Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Суд первой инстанции: судья Хромова С.А.
Кассационная инстанция: Дудниченко Г.Н. (председ.), Журавлева Г.М. (доклад), Малинина Л.Б.
Президиум Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Сушинских А.М., членов президиума Антипина А.Г., Григорьевой Ф.М., Ведерникова В.М., Волковой Н.Д., рассмотрев поступившую в суд кассационной инстанции кассационную жалобу К.О. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года и истребованное по данной кассационной жалобе гражданское дело <...> по иску К.О. к К.К. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, переданные для рассмотрения в президиум Тюменского областного суда на основании определения судьи областного суда Елфимова И.В. от 01 ноября 2013 года.
Заслушав доклад судьи Чесноковой А.В., выслушав объяснения представителей К.О. - Г., Л., действующих на основании нотариально удостоверенной доверенности соответственно от <...>. и поддержавших доводы жалобы в полном объеме, возражения К.К. и его представителя С., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от <...> и полагавших оставить принятое судом апелляционной инстанции судебное определение - без изменения, а кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения, президиум Тюменского областного суда
установил:
Истец К.О. обратился в суд с иском к ответчику К.К. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Требования мотивированы тем, что К.О. взял в займы у ответчика <...> рублей. В обеспечение возврата долга, ответчик потребовал оформить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>, принадлежащих истцу, пояснив, что после регистрации договора купли-продажи сторонами будет подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ответчика истцу, в котором будет прописан график возврата заемных средств. При этом ответчик отказался принять указанное имущество в залог и в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами, вынужден был подписать договор купли-продажи от <...>. <...> между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от него к ответчику. В рамках возврата заемных средств, он произвел передачу денежных средств ответчику на общую сумму <...> рублей. В связи с чем, считает договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от <...> притворной сделкой, которая прикрывает договор займа, обеспеченного залогом имущества, поскольку не имел намерений продавать свое имущество, а имел намерение только получить денежный заем. В указанном доме проживает до настоящего времени, несет расходы по его содержанию. Также указывает, что лишился права собственности на недвижимость, передав ее в собственность ответчика по цене в несколько раз ниже рыночной стоимости, что указывает, по его мнению, на недействительность договора.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что ранее для получения денежных средств по договору займа, закладывал в Автоламбарде принадлежащий ему земельный участок с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>. В <...> году ему вновь срочно потребовались деньги, в связи с чем, он обратился к Д.Н., работавшей в Автоламбарде, с просьбой найти для него требуемый заем. Д.Н. познакомила его с К.К., который согласился занять <...> рублей. Однако, в обеспечение возврата долга, ответчик потребовал подписать договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, а не договор залога. В связи с тем, что деньги нужны были срочно, он подписал договор купли-продажи. При этом, из дома он не выезжал и не имел намерения делать это в будущем, ключи от дома ответчику не передавал, оплачивает коммунальные платежи. <...> рублей были взяты в долг на один год под <...> ежемесячно. График возврата денежных средств по договору займа был предусмотрен в предварительном договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома от <...> уже от К.К. к нему.
При выплате суммы займа и процентов К.К., земельный участок и дом вновь были бы оформлены на него (истца). Он выплатил К.К. <...> рублей в счет уплаты процентов, однако последний отказался подписать договор купли-продажи. Земельный участок с жилым домом на продажу в ООО "НордСити" не выставлял, поскольку продавать его не желал.
Представители истца - Л., Г. поддержали заявленные исковые требования в полном объеме, полагали договор купли-продажи от <...> притворной сделкой, прикрывающей договор займа с обеспечением.
Ответчик К.К. возражал против удовлетворения иска, суду пояснил, что ранее истца он не знал; в <...> года обратился в ООО "НордСити" с целью приобретения земельного участка с жилым домом, где ему предложили земельный участок с жилым домом, принадлежащие истцу. Истец продавал данное имущество за <...> рублей. Осмотрев объект, он согласился приобрести его за <...> рублей. Через месяц истец согласился продать данное имущество за <...> рублей, в связи с чем, они заключили договор купли-продажи. Никаких денег взаймы истцу он не давал. Сразу после продажи дома, истец высказал намерение его вновь выкупить. Поскольку он (К.К.) приобретал данный земельный участок лишь для перепродажи, он согласился продать земельный участок с домом вновь истцу за <...> рублей. Просит в иске отказать.
Представитель ответчика - С. возражала против удовлетворения иска.
Представитель третьего лица ООО "НордСити" - Д.Н. возражала против удовлетворения исковых требований, суду пояснила, что ранее знала как истца, так и ответчика. К.К. являлся клиентом ООО "НордСити" по приобретению и продаже земельных участков и жилых домов. В <...> году К.О. обратился в ООО "НордСити" с просьбой продать земельный участок с жилым домом в <...> за <...> рублей, поскольку ему срочно нужны были деньги. Они сразу предложили объект К.К., он с агентом Б. осмотрели дом, договорились с К.О. о цене - <...> рублей. Ею был подготовлен договор купли-продажи, который стороны подписали. При этом, К.О. сразу изъявил желание выкупить дом обратно, в связи с этим, сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи от ответчика к истцу.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица - Управление Росреестра по Тюменской области, извещенного надлежащим образом.
Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года постановлено:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>, от <...> заключенный между К.О. и К.К..
Стороны привести в первоначальное положение: обязать К.К. возвратить К.О. земельный участок с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>; К.О. вернуть К.К. полученные по договору <...> рублей.
Признать запись регистрации <...>, произведенную <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности К.К. на жилой дом, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский муниципальный район, <...> - погашенной.
Признать запись регистрации <...>, произведенную <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности К.К. на земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область Тюменский район, <...> - погашенной.
В остальной части иска - отказать".
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года постановлено:
"решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований К.О. к К.К. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>, от <...> года, применении последствий недействительности сделок: признании недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...> за К.К., обязании К.К. возвратить недвижимое имущество в виде земельного участка с жилым домом, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...> К.О. отказать".
В кассационной жалобе К.О. просит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года отменить, оставить в силе решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года.
В связи с подачей заявителем кассационной жалобы на принятое по делу апелляционное определение и сомнениями в его законности, по запросу судьи областного суда от <...> гражданское дело <...> по иску К.О. к К.К. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, было истребовано в Тюменский областной суд и определением судьи кассационная жалоба К.О. в лице его представителя К.Э. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - в президиум областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и определения судьи областного суда о возбуждении кассационного производства, письменные возражения К.К., президиум Тюменского областного суда считает, что принятое по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года следует отменить, оставить в силе решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Выражая несогласие с апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года заявитель считает, что указанное судебное постановление незаконное, поскольку вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что судом первой инстанции при принятии решения ошибочно применены нормы статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, является несостоятельным. По мнению заявителя, К.К. имел намерения не в продаже имущества и получения выкупной стоимости, как продавец, а желал получения более крупной суммы путем оплаты процентов. Кроме того, по мнению заявителя, вывод суда апелляционной инстанции о намерении К.О. в продаже земельного участка и расположенного на нем жилого дома не подтверждается материалами дела. Также является ошибочным и вывод суда, что сумма расчета процентов не соответствует указанной К.О. процентной ставке в <...>, так как К.О. неоднократно указывался иной порядок возврата займа и процентов.
Кроме того, по мнению заявителя, все условия дополнительных соглашений к предварительному договору, заключенных между сторонами предусматривают порядок возврата займа и уплаты процентов, а также в случае досрочного возврата заемных средств, снижение суммы процентов, что явно свидетельствует о намерениях сторон по заключению договора займа. Судом апелляционной инстанции данные письменные доказательства остались без внимания. Оценка данных доказательств судом первой инстанции, не рассмотрена апелляционной инстанцией.
Также судом первой инстанции было верно указано о недопустимости какой-либо оплаты по предварительному договору, что судом апелляционной инстанции также не учтено. Суд апелляционной инстанции не учел, что данный довод получил оценку в постановлении президиума Тюменского областного суда от 13 июня 2013 года по спору между теми же сторонами о выселении из спорного помещения.
Помимо указанного, судом не дана оценка тому обстоятельству, что на протяжении <...> правообладателем жилого дома и земельного участка является К.О., который и по настоящий момент несет бремя уплаты всех коммунальных и иных платежей, что подтверждается квитанциями, имеющимися в материалах дела.
Довод суда апелляционной инстанции о том, что К.О. при рассмотрении спора о выселении из указанного жилого дома не заявлялись требования об оспаривании договора купли-продажи является также несостоятельным, так как при рассмотрении спора о выселении, представителями К.О. заявлялось о заключении между сторонами договора займа, что подтверждается протоколами судебных заседаний (которые при принятии решения апелляционной инстанции ошибочно явились доказательством обратного), а также то, что при рассмотрении дела о выселении судом апелляционной инстанции и подачи кассационной жалобы К.О. сразу было подано в суд и исковое заявление по настоящему делу.
Кроме того, ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции не дана оценка представленным К.О. доказательствам - распискам, которые подтверждают факт частичной оплаты по указанным сделкам.
Данные доводы жалобы президиум областного суда считает заслуживающими внимания по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что <...> между К.О. и Н., в лице представителя по доверенности Д.Н., был заключен договор залога в обеспечение исполнения договора займа, по условиям которого Н. передала К.О. заем в размере <...> рублей на срок до <...>, а К.О. в обеспечение исполнения договора займа передал в залог земельный участок с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>. <...> договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра (л.д. <...>).
<...> между К.О. и К.К. заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>, по которому К.О. продал К.К. указанное имущество за <...> рублей (л.д. <...>). Право собственности К.К. на земельный участок и жилой дом зарегистрировано в Росреестре, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. <...>).
Судом установлено, что после заключения договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, жилой дом, равно как и ключи от него, фактически К.К. не передавались, в доме остался проживать К.О.
<...> между К.К. и К.О. заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются в срок до <...> заключить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>, стоимостью <...> рублей. По условиям указанного договора К.О. (покупатель) в обеспечении точного и надлежащего исполнения обязательств по предварительному договору вносит задаток в сумме <...> рублей. Оплата задатка производится ежемесячно равными частями по <...> рублей в срок до <...>. К.О. после <...> при одномоментной выплате денежных средств в сумме <...> рублей уменьшает стоимость объектов недвижимости на сумму не выплаченных сумм задатка (<...>).
Согласно копий расписок, К.О. <...>, <...>, <...> передал К.К. денежные средства по <...> рублей, <...> - <...> рублей в счет оплаты <...> года, <...> - <...> рублей (л.д. <...>).
<...> К.К. и К.О. подписали дополнительное соглашение к предварительному договору от <...>, в котором изменили срок заключения основного договора купли-продажи - <...>, а также увеличили стоимость объекта недвижимости до <...> рублей (л.д. <...>). Согласно п. <...> дополнительного соглашения цена основного договора уплачивается в следующем порядке: уплаченная покупателем сумма задатка в размере <...> рублей; в счет погашения задолженности К.О. перед К.К. в размере <...> рублей, К.О. обязуется передать К.К. в срок до <...> трехкомнатную квартиру в <...> общей площадью <...> кв. м в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Тюмень. <...> <...> дополнительного соглашения, не позднее дня заключения основного договора, К.О. передает К.К. денежные средства в размере <...> рублей. В случае поступления денежных средств до <...> цена договора снижается на <...> рублей; при поступлении денежных средств до <...> - цена договора снижается на <...> рублей.
Согласно отчета об оценке индивидуального предпринимателя К.Е., рыночная стоимость земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...> на <...> составляет <...> рублей (л.д. <...>).
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования К.О., установил, что стороны, заключая договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, фактически прикрыли сделку по договору займа с обеспечением в виде залога недвижимости. К.О. занял у К.К. <...> рублей, а в счет возврата долга передал в залог принадлежащий ему земельный участок с жилым домом. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что через 2 недели после подписания договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от истца к ответчику, стороны заключили предварительный договор, в котором фактически предусмотрели возврат полученных истцом денежных средств в сумме <...> рублей, а также уплату процентов ежемесячно по <...> рублей. В связи с этим, стоимость объекта недвижимости уже была установлена в <...> рублей, так как в указанную сумму был включен как сам заем в сумме <...> руб., так и проценты в сумме <...>. Поскольку задатком является денежная сумма, внесенная покупателем в счет оплаты по договору, квартира не может быть передана в счет задолженности по задатку. Кроме того, по предварительному договору, стороны не могут производить какую-либо оплату, следовательно, стороны в дополнительном соглашении имели ввиду задолженность К.О. перед К.К. по договору займа. Также о притворности договора купли-продажи свидетельствует и то, что истец из указанного жилого дома не выезжал, ключи от дома вместе с жилым домом фактически ответчику не передавал, таким образом, документарное оформление договора займа с обременением залогом недвижимости в виде договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, не свидетельствует о намерении истца в действительности продавать данное имущество. Помимо указанного, в материалах дела отсутствуют какие-либо письменные доказательства, которые бы подтверждали факт обращения истца в ООО "НордСити" с намерением продать спорное имущество. При таких обстоятельствах, следует, что фактически между сторонами был заключен договор займа с обременением в виде залога недвижимости, который прикрывает другую сделку - договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.
Судебная коллегия, отменяя решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года, пришла к выводу о том, что суд первой инстанции ошибочно применил к возникшим правоотношениям ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно истолковал нормы материального права, выводы суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К.О., суд апелляционной инстанции, исходил из того, что по смыслу статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Истец в силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что стороны в сделке преследовали общую цель, знали о том, что совершают притворную сделку и желали создать правовые последствия, но не те, которые предусмотрены в сделке, что действия сторон привели к фактическому возникновению какого-либо обязательства, не предусмотренного ее условиями. Поскольку суд не установил те обстоятельства, с которыми положения статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности, следовательно, применение вышеуказанной нормы права при рассмотрении данного иска, является ошибочным. На момент совершения сделки купли-продажи у К.О. было четкое намерение продать земельный участок и расположенный на нем жилой дом, а цели взять заем не было. Кроме того, исходя из требований гражданского законодательства, реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой. Между сторонами в письменной форме был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, договор был полностью исполнен сторонами: денежные средства за проданный земельный участок и расположенный на нем жилой дом были получены К.О., недвижимое имущество было передано К.К., договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены соответствующие записи о регистрации сделки и регистрации права собственности на земельный участок и на жилой дом на К.К. Также на момент рассмотрения дела <...>, по решению Тюменского районного суда Тюменской области от <...> о выселении, К.О. не заявлял встречных требований об оспаривании сделки купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, что также является косвенным доказательством того, что заявление истца о том, что сделка купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома фактически прикрывает договор займа, является выдуманным основанием со стороны К.О. для оспаривания сделки. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома не является притворной сделкой.
Данные выводы, являются ошибочными, поставленными с нарушением норм материального права.
В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (ст. 808 ГК РФ).
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Суд апелляционной инстанции, разрешая вопрос о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, не учел то обстоятельство, что стороны К.К. и К.О. при заключении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от <...>, сразу же (через 10 дней) заключили предварительный договор от <...> на заключение основного договора купли-продажи того же имущества от К.К. к К.О. и, кроме того, предусмотрели дополнительными соглашениями длительную рассрочку, тем самым К.К. имел намерения не в продаже имущества и получения выкупной стоимости, как продавец, а желал получение более крупной суммы путем оплаты процентов. Также К.К. не воспользовался возможностью реализации указанного объекта иному лицу и получения выкупной стоимости без рассрочек, а имел намерения вернуть вложенную сумму долга в размере <...> рублей и процентов.
Поскольку рыночная стоимость земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...> на <...> составляет <...> рублей, что подтверждается отчетом об оценке (л.д. <...>), а стоимость в договоре купли-продажи от <...>, заключенном между К.К. и К.О., земельного участка и жилого дома указана <...> рублей, что свидетельствует о разнице в стоимости спорного недвижимого имущества в <...> раза, а также учитывая предусмотренную п. <...> предварительного договора от <...>, заключенного между К.К. и К.О. длительную рассрочку платежей - ежемесячно равными частями по <...> рублей в срок до <...>, президиум областного суда находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что, заключая договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, стороны фактически прикрыли сделку по договору займа с обеспечением в виде залога недвижимости.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что судом первой инстанции при принятии решения ошибочно применены нормы статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, является несостоятельным, поскольку изложенные обстоятельства свидетельствуют о стремлении сторон прикрыть сделку именно по договору займа.
Также является необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о намерении К.О. по продаже земельного участка и расположенного на нем жилого дома, поскольку указанные обстоятельства не подтверждаются материалами дела.
К.О. утверждает, что он неоднократно обращался к Д.Н. (свидетелю по настоящему делу) с просьбой о получении заемных денежных средств с обеспечением в виде залога. Д.Н. ранее предоставляла К.О. заемные денежные средства. По настоящему делу, К.О. также обратился к Д.Н. с просьбой о получении займа с возможностью предоставления залога в виде дома и земельного участка. Д.Н. познакомила К.О. с К.К. Однако по просьбе К.К. заем он готов был предоставить только путем заключения договора купли-продажи дома и земельного участка и возврата указанных объектов обратно после возвращения займа и процентов, в связи с чем между сторонами были заключены следующие сделки:
договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от <...>, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>, по которому К.О. продал К.К. указанное имущество за <...> рублей.
предварительный договор от <...> купли-продажи жилого дома и земельного участка обратно от К.К. на К.О. за <...> рублей, который заключен спустя 10 дней после договора купли-продажи от К.О. на К.К. и стоимость которого возросла на <...> рублей; дополнительные соглашения об изменении срока заключения основного договора купли-продажи и об увеличении стоимости объекта до <...> руб., а также о вариациях уменьшения сумм договора.
Кроме того, является ошибочным вывод суда апелляционной инстанции, что сумма расчета процентов не соответствует указанной К.О. процентной ставки в <...>, так как К.О. неоднократно указывалось на следующий порядок возврата займа и процентов:
сумма займа <...> рублей (по договору купли-продажи от <...>) срок оплаты до <...> (10 месяцев, начиная с даты договора купли-продажи от <...>).
сумма процентов - <...>, что составляет <...> руб. (<...> рублей за 10 месяцев), итого сумма возврата займа составляет <...> рублей - данная сумма и указана в предварительном договоре.
Исходя из изложенного, все условия дополнительных соглашений к предварительному договору, заключенному между сторонами, предусматривают порядок возврата займа и уплаты процентов, а также в случае досрочного возврата заемных средств снижение суммы процентов, что явно свидетельствует о намерениях сторон по заключению именно договора займа. Однако судом апелляционной инстанции данные письменные доказательства остались без внимания, но обоснованно приняты во внимание судом первой инстанции при принятии решения по делу.
Согласно ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
С учетом вышеуказанных норм права, судом первой инстанции была дана правовая оценка о недопустимости передачи задатка путем передачи квартиры, согласованной сторонами по дополнительному соглашению от <...>, согласно которого в счет погашения задолженности К.О. перед К.К. в размере <...> руб., К.О. обязуется передать К.К. в срок до <...> трехкомнатную квартиру, однако, суд апелляционной инстанции указанные обстоятельства не принял во внимание и пришел к необоснованному выводу, что квартира передавалась не в качестве задатка, а в качестве оплаты цены основного договора купли-продажи.
Вышеуказанный вывод суда апелляционной инстанции является ошибочным, так как основного договора между сторонами заключено так и не было, а по природе существа задатка (ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации) квартира задатком не является.
Помимо изложенного, судом первой инстанции было верно указано о недопустимости какой-либо оплаты по предварительному договору, что судом апелляционной инстанции также необоснованно отклонено.
Суд апелляционной инстанции не учел, что данный довод получил свою оценку в постановлении президиума Тюменского областного суда от <...> по спору между теми же сторонами о выселении из спорного помещения.
Кроме того, судом апелляционной инстанции не дана оценка того обстоятельства, что на протяжении <...> правообладателем жилого дома и земельного участка является К.О., который и по настоящий момент несет бремя уплаты всех коммунальных и иных платежей, что подтверждается квитанциями, имеющимися в материалах дела. К.К. не требовал и не требует передачи ему дома и земельного участка.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что К.О. при рассмотрении спора о выселении из указанного жилого дома не заявлялись требования об оспаривании договора купли-продажи является также несостоятельным, так как при рассмотрении спора о выселении представителями К.О. заявлялось о заключении между сторонами договора займа, что подтверждается протоколами судебных заседаний (которые при принятии решения апелляционной инстанции ошибочно явились доказательством обратного), а также то, что при рассмотрении дела о выселении судом апелляционной инстанции и подачи кассационной жалобы К.О. сразу было подано в суд и исковое заявление по настоящему делу.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не учел частичную оплату истцом в размере <...> рублей, а также представленные им доказательства, а именно расписки: на сумму <...> рублей от <...>, на сумму <...> рублей от <...>, на сумму <...> руб. от <...>, на сумму <...> рублей от <...>, на сумму <...> рублей от <...>.
Учитывая вышеизложенное, президиум областного суда считает, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм процессуального и материального права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов К.О. в связи с чем, президиум Тюменского областного суда находит подлежащим отмене апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года, а решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года следует оставить без изменения.
Руководствуясь ст. 388, п. 4 ч. 1 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Тюменского областного суда
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года отменить, решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года - оставить без изменения.
Председательствующий
А.М.СУШИНСКИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.11.2013 N 44-Г-63/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2013 г. N 44-г-63/2013
Суд первой инстанции: судья Хромова С.А.
Кассационная инстанция: Дудниченко Г.Н. (председ.), Журавлева Г.М. (доклад), Малинина Л.Б.
Президиум Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Сушинских А.М., членов президиума Антипина А.Г., Григорьевой Ф.М., Ведерникова В.М., Волковой Н.Д., рассмотрев поступившую в суд кассационной инстанции кассационную жалобу К.О. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года и истребованное по данной кассационной жалобе гражданское дело <...> по иску К.О. к К.К. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, переданные для рассмотрения в президиум Тюменского областного суда на основании определения судьи областного суда Елфимова И.В. от 01 ноября 2013 года.
Заслушав доклад судьи Чесноковой А.В., выслушав объяснения представителей К.О. - Г., Л., действующих на основании нотариально удостоверенной доверенности соответственно от <...>. и поддержавших доводы жалобы в полном объеме, возражения К.К. и его представителя С., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от <...> и полагавших оставить принятое судом апелляционной инстанции судебное определение - без изменения, а кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения, президиум Тюменского областного суда
установил:
Истец К.О. обратился в суд с иском к ответчику К.К. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Требования мотивированы тем, что К.О. взял в займы у ответчика <...> рублей. В обеспечение возврата долга, ответчик потребовал оформить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>, принадлежащих истцу, пояснив, что после регистрации договора купли-продажи сторонами будет подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ответчика истцу, в котором будет прописан график возврата заемных средств. При этом ответчик отказался принять указанное имущество в залог и в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами, вынужден был подписать договор купли-продажи от <...>. <...> между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от него к ответчику. В рамках возврата заемных средств, он произвел передачу денежных средств ответчику на общую сумму <...> рублей. В связи с чем, считает договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от <...> притворной сделкой, которая прикрывает договор займа, обеспеченного залогом имущества, поскольку не имел намерений продавать свое имущество, а имел намерение только получить денежный заем. В указанном доме проживает до настоящего времени, несет расходы по его содержанию. Также указывает, что лишился права собственности на недвижимость, передав ее в собственность ответчика по цене в несколько раз ниже рыночной стоимости, что указывает, по его мнению, на недействительность договора.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что ранее для получения денежных средств по договору займа, закладывал в Автоламбарде принадлежащий ему земельный участок с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>. В <...> году ему вновь срочно потребовались деньги, в связи с чем, он обратился к Д.Н., работавшей в Автоламбарде, с просьбой найти для него требуемый заем. Д.Н. познакомила его с К.К., который согласился занять <...> рублей. Однако, в обеспечение возврата долга, ответчик потребовал подписать договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, а не договор залога. В связи с тем, что деньги нужны были срочно, он подписал договор купли-продажи. При этом, из дома он не выезжал и не имел намерения делать это в будущем, ключи от дома ответчику не передавал, оплачивает коммунальные платежи. <...> рублей были взяты в долг на один год под <...> ежемесячно. График возврата денежных средств по договору займа был предусмотрен в предварительном договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома от <...> уже от К.К. к нему.
При выплате суммы займа и процентов К.К., земельный участок и дом вновь были бы оформлены на него (истца). Он выплатил К.К. <...> рублей в счет уплаты процентов, однако последний отказался подписать договор купли-продажи. Земельный участок с жилым домом на продажу в ООО "НордСити" не выставлял, поскольку продавать его не желал.
Представители истца - Л., Г. поддержали заявленные исковые требования в полном объеме, полагали договор купли-продажи от <...> притворной сделкой, прикрывающей договор займа с обеспечением.
Ответчик К.К. возражал против удовлетворения иска, суду пояснил, что ранее истца он не знал; в <...> года обратился в ООО "НордСити" с целью приобретения земельного участка с жилым домом, где ему предложили земельный участок с жилым домом, принадлежащие истцу. Истец продавал данное имущество за <...> рублей. Осмотрев объект, он согласился приобрести его за <...> рублей. Через месяц истец согласился продать данное имущество за <...> рублей, в связи с чем, они заключили договор купли-продажи. Никаких денег взаймы истцу он не давал. Сразу после продажи дома, истец высказал намерение его вновь выкупить. Поскольку он (К.К.) приобретал данный земельный участок лишь для перепродажи, он согласился продать земельный участок с домом вновь истцу за <...> рублей. Просит в иске отказать.
Представитель ответчика - С. возражала против удовлетворения иска.
Представитель третьего лица ООО "НордСити" - Д.Н. возражала против удовлетворения исковых требований, суду пояснила, что ранее знала как истца, так и ответчика. К.К. являлся клиентом ООО "НордСити" по приобретению и продаже земельных участков и жилых домов. В <...> году К.О. обратился в ООО "НордСити" с просьбой продать земельный участок с жилым домом в <...> за <...> рублей, поскольку ему срочно нужны были деньги. Они сразу предложили объект К.К., он с агентом Б. осмотрели дом, договорились с К.О. о цене - <...> рублей. Ею был подготовлен договор купли-продажи, который стороны подписали. При этом, К.О. сразу изъявил желание выкупить дом обратно, в связи с этим, сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи от ответчика к истцу.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица - Управление Росреестра по Тюменской области, извещенного надлежащим образом.
Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года постановлено:
"Исковые требования удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>, от <...> заключенный между К.О. и К.К..
Стороны привести в первоначальное положение: обязать К.К. возвратить К.О. земельный участок с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>; К.О. вернуть К.К. полученные по договору <...> рублей.
Признать запись регистрации <...>, произведенную <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности К.К. на жилой дом, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский муниципальный район, <...> - погашенной.
Признать запись регистрации <...>, произведенную <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности К.К. на земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область Тюменский район, <...> - погашенной.
В остальной части иска - отказать".
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года постановлено:
"решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований К.О. к К.К. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>, от <...> года, применении последствий недействительности сделок: признании недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...> за К.К., обязании К.К. возвратить недвижимое имущество в виде земельного участка с жилым домом, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...> К.О. отказать".
В кассационной жалобе К.О. просит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года отменить, оставить в силе решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года.
В связи с подачей заявителем кассационной жалобы на принятое по делу апелляционное определение и сомнениями в его законности, по запросу судьи областного суда от <...> гражданское дело <...> по иску К.О. к К.К. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, было истребовано в Тюменский областной суд и определением судьи кассационная жалоба К.О. в лице его представителя К.Э. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - в президиум областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и определения судьи областного суда о возбуждении кассационного производства, письменные возражения К.К., президиум Тюменского областного суда считает, что принятое по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года следует отменить, оставить в силе решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Выражая несогласие с апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года заявитель считает, что указанное судебное постановление незаконное, поскольку вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что судом первой инстанции при принятии решения ошибочно применены нормы статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, является несостоятельным. По мнению заявителя, К.К. имел намерения не в продаже имущества и получения выкупной стоимости, как продавец, а желал получения более крупной суммы путем оплаты процентов. Кроме того, по мнению заявителя, вывод суда апелляционной инстанции о намерении К.О. в продаже земельного участка и расположенного на нем жилого дома не подтверждается материалами дела. Также является ошибочным и вывод суда, что сумма расчета процентов не соответствует указанной К.О. процентной ставке в <...>, так как К.О. неоднократно указывался иной порядок возврата займа и процентов.
Кроме того, по мнению заявителя, все условия дополнительных соглашений к предварительному договору, заключенных между сторонами предусматривают порядок возврата займа и уплаты процентов, а также в случае досрочного возврата заемных средств, снижение суммы процентов, что явно свидетельствует о намерениях сторон по заключению договора займа. Судом апелляционной инстанции данные письменные доказательства остались без внимания. Оценка данных доказательств судом первой инстанции, не рассмотрена апелляционной инстанцией.
Также судом первой инстанции было верно указано о недопустимости какой-либо оплаты по предварительному договору, что судом апелляционной инстанции также не учтено. Суд апелляционной инстанции не учел, что данный довод получил оценку в постановлении президиума Тюменского областного суда от 13 июня 2013 года по спору между теми же сторонами о выселении из спорного помещения.
Помимо указанного, судом не дана оценка тому обстоятельству, что на протяжении <...> правообладателем жилого дома и земельного участка является К.О., который и по настоящий момент несет бремя уплаты всех коммунальных и иных платежей, что подтверждается квитанциями, имеющимися в материалах дела.
Довод суда апелляционной инстанции о том, что К.О. при рассмотрении спора о выселении из указанного жилого дома не заявлялись требования об оспаривании договора купли-продажи является также несостоятельным, так как при рассмотрении спора о выселении, представителями К.О. заявлялось о заключении между сторонами договора займа, что подтверждается протоколами судебных заседаний (которые при принятии решения апелляционной инстанции ошибочно явились доказательством обратного), а также то, что при рассмотрении дела о выселении судом апелляционной инстанции и подачи кассационной жалобы К.О. сразу было подано в суд и исковое заявление по настоящему делу.
Кроме того, ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции не дана оценка представленным К.О. доказательствам - распискам, которые подтверждают факт частичной оплаты по указанным сделкам.
Данные доводы жалобы президиум областного суда считает заслуживающими внимания по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что <...> между К.О. и Н., в лице представителя по доверенности Д.Н., был заключен договор залога в обеспечение исполнения договора займа, по условиям которого Н. передала К.О. заем в размере <...> рублей на срок до <...>, а К.О. в обеспечение исполнения договора займа передал в залог земельный участок с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>. <...> договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра (л.д. <...>).
<...> между К.О. и К.К. заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>, по которому К.О. продал К.К. указанное имущество за <...> рублей (л.д. <...>). Право собственности К.К. на земельный участок и жилой дом зарегистрировано в Росреестре, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. <...>).
Судом установлено, что после заключения договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, жилой дом, равно как и ключи от него, фактически К.К. не передавались, в доме остался проживать К.О.
<...> между К.К. и К.О. заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются в срок до <...> заключить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>, стоимостью <...> рублей. По условиям указанного договора К.О. (покупатель) в обеспечении точного и надлежащего исполнения обязательств по предварительному договору вносит задаток в сумме <...> рублей. Оплата задатка производится ежемесячно равными частями по <...> рублей в срок до <...>. К.О. после <...> при одномоментной выплате денежных средств в сумме <...> рублей уменьшает стоимость объектов недвижимости на сумму не выплаченных сумм задатка (<...>).
Согласно копий расписок, К.О. <...>, <...>, <...> передал К.К. денежные средства по <...> рублей, <...> - <...> рублей в счет оплаты <...> года, <...> - <...> рублей (л.д. <...>).
<...> К.К. и К.О. подписали дополнительное соглашение к предварительному договору от <...>, в котором изменили срок заключения основного договора купли-продажи - <...>, а также увеличили стоимость объекта недвижимости до <...> рублей (л.д. <...>). Согласно п. <...> дополнительного соглашения цена основного договора уплачивается в следующем порядке: уплаченная покупателем сумма задатка в размере <...> рублей; в счет погашения задолженности К.О. перед К.К. в размере <...> рублей, К.О. обязуется передать К.К. в срок до <...> трехкомнатную квартиру в <...> общей площадью <...> кв. м в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Тюмень. <...> <...> дополнительного соглашения, не позднее дня заключения основного договора, К.О. передает К.К. денежные средства в размере <...> рублей. В случае поступления денежных средств до <...> цена договора снижается на <...> рублей; при поступлении денежных средств до <...> - цена договора снижается на <...> рублей.
Согласно отчета об оценке индивидуального предпринимателя К.Е., рыночная стоимость земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...> на <...> составляет <...> рублей (л.д. <...>).
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования К.О., установил, что стороны, заключая договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, фактически прикрыли сделку по договору займа с обеспечением в виде залога недвижимости. К.О. занял у К.К. <...> рублей, а в счет возврата долга передал в залог принадлежащий ему земельный участок с жилым домом. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что через 2 недели после подписания договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от истца к ответчику, стороны заключили предварительный договор, в котором фактически предусмотрели возврат полученных истцом денежных средств в сумме <...> рублей, а также уплату процентов ежемесячно по <...> рублей. В связи с этим, стоимость объекта недвижимости уже была установлена в <...> рублей, так как в указанную сумму был включен как сам заем в сумме <...> руб., так и проценты в сумме <...>. Поскольку задатком является денежная сумма, внесенная покупателем в счет оплаты по договору, квартира не может быть передана в счет задолженности по задатку. Кроме того, по предварительному договору, стороны не могут производить какую-либо оплату, следовательно, стороны в дополнительном соглашении имели ввиду задолженность К.О. перед К.К. по договору займа. Также о притворности договора купли-продажи свидетельствует и то, что истец из указанного жилого дома не выезжал, ключи от дома вместе с жилым домом фактически ответчику не передавал, таким образом, документарное оформление договора займа с обременением залогом недвижимости в виде договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, не свидетельствует о намерении истца в действительности продавать данное имущество. Помимо указанного, в материалах дела отсутствуют какие-либо письменные доказательства, которые бы подтверждали факт обращения истца в ООО "НордСити" с намерением продать спорное имущество. При таких обстоятельствах, следует, что фактически между сторонами был заключен договор займа с обременением в виде залога недвижимости, который прикрывает другую сделку - договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.
Судебная коллегия, отменяя решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года, пришла к выводу о том, что суд первой инстанции ошибочно применил к возникшим правоотношениям ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно истолковал нормы материального права, выводы суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К.О., суд апелляционной инстанции, исходил из того, что по смыслу статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Истец в силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что стороны в сделке преследовали общую цель, знали о том, что совершают притворную сделку и желали создать правовые последствия, но не те, которые предусмотрены в сделке, что действия сторон привели к фактическому возникновению какого-либо обязательства, не предусмотренного ее условиями. Поскольку суд не установил те обстоятельства, с которыми положения статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности, следовательно, применение вышеуказанной нормы права при рассмотрении данного иска, является ошибочным. На момент совершения сделки купли-продажи у К.О. было четкое намерение продать земельный участок и расположенный на нем жилой дом, а цели взять заем не было. Кроме того, исходя из требований гражданского законодательства, реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой. Между сторонами в письменной форме был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, договор был полностью исполнен сторонами: денежные средства за проданный земельный участок и расположенный на нем жилой дом были получены К.О., недвижимое имущество было передано К.К., договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены соответствующие записи о регистрации сделки и регистрации права собственности на земельный участок и на жилой дом на К.К. Также на момент рассмотрения дела <...>, по решению Тюменского районного суда Тюменской области от <...> о выселении, К.О. не заявлял встречных требований об оспаривании сделки купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, что также является косвенным доказательством того, что заявление истца о том, что сделка купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома фактически прикрывает договор займа, является выдуманным основанием со стороны К.О. для оспаривания сделки. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома не является притворной сделкой.
Данные выводы, являются ошибочными, поставленными с нарушением норм материального права.
В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (ст. 808 ГК РФ).
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Суд апелляционной инстанции, разрешая вопрос о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, не учел то обстоятельство, что стороны К.К. и К.О. при заключении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от <...>, сразу же (через 10 дней) заключили предварительный договор от <...> на заключение основного договора купли-продажи того же имущества от К.К. к К.О. и, кроме того, предусмотрели дополнительными соглашениями длительную рассрочку, тем самым К.К. имел намерения не в продаже имущества и получения выкупной стоимости, как продавец, а желал получение более крупной суммы путем оплаты процентов. Также К.К. не воспользовался возможностью реализации указанного объекта иному лицу и получения выкупной стоимости без рассрочек, а имел намерения вернуть вложенную сумму долга в размере <...> рублей и процентов.
Поскольку рыночная стоимость земельного участка с жилым домом, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...> на <...> составляет <...> рублей, что подтверждается отчетом об оценке (л.д. <...>), а стоимость в договоре купли-продажи от <...>, заключенном между К.К. и К.О., земельного участка и жилого дома указана <...> рублей, что свидетельствует о разнице в стоимости спорного недвижимого имущества в <...> раза, а также учитывая предусмотренную п. <...> предварительного договора от <...>, заключенного между К.К. и К.О. длительную рассрочку платежей - ежемесячно равными частями по <...> рублей в срок до <...>, президиум областного суда находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что, заключая договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, стороны фактически прикрыли сделку по договору займа с обеспечением в виде залога недвижимости.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что судом первой инстанции при принятии решения ошибочно применены нормы статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, является несостоятельным, поскольку изложенные обстоятельства свидетельствуют о стремлении сторон прикрыть сделку именно по договору займа.
Также является необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о намерении К.О. по продаже земельного участка и расположенного на нем жилого дома, поскольку указанные обстоятельства не подтверждаются материалами дела.
К.О. утверждает, что он неоднократно обращался к Д.Н. (свидетелю по настоящему делу) с просьбой о получении заемных денежных средств с обеспечением в виде залога. Д.Н. ранее предоставляла К.О. заемные денежные средства. По настоящему делу, К.О. также обратился к Д.Н. с просьбой о получении займа с возможностью предоставления залога в виде дома и земельного участка. Д.Н. познакомила К.О. с К.К. Однако по просьбе К.К. заем он готов был предоставить только путем заключения договора купли-продажи дома и земельного участка и возврата указанных объектов обратно после возвращения займа и процентов, в связи с чем между сторонами были заключены следующие сделки:
договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от <...>, расположенным по адресу: Тюменская область, Тюменский район, <...>, по которому К.О. продал К.К. указанное имущество за <...> рублей.
предварительный договор от <...> купли-продажи жилого дома и земельного участка обратно от К.К. на К.О. за <...> рублей, который заключен спустя 10 дней после договора купли-продажи от К.О. на К.К. и стоимость которого возросла на <...> рублей; дополнительные соглашения об изменении срока заключения основного договора купли-продажи и об увеличении стоимости объекта до <...> руб., а также о вариациях уменьшения сумм договора.
Кроме того, является ошибочным вывод суда апелляционной инстанции, что сумма расчета процентов не соответствует указанной К.О. процентной ставки в <...>, так как К.О. неоднократно указывалось на следующий порядок возврата займа и процентов:
сумма займа <...> рублей (по договору купли-продажи от <...>) срок оплаты до <...> (10 месяцев, начиная с даты договора купли-продажи от <...>).
сумма процентов - <...>, что составляет <...> руб. (<...> рублей за 10 месяцев), итого сумма возврата займа составляет <...> рублей - данная сумма и указана в предварительном договоре.
Исходя из изложенного, все условия дополнительных соглашений к предварительному договору, заключенному между сторонами, предусматривают порядок возврата займа и уплаты процентов, а также в случае досрочного возврата заемных средств снижение суммы процентов, что явно свидетельствует о намерениях сторон по заключению именно договора займа. Однако судом апелляционной инстанции данные письменные доказательства остались без внимания, но обоснованно приняты во внимание судом первой инстанции при принятии решения по делу.
Согласно ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
С учетом вышеуказанных норм права, судом первой инстанции была дана правовая оценка о недопустимости передачи задатка путем передачи квартиры, согласованной сторонами по дополнительному соглашению от <...>, согласно которого в счет погашения задолженности К.О. перед К.К. в размере <...> руб., К.О. обязуется передать К.К. в срок до <...> трехкомнатную квартиру, однако, суд апелляционной инстанции указанные обстоятельства не принял во внимание и пришел к необоснованному выводу, что квартира передавалась не в качестве задатка, а в качестве оплаты цены основного договора купли-продажи.
Вышеуказанный вывод суда апелляционной инстанции является ошибочным, так как основного договора между сторонами заключено так и не было, а по природе существа задатка (ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации) квартира задатком не является.
Помимо изложенного, судом первой инстанции было верно указано о недопустимости какой-либо оплаты по предварительному договору, что судом апелляционной инстанции также необоснованно отклонено.
Суд апелляционной инстанции не учел, что данный довод получил свою оценку в постановлении президиума Тюменского областного суда от <...> по спору между теми же сторонами о выселении из спорного помещения.
Кроме того, судом апелляционной инстанции не дана оценка того обстоятельства, что на протяжении <...> правообладателем жилого дома и земельного участка является К.О., который и по настоящий момент несет бремя уплаты всех коммунальных и иных платежей, что подтверждается квитанциями, имеющимися в материалах дела. К.К. не требовал и не требует передачи ему дома и земельного участка.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что К.О. при рассмотрении спора о выселении из указанного жилого дома не заявлялись требования об оспаривании договора купли-продажи является также несостоятельным, так как при рассмотрении спора о выселении представителями К.О. заявлялось о заключении между сторонами договора займа, что подтверждается протоколами судебных заседаний (которые при принятии решения апелляционной инстанции ошибочно явились доказательством обратного), а также то, что при рассмотрении дела о выселении судом апелляционной инстанции и подачи кассационной жалобы К.О. сразу было подано в суд и исковое заявление по настоящему делу.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не учел частичную оплату истцом в размере <...> рублей, а также представленные им доказательства, а именно расписки: на сумму <...> рублей от <...>, на сумму <...> рублей от <...>, на сумму <...> руб. от <...>, на сумму <...> рублей от <...>, на сумму <...> рублей от <...>.
Учитывая вышеизложенное, президиум областного суда считает, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм процессуального и материального права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов К.О. в связи с чем, президиум Тюменского областного суда находит подлежащим отмене апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года, а решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года следует оставить без изменения.
Руководствуясь ст. 388, п. 4 ч. 1 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Тюменского областного суда
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 августа 2013 года отменить, решение Тюменского районного суда Тюменской области от 05 июня 2013 года - оставить без изменения.
Председательствующий
А.М.СУШИНСКИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)