Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатор сослался на отказ арендодателя внести изменения в договор в части разрешенного использования земельных участков, требовал указать цель использования - проектирование и строительство объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения и жилой застройки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу открытого акционерного общества "Барнаулкапстрой" (истца) на решение от 27.03.2015 Арбитражного суда Алтайского края (судья Зверева В.А.) и постановление от 25.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ярцев Д.Г., Кайгородова М.Ю., Стасюк Т.Е.) по делу N А03-16412/2014 по иску открытого акционерного общества "Барнаулкапстрой" (656031, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Папанинцев, д. 114, ОГРН 1102225010392, ИНН 2225112780) к администрации города Барнаула Алтайского края (656056, Алтайский край, г. Барнаул, пр-кт Ленина, 18, ОГРН 1042202280251, ИНН 2225066269) о внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: комитет по земельным ресурсам, землеустройству города Барнаула (656031, Алтайский край, г. Барнаул, пр-кт Строителей, 34, ОГРН 1062221001160, ИНН 2221114698), комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула (656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Строителей, 8, ОГРН 1022200907156, ИНН 2221023289).
В заседании приняла участие представитель открытого акционерного общества "Барнаулкапстрой" (истца) - Шумахер М.В. по доверенности от 16.06.2015 N 29.
Суд
установил:
открытое акционерное общество "Барнаулкапстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Барнаула Алтайского края (далее - администрация) о внесении изменений в пункт 1.3 договора аренды земельного участка от 24.10.2009 N 13415 (далее - договор аренды), изменив цель использования участка: "для проектирования и строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения" на: "для проектирования и строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения и жилой застройки", путем заключения дополнительного соглашения.
Исковые требования со ссылкой на статьи 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 26, 34, 50 Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденных решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 N 834 (далее - Правила землепользования), мотивированы существенным изменением обстоятельств и необоснованным отказом ответчика внести изменения в договор аренды.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по земельным ресурсам, землеустройству города Барнаула, комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула.
Решением от 27.03.2015 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 25.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты, дело направить на новое рассмотрение.
По мнению подателя жалобы, судами не дана оценка документам о выборе, согласовании, предоставлении земельных участков в границах улиц Энтузиастов, Попова, Павловского тракта, Солнечная поляна, из которых вытекает, что целью их изъятия и последующего освоения в рамках договора аренды являлось осуществление строительства объектов жилой застройки.
Неправильным считает истец применение судами к разрешаемому спору положений статей 30 - 32 ЗК РФ и полагает, что суды необоснованно не применили подлежащие применению нормы статей 7, 85 ЗК РФ, статей 26, 50 Правил землепользования.
Отзывы на кассационную жалобу заинтересованное лицо и третьи лица в установленном законом порядке не представили.
В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты, иск удовлетворить.
Выслушав пояснения представителя общества, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их не подлежащими отмене в связи со следующим.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, на основании постановления администрации от 24.12.2009 N 5684 и договора аренды (в редакции дополнительных соглашений от 26.11.2012 и от 20.01.2014) муниципальному унитарному предприятию "Барнаулкапстрой" (далее - МУП "Барнаулкапстрой"), правопредшественнику общества, для проектирования и строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения (пункт 1.3) были предоставлены в пользование сроком до 31.12.2015 земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, из земель населенных пунктов:
- - с кадастровым номером 22:63:010417:1, площадью 19,5888 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (центральная часть кадастрового квартала 22:63:010417, квартал 2032);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:1910, площадью 5,3527 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (центральная часть кадастрового квартала 22:63:010419, квартал 2035);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:1909, площадью 5,3526 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, прилегающий к восточной границе земельного участка: г. Барнаул (центральная часть кадастрового квартала 22:63:010419, квартал 2035);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:1912, площадью 8,9733 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (северо-западная часть кадастрового квартала 22:63:010419, квартал 2036);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:1911, площадью 3,8640 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (прилегающий к юго-западной границе земельного участка по адресу: г. Барнаул, северо-западная часть кадастрового квартала 22:63:010419, квартал 2036);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:14, площадью 6,5867 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (южная часть кадастрового квартала 22:63:010419, квартал 2037);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:49, площадью 1,2289 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 83;
- - с кадастровым номером 22:63:010419:21, площадью 8,3790 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (юго-западная часть кадастрового квартала 22:63:010419, квартал 2038);
- - с кадастровым номером 22:63:010329:11, площадью 2,5322 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, район Индустриальный, улица Жасминная, 3;
- - с кадастровым номером 22:63:010329:10, площадью 3,8675 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (центральная часть кадастрового квартала 22:63:010329, квартал 2043);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:18, площадью 2,7554 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (центральная часть кадастрового квартала 22:63:010419, улица);
- - с кадастровым номером 22:63:0:121, площадью 11,2324 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (центральная и южная часть кадастрового квартала 22:63:010419, улица).
Общество обратилось в администрацию с заявлением от 13.02.2014 N 467 о внесении изменений в договор аренды в части разрешенного использования земельных участков, требуя указать цель использования: "проектирование и строительство объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения и жилой застройки" в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости.
Администрация письмом от 19.03.2014 N 1122-о отказала в изменении целевого использования земельных участков, так как предоставление земельных участков для целей жилищного строительства осуществляется без предварительного согласования по результатам аукциона. Причем изменение вида разрешенного использования земельного участка администрация расценила как обход процедуры торгов, предусмотренной земельным законодательством.
Общество, не согласившись с таким отказом, оспорило его в арбитражном суде.
Вступившим в законную силу решением от 16.10.2014 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-8957/2014 обществу было отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным отказа администрации в изменении целевого использования земельных участков, изложенного в письме от 19.03.2014 N 1122-о.
Названное обстоятельство послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящими иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что передача земельных участков в аренду для жилищного строительства возможна только в порядке статьи 30.1 ЗК РФ без предварительного согласования места размещения объекта, по итогам аукциона, и общество не доказало существенное изменение обстоятельств.
Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В рассматриваемом случае общество считает, что администрация должна была внести изменения в пункт 1.3 договора аренды в целях приведения его в соответствие с разрешенным видом использования.
Вместе с тем в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка фактически предполагает, как верно отмечено судами, изменение соответствующего договора.
Более того, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.
Согласование вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться по воле обеих сторон договора аренды земельного участка, поскольку изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка влечет изменения условий об объекте договора аренды. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Данная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.
Проанализировав материалы дела, суды установили, что вышеуказанные земельные участки предоставлялись МУП "Барнаулкапстрой" без проведения соответствующего аукциона для проектирования и строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения, тогда как передача земельных участков в аренду для жилищного строительства, о чем истец просит внести изменения в договор аренды, возможна только в порядке, указанном в статье 30.1 ЗК РФ, то есть на торгах.
Утверждение заявителя о том, что судами не дана оценка документам о выборе, согласовании, предоставлении земельных участков, не принимается во внимание, поскольку противоречит содержанию решения Арбитражного суда Алтайского края.
В решении суд правильно указал, что то обстоятельство, что в соответствии с Технико-экономическим обоснованием развития города Барнаула до 2000 года, утвержденным 01.01.1982 Госпланом СССР, земельный участок в границах улиц Энтузиастов, Попова, Павловского тракта, Солнечная поляна, площадью 118,8 га, был предусмотрен под жилищное культурно-бытовое строительство, не влияет на объем прав, предоставленных правопредшественнику общества постановлением администрации от 24.12.2009 N 5684 и договором аренды.
Не установлено судами и существенных изменений обстоятельств.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.
Статьи 450, 451 ГК РФ предписывают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Решение только арендатора о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5).
Ссылка заявителя на то, что право на застройку земельных участков он приобрел связи с их изъятием у организации научного образования опытно-производственного хозяйства им. В.В. Докучаева государственного научного учреждения Алтайского научно-исследовательского института сельского хозяйства Сибирского отделения Российской академии сельскохозяйственных наук и возмещением последнему убытков, отклоняется.
Так как на земельных участках обществом возведены инженерные объекты электросетевого хозяйства (трансформаторные подстанции, распределительные пункты), обоснован вывод суда первой инстанции, что несение обществом расходов непосредственно связано с освоением земельных участков в соответствии с целями проектирования и строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения, а именно с целями, указанными в постановлении администрации и договоре аренды.
При этом суд правомерно счел несостоятельным аргумент общества о несении им убытков, поскольку истец мог и должен был предвидеть негативные последствия, а затраты осуществлялись им на свой риск, к тому же общество не лишено права обратиться с самостоятельным иском к администрации о возврате потраченных денежных средств или иного имущества.
С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований отказано на законных основаниях.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов и, по существу, направлены на их переоценку, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (глава 35 АПК РФ).
Нормы материального права судами применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены принятых судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не выявлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 27.03.2015 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 25.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-16412/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 23.09.2015 N Ф04-23622/2015 ПО ДЕЛУ N А03-16412/2014
Требование: О внесении изменений в договор аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатор сослался на отказ арендодателя внести изменения в договор в части разрешенного использования земельных участков, требовал указать цель использования - проектирование и строительство объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения и жилой застройки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2015 г. по делу N А03-16412/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу открытого акционерного общества "Барнаулкапстрой" (истца) на решение от 27.03.2015 Арбитражного суда Алтайского края (судья Зверева В.А.) и постановление от 25.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ярцев Д.Г., Кайгородова М.Ю., Стасюк Т.Е.) по делу N А03-16412/2014 по иску открытого акционерного общества "Барнаулкапстрой" (656031, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Папанинцев, д. 114, ОГРН 1102225010392, ИНН 2225112780) к администрации города Барнаула Алтайского края (656056, Алтайский край, г. Барнаул, пр-кт Ленина, 18, ОГРН 1042202280251, ИНН 2225066269) о внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: комитет по земельным ресурсам, землеустройству города Барнаула (656031, Алтайский край, г. Барнаул, пр-кт Строителей, 34, ОГРН 1062221001160, ИНН 2221114698), комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула (656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Строителей, 8, ОГРН 1022200907156, ИНН 2221023289).
В заседании приняла участие представитель открытого акционерного общества "Барнаулкапстрой" (истца) - Шумахер М.В. по доверенности от 16.06.2015 N 29.
Суд
установил:
открытое акционерное общество "Барнаулкапстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Барнаула Алтайского края (далее - администрация) о внесении изменений в пункт 1.3 договора аренды земельного участка от 24.10.2009 N 13415 (далее - договор аренды), изменив цель использования участка: "для проектирования и строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения" на: "для проектирования и строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения и жилой застройки", путем заключения дополнительного соглашения.
Исковые требования со ссылкой на статьи 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 26, 34, 50 Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденных решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 N 834 (далее - Правила землепользования), мотивированы существенным изменением обстоятельств и необоснованным отказом ответчика внести изменения в договор аренды.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по земельным ресурсам, землеустройству города Барнаула, комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула.
Решением от 27.03.2015 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 25.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты, дело направить на новое рассмотрение.
По мнению подателя жалобы, судами не дана оценка документам о выборе, согласовании, предоставлении земельных участков в границах улиц Энтузиастов, Попова, Павловского тракта, Солнечная поляна, из которых вытекает, что целью их изъятия и последующего освоения в рамках договора аренды являлось осуществление строительства объектов жилой застройки.
Неправильным считает истец применение судами к разрешаемому спору положений статей 30 - 32 ЗК РФ и полагает, что суды необоснованно не применили подлежащие применению нормы статей 7, 85 ЗК РФ, статей 26, 50 Правил землепользования.
Отзывы на кассационную жалобу заинтересованное лицо и третьи лица в установленном законом порядке не представили.
В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты, иск удовлетворить.
Выслушав пояснения представителя общества, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их не подлежащими отмене в связи со следующим.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, на основании постановления администрации от 24.12.2009 N 5684 и договора аренды (в редакции дополнительных соглашений от 26.11.2012 и от 20.01.2014) муниципальному унитарному предприятию "Барнаулкапстрой" (далее - МУП "Барнаулкапстрой"), правопредшественнику общества, для проектирования и строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения (пункт 1.3) были предоставлены в пользование сроком до 31.12.2015 земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, из земель населенных пунктов:
- - с кадастровым номером 22:63:010417:1, площадью 19,5888 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (центральная часть кадастрового квартала 22:63:010417, квартал 2032);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:1910, площадью 5,3527 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (центральная часть кадастрового квартала 22:63:010419, квартал 2035);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:1909, площадью 5,3526 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, прилегающий к восточной границе земельного участка: г. Барнаул (центральная часть кадастрового квартала 22:63:010419, квартал 2035);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:1912, площадью 8,9733 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (северо-западная часть кадастрового квартала 22:63:010419, квартал 2036);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:1911, площадью 3,8640 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (прилегающий к юго-западной границе земельного участка по адресу: г. Барнаул, северо-западная часть кадастрового квартала 22:63:010419, квартал 2036);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:14, площадью 6,5867 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (южная часть кадастрового квартала 22:63:010419, квартал 2037);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:49, площадью 1,2289 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Солнечная поляна, 83;
- - с кадастровым номером 22:63:010419:21, площадью 8,3790 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (юго-западная часть кадастрового квартала 22:63:010419, квартал 2038);
- - с кадастровым номером 22:63:010329:11, площадью 2,5322 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, район Индустриальный, улица Жасминная, 3;
- - с кадастровым номером 22:63:010329:10, площадью 3,8675 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (центральная часть кадастрового квартала 22:63:010329, квартал 2043);
- - с кадастровым номером 22:63:010419:18, площадью 2,7554 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (центральная часть кадастрового квартала 22:63:010419, улица);
- - с кадастровым номером 22:63:0:121, площадью 11,2324 га, расположенный по адресу: г. Барнаул (центральная и южная часть кадастрового квартала 22:63:010419, улица).
Общество обратилось в администрацию с заявлением от 13.02.2014 N 467 о внесении изменений в договор аренды в части разрешенного использования земельных участков, требуя указать цель использования: "проектирование и строительство объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения и жилой застройки" в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости.
Администрация письмом от 19.03.2014 N 1122-о отказала в изменении целевого использования земельных участков, так как предоставление земельных участков для целей жилищного строительства осуществляется без предварительного согласования по результатам аукциона. Причем изменение вида разрешенного использования земельного участка администрация расценила как обход процедуры торгов, предусмотренной земельным законодательством.
Общество, не согласившись с таким отказом, оспорило его в арбитражном суде.
Вступившим в законную силу решением от 16.10.2014 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-8957/2014 обществу было отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным отказа администрации в изменении целевого использования земельных участков, изложенного в письме от 19.03.2014 N 1122-о.
Названное обстоятельство послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящими иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что передача земельных участков в аренду для жилищного строительства возможна только в порядке статьи 30.1 ЗК РФ без предварительного согласования места размещения объекта, по итогам аукциона, и общество не доказало существенное изменение обстоятельств.
Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В рассматриваемом случае общество считает, что администрация должна была внести изменения в пункт 1.3 договора аренды в целях приведения его в соответствие с разрешенным видом использования.
Вместе с тем в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка фактически предполагает, как верно отмечено судами, изменение соответствующего договора.
Более того, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.
Согласование вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться по воле обеих сторон договора аренды земельного участка, поскольку изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка влечет изменения условий об объекте договора аренды. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Данная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.
Проанализировав материалы дела, суды установили, что вышеуказанные земельные участки предоставлялись МУП "Барнаулкапстрой" без проведения соответствующего аукциона для проектирования и строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения, тогда как передача земельных участков в аренду для жилищного строительства, о чем истец просит внести изменения в договор аренды, возможна только в порядке, указанном в статье 30.1 ЗК РФ, то есть на торгах.
Утверждение заявителя о том, что судами не дана оценка документам о выборе, согласовании, предоставлении земельных участков, не принимается во внимание, поскольку противоречит содержанию решения Арбитражного суда Алтайского края.
В решении суд правильно указал, что то обстоятельство, что в соответствии с Технико-экономическим обоснованием развития города Барнаула до 2000 года, утвержденным 01.01.1982 Госпланом СССР, земельный участок в границах улиц Энтузиастов, Попова, Павловского тракта, Солнечная поляна, площадью 118,8 га, был предусмотрен под жилищное культурно-бытовое строительство, не влияет на объем прав, предоставленных правопредшественнику общества постановлением администрации от 24.12.2009 N 5684 и договором аренды.
Не установлено судами и существенных изменений обстоятельств.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.
Статьи 450, 451 ГК РФ предписывают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Решение только арендатора о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5).
Ссылка заявителя на то, что право на застройку земельных участков он приобрел связи с их изъятием у организации научного образования опытно-производственного хозяйства им. В.В. Докучаева государственного научного учреждения Алтайского научно-исследовательского института сельского хозяйства Сибирского отделения Российской академии сельскохозяйственных наук и возмещением последнему убытков, отклоняется.
Так как на земельных участках обществом возведены инженерные объекты электросетевого хозяйства (трансформаторные подстанции, распределительные пункты), обоснован вывод суда первой инстанции, что несение обществом расходов непосредственно связано с освоением земельных участков в соответствии с целями проектирования и строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов общественного назначения, а именно с целями, указанными в постановлении администрации и договоре аренды.
При этом суд правомерно счел несостоятельным аргумент общества о несении им убытков, поскольку истец мог и должен был предвидеть негативные последствия, а затраты осуществлялись им на свой риск, к тому же общество не лишено права обратиться с самостоятельным иском к администрации о возврате потраченных денежных средств или иного имущества.
С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований отказано на законных основаниях.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов и, по существу, направлены на их переоценку, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (глава 35 АПК РФ).
Нормы материального права судами применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены принятых судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не выявлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 27.03.2015 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 25.06.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-16412/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)