Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Бессчетнова Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.,
судей Подвязниковой Н.А., Шукеновой М.А.,
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам Администрации Омского муниципального района Омской области, З. на решение Омского районного суда Омской области от 27 марта 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к З. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать с З. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка NN <...> от 26.02.2009 в сумме <...> 72 копейки, из которых: <...> 72 копейки - сумма основного долга, <...> - неустойка.
Взыскать с З. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...>.".
Заслушав доклад судьи областного суда Подвязниковой Н.А., судебная коллегия
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к З. с иском о взыскании задолженности по договору аренды, ссылаясь на то, что последний является арендатором по договору аренды N N <...> от 26.02.2009 при условии ежеквартальной оплаты арендных платежей сроком на три года земельного участка, площадью 854 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного в 50 м по направлению на юг относительно части жилого дома (литера А. (1Ч)) по адресу: Омская область, <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов для огородничества. При этом размер арендной платы не был фиксированным и зависел от кадастровой стоимости земельного участка.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по оплате арендных платежей, просила взыскать задолженность по договору аренды, а также неустойку, исчисленную из расчета 0,5% от суммы неисполненного обязательства за каждый день просрочки.
В судебном заседании представитель Администрации Омского муниципального района Омской области В. поддержал заявленные исковые требования.
З., его представитель Л. в судебном заседании требования не признали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Администрация Омского муниципального района Омской области просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на отсутствие оснований для снижения неустойки, произведенной судом.
В апелляционной жалобе З. просит решение суда отменить, ссылаясь на допущенное нарушение норм материального и процессуального права, указывая, что суд не мог применить к сложившимся правоотношениям положения ст. 621 ГК РФ, поскольку истец не обосновывал указанной нормой свои требования. Указал, что правоотношения по поводу аренды были прекращены по истечении срока договора аренды. Сослался на отсутствие уведомления со стороны истца о повышении арендной платы, поскольку в противном случае он бы потребовал расторжения договора аренды ввиду того, что его устраивала только первоначально установленная сумма арендных платежей.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу п. 3 указанной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в качестве своих доводов и возражений.
Как следует из материалов дела, 26.02.2009 между Омским муниципальным районом Омской области и З. сроком на три года был подписан договор аренды N N <...> земельного участка с кадастровым номером N <...>, общей площадью 854 кв. м, расположенного в 50 м по направлению на юг относительно части жилого дома (литера А. (1Ч)) по адресу: Омская область, <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов для огородничества. 24.02.2009 земельный участок был передан З. на основании акта приема-передачи. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 10.04.2009. Размер арендной платы составлял <...> в квартал.
Соглашением от 14.10.2013, зарегистрированного в установленном законом порядке 15.11.2013 договор аренды расторгнут.
Согласно пункта 2.1 договора аренды и приложения к нему величина арендной платы рассчитывается по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости, разделенных на количество кварталов в году.
Кадастровая же стоимость формулой определена как произведение кадастровой стоимости за один квадратный метр на площадь земельного участка.
При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с установленным настоящим договором порядком расчета арендной платы.
Таким образом, З. был уведомлен о возможном изменении размера арендного платежа, что исключает его суждение о принятии с его стороны размера арендной платы исключительно в первоначальном виде.
Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 Договора.
По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в период с 01.12.2010 по 31.12.2011 кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляла <...>, в период с 01.01.2012 по настоящее время - <...>
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из материалов дела не следует, что по истечении срока аренды Администрация Омского муниципального района Омской области возражала против дальнейшего использования земельного участка З., последний также не выражал намерения в данный период прекратить правоотношения по поводу аренды.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о возобновлении договора аренды земельного участка по истечении его срока.
При этом отсутствие ссылки со стороны истца на положения ст. 621 ГК РФ не является препятствием для ее применения, поскольку согласно ст. 148 ГПК РФ одной из задач подготовки дела к судебному разбирательству является определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установления правоотношений сторон.
В силу п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 11 при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.
При изложенном, определение закона, позволяющим квалифицировать то или иное правоотношение является исключительной прерогативой суда, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы З. в данной части подлежат отклонению.
Согласно представленному расчету за период с 10.02.2011 по 10.11.2013 задолженность по арендной плате составила <...>, доказательств ее погашения в материалы дела не представлено. При этом в указанный период З. лишь дважды производилось погашение задолженности: 29.08.2011 было внесено <...>, 22.06.2011 - <...>, то есть размер исполнения не был достаточным.
Применительно к положениям ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке.
В связи с изложенным, новый размер ставки арендной платы, подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и пунктом 2.1 договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды, которая рассчитана по измененной кадастровой стоимости земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы З. о том, что в нарушении условий договора аренды арендодатель в установленном порядке об изменении арендной платы его не уведомлял, сами по себе основанием к освобождению от арендной платы явиться не могут, поскольку размер арендной платы устанавливался на основании Приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п, опубликованного в установленном порядке в газете "Омский вестник" N 41 от 04.10.2011, "Омский вестник" N 42 от 05.10.2011, "Омский вестник" N 43 от 06.10.2011. То есть, ответчик не был лишен возможности самостоятельно ознакомиться с новой кадастровой стоимостью земельного участка, являющейся определяющей при расчете арендных платежей.
Отсутствие же надлежащего уведомления об изменении арендной платы, в силу п. 2.1 договора аренды, от обязанности уплачивать арендную плату по новым величинам не освобождало.
Применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, изменение нормативных ставок для исчисления размера арендной платы, изменением порядка исчисления арендной платы не является. Более того, установление ставок арендной платы законодателем основанием для заключения дополнительного соглашения в виду изменения существенных условий договора быть не может (ст. ст. 432, 450, 451 ГК РФ), поскольку изменения условий о расчете арендной платы не влечет.
Перерасчет арендной платы за пользование земельным участком, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и нормативно установленных ставок арендной платы от значения кадастровой стоимости, положениям заключенного договора аренды, а также нормам действующего законодательства не противоречит.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, суд, руководствуясь статьей 333 ГК РФ, учитывая несоразмерность требуемого размера неустойки последствиям нарушения обязательства, пришел к выводу о необходимости ее уменьшения с заявленной истцом суммы <...> до <...>
Выражая несогласие с постановленным судом решением, истец в жалобе ссылается на необоснованность снижения размера неустойки.
Проверив указанные заявителем доводы на предмет их обоснованности, судебная коллегия полагает возможным с решением суда в данной части согласиться.
Согласно п. 7.2. договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,50% просроченной суммы за каждый день просрочки, что фактически соответствует 182,5% годовых.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат, по сути, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Применяя указанную норму, суд вне зависимости от заявления должника вправе самостоятельно устанавливать наличие или отсутствие последствий нарушения обязательств и соразмерность взыскиваемой неустойки.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, размер задолженности по арендной плате и размера неустойки, судебная коллегия полагает возможным с выводами суда о снижении размера неустойки до <...> согласиться.
Более того, судебная коллегия принимает во внимание, что согласно п. 2.1 договора аренды для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях нормативных актов с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.
Истцом не представлено доказательств исполнения указанной обязанности, предусмотренной договором аренды.
При таких обстоятельствах, оснований для взыскания неустойки по уплате задолженности по арендной плате, исчисленной в размере, представленном истцом, не имеется.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Как уже указывалось выше, в соответствии с положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В силу ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как уже указывалось выше, договор аренды земельного участка сроком на три года был зарегистрирован в установленном законом порядке 10.04.2009.
Соответственно, с 10.04.2012 в силу положений ст. 621 ГК РФ вышеуказанный договор аренды между сторонами считается заключенным на неопределенный срок, что в свою очередь, позволяет с указанной даты применять к сложившимся правоотношениям положения п. 2 ст. 610 ГК РФ, регулирующих особенности расторжения подобных договоров.
Как следует из материалов дела, 15.01.2013 З. направил в адрес истца заявление о расторжении договора аренды, что следует из штампа входящей корреспонденции.
Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ в части прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок достаточным и необходимым условием предполагают лишь наличие надлежащим образом выраженного волеизъявления любой из стороны о прекращении договора аренды.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. При этом гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие иных действий граждан и юридических лиц.
Таким образом, с 15.04.2013 договор аренды считается прекращенным, что исключает возможность начисления арендной платы за пределами указанной даты, в связи с чем, подписание сторонами 14.10.2013 соглашения о расторжении договора аренды, зарегистрированного 15.11.2013 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области, правового значения в данной части не имеет.
Однако указанное обстоятельство судом первой инстанции не было учтено.
В приведенной связи, размер арендной платы, подлежащей взысканию за период с 15.04.2013 по 15.11.2013 - дата регистрации соглашения о расторжении договора аренды, на которую произведен расчет цены иска, подлежит исключению из взыскиваемых сумм.
Согласно материалам дела размер, ежеквартальной арендной платы в указанный период составлял <...>, исключаемый из расчета период составляет 7 месяцев. Соответственно, размер арендной платы за 7 месяцев составляет <...> (<...> ? 3 мес. ? 7 мес.).
Таким образом, задолженность по арендной плате, подлежащая взысканию, составляет <...> (<...> - <...>).
Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Соответственно, подлежит перерасчету размер подлежащей взысканию государственной пошлины, что составляет 756,72 коп.
Поскольку судом первой инстанции при рассмотрении дела были допущены нарушения норм материального права, то постановленное решение в соответствии со ст. 328 ГПК РФ подлежит изменению.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Омского районного суда Омской области от 27 марта 2014 года изменить в части, апелляционную жалобу З. удовлетворить частично.
Взыскать с З. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка NN <...> от 26.02.2009 в сумме <...> - сумма основного долга, <...> - неустойка.
Взыскать с З. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...>."
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3452/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июня 2014 г. по делу N 33-3452/2014
Председательствующий: Бессчетнова Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.,
судей Подвязниковой Н.А., Шукеновой М.А.,
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам Администрации Омского муниципального района Омской области, З. на решение Омского районного суда Омской области от 27 марта 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к З. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать с З. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка NN <...> от 26.02.2009 в сумме <...> 72 копейки, из которых: <...> 72 копейки - сумма основного долга, <...> - неустойка.
Взыскать с З. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...>.".
Заслушав доклад судьи областного суда Подвязниковой Н.А., судебная коллегия
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к З. с иском о взыскании задолженности по договору аренды, ссылаясь на то, что последний является арендатором по договору аренды N N <...> от 26.02.2009 при условии ежеквартальной оплаты арендных платежей сроком на три года земельного участка, площадью 854 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного в 50 м по направлению на юг относительно части жилого дома (литера А. (1Ч)) по адресу: Омская область, <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов для огородничества. При этом размер арендной платы не был фиксированным и зависел от кадастровой стоимости земельного участка.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по оплате арендных платежей, просила взыскать задолженность по договору аренды, а также неустойку, исчисленную из расчета 0,5% от суммы неисполненного обязательства за каждый день просрочки.
В судебном заседании представитель Администрации Омского муниципального района Омской области В. поддержал заявленные исковые требования.
З., его представитель Л. в судебном заседании требования не признали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Администрация Омского муниципального района Омской области просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на отсутствие оснований для снижения неустойки, произведенной судом.
В апелляционной жалобе З. просит решение суда отменить, ссылаясь на допущенное нарушение норм материального и процессуального права, указывая, что суд не мог применить к сложившимся правоотношениям положения ст. 621 ГК РФ, поскольку истец не обосновывал указанной нормой свои требования. Указал, что правоотношения по поводу аренды были прекращены по истечении срока договора аренды. Сослался на отсутствие уведомления со стороны истца о повышении арендной платы, поскольку в противном случае он бы потребовал расторжения договора аренды ввиду того, что его устраивала только первоначально установленная сумма арендных платежей.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу п. 3 указанной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в качестве своих доводов и возражений.
Как следует из материалов дела, 26.02.2009 между Омским муниципальным районом Омской области и З. сроком на три года был подписан договор аренды N N <...> земельного участка с кадастровым номером N <...>, общей площадью 854 кв. м, расположенного в 50 м по направлению на юг относительно части жилого дома (литера А. (1Ч)) по адресу: Омская область, <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов для огородничества. 24.02.2009 земельный участок был передан З. на основании акта приема-передачи. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 10.04.2009. Размер арендной платы составлял <...> в квартал.
Соглашением от 14.10.2013, зарегистрированного в установленном законом порядке 15.11.2013 договор аренды расторгнут.
Согласно пункта 2.1 договора аренды и приложения к нему величина арендной платы рассчитывается по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости, разделенных на количество кварталов в году.
Кадастровая же стоимость формулой определена как произведение кадастровой стоимости за один квадратный метр на площадь земельного участка.
При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с установленным настоящим договором порядком расчета арендной платы.
Таким образом, З. был уведомлен о возможном изменении размера арендного платежа, что исключает его суждение о принятии с его стороны размера арендной платы исключительно в первоначальном виде.
Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 Договора.
По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в период с 01.12.2010 по 31.12.2011 кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляла <...>, в период с 01.01.2012 по настоящее время - <...>
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из материалов дела не следует, что по истечении срока аренды Администрация Омского муниципального района Омской области возражала против дальнейшего использования земельного участка З., последний также не выражал намерения в данный период прекратить правоотношения по поводу аренды.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о возобновлении договора аренды земельного участка по истечении его срока.
При этом отсутствие ссылки со стороны истца на положения ст. 621 ГК РФ не является препятствием для ее применения, поскольку согласно ст. 148 ГПК РФ одной из задач подготовки дела к судебному разбирательству является определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установления правоотношений сторон.
В силу п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 11 при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.
При изложенном, определение закона, позволяющим квалифицировать то или иное правоотношение является исключительной прерогативой суда, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы З. в данной части подлежат отклонению.
Согласно представленному расчету за период с 10.02.2011 по 10.11.2013 задолженность по арендной плате составила <...>, доказательств ее погашения в материалы дела не представлено. При этом в указанный период З. лишь дважды производилось погашение задолженности: 29.08.2011 было внесено <...>, 22.06.2011 - <...>, то есть размер исполнения не был достаточным.
Применительно к положениям ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке.
В связи с изложенным, новый размер ставки арендной платы, подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и пунктом 2.1 договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды, которая рассчитана по измененной кадастровой стоимости земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы З. о том, что в нарушении условий договора аренды арендодатель в установленном порядке об изменении арендной платы его не уведомлял, сами по себе основанием к освобождению от арендной платы явиться не могут, поскольку размер арендной платы устанавливался на основании Приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п, опубликованного в установленном порядке в газете "Омский вестник" N 41 от 04.10.2011, "Омский вестник" N 42 от 05.10.2011, "Омский вестник" N 43 от 06.10.2011. То есть, ответчик не был лишен возможности самостоятельно ознакомиться с новой кадастровой стоимостью земельного участка, являющейся определяющей при расчете арендных платежей.
Отсутствие же надлежащего уведомления об изменении арендной платы, в силу п. 2.1 договора аренды, от обязанности уплачивать арендную плату по новым величинам не освобождало.
Применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, изменение нормативных ставок для исчисления размера арендной платы, изменением порядка исчисления арендной платы не является. Более того, установление ставок арендной платы законодателем основанием для заключения дополнительного соглашения в виду изменения существенных условий договора быть не может (ст. ст. 432, 450, 451 ГК РФ), поскольку изменения условий о расчете арендной платы не влечет.
Перерасчет арендной платы за пользование земельным участком, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и нормативно установленных ставок арендной платы от значения кадастровой стоимости, положениям заключенного договора аренды, а также нормам действующего законодательства не противоречит.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, суд, руководствуясь статьей 333 ГК РФ, учитывая несоразмерность требуемого размера неустойки последствиям нарушения обязательства, пришел к выводу о необходимости ее уменьшения с заявленной истцом суммы <...> до <...>
Выражая несогласие с постановленным судом решением, истец в жалобе ссылается на необоснованность снижения размера неустойки.
Проверив указанные заявителем доводы на предмет их обоснованности, судебная коллегия полагает возможным с решением суда в данной части согласиться.
Согласно п. 7.2. договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,50% просроченной суммы за каждый день просрочки, что фактически соответствует 182,5% годовых.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат, по сути, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Применяя указанную норму, суд вне зависимости от заявления должника вправе самостоятельно устанавливать наличие или отсутствие последствий нарушения обязательств и соразмерность взыскиваемой неустойки.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, размер задолженности по арендной плате и размера неустойки, судебная коллегия полагает возможным с выводами суда о снижении размера неустойки до <...> согласиться.
Более того, судебная коллегия принимает во внимание, что согласно п. 2.1 договора аренды для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях нормативных актов с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.
Истцом не представлено доказательств исполнения указанной обязанности, предусмотренной договором аренды.
При таких обстоятельствах, оснований для взыскания неустойки по уплате задолженности по арендной плате, исчисленной в размере, представленном истцом, не имеется.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Как уже указывалось выше, в соответствии с положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В силу ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как уже указывалось выше, договор аренды земельного участка сроком на три года был зарегистрирован в установленном законом порядке 10.04.2009.
Соответственно, с 10.04.2012 в силу положений ст. 621 ГК РФ вышеуказанный договор аренды между сторонами считается заключенным на неопределенный срок, что в свою очередь, позволяет с указанной даты применять к сложившимся правоотношениям положения п. 2 ст. 610 ГК РФ, регулирующих особенности расторжения подобных договоров.
Как следует из материалов дела, 15.01.2013 З. направил в адрес истца заявление о расторжении договора аренды, что следует из штампа входящей корреспонденции.
Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ в части прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок достаточным и необходимым условием предполагают лишь наличие надлежащим образом выраженного волеизъявления любой из стороны о прекращении договора аренды.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. При этом гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие иных действий граждан и юридических лиц.
Таким образом, с 15.04.2013 договор аренды считается прекращенным, что исключает возможность начисления арендной платы за пределами указанной даты, в связи с чем, подписание сторонами 14.10.2013 соглашения о расторжении договора аренды, зарегистрированного 15.11.2013 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области, правового значения в данной части не имеет.
Однако указанное обстоятельство судом первой инстанции не было учтено.
В приведенной связи, размер арендной платы, подлежащей взысканию за период с 15.04.2013 по 15.11.2013 - дата регистрации соглашения о расторжении договора аренды, на которую произведен расчет цены иска, подлежит исключению из взыскиваемых сумм.
Согласно материалам дела размер, ежеквартальной арендной платы в указанный период составлял <...>, исключаемый из расчета период составляет 7 месяцев. Соответственно, размер арендной платы за 7 месяцев составляет <...> (<...> ? 3 мес. ? 7 мес.).
Таким образом, задолженность по арендной плате, подлежащая взысканию, составляет <...> (<...> - <...>).
Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Соответственно, подлежит перерасчету размер подлежащей взысканию государственной пошлины, что составляет 756,72 коп.
Поскольку судом первой инстанции при рассмотрении дела были допущены нарушения норм материального права, то постановленное решение в соответствии со ст. 328 ГПК РФ подлежит изменению.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Омского районного суда Омской области от 27 марта 2014 года изменить в части, апелляционную жалобу З. удовлетворить частично.
Взыскать с З. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка NN <...> от 26.02.2009 в сумме <...> - сумма основного долга, <...> - неустойка.
Взыскать с З. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...>."
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)