Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Апаркина В.Н.,
судей Юдкина А.А., Холодной С.Т.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,
с участием в судебном заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" - не явилось, извещено,
от Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - не явилось, извещено,
от третьих лиц:
от Общества с ограниченной ответственностью "Виндорс групп" - не явилось, извещено,
от Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20-27 мая 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 февраля 2015 года по делу N А65-23687/2014 (судья Хамитов З.Н.),
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" (ОГРН 1121650004662, ИНН 1650239510), г. Набережные Челны,
к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613), г. Казань,
третьи лица:
Общество с ограниченной ответственностью "Виндорс групп" (ОГРН 1041605015231), г. Набережные Челны,
Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны, г. Набережные Челны,
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 32/077/2014-372 и N 32/077/2014-373 от 19.08.2014 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 г. N 32/077/2014-372.
Делу был присвоен номер А65-23687/2014.
Одновременно Общество с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 г., N 32/077/2014-373.
Делу был присвоен номер А65-23689/2014.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2014 г. дела А65-23687/2014 и А65-23689/2014 объединены в одно производство с присвоением номера А65-23687/2014.
Решением суда 1 инстанции от 02 февраля 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" просит решение суда 1 инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
При этом в апелляционной жалобе ссылается на неправильное применение судом 1 инстанции норм материального права, выводы суда, изложенные в решении от 02.02.2015 г., не соответствуют обстоятельствам дела. Неисполнение стороной обязательств по договорам уступки подтверждается имеющимися в материалах дела актами сверки взаимных расчетов и содержанием договоров. Поскольку одна из сторон сделки не исполнила свои обязательства по оплате передаваемых прав аренды, то соглашения о расторжении договоров об уступке прав аренды земельных участков не могут считаться исполненными. Следовательно, нет оснований для отказа в государственной регистрации соглашений о расторжении от 01.07.2014 г.
Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Виндорс групп" и Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2015 года по делу N А65-23687/2014 в связи с нахождением судей Кузнецова В.В. и Корнилова А.Б. в очередном отпуске в составе суда в судебном заседании, назначенном на 20 мая 2015 года, произведена замена судьи Кузнецова В.В. на судью Юдкина А.А. и судьи Корнилова А.Б. на судью Холодную С.Т.
В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела начато сначала.
В судебном заседании 20 мая 2015 года был объявлен перерыв до 27 мая 2015 года до 11 ч. 10 м.
Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www. 11aas.arbitr.ru и на электронном табло в здании суда.
Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Виндорс групп" и Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Общества, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела, 17.02.2005 г. между Администрацией Тукаевского района (Арендодатель) и ООО "Виндорс Групп" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 8/05-п.
В соответствии с п. 1.1. договора Арендодатель на основании постановления Главы администрации Тукаевского района N 1700 от 31.12.2004 г. передает Арендатору в аренду земельный участок со следующими характеристиками:
- 1.1.1. Кадастровый номер: 16:39:100903:007;
- 1.1.2. Местонахождение земли: Тукаевский район, земли ДГУП "Тукаевская";
- 1.1.3. Общая площадь: 20067 кв. метров;
- 1.1.4. Категория земель: земли промышленности;
- 1.1.5. Разрешенное использование: производственная база (л.д. 8-10 т. 1)
27.02.2012 г. Исполнительным комитетом муниципального образования г. Набережные Челны (правопреемник - Администрации Тукаевского района) и ООО "Виндорс Групп" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 17.02.2005 г. N 8/05-п.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 дополнительного соглашения Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:020603:287, находящийся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, район "Замелекесье" площадью 17 016 кв. м, участок предоставляется для размещения производственных и административных зданий строений, сооружений промышленности (производственная база)- л.д. 11-16 т. 1.
26.11.2004 г. между Администрацией Тукаевского района (Арендодатель) и ООО "Виндорс Групп" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 186/04-с.
В соответствии с п. 1.1 договора Арендодатель на основании постановления Главы администрации Тукаевского района N 1359 от 23.11.2004 г. передает Арендатору в аренду земельный участок со следующими характеристиками:
- 1.1.1. Кадастровый номер: 16:39:100903:0009;
- 1.1.2. Местонахождение земли: Тукаевский район, земли ДГУП "Тукаевская";
- 1.1.3. Общая площадь: 20 053 кв. метров;
- 1.1.4. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;
- 1.1.5. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования (л.д. 8-9 т. 2).
20.01.2012 г. Исполнительным комитетом муниципального образования г. Набережные Челны (правопреемник- Администрации Тукаевского района) и ООО "Виндорс Групп" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.11.2004 г. N 186/04-с.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:020603:43 находящийся по адресу Республика Татарстан, г. Набережные Челны, район "Замелекесье" площадью 13 852 кв. м, участок предоставляется для сельскохозяйственного использования (л.д. 11-16 т. 2).
03.06.2013 между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс групп" был заключен первый договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:43.
По условиям пунктов 3 и 4 договора правопреемник обязуется оплатить правообладателю денежную сумму в размере 20 193 729 руб. в срок до 31.12.2015 г., правообладатель передает правопреемнику в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 186/04-с от 26.11.2004 года, в редакции дополнительного соглашения к нему б/н от 20.12.2012 года, зарегистрированного в УФС ГРКиК по РТ 06.07.2012 года, номер записи 16-16-32/043/2012-19.
Арендодателем выступает Исполнительный комитет г. Набережные Челны.
Переход права по договору от 03.06.2013 г. был зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ в г. Набережные Челны регистрационный N 16-16-32/077/2013-417 от 09.08.2013 (л.д. 17-18 т. 2).
03.06.2013 г между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс групп" был заключен второй договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:287.
По условиям пунктов 3 и 4 договора правопреемник обязуется оплатить правообладателю денежную сумму в размере 24 806 271 рублей в срок до 31.12.2015 г., правообладатель передает правопреемнику в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.02.2005 г. N 8/05-п, в редакции дополнительного соглашения к нему б/н от 27.02.2012 года, зарегистрированного в УФС ГРКиК по РТ 04.07.2012 года, номер записи 16-16-32/056/2012-38.
Арендодателем выступает Исполнительный комитет г. Набережные Челны.
Переход права по договору от 03.06.2013 г. был зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ в г. Набережные Челны регистрационный N 16-16-32/077/2013-413 от 09.08.2013 (л.д. 17-18 т. 1).
04.06.2013 г. ООО "Виндорс групп", руководствуясь п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, уведомило Исполнительный комитет г. Набережные Челны о передаче прав и обязанностей Арендатора ООО ЖСК "Комфортное жилье" (л.д. 88 т. 2).
01.07.2014 г между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс групп" были заключены соглашения о расторжении договоров от 03.06.2013 г. уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43, по условиям которых правопреемник передает правообладателю права и обязанности арендатора по договору аренды в полном объеме (л.д. 21 т. 1, л.д. 21 т. 2).
Согласно актам приема передачи от 01.07.2014 г. ООО ЖСК "Комфортное жилье" передает, а ООО "Виндорс групп" принимает земельные участки с кадастровыми номерами 16:52:02 06 03:287 и 16:52:02 06 03:43 (л.д. 22 т. 1, л.д. 22 т. 2).
08.07.2014 г. ООО ЖСК "Комфортное жилье" обратилось в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с заявлениями о государственной регистрации соглашений о расторжении договоров от 03.06.2013 г. N б/н уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 (л.д. 56-57 т. 1, л.д. 148-149 т. 2).
Уведомлениями от 18.07.2014 г. N 16-16-32/077/2014-373 и N 32/077/2014-372 Управление известило Общество о приостановлении государственной регистрации на срок до 18.08.2014 г. (л.д. 153 т. 2, 60 т. 1)
Сообщениями от 19.08.2014 года N 32/077/2014-372 и N 32/077/2014-373 Управление Росреестра по Республике Татарстан на основании абзаца 10 пункта 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало в государственной регистрации соглашений о расторжении договора на земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, Замелекесье, кад. N 16:52:020603:43 и на земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, Замелекесье, кад. N 16:52:020603:287 (л.д. 61 т. 1, 154 т. 2,).
В сообщениях указано, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. С момента государственной регистрации сделки произошла перемена лиц в арендном правоотношении, в договоры аренды земельных участков, на оставшийся срок вступил арендатор ООО Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье". Правовые отношения возникают между собственником (государство в лице Исполнительного комитета г. Набережные Челны и ООО Жилищно-строительная компания "Комфорт жилье"). В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. ООО "Виндорс групп" передало свои права и обязанности ООО Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье", которое и стало ответственным по договору аренды земельного участка. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись сделки (договора уступки права аренды земельного участка от 03.06.2013 г.). Записи об ограничении (обременении) не зарегистрированы. Договора считаются исполненными. Передача арендодателем земельного участка и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованных земельных участков во владение и пользование арендатора.
Не согласившись с данными сообщениями, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными заявлениями.
Отказывая в удовлетворении требований Общества, суд 1 инстанции исходил из следующего.
В результате произведенной государственной регистрации произошла перемена лиц в арендном правоотношении, в Договор аренды земельного участка N 186/04-с от 26.11.2004 г., зарегистрированный ГУ ФРС по РТ 17.05.2005 г. за N 16-16-22-002-2005-10.1, и в договор аренды земельного участка N 8-05-п от 17.02.2005 г., зарегистрированный ГУ ФРС по РТ 17.05.2005 г. за N 16-16-22-002-2005-11.1, на оставшийся срок вступил новый арендатор - ООО Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье". Следовательно, арендные правоотношения теперь возникли между собственником земельного участка Государством в лице Исполнительного комитета г. Набережные Челны и Обществом с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье". Какие-либо правовые основания для прекращения указанных арендных правоотношений у ООО "Виндорс групп" отсутствуют, поскольку не является стороной в арендных правоотношениях. В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного Кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. ООО "Виндорс групп" передало свои права и обязанности ООО ЖСК "Комфортное жилье", которое и стало ответственным перед арендодателем стороной по договору аренды земельного участка. Договора уступки права аренды от 03.06.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:43 и земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:287 зарегистрированы в установленном законом порядке. Договора между сторонами полностью исполнены, что подтверждается актами приема-передачи земельных участков. В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Среди приложенных заявителем в регистрирующий орган к обоим заявлениям документов уведомления арендодателя о передаче арендатором своих прав и обязанностей по договорам аренды в виде заключенных соглашений о расторжении договоров уступки права аренды земельных участков отсутствуют.
В связи с этим, по мнению суда 1 инстанции действия Управления Росреестра по Республике Татарстан, выраженные в отказе в государственной регистрации соглашений о расторжении указанных договоров уступки пара аренды на земельные участки, являются законными и обоснованными и не нарушают прав заявителя.
Между тем данный вывод суда 1 инстанции является ошибочным.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Статьей 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу пункта 1 статьи 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 20 Закона о государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с положениями пунктов 8 указанных договоров от 03.06.2013 г. уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 данные договоры вступают в силу с момента их государственной регистрации и действуют до полного исполнения сторонами обязательств, т.е. с учетом положений пунктов 3 и 4 договоров - до 31.12.2015 г.
Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.
Из имеющихся в материалах дела и представленных заявителем в суд апелляционной инстанции актов сверок взаимных расчетов по договорам от 03.06.2013 г. между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс групп" следует, что предусмотренные п. 3 указанных договоров уступки права аренды земельных участков обязательства по перечислению платы за право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 на расчетный счет ООО "Виндорс групп" в размере соответственно 24 806 271 руб. и 20 193 729 руб. ООО ЖСК "Комфортное жилье" до настоящего времени не исполнены (л.д. 23 т. 2, 69,70 т. 3).
Таким образом, указанные договоры уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 г. являлись действующими, так как исполнение обязательства по передаче земельного участка одной из сторон и неисполнение обязательства по оплате права аренды другой стороной не прекращает действие договора и не лишает стороны сделки расторгнуть его по взаимному согласию.
Договоры уступки права аренды земельных участков от 03.06.2014 г. не содержат запрета на их расторжение по соглашению сторон.
С учетом того, что обязательства по оплате права аренды земельных участков по договорам уступки прав аренды земельных участков Обществом не были исполнены, между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс групп" были заключены соглашения о расторжении договоров от 03.06.2014 уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 (л.д. 21 т. 1, т. 2).
Заключенные сторонами соглашения о расторжении данных договоров не противоречат положениям ст. ст. 407, 408, 450, 452 и 453 ГК РФ.
В рассматриваемом случае государственная регистрация договоров уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 г. не является препятствием для расторжения указанных договоров по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и по соглашению сторон.
Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Следовательно, неуведомление арендодателя (Исполнительного комитета г. Набережные Челны) о передаче арендатором своих прав и обязанностей по указанным договорам аренды земельных участков от 26.11.2004 г. и от 17.02.2005 г. в виде заключенных 01.07.2014 г. соглашений о расторжении договоров уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 г. вопреки доводам, изложенным в отзыве ответчика на иск (л.д. 51-53), не влечет недействительности данных соглашений и не может быть признано в качестве законного основания для отказа в их государственной регистрации.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда 1 инстанции следует отменить, заявление общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" удовлетворить, оспариваемые сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 г. N 32/077/2014-372 и N 32/077/2014-373 признать незаконными.
В соответствии с пп. 3 п. 4 ст. 201 АПК РФ следует обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье".
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в пользу общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" следует взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 500 руб., а также возвратить обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 12 февраля 2015 года N 338 государственную пошлину в размере 1500 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 февраля 2015 года по делу N А65-23687/2014 отменить, заявление общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" удовлетворить.
Признать незаконным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 г. N 32/077/2014-373.
Признать незаконным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 г. N 32/077/2014-372.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье".
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613) в пользу общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" (ОГРН 1121650004662, ИНН 1650239510) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 500 рублей.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" (ОГРН 1121650004662, ИНН 1650239510) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 12 февраля 2015 года N 338 государственную пошлину в размере 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Н.АПАРКИН
Судьи
А.А.ЮДКИН
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.06.2015 N 11АП-2652/2015 ПО ДЕЛУ N А65-23687/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2015 г. по делу N А65-23687/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Апаркина В.Н.,
судей Юдкина А.А., Холодной С.Т.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,
с участием в судебном заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" - не явилось, извещено,
от Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - не явилось, извещено,
от третьих лиц:
от Общества с ограниченной ответственностью "Виндорс групп" - не явилось, извещено,
от Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20-27 мая 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 февраля 2015 года по делу N А65-23687/2014 (судья Хамитов З.Н.),
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" (ОГРН 1121650004662, ИНН 1650239510), г. Набережные Челны,
к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613), г. Казань,
третьи лица:
Общество с ограниченной ответственностью "Виндорс групп" (ОГРН 1041605015231), г. Набережные Челны,
Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны, г. Набережные Челны,
о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 32/077/2014-372 и N 32/077/2014-373 от 19.08.2014 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 г. N 32/077/2014-372.
Делу был присвоен номер А65-23687/2014.
Одновременно Общество с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 г., N 32/077/2014-373.
Делу был присвоен номер А65-23689/2014.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2014 г. дела А65-23687/2014 и А65-23689/2014 объединены в одно производство с присвоением номера А65-23687/2014.
Решением суда 1 инстанции от 02 февраля 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" просит решение суда 1 инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
При этом в апелляционной жалобе ссылается на неправильное применение судом 1 инстанции норм материального права, выводы суда, изложенные в решении от 02.02.2015 г., не соответствуют обстоятельствам дела. Неисполнение стороной обязательств по договорам уступки подтверждается имеющимися в материалах дела актами сверки взаимных расчетов и содержанием договоров. Поскольку одна из сторон сделки не исполнила свои обязательства по оплате передаваемых прав аренды, то соглашения о расторжении договоров об уступке прав аренды земельных участков не могут считаться исполненными. Следовательно, нет оснований для отказа в государственной регистрации соглашений о расторжении от 01.07.2014 г.
Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Виндорс групп" и Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2015 года по делу N А65-23687/2014 в связи с нахождением судей Кузнецова В.В. и Корнилова А.Б. в очередном отпуске в составе суда в судебном заседании, назначенном на 20 мая 2015 года, произведена замена судьи Кузнецова В.В. на судью Юдкина А.А. и судьи Корнилова А.Б. на судью Холодную С.Т.
В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела начато сначала.
В судебном заседании 20 мая 2015 года был объявлен перерыв до 27 мая 2015 года до 11 ч. 10 м.
Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www. 11aas.arbitr.ru и на электронном табло в здании суда.
Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Виндорс групп" и Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Общества, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела, 17.02.2005 г. между Администрацией Тукаевского района (Арендодатель) и ООО "Виндорс Групп" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 8/05-п.
В соответствии с п. 1.1. договора Арендодатель на основании постановления Главы администрации Тукаевского района N 1700 от 31.12.2004 г. передает Арендатору в аренду земельный участок со следующими характеристиками:
- 1.1.1. Кадастровый номер: 16:39:100903:007;
- 1.1.2. Местонахождение земли: Тукаевский район, земли ДГУП "Тукаевская";
- 1.1.3. Общая площадь: 20067 кв. метров;
- 1.1.4. Категория земель: земли промышленности;
- 1.1.5. Разрешенное использование: производственная база (л.д. 8-10 т. 1)
27.02.2012 г. Исполнительным комитетом муниципального образования г. Набережные Челны (правопреемник - Администрации Тукаевского района) и ООО "Виндорс Групп" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 17.02.2005 г. N 8/05-п.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 дополнительного соглашения Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:020603:287, находящийся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, район "Замелекесье" площадью 17 016 кв. м, участок предоставляется для размещения производственных и административных зданий строений, сооружений промышленности (производственная база)- л.д. 11-16 т. 1.
26.11.2004 г. между Администрацией Тукаевского района (Арендодатель) и ООО "Виндорс Групп" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 186/04-с.
В соответствии с п. 1.1 договора Арендодатель на основании постановления Главы администрации Тукаевского района N 1359 от 23.11.2004 г. передает Арендатору в аренду земельный участок со следующими характеристиками:
- 1.1.1. Кадастровый номер: 16:39:100903:0009;
- 1.1.2. Местонахождение земли: Тукаевский район, земли ДГУП "Тукаевская";
- 1.1.3. Общая площадь: 20 053 кв. метров;
- 1.1.4. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;
- 1.1.5. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования (л.д. 8-9 т. 2).
20.01.2012 г. Исполнительным комитетом муниципального образования г. Набережные Челны (правопреемник- Администрации Тукаевского района) и ООО "Виндорс Групп" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.11.2004 г. N 186/04-с.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:020603:43 находящийся по адресу Республика Татарстан, г. Набережные Челны, район "Замелекесье" площадью 13 852 кв. м, участок предоставляется для сельскохозяйственного использования (л.д. 11-16 т. 2).
03.06.2013 между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс групп" был заключен первый договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:43.
По условиям пунктов 3 и 4 договора правопреемник обязуется оплатить правообладателю денежную сумму в размере 20 193 729 руб. в срок до 31.12.2015 г., правообладатель передает правопреемнику в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 186/04-с от 26.11.2004 года, в редакции дополнительного соглашения к нему б/н от 20.12.2012 года, зарегистрированного в УФС ГРКиК по РТ 06.07.2012 года, номер записи 16-16-32/043/2012-19.
Арендодателем выступает Исполнительный комитет г. Набережные Челны.
Переход права по договору от 03.06.2013 г. был зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ в г. Набережные Челны регистрационный N 16-16-32/077/2013-417 от 09.08.2013 (л.д. 17-18 т. 2).
03.06.2013 г между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс групп" был заключен второй договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:287.
По условиям пунктов 3 и 4 договора правопреемник обязуется оплатить правообладателю денежную сумму в размере 24 806 271 рублей в срок до 31.12.2015 г., правообладатель передает правопреемнику в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.02.2005 г. N 8/05-п, в редакции дополнительного соглашения к нему б/н от 27.02.2012 года, зарегистрированного в УФС ГРКиК по РТ 04.07.2012 года, номер записи 16-16-32/056/2012-38.
Арендодателем выступает Исполнительный комитет г. Набережные Челны.
Переход права по договору от 03.06.2013 г. был зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ в г. Набережные Челны регистрационный N 16-16-32/077/2013-413 от 09.08.2013 (л.д. 17-18 т. 1).
04.06.2013 г. ООО "Виндорс групп", руководствуясь п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, уведомило Исполнительный комитет г. Набережные Челны о передаче прав и обязанностей Арендатора ООО ЖСК "Комфортное жилье" (л.д. 88 т. 2).
01.07.2014 г между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс групп" были заключены соглашения о расторжении договоров от 03.06.2013 г. уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43, по условиям которых правопреемник передает правообладателю права и обязанности арендатора по договору аренды в полном объеме (л.д. 21 т. 1, л.д. 21 т. 2).
Согласно актам приема передачи от 01.07.2014 г. ООО ЖСК "Комфортное жилье" передает, а ООО "Виндорс групп" принимает земельные участки с кадастровыми номерами 16:52:02 06 03:287 и 16:52:02 06 03:43 (л.д. 22 т. 1, л.д. 22 т. 2).
08.07.2014 г. ООО ЖСК "Комфортное жилье" обратилось в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с заявлениями о государственной регистрации соглашений о расторжении договоров от 03.06.2013 г. N б/н уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 (л.д. 56-57 т. 1, л.д. 148-149 т. 2).
Уведомлениями от 18.07.2014 г. N 16-16-32/077/2014-373 и N 32/077/2014-372 Управление известило Общество о приостановлении государственной регистрации на срок до 18.08.2014 г. (л.д. 153 т. 2, 60 т. 1)
Сообщениями от 19.08.2014 года N 32/077/2014-372 и N 32/077/2014-373 Управление Росреестра по Республике Татарстан на основании абзаца 10 пункта 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало в государственной регистрации соглашений о расторжении договора на земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, Замелекесье, кад. N 16:52:020603:43 и на земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, Замелекесье, кад. N 16:52:020603:287 (л.д. 61 т. 1, 154 т. 2,).
В сообщениях указано, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. С момента государственной регистрации сделки произошла перемена лиц в арендном правоотношении, в договоры аренды земельных участков, на оставшийся срок вступил арендатор ООО Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье". Правовые отношения возникают между собственником (государство в лице Исполнительного комитета г. Набережные Челны и ООО Жилищно-строительная компания "Комфорт жилье"). В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. ООО "Виндорс групп" передало свои права и обязанности ООО Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье", которое и стало ответственным по договору аренды земельного участка. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись сделки (договора уступки права аренды земельного участка от 03.06.2013 г.). Записи об ограничении (обременении) не зарегистрированы. Договора считаются исполненными. Передача арендодателем земельного участка и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованных земельных участков во владение и пользование арендатора.
Не согласившись с данными сообщениями, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными заявлениями.
Отказывая в удовлетворении требований Общества, суд 1 инстанции исходил из следующего.
В результате произведенной государственной регистрации произошла перемена лиц в арендном правоотношении, в Договор аренды земельного участка N 186/04-с от 26.11.2004 г., зарегистрированный ГУ ФРС по РТ 17.05.2005 г. за N 16-16-22-002-2005-10.1, и в договор аренды земельного участка N 8-05-п от 17.02.2005 г., зарегистрированный ГУ ФРС по РТ 17.05.2005 г. за N 16-16-22-002-2005-11.1, на оставшийся срок вступил новый арендатор - ООО Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье". Следовательно, арендные правоотношения теперь возникли между собственником земельного участка Государством в лице Исполнительного комитета г. Набережные Челны и Обществом с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье". Какие-либо правовые основания для прекращения указанных арендных правоотношений у ООО "Виндорс групп" отсутствуют, поскольку не является стороной в арендных правоотношениях. В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного Кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. ООО "Виндорс групп" передало свои права и обязанности ООО ЖСК "Комфортное жилье", которое и стало ответственным перед арендодателем стороной по договору аренды земельного участка. Договора уступки права аренды от 03.06.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:43 и земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:287 зарегистрированы в установленном законом порядке. Договора между сторонами полностью исполнены, что подтверждается актами приема-передачи земельных участков. В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Среди приложенных заявителем в регистрирующий орган к обоим заявлениям документов уведомления арендодателя о передаче арендатором своих прав и обязанностей по договорам аренды в виде заключенных соглашений о расторжении договоров уступки права аренды земельных участков отсутствуют.
В связи с этим, по мнению суда 1 инстанции действия Управления Росреестра по Республике Татарстан, выраженные в отказе в государственной регистрации соглашений о расторжении указанных договоров уступки пара аренды на земельные участки, являются законными и обоснованными и не нарушают прав заявителя.
Между тем данный вывод суда 1 инстанции является ошибочным.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Статьей 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу пункта 1 статьи 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 20 Закона о государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с положениями пунктов 8 указанных договоров от 03.06.2013 г. уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 данные договоры вступают в силу с момента их государственной регистрации и действуют до полного исполнения сторонами обязательств, т.е. с учетом положений пунктов 3 и 4 договоров - до 31.12.2015 г.
Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.
Из имеющихся в материалах дела и представленных заявителем в суд апелляционной инстанции актов сверок взаимных расчетов по договорам от 03.06.2013 г. между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс групп" следует, что предусмотренные п. 3 указанных договоров уступки права аренды земельных участков обязательства по перечислению платы за право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 на расчетный счет ООО "Виндорс групп" в размере соответственно 24 806 271 руб. и 20 193 729 руб. ООО ЖСК "Комфортное жилье" до настоящего времени не исполнены (л.д. 23 т. 2, 69,70 т. 3).
Таким образом, указанные договоры уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 г. являлись действующими, так как исполнение обязательства по передаче земельного участка одной из сторон и неисполнение обязательства по оплате права аренды другой стороной не прекращает действие договора и не лишает стороны сделки расторгнуть его по взаимному согласию.
Договоры уступки права аренды земельных участков от 03.06.2014 г. не содержат запрета на их расторжение по соглашению сторон.
С учетом того, что обязательства по оплате права аренды земельных участков по договорам уступки прав аренды земельных участков Обществом не были исполнены, между ООО ЖСК "Комфортное жилье" и ООО "Виндорс групп" были заключены соглашения о расторжении договоров от 03.06.2014 уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 (л.д. 21 т. 1, т. 2).
Заключенные сторонами соглашения о расторжении данных договоров не противоречат положениям ст. ст. 407, 408, 450, 452 и 453 ГК РФ.
В рассматриваемом случае государственная регистрация договоров уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 г. не является препятствием для расторжения указанных договоров по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и по соглашению сторон.
Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Следовательно, неуведомление арендодателя (Исполнительного комитета г. Набережные Челны) о передаче арендатором своих прав и обязанностей по указанным договорам аренды земельных участков от 26.11.2004 г. и от 17.02.2005 г. в виде заключенных 01.07.2014 г. соглашений о расторжении договоров уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 г. вопреки доводам, изложенным в отзыве ответчика на иск (л.д. 51-53), не влечет недействительности данных соглашений и не может быть признано в качестве законного основания для отказа в их государственной регистрации.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда 1 инстанции следует отменить, заявление общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" удовлетворить, оспариваемые сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 г. N 32/077/2014-372 и N 32/077/2014-373 признать незаконными.
В соответствии с пп. 3 п. 4 ст. 201 АПК РФ следует обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье".
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в пользу общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" следует взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 500 руб., а также возвратить обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 12 февраля 2015 года N 338 государственную пошлину в размере 1500 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 февраля 2015 года по делу N А65-23687/2014 отменить, заявление общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" удовлетворить.
Признать незаконным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 г. N 32/077/2014-373.
Признать незаконным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 г. N 32/077/2014-372.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье".
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613) в пользу общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" (ОГРН 1121650004662, ИНН 1650239510) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 500 рублей.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье" (ОГРН 1121650004662, ИНН 1650239510) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 12 февраля 2015 года N 338 государственную пошлину в размере 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Н.АПАРКИН
Судьи
А.А.ЮДКИН
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)