с целью определения и установления рыночной стоимости земельных участков.
По результатам указанной независимой оценки рыночная стоимость спорных земельных участков составила: земельный участок 99 908 кв. м - 642000 рублей; земельный участок 34 411 кв. м - 221000 рублей, в подтверждение чего в материалы дела представлен отчет об оценке N 21-06/14 от 10 июля 2014 года по определению рыночной стоимости земельных участков.
29 июля 2014 года Истец обратился к Ответчику с письменным Заявлением от 29.07.2014 года N 3 о заключении договоров купли-продажи земельных участков, в котором предложил Ответчику оформить договоры купли-продажи спорных земельных участков с указанием в них выкупной стоимости 642000 рублей (для земельного участка 99 908 кв. м) и 221000 рублей (для земельного участка 34 411 кв. м).
В сентябре 2014 года Истец получил от Ответчика письмо от 08.08.2014 года N 459 об отказе в изменении цены в проектах договоров купли-продажи спорных земельных участков.
В проекте предложенного Истцу договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:11 выкупная стоимость земельного участка (99 908 кв. м) указана в сумме 1 571 000 рублей (п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка).
В проекте предложенного Истцу договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:12 выкупная стоимость земельного участка (34 411 кв. м) указана в сумме 541 000 рублей (п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка).
Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора в части выкупной цены явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, в порядке и на условиях, которые установлены названным кодексом, федеральными законами.
Пунктом 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ), принимается во внимание следующее.
В соответствии с п. 5 ст. 66 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Необходимо также отметить, что в силу положений ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основными принципами судопроизводства в арбитражном суде являются равноправие и состязательность сторон.
Кроме этого, в соответствии со ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Ответчик заявил ходатайство о проведении экспертизы.
Ответчик представил в качестве экспертной организации ООО "Независимая экспертиза и оценка".
Истец против экспертного учреждения возражал, при этом предложил в качестве экспертной организации ООО "Арт-консалтинг".
Арбитражным судом были сделаны запросы в экспертные организации: ООО "Городской Земельный Кадастр", ООО "Независимая экспертиза", ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки", Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Определением от 03 марта 2015 для рассмотрения вопроса о назначении экспертизы, суд обязал заявителя ходатайства (Администрацию Сысертского городского округа) перечислить на депозитный счет суда стоимость экспертизы.
Денежные средства на оплату экспертизы на депозитный счет от ответчика не поступили.
Поскольку Администрация Сысертского городского округа в заседании суда от перечисления денежных средств за экспертизу отказалась, о чем имеется отметка в протоколе судебного заседания, судом было отказано в ходатайстве о проведении судебной экспертизы
Администрация Сысертского городского округа по результатам проведенной по заказу Ответчика оценки указала рыночную стоимость спорных земельных участков: земельный участок площадью 99 908 кв. м - 1571000 рублей; земельный участок площадью 34 411 кв. м - 541000 рублей. В подтверждение представлен в материалы дела Отчет N 033/10-2014 от 4.06.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка".
Истцом по результатам оценки ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" указана рыночная стоимость спорных земельных участков: земельный участок 99 908 кв. м - 642000 рублей; земельный участок 34 411 кв. м - 221000 рублей. В подтверждение представлено: Отчет об оценке N 21-06/14 от 10.07.2014 года по определению рыночной стоимости земельных участков, Экспертное заключение от 23.07.2014 года N 036/2014/Урал на указанный Отчет.
При этом стороны при рассмотрении дела оспаривают экспертные заключения ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" соответственно.
При таких обстоятельствах суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований общество с ограниченной ответственностью Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", общество с ограниченной ответственностью "Уральское бюро экспертизы и оценки".
В судебном заседании представитель ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" представил письменные пояснения и указал следующее, что учитывая специфическое использование объекта оценки, а именно под сельскохозяйственное производство необходимо обязательное использование доходного подхода. Для применения доходного подхода, Оценщик запросил у Заказчика (Золина А.Н.) информацию о текущем использовании объекта оценки (земельных участков с кадастровыми номерами 66:25:1321003:11, 66:25:1321003:12).
В результате запроса были получены сведения от Золина А.Н. о текущем использовании, составе доходов и расходов, представленные на стр. 26 отчета N 21-06/14. Результаты доходного подхода отражает рыночную ситуацию на рынке, так как при его расчете учитывается урожайность и реальные цены на производимый Заказчиком товар. Кроме того, для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. Для его реализации Оценщиком проведен анализ рынка земель сельскохозяйственного назначения в Свердловской области (обоснование значений и диапазонов значений ценообразуюших факторов).
Администрация Сысертского городского округа в судебном заседании факт того, что крестьянское (фермерское) хозяйство занимается выращиванием сельскохозяйственных культур не оспаривает.
ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка" также представлены письменные пояснения относительно проведенных экспертиз. При этом как указано в пояснении доходный метод не был использован в связи с отсутствием достаточной и достоверной информации о доходах и расходах у заказчика - Администрации Сысертского городского округа.
Истцом в заседании суда представлены письменные замечания на Отчет N 033/10-2014 от 4.06.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", в котором указано, что Оценщиком ответчика не проанализированы ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (земельного участка), не учтены текущие использование объекта оценки, а именно выращивание картофеля и трав, значения применяемых коэффициентов не подтверждены.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд считает, что Администрацией Сысертского городского округа рыночная стоимость земельного участка площадью 99 908 кв. м в размере 1571000 рублей; земельного участка площадью 34 411 кв. м в размере 541000 рублей не доказана.
Учитывая изложенное, суд полагает, что следует установить условия при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:11, площадью 99 908 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3,2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения в отношении цены земельных участков в следующей редакции: "Цена Участка составляет 642 000 (Шестьсот сорок две тысячи) рублей".
Кроме того, суд считает, что следует установить условия при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:12, площадью 34 411 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3,2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства в отношении цены земельных участков в следующей редакции: "Цена Участка составляет 221 000 рублей".
Государственная пошлина в сумме 8000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Урегулировать разногласия по выкупной стоимости земельного участка, возникшие между крестьянским (фермерским) хозяйством Золина А.Н. и Администрацией Сысертского городского округа при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:11, площадью 99 908 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3,2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства, ИЗЛОЖИВ пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена Участка составляет 642 000 (Шестьсот сорок две тысячи) рублей".
3. Урегулировать разногласия по выкупной стоимости земельного участка, возникшие между крестьянским (фермерским) хозяйством Золина А.Н. и Администрацией Сысертского городского округа при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:12, площадью 34 411 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3,2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена Участка составляет 221 000 (Двести двадцать одна тысяча) рублей".
4. Взыскать с Администрации Сысертского городского округа (ИНН 6652004915, ОГРН 1026602178151) в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Золина А.Н. (ИНН 665204043447, ОГРН 306965209300025) государственную пошлину в сумме 8000 рублей 00 копеек.
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
М.Л.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 03.03.2015 ПО ДЕЛУ N А60-43309/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 3 марта 2015 г. по делу N А60-43309/2014
Резолютивная часть решения объявлена 24 февраля 2015 года
Полный текст решения изготовлен 03 марта 2015 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи М.Л. Сергеевой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Силютиным, рассмотрел в судебном заседании дело
по исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства Золина Александра Николаевича (ИНН 665204043447, ОГРН 306965209300025)
к Администрации Сысертского городского округа (ИНН 6652004915, ОГРН 1026602178151)
третьи лица общество с ограниченной ответственностью Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", общество с ограниченной ответственностью "Уральское бюро экспертизы и оценки"
об установлении выкупной стоимости в договоре купли-продажи земельного участка,
при участии в судебном заседании
от истца: Щетников Р.В., удостоверение N 44 от 03.12.2002,
от ответчика: Салов Д.В., представитель по доверенности N 8848 от 29.12.2014,
от третьего лица (ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки"): Байбарина П.А., представитель по доверенности от 29.01.2015.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. От истца поступили документы, подтверждающие факт направления третьим лицам копий искового заявления. Документы приобщены к материалам дела. От третьих лиц на адрес суда поступили документы. От ответчика поступили пояснения. От истца поступили замечания.
Истец обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением, в котором просит:
- Урегулировать разногласия по выкупной стоимости земельного участка, возникшие между крестьянским (фермерским) хозяйством Золина А.Н. и Администрацией Сысертского городского округа при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:11, площадью 99 908 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3,2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства, ИЗЛОЖИВ пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена Участка составляет 642 000 (Шестьсот сорок две тысячи) рублей".
- Урегулировать разногласия по выкупной стоимости земельного участка, возникшие между крестьянским (фермерским) хозяйством Золина А.Н. и Администрацией Сысертского городского округа при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:12, площадью 34 411 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3,2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена Участка составляет 221 000 (Двести двадцать одна тысяча) рублей".
Ответчик с исковыми требованиями не согласен, по мотивам, изложенным в отзыве.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Золин А.Н. является арендатором земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:
- земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321003:11. площадью 99 908 квадратных метров, расположенный по адресу (адресные ориентиры): Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3.2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства (Договор аренды земельного участка N 08 297 от 10 октября 2008 года).
2) земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321003:12. площадью 34 411 квадратных метров, расположенный по адресу (адресные ориентиры): Свердловская область, Сысертский район, примерно в 3,2 км на юго-запад от поселка Двуреченск. категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства. (Договор аренды земельного участка N 09 179 от 21 июля 2009 года).
Истец надлежащим образом более трех лет использует указанные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и производства сельскохозяйственной продукции.
В соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
27 марта 2014 года истец обратился в Администрацию Сысертского городского округа с заявлением от 20.03.2014 года о предоставлении в собственность вышеупомянутых земельных участков.
- Постановлением Администрации Сысертского городского округа от 30 апреля 2014 года N 1329 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату крестьянскому (фермерскому) хозяйству Золина Александра Николаевича" в собственность за плату предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321003:11. площадью 99 908 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3.2 км от поселка Двуреченск. категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства (п. 1 Постановления от 30.04.2014 года N 1329);
- Постановлением Администрации Сысертского городского округа от 30 апреля 2014 года N 1330 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату крестьянскому (фермерскому) хозяйству Золина Александра Николаевича в собственность за плату предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321003:12. площадью 34 411 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, примерно в 3.2 км на юго-запад от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства
10 июня 2014 года Комитет по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа направил в адрес Истца письмо от 10.06.2014 года N 344, в котором указал рыночную стоимость спорных земельных участков по результатам проведенной по заказу Ответчика оценки: земельный участок площадью 99 908 кв. м - 1571000 рублей; земельный участок площадью 34 411 кв. м - 541000 рублей.
Вместе с тем письмом от 10.06.2014 года N 344 предложено предоставить заявление о заключении договоров купли-продажи земельных участков на указанных условиях о цене.
Как пояснил в заседании суда истец к данному письму от 10.06.2014 года N 344 не были приложены отчеты об оценке рыночной стоимости указанных земельных участков, в связи с чем, Золин А.Н. обратился к независимому оценщику - в Общество с ограниченной ответственностью "Уральское бюро экспертизы и оценки" - с целью определения и установления рыночной стоимости земельных участков.
По результатам указанной независимой оценки рыночная стоимость спорных земельных участков составила: земельный участок 99 908 кв. м - 642000 рублей; земельный участок 34 411 кв. м - 221000 рублей, в подтверждение чего в материалы дела представлен отчет об оценке N 21-06/14 от 10 июля 2014 года по определению рыночной стоимости земельных участков.
29 июля 2014 года Истец обратился к Ответчику с письменным Заявлением от 29.07.2014 года N 3 о заключении договоров купли-продажи земельных участков, в котором предложил Ответчику оформить договоры купли-продажи спорных земельных участков с указанием в них выкупной стоимости 642000 рублей (для земельного участка 99 908 кв. м) и 221000 рублей (для земельного участка 34 411 кв. м).
В сентябре 2014 года Истец получил от Ответчика письмо от 08.08.2014 года N 459 об отказе в изменении цены в проектах договоров купли-продажи спорных земельных участков.
В проекте предложенного Истцу договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:11 выкупная стоимость земельного участка (99 908 кв. м) указана в сумме 1 571 000 рублей (п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка).
В проекте предложенного Истцу договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:12 выкупная стоимость земельного участка (34 411 кв. м) указана в сумме 541 000 рублей (п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка).
Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора в части выкупной цены явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, в порядке и на условиях, которые установлены названным кодексом, федеральными законами.
Пунктом 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ), принимается во внимание следующее.
В соответствии с п. 5 ст. 66 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Необходимо также отметить, что в силу положений ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основными принципами судопроизводства в арбитражном суде являются равноправие и состязательность сторон.
Кроме этого, в соответствии со ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Ответчик заявил ходатайство о проведении экспертизы.
Ответчик представил в качестве экспертной организации ООО "Независимая экспертиза и оценка".
Истец против экспертного учреждения возражал, при этом предложил в качестве экспертной организации ООО "Арт-консалтинг".
Арбитражным судом были сделаны запросы в экспертные организации: ООО "Городской Земельный Кадастр", ООО "Независимая экспертиза", ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки", Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Определением от 03 марта 2015 для рассмотрения вопроса о назначении экспертизы, суд обязал заявителя ходатайства (Администрацию Сысертского городского округа) перечислить на депозитный счет суда стоимость экспертизы.
Денежные средства на оплату экспертизы на депозитный счет от ответчика не поступили.
Поскольку Администрация Сысертского городского округа в заседании суда от перечисления денежных средств за экспертизу отказалась, о чем имеется отметка в протоколе судебного заседания, судом было отказано в ходатайстве о проведении судебной экспертизы
Администрация Сысертского городского округа по результатам проведенной по заказу Ответчика оценки указала рыночную стоимость спорных земельных участков: земельный участок площадью 99 908 кв. м - 1571000 рублей; земельный участок площадью 34 411 кв. м - 541000 рублей. В подтверждение представлен в материалы дела Отчет N 033/10-2014 от 4.06.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка".
Истцом по результатам оценки ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" указана рыночная стоимость спорных земельных участков: земельный участок 99 908 кв. м - 642000 рублей; земельный участок 34 411 кв. м - 221000 рублей. В подтверждение представлено: Отчет об оценке N 21-06/14 от 10.07.2014 года по определению рыночной стоимости земельных участков, Экспертное заключение от 23.07.2014 года N 036/2014/Урал на указанный Отчет.
При этом стороны при рассмотрении дела оспаривают экспертные заключения ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" соответственно.
При таких обстоятельствах суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований общество с ограниченной ответственностью Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", общество с ограниченной ответственностью "Уральское бюро экспертизы и оценки".
В судебном заседании представитель ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" представил письменные пояснения и указал следующее, что учитывая специфическое использование объекта оценки, а именно под сельскохозяйственное производство необходимо обязательное использование доходного подхода. Для применения доходного подхода, Оценщик запросил у Заказчика (Золина А.Н.) информацию о текущем использовании объекта оценки (земельных участков с кадастровыми номерами 66:25:1321003:11, 66:25:1321003:12).
В результате запроса были получены сведения от Золина А.Н. о текущем использовании, составе доходов и расходов, представленные на стр. 26 отчета N 21-06/14. Результаты доходного подхода отражает рыночную ситуацию на рынке, так как при его расчете учитывается урожайность и реальные цены на производимый Заказчиком товар. Кроме того, для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. Для его реализации Оценщиком проведен анализ рынка земель сельскохозяйственного назначения в Свердловской области (обоснование значений и диапазонов значений ценообразуюших факторов).
Администрация Сысертского городского округа в судебном заседании факт того, что крестьянское (фермерское) хозяйство занимается выращиванием сельскохозяйственных культур не оспаривает.
ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка" также представлены письменные пояснения относительно проведенных экспертиз. При этом как указано в пояснении доходный метод не был использован в связи с отсутствием достаточной и достоверной информации о доходах и расходах у заказчика - Администрации Сысертского городского округа.
Истцом в заседании суда представлены письменные замечания на Отчет N 033/10-2014 от 4.06.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного ООО Финансовая Компания "Альфа Инвест Оценка", в котором указано, что Оценщиком ответчика не проанализированы ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (земельного участка), не учтены текущие использование объекта оценки, а именно выращивание картофеля и трав, значения применяемых коэффициентов не подтверждены.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд считает, что Администрацией Сысертского городского округа рыночная стоимость земельного участка площадью 99 908 кв. м в размере 1571000 рублей; земельного участка площадью 34 411 кв. м в размере 541000 рублей не доказана.
Учитывая изложенное, суд полагает, что следует установить условия при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:11, площадью 99 908 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3,2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения в отношении цены земельных участков в следующей редакции: "Цена Участка составляет 642 000 (Шестьсот сорок две тысячи) рублей".
Кроме того, суд считает, что следует установить условия при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:12, площадью 34 411 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3,2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства в отношении цены земельных участков в следующей редакции: "Цена Участка составляет 221 000 рублей".
Государственная пошлина в сумме 8000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Урегулировать разногласия по выкупной стоимости земельного участка, возникшие между крестьянским (фермерским) хозяйством Золина А.Н. и Администрацией Сысертского городского округа при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:11, площадью 99 908 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3,2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства, ИЗЛОЖИВ пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена Участка составляет 642 000 (Шестьсот сорок две тысячи) рублей".
3. Урегулировать разногласия по выкупной стоимости земельного участка, возникшие между крестьянским (фермерским) хозяйством Золина А.Н. и Администрацией Сысертского городского округа при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321003:12, площадью 34 411 квадратных метров, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, юго-западнее в 3,2 км от поселка Двуреченск, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена Участка составляет 221 000 (Двести двадцать одна тысяча) рублей".
4. Взыскать с Администрации Сысертского городского округа (ИНН 6652004915, ОГРН 1026602178151) в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Золина А.Н. (ИНН 665204043447, ОГРН 306965209300025) государственную пошлину в сумме 8000 рублей 00 копеек.
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
М.Л.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)