Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.07.2015 по делу N А07-26539/2014 (судья Абдуллина Э.Р.).
В заседании приняли участие представители:
- Администрации муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан - Дубинская Екатерина Павловна (доверенность от 18.03.2015 N 31);
- общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" - Третьяков Сергей Владимирович (доверенность от 28.04.2015), Гизатуллин Ринат Нагимович (доверенность от 11.09.2015).
Администрация муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" (далее - ООО "Возрождение", общество, ответчик) о взыскании 12 919 руб. 34 коп. неустойки по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10, расторжении указанного договора, обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи (требования изложены с учетом отказа истца от иска в части взыскания основного долга, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 1 л.д. 124-125).
Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Возрождение" (далее - ООО АФ "Возрождение", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.07.2015 (резолютивная часть объявлена 01.07.2015 - л.д. 130-144, с учетом определения об исправлении описки и арифметической ошибки от 09.07.2015 - т. 2 л.д. 145-147) заявленные требования удовлетворены: с общества "Возрождение" в пользу Администрации в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району взыскана неустойка по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 в размере 12 919 руб. 34 коп., указанный договор расторгнут, на общество "Возрождение" возложена обязанность вернуть земельный участок по акту приема-передачи в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Возрождение" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 3 л.д. 4-9).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Пояснил, что расчет суммы договорной неустойки является арифметически неверным в связи с неправильным определением размера арендной платы, за счет расхождений площади переданных в аренду земельных участков. Полагает, что истцом не представлены суду доказательства, подтверждающие период образования задолженности по арендной плате, расчет суммы долга, документы о выбытии из владения ответчика части площади земельных участков. При этом, период такого выбытия по материалам дела определить не представляется возможным. При осуществлении постановки на кадастровый учет 10 земельных участков, образованных из исходного земельного участка с кадастровым номером 02:05:000000:169, расчет арендной платы, произведенный из показателей кадастровой стоимости последнего не может являться обоснованным, а показатели акта сверки расчетов верными.
Податель жалобы также считает необоснованным вывод суда первой инстанции о соблюдении Администрацией досудебного порядка. Указывает, что в связи с реорганизацией ООО АФ "Возрождение" путем выделения общества "Возрождение", претензия от 24.09.2014 была направлена в адрес иного юридического лица. Претензия от 05.06.2015 содержала требования о погашении задолженности за один расчетный период, что не является основанием для расторжения договора аренды.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание третье лицо не явилось.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 19.04.2010 между Администрацией (арендодатель) и ООО АФ "Возрождение" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 37/0523-10, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 13 790 000 кв. м, в том числе участок с кадастровым номером 02:05:000000:169 площадью 1 336 000 кв. м и участок с кадастровым номером 02:05:000000:83 площадью 750 000 кв. м, расположенные в административных границах сельского поселения Толбазинский сельсовет муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан для сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 20-21).
В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка исходя из ставки арендной платы с учетом вида разрешенного использования земельного участка.
Арендная плата исчисляется с 16.04.2010 и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 декабря текущего года (пункт 3.3 договора).
Расчет арендной платы на 2010 год согласован сторонами в приложениях к договору аренды, являющихся его неотъемлемой частью, согласно которому арендная плата в период с 16.04.2010 по 31.12.2010 определяется исходя из площади земельных участков и их кадастровой стоимости и составляет 78 798 руб. 38 коп. для земельного участка с кадастровым номером 02:05:000000:169 и 6 507 руб. 12 коп. для земельного участка с кадастровым номером 02:05:000000:83 (л.д. 10).
В пункте 6.2 договора стороны предусмотрели, что в случае просрочки оплаты выполненных работ заказчик несет ответственность в виде уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки оплаты.
Передача земельных участков произведена по акту приема-передачи от 19.04.2010 (т. 1 л.д. 9).
Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 16.04.2010 по 01.09.2054.
Согласно подпунктам 5.2.3 и 5.2.7 пункта 5 договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора аренды; ежегодно в полном объеме и в сроки; установленные договором, уплачивать арендную плату.
На основании подпункта 4.1.4 пункта 4 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора:
- - при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче;
- - при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков подряд.
Материалами дела также подтверждается, что в соответствии с выпиской из Единого Государственного реестра юридических лиц и бухгалтерским разделительным балансом, утвержденным решением N 1 единственного учредителя от 14.02.2014, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 переданы ООО "Возрождение", образованному 02.09.2014 в результате выделения из ООО АФ "Возрождение" (т. 1 л.д. 88-111).
01.06.2015 между Администрацией и ООО "Возрождение" подписано соглашение N 21/37/0523-10 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10, согласно которому стороны согласовали, что в соответствии с бухгалтерским разделительным балансом, утвержденным решением N 1 единственного учредителя от 14.02.2014 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 переданы ООО "Возрождение", образованного в результате выделения из ООО АФ "Возрождение", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.
В результате выделения земельных участков из единого землепользования с кадастровым номером 02:05:000000:169, находящегося в аренде у ООО "Возрождение" по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 (запись о государственной регистрации от 04.06.2010 N 02-04-44/009/2010-49) изменилась площадь арендуемого земельного участка. В связи с этим стороны решили внести в договор аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 следующие изменения:
В преамбуле договора заменено наименование арендатора и юридические реквизиты ООО АФ "Возрождение" на ООО "Возрождение". В пункте 1.1 площадь земельного участка с кадастровым номером 02:005:000000:169 "13 360 000 кв. м" изменена на площадь "12 443 009 кв. м" (т. 2 л.д. 99).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за использование земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о взыскании договорной неустойки в размере 12 919 руб. 34 коп., расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей в соответствии со сроками, определенными условиями договора аренды. Представленный истцом расчет неустойки признан судом арифметически верным, оснований применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не усмотрено. Установив, что систематическое нарушение обязательств по оплате арендной платы является основанием для расторжения договора аренды, судом произведено его расторжение на основании статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с прекращением договорных отношений по использованию земельного участка, на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязал ответчика возвратить земельный участок по акту приема-передачи в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для установления обстоятельства соблюдения письменной формы соглашения о неустойке, принимая во внимание, что в рассматриваемом случае соглашение о неустойке включено в текст договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10, суд апелляционной инстанции считает необходимым оценить данный договор на предмет его заключенности.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление в пользование земельных участков, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.
Из материалов дела следует, что срок подписанного сторонами договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 определен с 16.04.2010 по 01.09.2054 (пункт 2.1 договора), поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации, однако не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения сделки) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, в силу пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, отсутствие государственной регистрации договора аренды не означает отсутствия возникновения между сторонами взаимных гражданских прав и обязанностей.
Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение (договор аренды) связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Поскольку истец и ответчик достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10, договор сторонами исполнялся, стороны указанного договора аренды не вправе ссылаться на незаключенность договора.
Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу принятых по договору аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном разделом 2 договора.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, сторонами в пункте 6.2 договора предусмотрено, что в случае просрочки оплаты выполненных работ заказчик несет ответственность в виде уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки оплаты.
Установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10, суд первой инстанции посчитал требования истца о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы подлежащими удовлетворению в заявленном размере.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Из анализа представленных в материалы дела документов, в том числе искового заявления, следует, что заявленное истцом требование о взыскании договорной неустойки основано на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование двумя земельными участками с кадастровыми номерами 02:05:000000:169 и 02:05:000000:83.
По условиям договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 объектом аренды являются земельные участки с кадастровым номером 02:05:000000:169 площадью 13 360 000 кв. м и с кадастровым номером 02:05:000000:83 площадью 430 000 кв. м (пункт 1.1 договора).
Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 02:05:000000:169 имеет площадь 12 443 009 кв. м, был поставлен на кадастровый учет 29.02.2008 с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, земельный участок с кадастровым номером 02:05:000000:83 имеет площадь 750 000 кв. м, был поставлен на кадастровый учет 29.08.2005 с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства.
Вместе с тем, расчет арендной платы за 2013, 2014 года, с поквартальной разбивкой (т. 1 л.д. 13,14) произведен исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 02:05:000000:169-13 360 000 кв. м и площади земельного участка с кадастровым номером 02:05:000000:83-750 000 кв. м с соответствующими разрешенному использованию земельных участков удельными показателями кадастровой стоимости и ставками арендной платы. Те же показатели расчета размера арендной платы за квартал - 36 781,98 руб., 37 190,67 использованы истцом для расчета неустойки, в соответствии с уточненными требованиями (т. 2 л.д. 66).
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств передачи ответчику земельных участков иной, по сравнению с указанной в договоре и акте приема-передачи к нему, площади, представленный расчет не может быть признан обоснованным.
Более того, в период с марта 2010 года по ноябрь 2012 года из земельного участка с кадастровым номером 02:05:000000:169 были выделены 10 земельных участков с кадастровыми номерами 02:05:120501:28 площадью 13 158 кв. м, 02:05:120501:31 площадью 8 264 кв. м, 02:05:120701:177 площадью 62 кв. м, 02:05:120701:178 площадью 849 кв. м, 02:05:000000:450 площадью 13 158 кв. м, 02:05:120501:63 площадью 8 000 кв. м, 02:05:130301:317 площадью 550 002 кв. м, 02:05:000000:451 площадью 8 264 кв. м, 02:05:000000:461 площадью 849 кв. м, 02:05:000000:460 площадью 62 кв. м. Разрешенное использование указанных земельных участков: земельные участки автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений, а также полос отвода автомобильных дорог (т. 2 л.д. 101-117).
В соответствии со справкой Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:05:120501:63 с 2013 года предоставлен в аренду Тимофееву Леониду Маркеловичу для строительства пруда и ведения рыболовства (т. 2 л.д. 118).
Принимая во внимание, что внесение платы за использование земельных участков является встречным исполнением по отношению к обязанности арендодателя предоставить земельные участки в пользование (статьи 398, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания обоснованными требований истца о взыскании неустойки.
Представленные в материалы дела доказательства не позволяют сделать вывод о характеристиках и площади земельных участков, находившихся в фактическом пользовании ответчика в спорный период. Названное не позволяет произвести достоверный и арифметически точный расчет неустойки за просрочку внесения арендной платы. В связи с этим требование Администрации о взыскании неустойки в размере 12 919 руб. 34 коп. не подлежит удовлетворению.
Оценивая требования истца в части расторжения договора аренды, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Учитывая вышеизложенные нормы материального права, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В пункте 4.1.4 анализируемого договора аренды стороны установили право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков подряд.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истцом представлена претензия N 40 от 24.09.2014, направленная в адрес правопредшественника ответчика - ООО АФ "Возрождение", с предложением погасить задолженность по арендной плате и пени по спорному договору в срок до 24.10.2014. В претензии указано, что в случае неисполнения указанных в претензии требований до установленного срока, администрация обратится в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском о взыскании долга по арендной плате и пени по договору, также о расторжении указанного договора (т. 1 л.д. 19).
Кроме того, в тот же день истец направил в адрес правопредшественника ответчика ООО АФ "Возрождение" уведомление N 1003 о расторжении спорного договора аренды в одностороннем порядке (т. 1 л.д. 22).
В соответствии с пунктом 2 статьи 13.1 Закона N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", реорганизуемое юридическое лицо после внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о начале процедуры реорганизации дважды с периодичностью один раз в месяц помещает в средствах массовой информации уведомление о своей реорганизации. Реорганизуемое юридическое лицо в течение пяти рабочих дней после даты направления уведомления о начале процедуры реорганизации в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, в письменной форме уведомляет известных ему кредиторов о начале реорганизации.
В журнале "Вестник Государственной Регистрации" (от 05.03.2014 N 9 (469) часть 1 и от 09.04.2014 N 14 (474 часть 1) размещались сообщения о реорганизации ООО АФ "Возрождение".
Как подтверждается представленными в материалы дела доказательствами 02.09.2014 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации ООО "Возрождение", созданного путем реорганизации (т. 1 л.д. 46-49).
Таким образом, на момент направления претензии N 40 от 24.09.2014 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 перешли к ООО "Возрождение" в результате реорганизации.
Соответственно, направленная претензия не является направленным стороне договора предложением о его расторжении.
В адрес ООО "Возрождение" (правопреемника) Администрация претензию и уведомление о расторжении договора не направляла.
Из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны. Предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя.
По этой причине уведомление о расторжении договора от 05.06.2015 (т. 2 л.д. 98) направленное в адрес ответчика в период рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции не может служить доказательством соблюдения предусмотренного законом досудебного порядка.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 подлежало оставлению без рассмотрения на основании положений пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
Поскольку требование о расторжении договора не могло быть рассмотрено судом, требование о возвращении земельного участка арендодателю не подлежит удовлетворению.
Исходя из названного, обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (пункты 3 и 4 части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции не производится, поскольку исковое заявление по настоящему делу подано освобожденным от уплаты государственной пошлины лицом. Возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции, понесенных обществом "Возрождение" (т. 3 л.д. 11), возлагается на истца в связи с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь статьями 148, 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.07.2015 по делу N А07-26539/2014 отменить.
Исковые требования Администрации муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" в части расторжения договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 оставить без рассмотрения.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Администрации муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2015 N 18АП-10095/2015 ПО ДЕЛУ N А07-26539/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2015 г. N 18АП-10095/2015
Дело N А07-26539/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.07.2015 по делу N А07-26539/2014 (судья Абдуллина Э.Р.).
В заседании приняли участие представители:
- Администрации муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан - Дубинская Екатерина Павловна (доверенность от 18.03.2015 N 31);
- общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" - Третьяков Сергей Владимирович (доверенность от 28.04.2015), Гизатуллин Ринат Нагимович (доверенность от 11.09.2015).
Администрация муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" (далее - ООО "Возрождение", общество, ответчик) о взыскании 12 919 руб. 34 коп. неустойки по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10, расторжении указанного договора, обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи (требования изложены с учетом отказа истца от иска в части взыскания основного долга, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 1 л.д. 124-125).
Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Возрождение" (далее - ООО АФ "Возрождение", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.07.2015 (резолютивная часть объявлена 01.07.2015 - л.д. 130-144, с учетом определения об исправлении описки и арифметической ошибки от 09.07.2015 - т. 2 л.д. 145-147) заявленные требования удовлетворены: с общества "Возрождение" в пользу Администрации в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району взыскана неустойка по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 в размере 12 919 руб. 34 коп., указанный договор расторгнут, на общество "Возрождение" возложена обязанность вернуть земельный участок по акту приема-передачи в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Возрождение" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 3 л.д. 4-9).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Пояснил, что расчет суммы договорной неустойки является арифметически неверным в связи с неправильным определением размера арендной платы, за счет расхождений площади переданных в аренду земельных участков. Полагает, что истцом не представлены суду доказательства, подтверждающие период образования задолженности по арендной плате, расчет суммы долга, документы о выбытии из владения ответчика части площади земельных участков. При этом, период такого выбытия по материалам дела определить не представляется возможным. При осуществлении постановки на кадастровый учет 10 земельных участков, образованных из исходного земельного участка с кадастровым номером 02:05:000000:169, расчет арендной платы, произведенный из показателей кадастровой стоимости последнего не может являться обоснованным, а показатели акта сверки расчетов верными.
Податель жалобы также считает необоснованным вывод суда первой инстанции о соблюдении Администрацией досудебного порядка. Указывает, что в связи с реорганизацией ООО АФ "Возрождение" путем выделения общества "Возрождение", претензия от 24.09.2014 была направлена в адрес иного юридического лица. Претензия от 05.06.2015 содержала требования о погашении задолженности за один расчетный период, что не является основанием для расторжения договора аренды.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание третье лицо не явилось.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 19.04.2010 между Администрацией (арендодатель) и ООО АФ "Возрождение" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 37/0523-10, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 13 790 000 кв. м, в том числе участок с кадастровым номером 02:05:000000:169 площадью 1 336 000 кв. м и участок с кадастровым номером 02:05:000000:83 площадью 750 000 кв. м, расположенные в административных границах сельского поселения Толбазинский сельсовет муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан для сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 20-21).
В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка исходя из ставки арендной платы с учетом вида разрешенного использования земельного участка.
Арендная плата исчисляется с 16.04.2010 и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 декабря текущего года (пункт 3.3 договора).
Расчет арендной платы на 2010 год согласован сторонами в приложениях к договору аренды, являющихся его неотъемлемой частью, согласно которому арендная плата в период с 16.04.2010 по 31.12.2010 определяется исходя из площади земельных участков и их кадастровой стоимости и составляет 78 798 руб. 38 коп. для земельного участка с кадастровым номером 02:05:000000:169 и 6 507 руб. 12 коп. для земельного участка с кадастровым номером 02:05:000000:83 (л.д. 10).
В пункте 6.2 договора стороны предусмотрели, что в случае просрочки оплаты выполненных работ заказчик несет ответственность в виде уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки оплаты.
Передача земельных участков произведена по акту приема-передачи от 19.04.2010 (т. 1 л.д. 9).
Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 16.04.2010 по 01.09.2054.
Согласно подпунктам 5.2.3 и 5.2.7 пункта 5 договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора аренды; ежегодно в полном объеме и в сроки; установленные договором, уплачивать арендную плату.
На основании подпункта 4.1.4 пункта 4 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора:
- - при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче;
- - при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков подряд.
Материалами дела также подтверждается, что в соответствии с выпиской из Единого Государственного реестра юридических лиц и бухгалтерским разделительным балансом, утвержденным решением N 1 единственного учредителя от 14.02.2014, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 переданы ООО "Возрождение", образованному 02.09.2014 в результате выделения из ООО АФ "Возрождение" (т. 1 л.д. 88-111).
01.06.2015 между Администрацией и ООО "Возрождение" подписано соглашение N 21/37/0523-10 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10, согласно которому стороны согласовали, что в соответствии с бухгалтерским разделительным балансом, утвержденным решением N 1 единственного учредителя от 14.02.2014 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 переданы ООО "Возрождение", образованного в результате выделения из ООО АФ "Возрождение", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.
В результате выделения земельных участков из единого землепользования с кадастровым номером 02:05:000000:169, находящегося в аренде у ООО "Возрождение" по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 (запись о государственной регистрации от 04.06.2010 N 02-04-44/009/2010-49) изменилась площадь арендуемого земельного участка. В связи с этим стороны решили внести в договор аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 следующие изменения:
В преамбуле договора заменено наименование арендатора и юридические реквизиты ООО АФ "Возрождение" на ООО "Возрождение". В пункте 1.1 площадь земельного участка с кадастровым номером 02:005:000000:169 "13 360 000 кв. м" изменена на площадь "12 443 009 кв. м" (т. 2 л.д. 99).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за использование земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о взыскании договорной неустойки в размере 12 919 руб. 34 коп., расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей в соответствии со сроками, определенными условиями договора аренды. Представленный истцом расчет неустойки признан судом арифметически верным, оснований применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не усмотрено. Установив, что систематическое нарушение обязательств по оплате арендной платы является основанием для расторжения договора аренды, судом произведено его расторжение на основании статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с прекращением договорных отношений по использованию земельного участка, на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязал ответчика возвратить земельный участок по акту приема-передачи в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для установления обстоятельства соблюдения письменной формы соглашения о неустойке, принимая во внимание, что в рассматриваемом случае соглашение о неустойке включено в текст договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10, суд апелляционной инстанции считает необходимым оценить данный договор на предмет его заключенности.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление в пользование земельных участков, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.
Из материалов дела следует, что срок подписанного сторонами договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 определен с 16.04.2010 по 01.09.2054 (пункт 2.1 договора), поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации, однако не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения сделки) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, в силу пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, отсутствие государственной регистрации договора аренды не означает отсутствия возникновения между сторонами взаимных гражданских прав и обязанностей.
Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение (договор аренды) связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Поскольку истец и ответчик достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10, договор сторонами исполнялся, стороны указанного договора аренды не вправе ссылаться на незаключенность договора.
Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу принятых по договору аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном разделом 2 договора.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, сторонами в пункте 6.2 договора предусмотрено, что в случае просрочки оплаты выполненных работ заказчик несет ответственность в виде уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки оплаты.
Установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10, суд первой инстанции посчитал требования истца о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы подлежащими удовлетворению в заявленном размере.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Из анализа представленных в материалы дела документов, в том числе искового заявления, следует, что заявленное истцом требование о взыскании договорной неустойки основано на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование двумя земельными участками с кадастровыми номерами 02:05:000000:169 и 02:05:000000:83.
По условиям договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 объектом аренды являются земельные участки с кадастровым номером 02:05:000000:169 площадью 13 360 000 кв. м и с кадастровым номером 02:05:000000:83 площадью 430 000 кв. м (пункт 1.1 договора).
Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 02:05:000000:169 имеет площадь 12 443 009 кв. м, был поставлен на кадастровый учет 29.02.2008 с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, земельный участок с кадастровым номером 02:05:000000:83 имеет площадь 750 000 кв. м, был поставлен на кадастровый учет 29.08.2005 с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства.
Вместе с тем, расчет арендной платы за 2013, 2014 года, с поквартальной разбивкой (т. 1 л.д. 13,14) произведен исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 02:05:000000:169-13 360 000 кв. м и площади земельного участка с кадастровым номером 02:05:000000:83-750 000 кв. м с соответствующими разрешенному использованию земельных участков удельными показателями кадастровой стоимости и ставками арендной платы. Те же показатели расчета размера арендной платы за квартал - 36 781,98 руб., 37 190,67 использованы истцом для расчета неустойки, в соответствии с уточненными требованиями (т. 2 л.д. 66).
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств передачи ответчику земельных участков иной, по сравнению с указанной в договоре и акте приема-передачи к нему, площади, представленный расчет не может быть признан обоснованным.
Более того, в период с марта 2010 года по ноябрь 2012 года из земельного участка с кадастровым номером 02:05:000000:169 были выделены 10 земельных участков с кадастровыми номерами 02:05:120501:28 площадью 13 158 кв. м, 02:05:120501:31 площадью 8 264 кв. м, 02:05:120701:177 площадью 62 кв. м, 02:05:120701:178 площадью 849 кв. м, 02:05:000000:450 площадью 13 158 кв. м, 02:05:120501:63 площадью 8 000 кв. м, 02:05:130301:317 площадью 550 002 кв. м, 02:05:000000:451 площадью 8 264 кв. м, 02:05:000000:461 площадью 849 кв. м, 02:05:000000:460 площадью 62 кв. м. Разрешенное использование указанных земельных участков: земельные участки автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений, а также полос отвода автомобильных дорог (т. 2 л.д. 101-117).
В соответствии со справкой Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:05:120501:63 с 2013 года предоставлен в аренду Тимофееву Леониду Маркеловичу для строительства пруда и ведения рыболовства (т. 2 л.д. 118).
Принимая во внимание, что внесение платы за использование земельных участков является встречным исполнением по отношению к обязанности арендодателя предоставить земельные участки в пользование (статьи 398, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания обоснованными требований истца о взыскании неустойки.
Представленные в материалы дела доказательства не позволяют сделать вывод о характеристиках и площади земельных участков, находившихся в фактическом пользовании ответчика в спорный период. Названное не позволяет произвести достоверный и арифметически точный расчет неустойки за просрочку внесения арендной платы. В связи с этим требование Администрации о взыскании неустойки в размере 12 919 руб. 34 коп. не подлежит удовлетворению.
Оценивая требования истца в части расторжения договора аренды, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Учитывая вышеизложенные нормы материального права, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В пункте 4.1.4 анализируемого договора аренды стороны установили право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков подряд.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истцом представлена претензия N 40 от 24.09.2014, направленная в адрес правопредшественника ответчика - ООО АФ "Возрождение", с предложением погасить задолженность по арендной плате и пени по спорному договору в срок до 24.10.2014. В претензии указано, что в случае неисполнения указанных в претензии требований до установленного срока, администрация обратится в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском о взыскании долга по арендной плате и пени по договору, также о расторжении указанного договора (т. 1 л.д. 19).
Кроме того, в тот же день истец направил в адрес правопредшественника ответчика ООО АФ "Возрождение" уведомление N 1003 о расторжении спорного договора аренды в одностороннем порядке (т. 1 л.д. 22).
В соответствии с пунктом 2 статьи 13.1 Закона N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", реорганизуемое юридическое лицо после внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о начале процедуры реорганизации дважды с периодичностью один раз в месяц помещает в средствах массовой информации уведомление о своей реорганизации. Реорганизуемое юридическое лицо в течение пяти рабочих дней после даты направления уведомления о начале процедуры реорганизации в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, в письменной форме уведомляет известных ему кредиторов о начале реорганизации.
В журнале "Вестник Государственной Регистрации" (от 05.03.2014 N 9 (469) часть 1 и от 09.04.2014 N 14 (474 часть 1) размещались сообщения о реорганизации ООО АФ "Возрождение".
Как подтверждается представленными в материалы дела доказательствами 02.09.2014 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации ООО "Возрождение", созданного путем реорганизации (т. 1 л.д. 46-49).
Таким образом, на момент направления претензии N 40 от 24.09.2014 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 перешли к ООО "Возрождение" в результате реорганизации.
Соответственно, направленная претензия не является направленным стороне договора предложением о его расторжении.
В адрес ООО "Возрождение" (правопреемника) Администрация претензию и уведомление о расторжении договора не направляла.
Из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны. Предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя.
По этой причине уведомление о расторжении договора от 05.06.2015 (т. 2 л.д. 98) направленное в адрес ответчика в период рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции не может служить доказательством соблюдения предусмотренного законом досудебного порядка.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 подлежало оставлению без рассмотрения на основании положений пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
Поскольку требование о расторжении договора не могло быть рассмотрено судом, требование о возвращении земельного участка арендодателю не подлежит удовлетворению.
Исходя из названного, обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (пункты 3 и 4 части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции не производится, поскольку исковое заявление по настоящему делу подано освобожденным от уплаты государственной пошлины лицом. Возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции, понесенных обществом "Возрождение" (т. 3 л.д. 11), возлагается на истца в связи с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь статьями 148, 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.07.2015 по делу N А07-26539/2014 отменить.
Исковые требования Администрации муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" в части расторжения договора аренды земельного участка от 19.04.2010 N 37/0523-10 оставить без рассмотрения.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Администрации муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Аургазинскому району Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)